andreaS
02.11.04,07:51
mam dalsi "problem", prosim vas o rady...

Nepodnikatel chce prenajat halu vo svojom vlastnictve podnikatelovi - sro-cke platcovi DPH. Chce sa s sro-ckou dohodnut, ze nebude platit najomne, ale namiesto toho, halu opravi. Ako postupovat? Co musi zmluva o prenajme obsahovat? Kedze je sro-cka platca dph a bude opravovat halu, na co potrebuje kupit material, moze si odratat dph?

Je jednoduchsie, ak sa spise klasicka zmluva o prenajme nebytovych priestorov. SRO-cka potom bude platit najomne nepodnikatelovi a ked halu opravi, tak tieto prace vyfakturuje prenajimatelovi a ten ju zaplati? Kurioznejsie je to o to, ze ten nepodnikatel sukromna osoba a konatel tej sro-cky je jedna a ta ista osoba....
accad
02.11.04,07:30
Podľa mňa by bolo lepšie uzatvoriť nájomnú zmluvu na čiastku, ktorá by pokrývala náklady na opravu. Pre vlastníka nehnuteľnosti by to bol v daňovom priznaní na jednej strane príjem z prenájmu, na druhej strane výdaj na opravu. Dôležité je o aký finančný objem na opravu ide.
Je možné uzatvoriť aj nájomnú zmluvu, kde bude nájomné v určitej výške. Ďalej v zmluve by malo byť zapracované, že nájomca dá urobiť opravy na vlastné náklady a za určité obdobie nebude platiť prenajímateľovi stanovené nájomné.
Dôležité je v zmluve ošetriť, ako sa obidve zmluvné strany vyrovnajú v prípade ukončenia nájomnej zmluvy, po vykonaní opráv nájomcom na jeho náklady. Aby nedošlo k tomu, že nájomca investuje do opravy a ukončí prenájom, hlavne kedže sa tu jedná o vlastníka nehnuteľnosti a spoločníka s.r.o. v jednej osobe.
Pre s.r.o. je dôležité určiť, či ide o opravu alebo o technické zhodnotenie a či k stavebným úpravam nie je potrebné stavebné povolenie. Podľa toho potom rozhodnúť o učtovaní.
andreaS
02.11.04,07:40
Aj ja si myslim, ze by bolo lepsie stanovit sumu za prenajom vo vyske nakladov na opravu. V tom pripade dam do zmluvy o prenajme tuto sumu a upresnim za ake obdobie to je. Napr. hodnota oprav = prenajmu = 200.000,- Sk co je najomne za 5 rokov. Problem s ukoncenim prenajmu by nemal nastat, nakolko je ten konatel aj jedinym spolocnikom sro-cky. Cize opravu vykonava jeho firma pre neho - sukromnu osobu. Hala je v dezolatnom stave, sro-cka ju chce vyuzivat ako sklad a zaroven si v nej urobit kancelariu, dorobit wc, sprchu a malu kuchynku. Musi este dat do poriadku strop, ktory drzi tak-tak. Avsak kym nebudu opravy dokoncene, tak nevie sumu za tieto opravy, ale halu vyuziva uz teraz ako sklad pre svoj material ako aj material ktory sa pouziva na tieto opravy.

A co s tou dph? kedze sukromna osoba je neplatca a ani platcom nebude. Myslim, ze lepsie by bolo urobit to ako keby neslo o uhradu opravou. Vzniknu len obojstranne platby za sluzby. Sro-cka zaplati jednorazovo za najom na 5 rokov a zaroven vyfakturuje aj s dph-ckou nepodnikatelovi fakturu za stavebne prace vykonane pri oprave haly.
ivan01
17.11.04,18:32
asi najlepším riešením by bola nájomná zmluva za cenu obvyklú (podotýkam obvyklú - za halu v tekom stave akom je-píšete že dezolátnom) s tým že sro-očka si opravy, udržbu a tech zhodnotenie urobí v vlastnej réžii. sro-očka by si odpočítala dph z tech zhodnotenia a spotrebúvala by vo forme odpisov tech zhodnotenie. Považujem za zbytočné aby sro-očka refakturovala stavebné práce pretože FO by si nemohla odpočítať DPH. Po 10-ročnom teste na DPH resp. po odpísaní tech zhodnotenie sro-očkou má FO halu - rekonštruovanú a z komplet rekonštrukcie odpočítal DPH resp. po odpisoch aj hodnotu rekonštrukcie celú v nákladoch. (toto platí pri súčasnom znení zákonov) Pomocou platieb je možné ešte dosiahnuť efekt optimalizácie dani z príjmov FO –sro( aj keď mizivý 19% pre oboch)
andreaS
19.11.04,06:27
konatel prisiel s novym navrhom:

uzatvorit s nepodnikatelom najomnu zmluvu za halu, dohodne sa dlhodoby prenajom na minimalne 10 rokov a minimalna suma na prenajom, kedze ta hala nie je v stave uzivania. napr. 1000,-/mesiac a v tejto zmluve sa este dohodne ze najomca (sro) si moze opravovat priestory. Cize sro-cka bude mesacne platit 1000,-Sk a plus si bude tieto priestory opravovat a celu hodnotu oprav si da do nakladov a odpocita dph?

Moze to byt aj takto? Ak ano, hodnota tychto oprav pôjde na aky ucet, 511?
Nike
19.11.04,07:16
Chcem Vás upozorniť na § 17 ods. 23 ZDP - "Nepeňažným príjmom prenajímateľa sú aj výdavky vynaložené nájomcom na opravy prenajatého HIM zahrnuté do daňových výdavkov nájomcu nad rámec povinností nájomcu dohodnutých v nájomnej zmluve" Odvolávka na obč.zákonník § 664-669.
andreaS
19.11.04,07:30
Nike: dakujem. Takze ak SRO vykona opravy v hodnote napr. 250tis, a uhradi najomne v hodnote 5tis, tak to je akoby prenajimatel mal prijem z prenajmu v hodnote 255tis, ktore zahrnie do danoveho priznania...

A ak by sa to dohodlo v zmluve, ze SRO uhradi prenajom opravou? Cize vykona opravu za 250tis, dohodne sa s prenajimatelom ina suma za najom, napr. 5000tis/mesiac... tak sa 250/5 = 50 mesiacov, tak by SRO mala zaplateny najom na obdobie 50 mesiacov. Ale znova je 250tis prijem prenajimatela z prenajmu... /to cini na dani pri 25% vydavkoch cca 35tis/.

Tato situacia je mooooc zamotana, nakolko konatel a prenajimatel je jedna a ta ista osoba. A prenajimatel je aj zivnostnik. Takze jemu tych 250tis zvysi danovy zaklad. Ta hala je vo vlastnictve prenajimatela-nepodnikatela.
Nike
19.11.04,07:35
Ano aj ja to tak chápem. Na školení p. Miháliková na toto upozorňovala a sama hovorila, že to spôsobí problémy.

To že ide stále o tú istú osobu je jedna stránka veci, a že účtuje na niekoľkých "frontoch" to je zas o inom. Myslím, ale že pri 19% dani toho veľa nepreleje.
andreaS
19.11.04,07:42
ono nejde o preliatie... len o to aby bol vlk syty a ovca cela... proste kazda strana spokojna..

aby sro-cka mala legalne sidlo v tej hale, lebo zatial ma kancelariu ale bolo nam povedane, ze z tychto priestorov bude penzion, tak hladame lepsie riesenie. Tu halu ma idealnu, kedze ma stavebnu firmu a hned vedla je rodinny dom, takze ja v pripade potreby mozem ist domov. :o))) je to prakticke.

A aby nevznikli nejake nejasnosti v odpocte dph, v hodnote danej do nakladov a tak.. preto si to takto overujem.

Tak konecny dotaz... Ak to urobim tak, ako pisem v predchadzajucom bode, moze sro odpicitat dph a dat si celu hodnotu do nakladov? A nepodnikatel zdani prijem v danovom priznani ak nebude mat ine naklady tak si da do nakladov aspon tych 25%. To je hadam vsetko.
adam
01.04.05,17:52
Tak konecny dotaz... Ak to urobim tak, ako pisem v predchadzajucom bode, moze sro odpicitat dph a dat si celu hodnotu do nakladov? A nepodnikatel zdani prijem v danovom priznani ak nebude mat ine naklady tak si da do nakladov aspon tych 25%. To je hadam vsetko.
AndreaS, ja mám podobný prípad. Ako si to nakoniec doriešila? Ďakujem za odpoveď ........:)
Pekný večer......:)
alušik
01.04.05,18:35
Ludkovia, neviem, ale mam presne tento pripad. Sefka - nepodnikatelka prenajala budovu s.r.o., v ktorej je konatelka. V zmluve mam, ze vydavky na opravy a rekonstrukciu hradi s.r.o. a okrem toho jej platime mesacne najomne. Budova sa cela zrekonstruovala, normalne som cast uctovala cez opravy - 511 a cast cez zhodnotenie 042, pricom sme odpocitavali normalne DPH. Zatial to na 022 zaradene nemam, lebo neprebehla riadna kolaudacia, mame len docasne uzivanie stavby.

Sefka si vo svojom danovom priznani nic nezdanovala!!! Kamaratku ma danovu poradkynu a auditorku v jednej osobe, takze ona jej dava rady co a ako.

Rozumiem, a zda sa mi aj logicke, ze ak jej vlastne firma zhodnotila budovu, mala akoby "prijem", ale kedy ho da do danoveho priznania? Kedy ma ten prijem a v akej hodnote? Ved si vezmite ze ja mam na 042 vlaste sumu bez DPH - a keby to financovala ona, mala by to aj s danou. Podla mna je to dost zlozite, co sa tyka tohto "prijmu"... Ale s.r.o. to ma v kazdom pripade v pohode... Ved je to tak aj zmluvne dohodnute.