Zrušenie funkcie zástupcu vlastníkov - je možné efektívne zabezpečiť prevádzku a údržbu domu aj bez zástupcu vlastníkov?
Bývam v 64-bytovom dome a (2 vchody po 32 bytov) v bratislavskom Ružinove. V posledných rokoch som sa vo veľkej miere angažoval v obnove nášho domu, kedy som mohol dosť hlboko vniknúť do toho, ako mnohé veci v našom dome a u nášho správcu fungujú, resp. nefungujú. Funkcia zástupcu vlastníkov (ZV) sa mi javí ako vyslovene kontraproduktívna a dospel som k záveru, že by ju bolo dobré zrušiť. Zásadný problém je ten, že v našom dome nie vhodný človek, ktorý by bol schopný aj ochotný túto funkciu ZV zastávať. Funkcia ZV mi bola niekoľkokrát ponúknutá, ale vzhľadom na moje postoje a tú skutočnosť, že mnohí obyvatelia domu si ZV mýlia s domovníkom, som túto ponuku odmietol. Na túto funkciu sa nakoniec dostal človek, ktorý je naprosto nevhodný, na požiadavky nereflektuje, dokonca ma vyzval, aby som mu dal pokoj a veci riešil so správcom, čo som veľmi rád aj urobil, avšak v niektorých veciach ma správca odkazuje na ZV. Jedná sa pri tom o tak elementárne veci, ako vyčistenie spoločných priestorov po skončení stavebných prác (zateplenia), napr. vyčistenie suterénu od hrubého nánosu prachu alebo vyplatenie zvláštnej odmeny našej upratovačke, ktorá zabezpečila vyčistenie schodišťa nad rámec svojich zmluvných povinností. Som sa teda obrátil na ZV oficiálnym listom, ktorý som dal do schránky aj poslal e-mailom na vedomie správcovi (čo ZV označil za neslušné), na čo iný pracovník správcu zareagoval, že vybavenie mojej žiadosti nie je v kompetencii ZV. Neuviedol však, ako to mám riešiť, takže asi bude nutné zvolať schôdzu vlastníkov, na ktorej sa odhlasuje vyčistenie suterénu od hrubého prachu v cene niekoľkých desiatok EUR.
Správcovi platíme za správu 8,50 EUR/byt/mesiac (pričom bežná sadzba v Bratislave je do 6 EUR) a okrem toho odmena ZV predstavuje cca 2 EUR/byt/mesiac, t.j. na správu každý byt prispieva 10,5 EUR mesačne, čo sa mi zdá byť veľmi veľa. Pritom tento drahý establišment nevie plniť elementárne úlohy ako vyčistenie spoločných priestorov po skončení stavebných prác. Suterén sme nakoniec vyčistili so susedom, ktorý má stavebnú firmu a mohol poskytnúť vozidlo vhodné na odvoz odpadu a priemyselný vysávač.
Veci v našom dome sa v čoraz väčšej miere riešia „aktivistickým“ spôsobom mimo ZV, t.j. skupina vlastníkov sa chytí iniciatívy v určitej veci. Zo strany samotného ZV nie je žiadna iniciatíva, naopak, tento neraz kladie dosť tvrdý odpor. Najlepším príkladom je zateplenie domu, kde ŠFRB nedal úver na doteplenie štítových stien s tým, že musíme starú izoláciu strhnúť. Dôsledkom toho sa v zmysle projektu zateplili len fasády a strecha. Z tejto akcie však zostali nejaké peniaze, tak sme navrhli ZV, aby sa k tomu ešte čosi pridalo a dorobili sa aj tie štíty, nech je celé zateplenie podľa projektu (120 mm) a získame dobrá energetický certifikát (B). ZV v tejto veci vôbec nekonal, tak sme so susedou dohodli potrebné veci so zhotoviteľom, so správcom a zorganizovali písomné hlasovanie, v ktorom navrhnuté riešenie odsúhlasili 2/3 vlastníkov a v septembri by sa malo aj realizovať. ZV doslova besnel, zjapal po nás, nemal problém sa uchýliť aj k vulgárnym výrazom apod.
Našťastie veci v našom dome napredujú, zateplenie dopadlo dobre, zanedlho snáď bude aj čistota na takej úrovni, aby bol každý obyvateľ spokojný, ale zásadný problém je, že na jednej strane si to musíme všetko organizovať (alebo urobiť) sami a na druhej strane pri tom počúvať blbé reči ZV, ktorý potom sabotuje aj elementárne veci. Zlatým klincom je, že toho ZV si platíme!
V zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov je ZV definovaná ako akýsi „styčný dôjstojník“ medzi vlastníkmi bytov a správcom. Zákon nič nehovorí o akejsi rozhodovacej právomoci ZV, dokonca je tam explicitne uvedené, že ZV nemôže rozhodovať o tom, čo spadá do kompetencie schôdze vlastníkov.
Na webe som našiel aj rôzne diskusie na túto tému, kde sa píše, že ZV je častokrát zneužívaný správcom na odsunutie povinností, ktoré by mal zabezpečovať správca. Zo strany vlastníkov je zase častokrát nesprávne považovaný za domovníka.
Mám vôbec dojem, že funkcia ZV je prežitok z komunistických čias, kedy sme mali funkcie ako domový dôverník, tajomník, predseda domovej samosprávy a pod., t.j. rôznych poručníkov, ktoré zbavovali ľudí zodpovednosti. Dnes nejeden obyvateľ nášho domu nevie pochopiť, že napr. pokazený výťah treba hlásiť na tel. číslo nalepené v kabíne a neobracať sa v tejto veci na ZV.
Zo znenia zákona o výkone správy mám dojem, že s komerčným správcom budov by malo byť možné uzavrieť takú zmluvu o správe, ktorá umožňuje výkon správy bez existencie ZV. Nerozumiem tomu , akú má náš dom vlastne zmluvu o výkone správy, keď nie je možné zabezpečiť jednorazové upratovacie práce v cene niekoľko desiatok EUR.
Pozeral som na webe návrhy zmlúv o výkone správy, ktoré majú vystavené niektorí komerční správcovia v Bratislave. Bol som konsternovaný tým, akú významnú úlohu pripisujú funkcii ZV, napr. právo disponovať financiami až do výšky 3300 EUR a pod.
Okrem neochoty ZV riešiť požiadavky vlastníkov, tu vnímam aj ďalší aspekt a to odborný. V susednom dome ide tamojší ZV zložiť funkciu , lebo má 80 rokov a nevládze. Jeden z najväčších problémov, ktoré rieši je, že kto zabezpečí výkon revízií v dome. Nie je toto úloha správcu? Pokiaľ si ten dom plat správcu tak ten by mal zabezpečiť výkon revízií v zmysle zákona ako aj potrebných opráv včítane sprístupnenia príslušných spoločných priestorov a dohľadu nad výkonom prác a ich prevzatí. Toto predsa nemá robiť nejaký ZV, ktorý nemá potrebnú odbornú kvalifikáciu! Kto zodpovedá za haváriu, ktorá vznikne dôsledkom neodborne vykonaných opráv prevzatých ZV? V tomto zmysle som jednal aj s naším technickým správcom, ktorý na mňa pozeral ako puk, lebo tým jeho veličenstvu samozrejme pridávam prácu.
Mám dojem, že je niečo veľmi zhnité v tomto štáte dánskom a tento stav dosiahol extrémnu úroveň minimálne v našom dome. Chcem sa preto spýtať, aké sú reálne možnosti efektívnej správy domu bez ZV a aké sú s tým skúsenosti. Uvítam akékoľvek rady, ako takýto režim nastaviť. Výmena správcu alebo minimálne zásadné prehodnotenie zmluvy o správe je samozrejmé.