Prečo myslíš, že to nie je bezpečné? Banky to vždy tak robia, nie si prvý ani posledný ...

Opíšem podrobnejšie spôsob ako predávajúci môže dobehnúť kupujúceho. Predávajúci sám alebo v spolupráci s RK zanesie do zmluvy nenápadné formálne nedostatky, ktoré spôsobia, že kataster preruší konanie. Následne odoprie súčinnosť pri riešení týchto nedostatkov a kataster po určitej dobe návrh na vklad zamietne. V tom čase už bude mať predávajúci peniaze na účte, pretože stihol priniesť LV s plombou skôr než kataster doručil oznámenie o prerušení konania. Peniaze a byt prevedie na niekoho iného a pred súdnym postihom sa ochráni buď tak, že zostane na papieri nemajetný alebo tak, že odíde do zahraničia.

Problém môže nastať aj keď je predávajúci síce dobromyseľný, ale zároveň nezodpovedný. Stačí, aby na obdobie, keď kataster preruší konanie, pripadlo exekučné konanie na predávajúceho. Predávajúci bude mať v tom čase vlastné starosti a nečinnosťou spôsobí, že kataster zamietne vklad. Exekútor následne zoberie byt aj peniaze a vôbec sa nebude zaujímať, či tým dostane do problémov tretiu stranu. Predávajúci môže navyše vyrobiť problémy vlastnou ľahostajnosťou (vykašle sa na to uprostred transakcie), prípadne môže jednoducho zomrieť bez vyjasnených dedičských práv. Súd pomôže len v niektorých prípadoch a aj to až po dlhoročných sporoch (kým ja budem platiť hypotéku).

No to je hlúposť,
lebo banka pred prevodom peňazí dáva podpísať predávajúcemu záložnú zmluvu na byt. A tá ide prvá na kataster. Takže je tam ťarcha už v podobe banky kým dôjde k uvolneniu peňazí a prevodu na účet predávajúceho.

Vieš pri kúpe nehnuteľnosti na hypotéku, je podľa môjho názoru najmenšia šanca na podvod.
Nevylučujem, že to nie je možné ale si viac chránený ako ked kúpiš nehnuteľnosť v hotovosti... ale je to môj názor.

Problém je v tom, že peniaze banka uvoľní, keď ešte nebol povolený vklad záložného práva, t.j. žiadne záložné právo v tom čase nemá. Existuje len plomba na LV. A ak kataster zamietne prevod vlastníctva, tak spolu s tým zamietne aj záložné právo banky, pretože je to jeden návrh na vklad. Hmm, tu sa možno mýlim. Rozhoduje kataster o záložnom práve zvlášť, aj keď je pod tou istou plombou ako zmena vlastníka? Nikde som nečítal, že by kataster mohol prerušiť alebo zamietnuť len časť návrhu na vklad.

Druhý problém je v tom, že také záložné právo chráni banku a nie mňa. Predávajúci môže napr. urobiť prevod na známeho, ktorému také záložné právo na LV nebude vadiť. Ja stále môžem skončiť v dlhoročných súdnych sporoch bez výsledku a nakoniec sa z toho dostanem iba neplatením úveru, čo prinúti banku využiť záložné právo a tým sa splatí môj úver. To mi nepripadá ako bezpečné riešenie.

RK ti moze navrhnut nejaky postup,ale ty s tym nemusis suhlasit a podpisat.
Tiez som nedavno,ako kupujuca davala realitke prepisat skoro celu zmluvu. Sice ofrflali,ale videli vazny,seriozny zaujem tak ustupili.:---
Ak sa ti "nieco" nepozdava, tak je lepsie pouzit vinkulacny vklad v banke,alebo notarsku uschovu.
Chranene su obe strany :)

Problém je v tom, že peniaze banka uvoľní, hovorím hlúposť..... keď ešte nebol povolený vklad záložného práva nebude prepísané na teba ale banka tam už svoju pohľadávku vpísanú mať bude ..., t.j. žiadne záložné právo v tom čase nemá. a ty si myslíš, že banka na také podmienky od RK pristúpi.... ako píšem banka dá vlastné papiere ... záložnú zmluvu .. kt. podpíše banka, a kt. podpíše predávajúci ... RK tam neni, ani ty ako kupujúci tam nie si ...
Existuje len plomba na LV ak je plomba na LV , tak nikto nepohne s tou nehnuteľnostou, lebo to by musela banka odsúhlasiť ... . A ak kataster zamietne prevod vlastníctva, tak spolu s tým zamietne aj záložné právo banky hovorím banka už na LV zapísaná bude, až potom uvolní peniaze ... a ked kataster zamietne prevod vlastníctva tak je aj v záujme predávajúceho dať zmluvu doporiadku ...
a dalšia vec, zmluvu o kúpe dávaš do banky, takže oni vedia tiež ich právnici skontrolovať či je v pohode či tam nie sú formálne chyby ... či to kataster nemôže zamietnuť ... , pretože je to jeden návrh na vklad. Hmm, tu sa možno mýlim. Rozhoduje kataster o záložnom práve zvlášť, aj keď je pod tou istou plombou ako zmena vlastníka? nie je to niečo iné.... sú to rôzne úkony
Nikde som nečítal, že by kataster mohol prerušiť alebo zamietnuť len časť návrhu na vklad.

Druhý problém je v tom, že také záložné právo chráni banku a nie mňa. Predávajúci môže napr. urobiť prevod na známeho, ktorému také záložné právo na LV nebude vadiť ale kataster taký prevod nepovolí, lebo je tam už záložné právo banky ... . Ja stále môžem skončiť v dlhoročných súdnych sporoch bez výsledku a nakoniec sa z toho dostanem iba neplatením úveru, čo prinúti banku využiť záložné právo a tým sa splatí môj úver. To mi nepripadá ako bezpečné riešenie.
v texte modrým ... a je to štandartný postup.. ktorým prešlo kopec slovákov pri kúpe a predaji nehnuteľnosti na hypo... daj si to vysvetliť právnikom alebo rovno v banke a nepanikar ...

Ak sa ti "nieco" nepozdava, tak je lepsie pouzit vinkulacny vklad v banke,alebo notarsku uschovu. Chranene su obe strany :)

Ako je pri notárskej úschove chránený predávajúci? Veď musí podať návrh na vklad bez záruky, že sa to nezasekne v banke pri čerpaní úveru. Predsa nemôže sám prísť do mojej banky so zaplombovaným LV a dožadovať sa vyplatenia kúpnej ceny, či hej? Musím riešiť aj toto, lebo ak navrhnem notársku úschovu, tak predávajúci automaticky namietne, že veď aj on riskuje.

Xanti: Ok, teraz som sa dozvedel niečo nové. Ak je tam už zavkladované záložné právo, nehnuteľnosť sa nedá predať bez súhlasu banky. To je podstatná ochrana. Podmienkou je len to zavkladovanie záložného práva.

Keď hovorím o čerpaní úveru na základe LV s plombou, mám na mysli tzv. "zrýchlené čerpanie úveru", ktoré teraz poskytujú prakticky všetky banky. Pri zrýchlenom čerpaní banka nečaká na povolenie vkladu záložného práva. Banke v tomto prípade stačí LV s plombou. Mám to priamo od zástupcov viacerých bánk. Banka len skontroluje, či číslo plomby na LV sedí s tým, ktoré je na návrhu na vklad záložného práva. T.j. záložné právo v čase čerpania naozaj ešte neexistuje.

Otázka teraz znie, či je vklad záložného práva ohrozený nedostatkami v kúpnej zmluve, ktorá sa podáva na kataster v ten istý deň pod tou istou plombou. Preto som sa pýtal na oddeliteľnosť rozhodnutí o záložnom práve a samotnej kúpnej zmluve. Môže kataster rozhodnúť nezávisle o dvoch vkladoch, ktoré sa podávali spoločne a zdieľajú číslo plomby?

Ako je pri notárskej úschove chránený predávajúci? Veď musí podať návrh na vklad bez záruky, že sa to nezasekne v banke pri čerpaní úveru. Predsa nemôže sám prísť do mojej banky so zaplombovaným LV a dožadovať sa vyplatenia kúpnej ceny, či hej? Musím riešiť aj toto, lebo ak navrhnem notársku úschovu, tak predávajúci automaticky namietne, že veď aj on riskuje.
Ved pri takomto sposobe platby sa dohodnu a zadavaju podmienky,ako a kedy maju byt peniaze vyplatene.

A ake "zaseknutie " v banke pri cerpani uveru myslis? Ked sa obe strany dostali az k bodu vyplacania penazi, tak snad kupujuci by uz mal mat uver vybaveny a prip.peniaze na ucte, nie?


doplnenie:
Notárska úschova sa v realitnom obchode považuje za jeden z najbezpečnejších spôsobov odovzdania kúpnej ceny. Peňažné prostriedky sa v realitnom obchode považuje za jeden z najbezpečnejších spôsobov odovzdania kúpnej ceny. Peňažné prostriedky má v dispozícii neutrálna osoba – notár, ktorá zabezpečí, aby sa peniaze odovzdali tomu, komu sa na základe stanovených podmienok dostať majú.Pri uschovávaní peňažných prostriedkov sa spisuje notárska zápisnica, v ktorej sú uvedené presné podmienky, ako má notár pri vydaní peňazí z notárskej úschovy postupovať. Tieto podmienky bývajú spravidla rozdelené do dvoch skupín:

skupina obsahuje podmienky, za ktorých je notár povinný vydať predmet notárskej úschovy (teda kúpnu cenu) do rúkpredávajúceho. Týmito podmienkami býva spravidla list vlastníctva, na ktorom je ako vlastník nehnuteľnosti vedený kupujúci a/alebo rozhodnutie správy katastra o povolení vkladu


skupina obsahuje podmienky, za ktorých je notár povinný vydať predmet notárskej úschovy späť kupujúcemu. Ide spravidla o prípady, kedy príslušná správa katastra odmietne vykonať zápis do katastra nehnuteľností, resp. o prípady, kedy kupujúci v stanovenej lehote podmienky uvedené v prvej skupine nesplní.
http://www.sora.sk/index.php?option=com_content&view=article&id=68:notarska-uschova&catid=14:poradna&Itemid=67

Ved pri takomto sposobe platby sa dohodnu a zadavaju podmienky,ako a kedy maju byt peniaze vyplatene.

To platí pri platbe v hotovosti. Pri hypotekárnom úvere môže do podmienok hovoriť banka. Na to majú stanovené podmienky čerpania úveru.


A ake "zaseknutie " v banke pri cerpani uveru myslis? Ked sa obe strany dostali az k bodu vyplacania penazi, tak snad kupujuci by uz mal mat uver vybaveny a prip.peniaze na ucte, nie?

Toto neviem overiť. Musel by som obísť všetky banky. Skúsim sa spýtať aspoň v 1-2, či na čerpanie (už schváleného úveru) stačí úkon predávajúceho (napr. priniesť LV s plombou) alebo či treba moju súčinnosť. Ak by to mali všetky banky tak, že kupujúci to už nemôže po podpise zmlúv nijako zastaviť, tak by to bolo bezpečné pre predávajúceho.

V každom prípade žiadne peniaze na účte nebudú. Banka posiela platbu rovno predávajúcemu.

Nikdy nemáte istotu na 100%. Poznám prípad, keď banka kvôli sporom medzi predávajúcim a kupujúcim súhlasila so s5vzatím návrhu na vklad záložného práva, peniaze však neboli vyplatené. Ak by aj boli vyplatené, nemusí uspokojiť svoju pohľadávku len predajom nehnuteľnosti, ale môže ísť aj po majetku úverového dlžníka (kupujúceho). Neistota však panuje prakticky vo všetkých právnych vzťahoch :-)