Zavrieť

Porady

Zdaňovanie prenájmu bytov a iných nehnuteľností - pokyn FRSR

Richard Richard

Richard je teraz online Richard

admin Porada.sk
Pokyn FR SR k zdaňovaniu príjmov z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o
dani z príjmov v znení neskorších predpisov


Obsah:
Čl. 1 Vymedzenie príjmov z prenájmu nehnuteľností
Čl. 2 Oslobodenie príjmov z prenájmu nehnuteľností
Čl. 3 Zisťovanie základu dane (ČZD) z príjmov z prenájmu nehnuteľností
Čl. 4 Uplatňovanie výdavkov
Čl. 5 Platby za energie a ostatné služby súvisiace s prenájmom nehnuteľností
Čl. 6 Nepeňažný príjem prenajímateľa
Čl. 7 Príjmy z prenájmu nehnuteľností plynúce manželom z ich bezpodielového
spoluvlastníctva

Článok 1
Vymedzenie príjmov z prenájmu nehnuteľností
Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti patria medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 ZDP vtedy, ak nejde
o príjmy uvedené v § 6 ods. 1 a v § 5 ZDP. Poberanie tohto druhu príjmu nie je u fyzickej
osoby – prenajímateľa podmienené vydaním živnostenského oprávnenia, uvedené príjmy
z prenájmu nehnuteľností plynú na základe podmienok dohodnutých s nájomcom v
nájomnej zmluve, a to v súlade s § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka. Príjmami z prenájmu
sú v súlade s ust. § 6 ods. 3 ZDP príjmy z prenájmu nehnuteľností vrátane príjmov z prenájmu
hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo k nehnuteľnosti.
Poznámka:
Do 31.12.2011 bola skutočnosť, že príjmami z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP sú aj príjmy z prenájmu
hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo k nehnuteľnosti vymedzená v § 6 ods. 4 ZDP.
Medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 ZDP nepatria príjmy z prenájmu nehnuteľností, ktoré sú
zaradené medzi príjmy podľa § 6 ods. 1 písm. b) tohto zákona, ktoré daňovník dosahuje na
základe živnostenského oprávnenia. Ide o prípady, keď prenajímateľ poskytuje popri
prenájme aj iné než základné služby spojené s prenájmom nehnuteľností, napr. ubytovanie
a stravovanie formou hotelov, motelov. Do úhrnu príjmov podľa § 6 ods. 1 a 2 ZDP
z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti podľa druhu dosahovaného príjmu
zaradí daňovník také príjmy z prenájmu nehnuteľností, ktoré zodpovedajú ustanoveniu § 6
ods. 5 písm. a) ZDP.

Článok 2
Oslobodenie príjmov z prenájmu nehnuteľností
Oslobodenie príjmov z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP je od 1. januára 2011 upravené v § 9
ods. 1 písm. g) ZDP. Podľa predmetného ustanovenia od dane z príjmov fyzickej osoby sú
oslobodené príjmy podľa § 6 ods. 3 a § 8 ods. 1 písm. a) ZDP, ak úhrn týchto príjmov
nepresiahne v zdaňovacom období 500 eur, pričom ak takto vymedzené príjmy presiahnu 500
eur, do základu dane sa zahrnú len príjmy nad takto ustanovenú sumu; výdavky k príjmom
zahrnovaným do základu dane sa zistia rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov
zahrnovaných do základu dane k celkovým príjmom.
2

Príklad č. 1:
Daňovníkovi plynú v roku 2012 okrem príjmov z podnikania aj príjmy z prenájmu
nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP vo výške 6 000 eur. Preukázateľne vynaložené výdavky
na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov podľa § 6 ods. 11 ZDP sú vo výške
3 850 eur.
Sumu zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľností si daňovník vyčísli vo výške 5 500 eur
(6 000 – 500) ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500
eur, ktorá je od dane oslobodená. Výdavky vynaložené na dosiahnutie zdaniteľných
príjmov z prenájmu nehnuteľností sa vypočítajú v súlade s § 9 ods. 1 písm. g) ZDP vo
výške 3 529,17 eura [ (5 500 : 6 000) x 3 850].

Príklad č. 2:
Daňovník mal v roku 2011 okrem príjmov zo závislej činnosti aj príjmy z prenájmu
nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP vo výške 1 550 eur. Poistné na zdravotné poistenie za
obdobie január až apríl 2011 v súvislosti s príjmami z prenájmu daňovník neplatil. Daňovník
uplatnil výdavky vo výške 40 % z úhrnu uvedených príjmov podľa § 6 ods. 10 ZDP (ďalej len
„percentuálne výdavky“), čo je 620 eur.
Daňovník dosiahol zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľností v sume 1 050 eur (1 550 –
500). Výdavky, ktoré je možné uplatniť k týmto zdaniteľným príjmom s ohľadom na znenie §
9 ods. 1 písm. g) ZDP sú vo výške 420 eur [(1 050 : 1 550) x 620].
Článok 3
Zisťovanie základu dane (ČZD) z príjmov z prenájmu nehnuteľností
Základom dane je rozdiel, o ktorý zdaniteľné príjmy daňovníka prevyšujú daňové výdavky
podľa § 19 ZDP pri rešpektovaní vecnej a časovej súvislosti zdaniteľných príjmov a daňových
výdavkov v príslušnom zdaňovacom období, ak tento zákon neustanovuje inak [§ 2 písm. j)
ZDP].
Na zistenie základu dane (ČZD) z príjmov z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP sa v súlade s § 6
ods. 6 ZDP použijú ustanovenia § 17 až 29 ZDP.
Od 1. januára 2012 v dôsledky zmien vykonaných v § 4 ods. 2, § 6 ods. 6 a § 30 ods. 1 ZDP
(zákonom č. 548/2011 Z. z. ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov
v znení neskorších predpisov a ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 564/2004 Z. z.
o rozpočtovom určení výnosu dane z príjmov územnej samospráve a o zmene a doplnení
niektorých zákonov v znení neskorších predpisov) je zrušená možnosť vykazovať daňovú
stratu z príjmov z prenájmu aj pre tie prípady, kedy daňovník pri týchto príjmoch bude
uplatňovať preukázateľné výdavky. V súlade s ust. § 52o ods. 3 ZDP daňovú stratu z príjmov
z prenájmu nebude možné po prvýkrát vykázať za zdaňovacie obdobie roku 2012.
Podľa § 17 ods. 1 ZDP sa pri zisťovaní základu dane alebo daňovej straty vychádza
u daňovníka
· účtujúceho v sústave jednoduchého účtovníctva (JÚ) alebo u daňovníka, ktorý vedie
evidenciu podľa § 6 ods. 10 alebo ods. 11 ZDP, z rozdielu medzi príjmami a
výdavkami,
· účtujúceho v sústave podvojného účtovníctva (PÚ) z výsledku hospodárenia.
3

Článok 4
Uplatňovanie výdavkov

Pri zisťovaní základu dane z príjmov z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP
daňovník môže uplatniť preukázateľne vynaložené daňové výdavky podľa účtovníctva alebo
evidencie vedenej podľa § 6 ods. 11 ZDP alebo môže uplatniť percentuálne výdavky, a to
podľa podmienok ustanovených v § 6 ods. 10 ZDP.
a) Preukázateľne vynaložené daňové výdavky
V súlade s § 6 ods. 11 ZDP ak daňovník uplatňuje pri príjmoch uvedených v § 6 ods. 3 ZDP
preukázateľne vynaložené daňové výdavky, vedie počas celého zdaňovacieho obdobia
evidenciu o
a) príjmoch a daňových výdavkoch v časovom slede,
b) hmotnom majetku a nehmotnom majetku, ktorý možno odpisovať,
c) zásobách, pohľadávkach a záväzkoch.

Túto evidenciu je daňovník povinný uchovávať po dobu, v ktorej zanikne právo daň vyrubiť
alebo dodatočne vyrubiť podľa § 45 zákona SNR č. 511/1992 Zb. o správe daní a poplatkov
a o zmenách v sústave územných finančných orgánov v znení neskorších predpisov účinného
do 31. decembra 2011, resp. od 1. januára 2012 podľa § 69 zákona č. 563/2009 Z. z. o správe
daní (daňový poriadok) a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších
predpisov.
Ustanovenie § 6 ods. 13 ZDP vymedzuje, že ak sa daňovník s príjmami z prenájmu podľa § 6
ods. 3 ZDP, ktorý uplatňuje preukázateľné daňové výdavky rozhodne, môže účtovať v sústave
JÚ alebo v sústave PÚ. Daňovník nie je v tomto prípade účtovnou jednotkou podľa zákona
č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon
o účtovníctve“), preto nemá povinnosť prikladať k daňovému priznaniu k dani z príjmov FO
účtovné výkazy. Ak sa daňovník napriek skutočnosti, že nie je povinný účtovať v sústave JÚ
alebo PÚ rozhodne účtovníctvo viesť, je povinný postupovať takýmto spôsobom počas celého
zdaňovacieho obdobia.
Poznámka:
V súlade s ust. § 1 zákona o účtovníctve sa za účtovnú jednotku považujú:
  • právnické osoby, ktoré majú sídlo na území Slovenskej republiky,
  • zahraničné osoby, ak na území Slovenskej republiky podnikajú alebo vykonávajú inú činnosť podľa osobitných predpisov,
  • fyzické osoby, ktoré podnikajú alebo vykonávajú inú samostatnú zárobkovú činnosť, ak preukazujú svoje výdavky vynaložené na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov na účely zistenia základu dane z príjmov podľa osobitného predpisu s výnimkou fyzických osôb, ktoré vedú daňovú evidenciu podľa osobitného predpisu.
Zahrnutie prenajímanej nehnuteľnosti do obchodného majetku prenajímateľa

Fyzická osoba, ktorá dosahuje príjmy podľa § 6 ods. 3 ZDP a ktorá v súvislosti s týmito
príjmami uplatňuje preukázateľne vynaložené daňové výdavky, sa sama rozhoduje či
prenajímanú nehnuteľnosť:
  • zaradí do svojho obchodného majetku [§ 2 písm. m) ZDP], t.j. bude o nej účtovať alebo ju bude evidovať v evidencii podľa § 6 ods. 11 ZDP alebo
  • nezaradí do svojho obchodného majetku, t.j. nebude o nej účtovať alebo nebude ju viesť v evidencii podľa § 6 ods. 11 ZDP.
Postup, pre ktorý sa daňovník rozhodne, má vplyv na uplatnenie:
  • výdavkov vynaložených na príjmy z prenájmu nehnuteľnosti a tiež
  • oslobodenia od dane (§ 9 ZDP) v prípade príjmu z predaja pôvodne prenajímanej nehnuteľnosti.
Ak má daňovník prenajímanú nehnuteľnosť v príslušnom zdaňovacom období
zaradenú vo svojom obchodnom majetku, t. j. ak o nehnuteľnosti účtuje v knihe
dlhodobého hmotného majetku (v prípade účtovania v sústave JÚ) alebo o nehnuteľnosti
účtuje ako o dlhodobom hmotnom majetku v účtovej triede 0 (v prípade účtovania v sústave
PÚ), alebo ak nehnuteľnosť eviduje v evidenciu podľa § 6 ods. 11 ZDP, potom si v súlade
s podmienkami ustanovenými v ZDP môže do daňových výdavkov uplatňovať:
  • výdavky na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti (formou odpisov),
  • výdavky na jej technické zhodnotenie (ustanoveným spôsobom),
  • výdavky na jej opravy a udržiavanie a
  • iné súvisiace výdavky spojené s používaním prenajímanej nehnuteľnosti.
Inými súvisiacimi výdavkami vynaloženými na dosiahnutie príjmov z prenájmu
nehnuteľnosti, o ktorej prenajímateľ účtuje alebo ju eviduje podľa § 6 ods. 11 ZDP, sú
výdavky na riadnu prevádzku, napr. elektrina, plyn, voda, t.j. náklady na energie. Ďalej sú to
výdavky, ktoré je daňovník povinný uhradiť podľa osobitných predpisov [§ 19 ods. 2 písm.
a) ZDP], napr. poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností, výdavky týkajúce
sa úhrad vlastníka bytu a nebytových priestorov v dome do fondu prevádzky, údržby a opráv
v súlade so zákonom č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení
neskorších predpisov, úroky z úverov a pôžičiek, ktoré si daňovník zobral na nákup
prenajímanej nehnuteľnosti.

Príklad č. 3:
Fyzická osoba si na kúpu nehnuteľnosti zobrala hypotekárny úver. Zakúpenú nehnuteľnosť
v roku 2011 prenajíma a dosahuje príjmy podľa § 6 ods. 3 ZDP. Súvisiace príjmy a výdavky
eviduje daňovník v evidencii podľa § 6 ods. 11 ZDP, v ktorej má tiež vloženú prenajímanú
nehnuteľnosť. Môže si pri dosiahnutom príjme z prenájmu uplatniť do daňových výdavkov
úroky z hypotekárneho úveru, ktoré uhradil banke v roku 2011?
Ak fyzická osoba s príjmami podľa § 6 ods. 3 ZDP využíva na dosiahnutie, zabezpečenie
a udržanie týchto príjmov nehnuteľnosť, ktorú v príslušnom zdaňovacom období vedie
v evidencii podľa § 6 ods. 11 ZDP, t. z. nehnuteľnosť je v roku 2011 zaradená v jej
obchodnom majetku, potom úroky zaplatené v roku 2011 súvisiace so splácaním
hypotekárneho úveru na obstaranie tejto nehnuteľnosti, sú v súlade § 19 ods. 3 písm. s) ZDP
jej daňovým výdavkom.

Poznámka:
Ak by prenajímateľ účtoval v sústave JÚ mohol by sa rozhodnúť, či úroky zahrnie priamo do daňových
výdavkov alebo úroky z úveru do času uvedenia tohto majetku do používania budú v súlade s § 10 ods. 27 písm.
g) postupov účtovania pre podnikateľov účtujúcich v sústave JÚ tvoriť súčasť obstarávacej ceny nehnuteľnosti.
Ak by prenajímateľ účtoval v sústave PÚ mohol by sa v súlade s ust. § 35 ods. 2 písm. h) postupov účtovania
pre podnikateľov účtujúcich v sústave PÚ rozhodnúť, či úroky z úveru zahrnie priamo do nákladov, ktoré sú
aj daňovými výdavkami, alebo úroky z úveru do času uvedenia tohto majetku do používania budú tvoriť
súčasť obstarávacej ceny nehnuteľnosti.

Ak daňovník nemá prenajímanú nehnuteľnosť v príslušnom zdaňovacom období
zaradenú vo svojom obchodnom majetku
[§ 2 písm. m) ZDP], t. j. o nej neúčtuje ani ju
neeviduje v evidencii podľa § 6 ods. 11 ZDP, potom výdavky spojené s obstaraním
prenajímanej nehnuteľnosti, výdavky spojené s jej opravou alebo technickým zhodnotením,
sú v súlade s § 21 ods. 1 písm. i) ZDP výdavkami na osobnú potrebu daňovníka, ktoré
súvisia s využívaním jeho osobného majetku. Daňovník si takto vynaložené výdavky môže
uplatniť ako výdavky na dosiahnutie zdaniteľného príjmu pri predaji predmetnej
nehnuteľnosti.
Do daňových výdavkov si v takomto prípade daňovník môže uplatniť len výdavky na riadnu
prevádzku prenajímanej nehnuteľnosti, ako sú napr. výdavky na energie vrátane výdavkov
na ostatné služby. Do daňových výdavkov nemôže v takomto prípade zahrnúť, napr. ani
výdavky na poistenie nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností.

Príklad č. 4:
Daňovník dosahuje príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP. Nehnuteľnosť
nemá vloženú vo svojom obchodnom majetku. Môže si uplatniť do daňových výdavkov
náklady vynaložené na opravu strešnej krytiny vykonanú na tomto majetku?
Ak vlastník nehnuteľnosti vykoná v súvislosti s dosahovaním príjmov podľa § 6 ods. 3 ZDP
na prenajímanej nehnuteľnosti opravu alebo technické zhodnotenie, pričom prenajímanú
nehnuteľnosť nemá vloženú vo svojom obchodnom majetku, sú takto vynaložené výdavky
výdavkami na jeho osobnú potrebu, a to v súlade s § 21 ods. 1 písm. i) ZDP. Tieto výdavky
si bude môcť daňovník uplatniť až v prípade, keď z predaja predmetnej nehnuteľnosti
dosiahne zdaniteľný príjem podľa § 8 ods. 1 písm. b) ZDP. Preukázateľne vynaložené
výdavky na opravu alebo technické zhodnotenie predávanej nehnuteľnosti si v takomto
prípade daňovník uplatní ako výdavok na dosiahnutie príjmov z predaja nehnuteľnosti, a to
v súlade s § 8 ods. 5 písm. d) ZDP.


Poznámka:
Ustanovenie § 2 písm. m) ZDP, ktoré definuje obchodný majetok fyzickej osoby, nezahrnuje evidenciu podľa §
6 ods. 10 ZDP. Preto fyzická osoba, ktorá o príjmoch z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP vedie
evidenciu podľa § 6 ods. 10 ZDP, nemá prenajímanú nehnuteľnosť vloženú vo svojom obchodnom majetku.

b) Percentuálne výdavky
V súlade s ustanovením § 6 ods. 10 ZDP daňovník dosahujúci príjmy z prenájmu
nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP, ktorý nie je platiteľom dane z pridanej hodnoty alebo je
platiteľom dane z pridanej hodnoty len časť zdaňovacieho obdobia, a ktorý si neuplatní
preukázateľne vynaložené daňové výdavky, môže si uplatniť percentuálne výdavky vo
výške 40 % z úhrnu týchto príjmov.


Ak daňovník uplatní percentuálne výdavky, v sumách výdavkov sú zahrnuté všetky daňové
výdavky daňovníka okrem zaplateného poistného na verejné zdravotné poistenie, ktoré bol
prenajímateľ nehnuteľnosti povinný platiť od januára do apríla 2011 v súlade so zákonom č.
580/2004 Z. z. o zdravotnom poistení a o zmene a doplnení zákona č. 95/2002 Z. z.
o poisťovníctve a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov. Len
toto poistné bolo možné uplatniť vo výdavkoch v preukázanej výške (pozn.: v iných
prípadoch sa príjmy z prenájmu neznižujú o zaplatené poistné a príspevky a to ani v prípade,
ak daňovník dosahuje len príjmy z prenájmu a je dobrovoľným platiteľom poistného).
Uvedená povinnosť platenia preddavkov na zdravotné poistenie bola s účinnosťou od
1.5.2011 zrušená, pričom zdravotná poisťovňa takto zaplatené preddavky vráti, ak po
vykonaní ročného zúčtovania preddavkov na zdravotné poistenie za rok 2011 vznikne
preplatok. Ak daňovník znížil o takto preukázateľne zaplatené preddavky svoje príjmy
z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP, pričom v daňovom priznaní typu B deklaroval túto
skutočnosť uvedením presnej sumy zaplatených preddavkov v VI. oddiele na príslušnom
riadku pod tabuľou č. 1, potom zdravotná poisťovňa zrazí daň z takto vyplateného príjmu
podľa § 43 ZDP. Zrazením dane z tohto príjmu je daňová povinnosť daňovníka vysporiadaná
a vyplatený príjem nie je súčasťou základu dane z príjmov (čiastkového základu dane) podľa
§ 6 ods. 3 ZDP. Ak daňovník nezníži svoje príjmy podľa § 6 ods. 3 ZDP o takto zaplatené
preddavky, zdravotná poisťovňa daň z vyplatené preplatku z preddavkov platených
v súvislosti s prenájmom nezrazí.

Daňovník počas uplatňovania výdavkov týmto spôsobom je povinný viesť evidenciu o
príjmoch v časovom slede, o zásobách a o pohľadávkach.



Príklad č. 5:
Fyzická osoba dosiahla v roku 2011 príjmy z prenájmu časti budovy podľa § 6 ods. 3 ZDP
vo výške 2 400 eur. K uvedeným príjmom uplatnila percentuálne výdavky, ktoré v danom
prípade predstavujú 960 eur (40 % z 2 400). V súvislosti s dosahovaním príjmov z prenájmu
nehnuteľností zaplatil tento poistenec v roku 2011 podľa osobitného predpisu povinné
poistné na verejné zdravotné poistenie za obdobie január až apríl 2011 vo výške 184,24
eur (46,06 x 4). Percentuálne výdavky zvýšené o zaplatené povinné poistné na zdravotné
poistenie sú vo výške 1 144,24 eura (960 + 184,24).
Daňovník dosiahol v roku 2011 zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľností v sume 1 900
eur (2 400 – 500). K uvedenému zdaniteľnému príjmu si z celkových výdavkov (1 144,24
eura) s ohľadom na znenie § 9 ods. 1 písm. g) ZDP uplatní výdavky len vo výške 905,86
eura [(1 900 : 2 400) x 1 144,24]. Základ dane z príjmov podľa § 6 ods. 3 ZDP si daňovník
vyčísli vo výške 994,14 eura (1 900 – 905,86).
Ak v roku 2012 na základe vykonaného ročného zúčtovania zdravotného poistenia zdravotná
poisťovňa vráti tomuto daňovníkovi poistné viažuce sa k príjmom z prenájmu nehnuteľnosti
(184,24 eur), bude mu v roku 2012 plynúť zdaniteľný príjem podľa § 6 ZDP, ktorý
zdravotná poisťovňa zdaní zrážkovou daňou v súlade s § 43 ods. 3 písm. j) ZDP. Riadnym
vykonaním zrážky dane sa považuje daňová povinnosť daňovníka z tohto príjmu za splnenú (§
43 ods. 6 ZDP)
.

Článok 5
Platby za energie a ostatné služby súvisiace s prenájmom nehnuteľností

· platby za energie a ostatné služby spotrebované nájomcom, ak ich nájomca platí prenajímateľovi
Ak sú platby dohodnuté oddelene za nájom a za spotrebu všetkých energií a tieto platby platí
nájomca prenajímateľovi, prenajímateľ považuje za zdaniteľné príjmy z prenájmu
nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 ZDP nielen nájomné, ale aj platby za spotrebu všetkých
energií, ktoré súvisia s touto prenajatou nehnuteľnosťou. Ak s prenájmom nehnuteľnosti
súvisia aj platby za ostatné služby spojené s užívaním tejto nehnuteľnosti, potom aj tieto
platby sú u prenajímateľa považované za zdaniteľné príjmy podľa § 6 ods. 3 ZDP.
Platby, ktoré prenajímateľ následne uhrádza dodávateľom jednotlivých energií a ostatných
služieb, si môže prenajímateľ (ak uplatňuje preukázateľné daňové výdavky) uplatniť ako
preukázateľný výdavok v súlade s § 2 písm. i) ZDP, ak vykazuje základ dane podľa § 17 až

29 ZDP, a to na základe vedeného účtovníctva alebo evidencie podľa § 6 ods. 11 ZDP. Ak
prenajímateľ uplatňuje percentuálne výdavky podľa § 6 ods. 10 ZDP, potom tieto sú súčasťou
týchto výdavkov.

· platby za energie a ostatné služby spotrebované nájomcom, ak ich platí nájomca
priamo dodávateľovi energií a služieb
Ak platby sú dohodnuté oddelene za nájom a za spotrebu všetkých energií, aj keď tieto platby
platí nájomca priamo dodávateľovi energií, pričom zmluvný vzťah s dodávateľom energií má
uzavretý prenajímateľ, sa aj platby platené nájomcom priamo dodávateľovi pokladajú za
zdaniteľný príjem prenajímateľa (ide o nepeňažný príjem), t.j. sú u prenajímateľa súčasťou
príjmov z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP. Musí ísť o platby súvisiace s prenájmom tejto
nehnuteľnosti. V tomto prípade za príjem podľa § 6 ods. 3 ZDP sa tiež pokladajú aj platby za
ostatné služby spojené s užívaním predmetnej nehnuteľnosti.
Aj napriek tomu, že nájomca platí priamo dodávateľovi platby za všetky energie vrátane
ostatných služieb, prenajímateľ (aj keď tieto platby dodávateľom neuhrádza) si môže tieto
platby zaplatené nájomcom uplatniť ako daňový výdavok, ak vykazuje základ dane podľa §
17 až 29 ZDP na základe vedeného účtovníctva alebo evidencie podľa § 6 ods. 11 ZDP. Ak
prenajímateľ uplatňuje výdavky percentom z príjmov podľa § 6 ods. 10 ZDP, tieto sú
zahrnuté v týchto výdavkoch.

Pri príjme z prenájmu nehnuteľnosti energiami sa rozumejú dodávka
  • elektrickej energie,
  • tepla na vykurovanie a teplej úžitkovej vody,
  • pitnej a úžitkovej vody pre domácnosť,
  • plynu.
Ostatnými službami súvisiacimi s prenájmom nehnuteľnosti sú najmä
  • odvádzanie odpadovej vody z domácností,
  • osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov v dome,
  • používanie výťahu a domovej práčovne,
  • kontrola a čistenie komínov,
  • odvoz popola, smetí a splaškov,
  • čistenie žúmp,
  • vybavenie bytu spoločnou televíznou a rozhlasovou anténou
Príklad č. 6:
Daňovník dosahujúci príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP uplatňuje pri
vyčíslení základu dane z týchto príjmov percentuálne výdavky. Zmluvný vzťah na dodávky
energií a ostatných služieb je dohodnutý priamo medzi prenajímateľom a dodávateľmi energií
a ostatných služieb.
Platby za nájom a energie má prenajímateľ s nájomcom v nájomnej zmluve dohodnuté
oddelene, a to mesačné nájomné vo výške 300 eur a energie a iné služby vo výške 200 eur.
Zdaniteľným príjmom prenajímateľa z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 ZDP je
nielen nájomné, ale aj platby za spotrebu všetkých energií, ktoré súvisia s touto prenajatou
nehnuteľnosťou.
Nakoľko prenajímateľ uplatňuje percentuálne výdavky, platby za energie a ostatné služby
uhrádzané prenajímateľom sú súčasťou percentuálnych výdavkov.


Príklad č. 7:
Vychádzame z podmienok uvedených v príklade č. 6 s tým rozdielom, že osobitne dohodnuté
platby za energie a služby v mesačnej výške 200 eur uhrádza nájomca priamo dodávateľom
týchto energií a služieb.
Nakoľko zmluvný vzťah na dodávky energií a ostatných služieb súvisiacich s prenajímanou
nehnuteľnosťou je uzatvorený medzi prenajímateľom a dodávateľmi týchto energií a ostatných
služieb, nie medzi nájomcom a dodávateľom energií a ostatných služieb, platby uhrádzané
nájomcom priamo dodávateľovi energií a ostatných služieb sa pokladajú za zdaniteľný príjem
prenajímateľa podľa § 6 ods. 3 ZDP (ide o jeho nepeňažný príjem).
Postup pri zahrnovaní zdaniteľných príjmov a percentuálnych výdavkov do základu dane
podľa § 6 ods. 3 ZDP je u prenajímateľa rovnaký ako v prípade uvedenom v príklade č. 6.
Ak platby za spotrebu energií a služieb (alebo niektorých energií a služieb) platí
nájomca priamo dodávateľovi energií, pričom zmluvný vzťah s dodávateľom energií
a služieb má uzavretý priamo nájomca, tieto platby nie sú u prenajímateľa považované
za zdaniteľný príjem podľa § 6 ods. 3 ZDP.


Článok 6
Nepeňažný príjem prenajímateľa
Nepeňažným príjmom prenajímateľa v súvislosti s dosahovanými príjmami z prenájmu
nehnuteľností sú v súlade s § 17 ods. 20 a 21 ZDP aj výdavky na technické zhodnotenie
a na opravy prenajatej nehnuteľnosti vykonané nájomcom za ustanovených podmienok.
Príjmom z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP je nielen peňažné plnenie, ale tiež
nepeňažné plnenie dosiahnuté aj zámenou ocenené cenami bežne používanými v mieste a v
čase plnenia alebo spotreby, a to podľa druhu, kvality, prípadne miery opotrebenia
predmetného plnenia, ak ZDP neustanovuje inak [§ 2 písm. c) ZDP].
Súčasťou základu dane je nepeňažný príjem prenajímateľa, ktorý je vlastníkom
prenajatej veci, a to vo výške výdavkov vynaložených nájomcom po predchádzajúcom
písomnom súhlase prenajímateľa na technické zhodnotenie tejto veci nad rámec povinností
dohodnutých v nájomnej zmluve a neuhradených prenajímateľom, a to v zdaňovacom období,
v ktorom
· bolo technické zhodnotenie uvedené do užívania, ak o hodnotu technického zhodnotenia
vlastník zvýšil vstupnú (zostatkovú) cenu tohto majetku [§ 17 ods. 20 písm. a) ZDP).
V takomto prípade celá suma technického zhodnotenia predstavuje nepeňažný príjem
prenajímateľa, a to v tom zdaňovacom období, v ktorom bolo nájomcom uvedené do užívania.
Prenajímateľ, ktorý o sumu technického zhodnotenia zvýšil vstupnú (zostatkovú) cenu
prenajímanej nehnuteľnosti, uplatňuje daňové odpisy z jej zvýšenej vstupnej (zostatkovej)
ceny.


Príklad č. 8:
Vlastník nehnuteľnosti dosahujúci príjmy podľa § 6 ods. 3 ZDP prenajíma nehnuteľnosť
nájomcovi na účely podnikania. Nájomca na základe písomného súhlasu prenajímateľa
zrealizoval nad rámec povinností dohodnutých v nájomnej zmluve uzatvorenej podľa § 663
až 723 Občianskeho zákonníka v prenajatých priestoroch stavebné úpravy v celkovej
hodnote 20 000 eur. Vykonané stavebné úpravy majú charakter technického zhodnotenia,
nakoľko prišlo k zmene pôvodného účelu použitia týchto priestorov.
Nájomca vykonal toto technické zhodnotenie na vlastné náklady, do užívania ho uviedol
v roku 2011 a prenajímateľ toto technické zhodnotenie neuhradil. Nepeňažným príjmom
prenajímateľa v roku uvedenia technického zhodnotenia do užívania je suma 20 000 eur, ak
zvýšil vstupnú (zostatkovú) cenu prenajatej nehnuteľnosti.
· došlo k skončeniu nájmu, pričom nepeňažný príjem sa určí vo výške zostatkovej ceny,
ktorú by malo technické zhodnotenie pri použití rovnomerného odpisovania podľa § 27
ZDP [§ 17 ods. 20 písm. b) ZDP].
V prípade, ak sa nájom skončí a technické zhodnotenie nie je nájomcom odpísané, suma
nepeňažného príjmu u prenajímateľa sa vypočíta ako rozdiel medzi hodnotou vykonaného
technického zhodnotenia nájomcom a sumou daňových odpisov vypočítaných podľa § 27
ZDP (rovnomerné odpisy), a to za dobu uplatňovania odpisov nájomcom v súlade s nájomnou
zmluvou.


Príklad č. 9:
Vlastník nehnuteľnosti prenajal podnikateľovi v roku 2009 nehnuteľnosť. Nájomca vykonal
v tom istom roku v prenajatých priestoroch stavebné úpravy, ktoré majú charakter
technického zhodnotenia, a to v celkovej výške 2 000 eur. Stavebné úpravy vykonané nad
rámec povinností dohodnutých v nájomnej zmluve boli nájomcom zrealizované na základe
písomného súhlasu prenajímateľa a na jeho vlastné náklady. Vykonané technické
zhodnotenie odpisoval v roku 2009 a 2010 nájomca, a to v súlade s § 22 ods. 6 písm. d) a
§ 24 ods. 2 ZDP. V roku 2011 prišlo k predčasnému ukončeniu nájmu, pričom nájomca
neuviedol prenajaté priestory do pôvodného stavu, ani sa s prenajímateľom nedohodol na
odkúpení zostatkovej ceny technického zhodnotenia. Nájomca bezplatne odovzdal
nedoodpísané technické zhodnotenie prenajímateľovi. Zostatková cena je u prenajímateľa
položkou zvyšujúcou základ dane.
Nepeňažným príjmom prenajímateľa v roku 2011 je v súlade s § 17 ods. 20 písm. b) ZDP
zostatková cena technického zhodnotenia vo výške 1 800 eur [(2 000 : 20) x 2 = 200; 2000 –
200 = 1 800]. Vypočíta sa ako rozdiel medzi hodnotou technického zhodnotenia zníženého
o sumu daňových odpisov vyčíslených podľa § 27 ZDP (rovnomerné odpisy), a to za dobu
uplatňovania odpisov nájomcom v súlade s nájomnou zmluvou.
Zostatková cena technického zhodnotenia vo výške 1 800 eur, o ktorú vlastník nehnuteľnosti
v roku 2011 povinne zvýši základ dane, zvyšuje vstupnú (zostatkovú) cenu tejto nehnuteľnosti
na účely odpisovania.
Ustanovenie § 17 ods. 21 ZDP vymedzuje, že nepeňažným príjmom prenajímateľa sú aj
výdavky vynaložené nájomcom na opravy prenajatého hmotného majetku zahrnuté do
daňových výdavkov nájomcu nad rámec povinností nájomcu dohodnutých v nájomnej zmluve
podľa § 664 až 669 Občianskeho zákonníka.
Príklad č. 10:
Daňovník dosahujúci príjmy podľa § 6 ods. 3 ZDP prenajal nebytové priestory nájomcovi,
ktorý v roku 2011 uskutočnil v týchto priestoroch s jeho súhlasom opravy nad rámec
povinností dohodnutých v nájomnej zmluve vo výške 900 eur. Tieto vynaložené náklady
zahrnul nájomca v roku 2011 do svojich daňových výdavkov. Prenajímateľ tieto náklady
nájomcovi neuhradil.
Takto vynaložené výdavky nájomcom na vykonané opravy prenajatých priestorov nad rámec
ich bežnej údržby sú u prenajímateľa nepeňažným príjmom podľa § 17 ods. 21 ZDP, a to
v roku 2011, v ktorom sa oprava vykonala a výdavky boli zahrnuté do základu dane nájomcu.
10

Článok 7
Príjmy z prenájmu nehnuteľností plynúce manželom z ich bezpodielového
spoluvlastníctva
Príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP, ktoré plynú manželom z ich
bezpodielového spoluvlastníctva, zahŕňajú obaja manželia do základu dane v rovnakom
pomere, ak sa nedohodnú inak. V akom pomere si manželia rozdelia dosiahnuté príjmy
z prenájmu nehnuteľností medzi sebou, v takom pomere si delia aj výdavky vynaložené na
tieto príjmy (§ 4 ods. 8 ZDP).

Príklad č. 11:
Manželia vlastnia v bezpodielovom spoluvlastníctve byt, ktorý prenajímajú. V roku 2011 im
z prenájmu tohto bytu plynuli príjmy podľa § 6 ods. 3 ZDP v celkovej sume 5 000 eur.
Preukázateľne vynaložené výdavky na tieto príjmy podľa § 6 ods. 11 ZDP sú 3 750 eur.
V súlade s § 4 ods. 8 ZDP si obaja manželia môžu príjmy, ktoré im v roku 2011 plynuli
z prenájmu bytu, rozdeliť, a to buď v rovnakom pomere, t. j. každý z nich vo výške 2 500 eur
alebo v inom pomere.
Ak si manželia rozdelia dosiahnutý príjem v rovnakom pomere, na každého z nich pripadnú
príjmy vo výške 2 500 eur. Po uplatnení oslobodenia podľa § 9 ods. 1 písm. g) ZDP plynie
každému z nich zdaniteľný príjem podľa § 6 ods. 3 ZDP vo výške 2 000 eur (2 500 – 500).
V rovnakom pomere ako si manželia rozdelia príjmy, v takom istom pomere si rozdelia aj
výdavky. Vychádzajú pritom aj zo znenia § 9 ods. 1 písm. g) ZDP, ktoré ustanovuje uplatnenie
výdavkov rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov zahrnovaných do základu dane
k celkovým príjmom. Preukázateľne vynaložené výdavky na dosiahnutie zdaniteľných
príjmov z prenájmu nehnuteľností u každého z manželov sú vo výške 1 500 eur [2 500 :
5 000 = 0,5; 3 750 x 0, 50 = 1 875; (2 000 : 2 500) x 1 875 = 1 500].
Manželia si môžu rozdeliť dosiahnuté príjmy z prenájmu nehnuteľní aj takým spôsobom, že
manželka má príjem vo výške 500 eur a manžel vo výške 4 500 eur, pričom každý z nich si
uplatní oslobodenie dosiahnutého príjmu z prenájmu nehnuteľností v sume 500 eur. Pri
takomto rozdelení predmetných príjmov plynie manželke príjem z prenájmu nehnuteľností,
ktorý je oslobodený od dane, a manžel dosiahne zdaniteľný príjem vo výške 4 000 eur (4 500
– 500). Manžel pri dosiahnutom zdaniteľnom príjme 4 000 eur zahrnie do základu dane z
príjmov podľa § 6 ods. 3 ZDP preukázateľne vynaložené výdavky v sume 3 000 eur [4
500 : 5 000 = 0,90; 3 750 x 0,90 = 3 375; (4 000 : 4 500) x 3 375 = 3 000].


Zdroj: Finančné riaditeľstvo SR Bratislava, Sekcia daňová, Odbor daňovej metodiky
júl 2012
Naposledy upravil Richard : 29.01.13 at 14:20

Porady, ktoré by ťa mohli zaujímať

Prihlás sa a sleduj na hlavnej stránke len Porady, ktoré ťa zaujímajú.

Podobné témy

  1. Príspevkov: 1, Posledný príspevok: 02.01.11
  2. Príspevkov: 2, Posledný príspevok: 12.04.10
  3. Príspevkov: 11, Posledný príspevok: 06.04.05
  4. Príspevkov: 2, Posledný príspevok: 26.03.05
  5. Príspevkov: 4, Posledný príspevok: 30.07.04



Pridať pochvalu