Magma
10.10.16,15:23
V roku 2015 som dostala do daru byt. Na byt nebol vypracovaný znalecký posudok, ani v zmluve nie je uvedená jeho cena. Zrejme byt predám, lenže v tomto prípade budem musieť platiť dan z prijmu.
Je možné aby mi znalec spravil znalecký posudok spätne ku dňu darovania? Je to legálne?
V tom prípade by som platila dan iba z rozdielu medzi cenu predaja a darovania.
Je možné aby mi znalec spravil znalecký posudok spätne ku dňu darovania? Je to legálne?
V tom prípade by som platila dan iba z rozdielu medzi cenu predaja a darovania.
Sarlotka
10.10.16,13:50
pri predaji nehnuteľnosti nadobudnutej darovním je nutné zobrať do úvahy všetky fakty a najmä dátumy :) s účinnostou od 1.1.2016 tam bola aj novela, uvideli ste málo faktov na odpoveď , verím však že vám pômožu tieto informácie nižšie...
zasielam info z FS, zdroj:
https://www.financnasprava.sk/sk/obcania/zivotn/predaj-nehnutelnosti#PredajNehnutelnostiNadobudnutejDarov anim
Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním
Na účely uplatnenia výdavku sa pri príjme z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej darom, ktorý nie je oslobodený od dane, je potrebné posúdiť skutočnosť, či by bol príjem z predaja u darcu v čase darovania, ak by nehnuteľnosť predal, oslobodený od dane alebo nie.
Ak by bol príjem z predaja u darcu oslobodený od dane, potom je výdavkom cena nehnuteľnosti zistená v čase darovania. Ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá darovaním do 31.12.2015, výdavkom je cena v čase darovania – tzv. reprodukčná obstarávacia cena (určená napr. znaleckým posudkom k času darovania, resp. ohodnotenie určené v darovacej zmluve); ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá darovaním po 31.12.2015, výdavkom je cena v čase darovania určená znaleckým posudkom.
V prípade, ak by príjem z predaja u darcu nebol oslobodený od dane, výdavkom u predávajúceho je obstarávacia cena zistená u darcu (t.j. cena, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol darca do vlastníctva).
Príklad: Daňovník fyzická osoba dosiahne v roku 2016 príjem z predaja nehnuteľnosti (napr. pozemku), ktorú nadobudol darovaním v roku 2012. Pretože k predaju pozemku došlo do päť rokov od jeho nadobudnutia a nie je splnená podmienka oslobodenia, uvedený príjem podlieha zdaneniu a zaradí sa medzi ostatné príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Nakoľko darca v čase darovania nehnuteľnosti spĺňal podmienky oslobodenia (pozemok nadobudol reštitúciou), ako výdavok pri príjme z predaja uvedenej nehnuteľnosti sa uplatní podľa vyššie uvedeného reprodukčná obstarávacia cena (napr. cena zistená na základe znaleckého posudku - keďže k darovaniu nehnuteľnosti došlo do 31.12.2015).
príklady nájdete aj v časti podpora:
https://podpora.financnasprava.sk/235566-Predaj-nehnute%C4%BEnosti-nadobudnutej-darovan%C3%ADm
Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním
Na účely uplatnenia výdavku sa pri príjme z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej darom, ktorý nie je oslobodený od dane, uplatní postup [§ 8 ods. 5 písm. b) zákona o dani z príjmov]:
ak sa predáva darovaná nehnuteľnosť, pri ktorej by bol v čase darovania príjem z jej predaja u darcu oslobodený od dane podľa § 9 zákona o dani z príjmov, pri preukazovaní daňových výdavkov sa bude vychádzať z reprodukčnej obstarávacej ceny, ktorou môže byť cena nehnuteľnosti v čase jej nadobudnutia zistenej napr. podľa osobitného predpisu, ktorým je zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov - cena stanovená na základe znaleckého posudku v čase nadobudnutia, resp. ohodnotenie určené v darovacej zmluve.
ak by však v čase darovania nehnuteľnosti darca nespĺňal podmienku oslobodenia, ako výdavok pri príjme z predaja darovanej nehnuteľnosti sa uplatní cena, za akú nehnuteľnosť obstaral darca (obstarávacia cena nehnuteľnosti zistená u darcu).
Podľa § 25 ods. 6 písm. b) zákona č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve reprodukčnou obstarávacou cenou je cena, za ktorú by sa majetok obstaral v čase, keď sa o ňom účtuje. (najviac preukázateľný spôsob je stanovenie ceny nehnuteľnosti znaleckým posudkom v čase jeho nadobudnutia, prípadne ohodnotenie určené v darovacej zmluve a v prípade dedenia aj cena stanovená v osvedčení o dedičstve.)
Oceňovanie reprodukčnou obstarávacou cenou sa uplatní, ak by došlo k predaju nehnuteľnosti, ktorú daňovník nadobudol darovaním do 31.12.2015.
Upozorňujeme, že novelou zákona o účtovníctve č. 130/2015 Z. z. s účinnosťou od 01.01.2016 sa ruší oceňovanie reprodukčnou obstarávacou cenou.
Ak by sa jednalo o situáciu, že došlo k predaju nehnuteľnosti, ktorú daňovník nadobudol darovaním po 31.12.2015, postupuje sa nasledovne:
ak sa predáva darovaná nehnuteľnosť, pri ktorej by bol v čase darovania príjem z jej predaja u darcu oslobodený od dane podľa § 9 zákona o dani z príjmov, pri preukazovaní daňových výdavkov sa bude pri darovaní vychádzať z ceny stanovenej znalcom podľa zákona č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a predkladateľoch v znení neskorších predpisov – t. j. cena stanovená na základe znaleckého posudku v čase darovania. Upozorňujeme, že v uvedenom prípade nie je možné uplatniť ako výdavok pri príjme z predaja nehnuteľnosti ohodnotenie určené v darovacej zmluve.
ak by však v čase darovania nehnuteľnosti darca nespĺňal podmienku oslobodenia, ako výdavok pri príjme z predaja darovanej nehnuteľnosti sa uplatní obstarávacia cena nehnuteľnosti zistená u darcu (ostáva nezmenené).
FAQ
Otázka č. 1 – Príjem darcu oslobodený od dane z príjmov
Daňovník (fyzická osoba) dosiahne v roku 2016 príjem z predaja nehnuteľnosti (pozemku), ktorú nadobudol darovaním v roku 2012. Darca nadobudol nehnuteľnosť reštitúciou v roku 2010. Podlieha tento príjem zdaneniu?
Odpoveď
Pretože k predaju pozemku došlo do päť rokov od jeho nadobudnutia a nie je splnená podmienka oslobodenia, uvedený príjem podlieha zdaneniu a zaradí sa medzi ostatné príjmy ako príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Nakoľko darca v čase darovania nehnuteľnosti spĺňal podmienky oslobodenia (pozemok nadobudol reštitúciou), ako výdavok pri príjme z predaja uvedenej nehnuteľnosti sa uplatní reprodukčná obstarávacia cena (napr. cena zistená na základe znaleckého posudku v čase darovania).
Otázka č. 2 - Príjem darcu neoslobodený od dane z príjmov
Daňovníkovi otec daroval pozemok v roku 2014, v čase darovania pozemku otec nebol vlastníkom 5 rokov. Čo si môže dať daňovník do výdavkov, ak sa pozemok rozhodne v roku 2016 predať?
Odpoveď
Ak sa predáva darovaná nehnuteľnosť, pri ktorej v čase darovania NEBOL príjem z jej predaja u darcu oslobodený od dane podľa § 9 ZDP, za daňový výdavok je možné uplatniť cenu, za ktorú obstaral nehnuteľnosť darca. Za daňový výdavok sa v tomto prípade považuje obstarávacia cena zistená podľa osobitných predpisov a to v súlade s ustanovením § 25 ods. 1 písm. a) ZDP.
Otázka č. 3: Príjem nadobudnutý darovaním po 31.12.2015, príjem u darcu oslobodený od dane z príjmov.
Daňovník dosiahol v decembri 2016 príjem z predaja bytu, ktorý nadobudol darovaním v marci 2016. Darca kúpil nehnuteľnosť v roku 2005 a nemal ju zaradenú v obchodnom majetku. Podlieha tento príjem daňovníka zdaneniu?
Odpoveď
Nakoľko k predaju bytu došlo do päť rokov od jeho nadobudnutia, to znamená, že nie je splnená podmienka oslobodenia, uvedený príjem podlieha zdaneniu a zaradí sa medzi ostatné príjmy ako príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Nakoľko darca v čase darovania nehnuteľnosti spĺňal podmienky oslobodenia (nehnuteľnosť vlastnil viac ako päť rokov) a k darovaniu došlo po 31.12.2015, ako výdavok pri príjme z predaja uvedeného bytu sa uplatní cena zistená na základe znaleckého posudku v čase darovania. V uvedenom prípade nie je možné uplatniť ako výdavok pri príjme z predaja bytu ohodnotenie určené v darovacej zmluve.
Otázka č. 4 - Znalecký posudok
Daňovník predáva nehnuteľnosť, ktorú nadobudol darovaním v auguste 2013. Zápis do katastra nehnuteľností prebehol vo februári 2014. Do daňových výdavkov si chce daňovník uplatniť reprodukčnú obstarávaciu cenu na základe znaleckého posudku. K akému dátumu má daňovník vypracovať znalecký posudok na preukázanie hodnoty nehnuteľnosti v čase darovania - k dátumu uvedenému v darovacej zmluve, alebo ku dňu zápisu do katastra nehnuteľností?
Odpoveď
Daňovník je povinný hodnoverným spôsobom preukázať hodnotu nehnuteľnosti v čase jej nadobudnutia darovaním. Za najpreukázateľnejší spôsob sa považuje stanovenie hodnoty nehnuteľnosti zistenej na základe znaleckého posudku v čase darovania. Za uznaný výdavok sa považuje hodnota nehnuteľnosti zistená na základe znaleckého posudku vypracovaného spätne k dátumu uzavretia darovacej zmluvy.
Otázka č. 5 - Predaj darovanej nehnuteľnosti, ktorú darca obstaral darom
V máji roka 2013 daňovníčka zdedila nehnuteľnosť po manželovi, ktorý mal túto nehnuteľnosť vo vlastníctve viac ako päť rokov. Daňovníčka túto nehnuteľnosť darovala v júni 2014. V auguste roka 2015 tá istá nehnuteľnosť bola darovaná späť. V roku 2016 sa daňovníčka rozhodla túto nehnuteľnosť predať. Aký výdavok si môže dať daňovníčka do výdavkov pri dosiahnutí príjmu z predaja danej nehnuteľnosti.
Odpoveď
Ak sa predáva darovaná nehnuteľnosť, pri ktorej by v čase darovania nebol príjem z jej predaja u darcu oslobodený od dane podľa § 9 zákona o dani z príjmov, pri preukazovaní daňových výdavkov bude predávajúci vychádzať z obstarávacej ceny zistenej u darcu podľa § 25 ods.1 písm. a) zákona o dani z príjmov.
Obstarávacou cenou je cena, za ktorú sa majetok obstaral. Ak nie je možné zistiť obstarávaciu cenu nehnuteľnosti u darcu z dôvodu, že aj on ju nadobudol darom alebo dedením, je potrebné zistiť túto cenu u predchádzajúceho vlastníka resp. u predchádzajúcich vlastníkov, ktorí nehnuteľnosť obstarali.
zasielam info z FS, zdroj:
https://www.financnasprava.sk/sk/obcania/zivotn/predaj-nehnutelnosti#PredajNehnutelnostiNadobudnutejDarov anim
Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním
Na účely uplatnenia výdavku sa pri príjme z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej darom, ktorý nie je oslobodený od dane, je potrebné posúdiť skutočnosť, či by bol príjem z predaja u darcu v čase darovania, ak by nehnuteľnosť predal, oslobodený od dane alebo nie.
Ak by bol príjem z predaja u darcu oslobodený od dane, potom je výdavkom cena nehnuteľnosti zistená v čase darovania. Ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá darovaním do 31.12.2015, výdavkom je cena v čase darovania – tzv. reprodukčná obstarávacia cena (určená napr. znaleckým posudkom k času darovania, resp. ohodnotenie určené v darovacej zmluve); ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá darovaním po 31.12.2015, výdavkom je cena v čase darovania určená znaleckým posudkom.
V prípade, ak by príjem z predaja u darcu nebol oslobodený od dane, výdavkom u predávajúceho je obstarávacia cena zistená u darcu (t.j. cena, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol darca do vlastníctva).
Príklad: Daňovník fyzická osoba dosiahne v roku 2016 príjem z predaja nehnuteľnosti (napr. pozemku), ktorú nadobudol darovaním v roku 2012. Pretože k predaju pozemku došlo do päť rokov od jeho nadobudnutia a nie je splnená podmienka oslobodenia, uvedený príjem podlieha zdaneniu a zaradí sa medzi ostatné príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Nakoľko darca v čase darovania nehnuteľnosti spĺňal podmienky oslobodenia (pozemok nadobudol reštitúciou), ako výdavok pri príjme z predaja uvedenej nehnuteľnosti sa uplatní podľa vyššie uvedeného reprodukčná obstarávacia cena (napr. cena zistená na základe znaleckého posudku - keďže k darovaniu nehnuteľnosti došlo do 31.12.2015).
príklady nájdete aj v časti podpora:
https://podpora.financnasprava.sk/235566-Predaj-nehnute%C4%BEnosti-nadobudnutej-darovan%C3%ADm
Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním
Na účely uplatnenia výdavku sa pri príjme z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej darom, ktorý nie je oslobodený od dane, uplatní postup [§ 8 ods. 5 písm. b) zákona o dani z príjmov]:
ak sa predáva darovaná nehnuteľnosť, pri ktorej by bol v čase darovania príjem z jej predaja u darcu oslobodený od dane podľa § 9 zákona o dani z príjmov, pri preukazovaní daňových výdavkov sa bude vychádzať z reprodukčnej obstarávacej ceny, ktorou môže byť cena nehnuteľnosti v čase jej nadobudnutia zistenej napr. podľa osobitného predpisu, ktorým je zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov - cena stanovená na základe znaleckého posudku v čase nadobudnutia, resp. ohodnotenie určené v darovacej zmluve.
ak by však v čase darovania nehnuteľnosti darca nespĺňal podmienku oslobodenia, ako výdavok pri príjme z predaja darovanej nehnuteľnosti sa uplatní cena, za akú nehnuteľnosť obstaral darca (obstarávacia cena nehnuteľnosti zistená u darcu).
Podľa § 25 ods. 6 písm. b) zákona č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve reprodukčnou obstarávacou cenou je cena, za ktorú by sa majetok obstaral v čase, keď sa o ňom účtuje. (najviac preukázateľný spôsob je stanovenie ceny nehnuteľnosti znaleckým posudkom v čase jeho nadobudnutia, prípadne ohodnotenie určené v darovacej zmluve a v prípade dedenia aj cena stanovená v osvedčení o dedičstve.)
Oceňovanie reprodukčnou obstarávacou cenou sa uplatní, ak by došlo k predaju nehnuteľnosti, ktorú daňovník nadobudol darovaním do 31.12.2015.
Upozorňujeme, že novelou zákona o účtovníctve č. 130/2015 Z. z. s účinnosťou od 01.01.2016 sa ruší oceňovanie reprodukčnou obstarávacou cenou.
Ak by sa jednalo o situáciu, že došlo k predaju nehnuteľnosti, ktorú daňovník nadobudol darovaním po 31.12.2015, postupuje sa nasledovne:
ak sa predáva darovaná nehnuteľnosť, pri ktorej by bol v čase darovania príjem z jej predaja u darcu oslobodený od dane podľa § 9 zákona o dani z príjmov, pri preukazovaní daňových výdavkov sa bude pri darovaní vychádzať z ceny stanovenej znalcom podľa zákona č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a predkladateľoch v znení neskorších predpisov – t. j. cena stanovená na základe znaleckého posudku v čase darovania. Upozorňujeme, že v uvedenom prípade nie je možné uplatniť ako výdavok pri príjme z predaja nehnuteľnosti ohodnotenie určené v darovacej zmluve.
ak by však v čase darovania nehnuteľnosti darca nespĺňal podmienku oslobodenia, ako výdavok pri príjme z predaja darovanej nehnuteľnosti sa uplatní obstarávacia cena nehnuteľnosti zistená u darcu (ostáva nezmenené).
FAQ
Otázka č. 1 – Príjem darcu oslobodený od dane z príjmov
Daňovník (fyzická osoba) dosiahne v roku 2016 príjem z predaja nehnuteľnosti (pozemku), ktorú nadobudol darovaním v roku 2012. Darca nadobudol nehnuteľnosť reštitúciou v roku 2010. Podlieha tento príjem zdaneniu?
Odpoveď
Pretože k predaju pozemku došlo do päť rokov od jeho nadobudnutia a nie je splnená podmienka oslobodenia, uvedený príjem podlieha zdaneniu a zaradí sa medzi ostatné príjmy ako príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Nakoľko darca v čase darovania nehnuteľnosti spĺňal podmienky oslobodenia (pozemok nadobudol reštitúciou), ako výdavok pri príjme z predaja uvedenej nehnuteľnosti sa uplatní reprodukčná obstarávacia cena (napr. cena zistená na základe znaleckého posudku v čase darovania).
Otázka č. 2 - Príjem darcu neoslobodený od dane z príjmov
Daňovníkovi otec daroval pozemok v roku 2014, v čase darovania pozemku otec nebol vlastníkom 5 rokov. Čo si môže dať daňovník do výdavkov, ak sa pozemok rozhodne v roku 2016 predať?
Odpoveď
Ak sa predáva darovaná nehnuteľnosť, pri ktorej v čase darovania NEBOL príjem z jej predaja u darcu oslobodený od dane podľa § 9 ZDP, za daňový výdavok je možné uplatniť cenu, za ktorú obstaral nehnuteľnosť darca. Za daňový výdavok sa v tomto prípade považuje obstarávacia cena zistená podľa osobitných predpisov a to v súlade s ustanovením § 25 ods. 1 písm. a) ZDP.
Otázka č. 3: Príjem nadobudnutý darovaním po 31.12.2015, príjem u darcu oslobodený od dane z príjmov.
Daňovník dosiahol v decembri 2016 príjem z predaja bytu, ktorý nadobudol darovaním v marci 2016. Darca kúpil nehnuteľnosť v roku 2005 a nemal ju zaradenú v obchodnom majetku. Podlieha tento príjem daňovníka zdaneniu?
Odpoveď
Nakoľko k predaju bytu došlo do päť rokov od jeho nadobudnutia, to znamená, že nie je splnená podmienka oslobodenia, uvedený príjem podlieha zdaneniu a zaradí sa medzi ostatné príjmy ako príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Nakoľko darca v čase darovania nehnuteľnosti spĺňal podmienky oslobodenia (nehnuteľnosť vlastnil viac ako päť rokov) a k darovaniu došlo po 31.12.2015, ako výdavok pri príjme z predaja uvedeného bytu sa uplatní cena zistená na základe znaleckého posudku v čase darovania. V uvedenom prípade nie je možné uplatniť ako výdavok pri príjme z predaja bytu ohodnotenie určené v darovacej zmluve.
Otázka č. 4 - Znalecký posudok
Daňovník predáva nehnuteľnosť, ktorú nadobudol darovaním v auguste 2013. Zápis do katastra nehnuteľností prebehol vo februári 2014. Do daňových výdavkov si chce daňovník uplatniť reprodukčnú obstarávaciu cenu na základe znaleckého posudku. K akému dátumu má daňovník vypracovať znalecký posudok na preukázanie hodnoty nehnuteľnosti v čase darovania - k dátumu uvedenému v darovacej zmluve, alebo ku dňu zápisu do katastra nehnuteľností?
Odpoveď
Daňovník je povinný hodnoverným spôsobom preukázať hodnotu nehnuteľnosti v čase jej nadobudnutia darovaním. Za najpreukázateľnejší spôsob sa považuje stanovenie hodnoty nehnuteľnosti zistenej na základe znaleckého posudku v čase darovania. Za uznaný výdavok sa považuje hodnota nehnuteľnosti zistená na základe znaleckého posudku vypracovaného spätne k dátumu uzavretia darovacej zmluvy.
Otázka č. 5 - Predaj darovanej nehnuteľnosti, ktorú darca obstaral darom
V máji roka 2013 daňovníčka zdedila nehnuteľnosť po manželovi, ktorý mal túto nehnuteľnosť vo vlastníctve viac ako päť rokov. Daňovníčka túto nehnuteľnosť darovala v júni 2014. V auguste roka 2015 tá istá nehnuteľnosť bola darovaná späť. V roku 2016 sa daňovníčka rozhodla túto nehnuteľnosť predať. Aký výdavok si môže dať daňovníčka do výdavkov pri dosiahnutí príjmu z predaja danej nehnuteľnosti.
Odpoveď
Ak sa predáva darovaná nehnuteľnosť, pri ktorej by v čase darovania nebol príjem z jej predaja u darcu oslobodený od dane podľa § 9 zákona o dani z príjmov, pri preukazovaní daňových výdavkov bude predávajúci vychádzať z obstarávacej ceny zistenej u darcu podľa § 25 ods.1 písm. a) zákona o dani z príjmov.
Obstarávacou cenou je cena, za ktorú sa majetok obstaral. Ak nie je možné zistiť obstarávaciu cenu nehnuteľnosti u darcu z dôvodu, že aj on ju nadobudol darom alebo dedením, je potrebné zistiť túto cenu u predchádzajúceho vlastníka resp. u predchádzajúcich vlastníkov, ktorí nehnuteľnosť obstarali.