Ak v roku 2006 neuplatňujete na prenájom nehnuteľnosti oslobodenie od dane, tak ani vstupy týkajúce sa zdaňovanej činnosti neprepočítavate koeficientom.

Vo vašom prípade je aktuálne iba sledovanie prípadnej zmeny účelu použitia nehnuteľnosti podľa § 54 v kalendárnom roku. K tomu by sa vzťahovala aj prípadná investícia, ktorá by si vyžadovala stavebné povolenie.

...
Poznámka.
V roku 2006 už neprenajímame neplatičom DPH. Na tento účel sme vytvorili firmu registrovanú na DPH, ktorá má v nájme celú budovu a až následne od tejto firmy sú prenajímané preistory ďalším nájomcom. Týmto krokom sme riešili problém zmeny použitia.

možno na mňa to teplo pôsobí až veľmi, ale neviem prísť na to, ako sa vyhnete koeficientovým problémom s platiteľmi a neplatiteľmi DPH pri prenájme, ak Vaša firma prenajme celú budovu firme, ktorá je tiež platiteľom DPH? Potom predsa povinnosť koeficientovať prechádza na túto firmu, alebo sa mýlim?

Vlastník budovy, ktorý ma veľké množstvo a veľa druhov vstupov sa vyhne problematickému koeficientovaniu, ak si na správu nehnuteľnosti objedná služby iného platiteľa dane. Zanikne napríklad problém s prehodnotením zmeny účelu použitia investičného majetku, nakoľko koeficient bude 1 a teda plný nárok na odpočítanie dane.
Správca budovy má vstupy a výstupy jednoduchšie a teda aj koeficientovanie.

Mám podotázku:
Pri výpočte DPH za dec. 2005 sme prepočítali koeficient, ktorý správca dane schchválil pre rok 2006. Správcovská firma sa vytvorila až vo februári 2006 a v tomto termíne sa aj prpracovali nájomné zmluvy a u vlastníka existuje už len jedna nájomná zmluva so správcom.

Môžeme za horepopísaných okolností vstúpiť do jednania so správcom dane a zrušiť schválený ročný koeficient? Ak áno potom nemáme problém ani s investíčnými výdavkami. Ak ročný koeficien musí byť v platnosti po celý rok 2006 potom je namieste otázka, či odpočet DPH z ivestičných výdavkov máme prepočítať koeficientom.

Pýtam sa dosť komplikovane, ale odpoveď môže byť o to jednoduhšia.

Ďakujem.

apo

Skúsim jednoducho. .-)
Koeficient uplatňujete v prípade odpočítania dane z dodávok, ktoré sa týkajú oslobodených aj zdaňovaných činností. Ak je prenájom od februára s daňou, tak sa dodávky spojené s nehnuteľnosťou od februára týkajú už len zdaňovaných činností a nie je dôvod na koeficientovanie.

To, že máte koeficient znamená, že ho máte uplatňovať na činnosti "zmiešané". To, že nemáte činnosti oslobodené, neznamená, že máte koeficient zrušiť u správcu. Ďalej pre Vás platí až do konca roka 2006, ale aplikuje sa v súlade s ustanoveniami zákona, t.j. v prípade poskytovania oslobodených služieb a v súvislosti s uplatnením práva na odpočítanie dane s nimi spojeným.

Janka Acsová, prepáč, ale aj tak, keď si objednám služby iného platiteľa - správcu, tak isto aj on ako správca bude musieť tiež všetky vstupy prehodnocovať ako vlastník, nie? Pre seba ako vlastník chápem uľahčenie práce a zvýšenie nákladov, čo zaplatím za správu budov, ale vlastne len to prehodnocovanie vstupov a výpočty pri zmene účelu používania prenesiem na inú firmu - platcu DPH - správcu. Chápem to správne?

Vlastník budovy dosiahne to, že má všetky vstupy s právom na odpočítanie dane. Pričom nielenže prenajíma, ale môže mať aj iné činnosti. Koeficientovanie by mohlo byť náročné.

Správca je jediným nájomcom pre vlastníka a dostane od neho faktúru za nájomné. Ak sa zaoberá správcovstvom ako hlavnou činnosťou (však na to bol zriadený), nemá iné činnosti. Vstup - nájomné (s vlastníkom) - výstup - nájomné (s podnájomcami). A iba doplnkové činnosti (napr. vedenie účtovníctva, bežná spotreba). Ťažisko koeficientovania je na ňom, ale z podstatne užšieho okruhu dokladov. Zmluvy môžu byť variantné, uvádzam to na jednoduchom príklade iba s nájomným.

Správca budovu nevlastní a teda ani nepotrebuje sledovať zmenu účelu použitia majetku a prehodnocovať úpravu odpočítanej dane. Rovnako ani vlastník budovy, nakoľko všetko fakturuje s daňou, takže nemení účel použitia majetku.

Čiže zjednodušenie vidím v tom, že správca sa špecializuje práve na činnosť, ktorej sa koeficientovanie týka a vlastník budovy má iba zdaniteľné plnenia bez komplikácií.

Ja mám asi podobný prípad a neviem, čo s tým.
SRO plátca dane, postavila cez firmu (plátca DPH) polyfunkčný dom. DPH na vstupe si celú uplatnila. Teraz riešime, ako sa vyhnúť koeficentu, pretože sa nám nahlásili nájomcovia, ktorí nie sú plátcami DPH.

Môžem to teda aj ja riešiť tak ako sa navrhovalo vyššie? Teda zriadiť firmu, ktorá bude čisto ako správca a bude im faktúrovať nájomné?
A ešte, na majiteľa budovy zostanú napísané všetky zmluvy (elektrika, voda a pod.), z nich si uplatní DPH celú? A on tej novej firme všetko vyfaktúruje?Dobre som to pochopila?

Skúste niekto, prosím

prosím skúste niekto

Nikto sa nevie vyjadriť(, som v hroznej neistote. Prosím

Ano, dobre si pochopila. Majiteľ budovy bude správcovi, ktorý ale MUSÍ byť platcom DPH, fakturovať nájomné. V rámci nájomného buď mesačne alebo vyúčtovaním (podľa zmluvy), bude refakturovať aj energie.
Upozorňujem, že právca bude platcom DPH, takže koeficient bude uplatňovať on. Táto diskusia sa rzobehla, pretože pre správu je jednoduchšie uplatňovať koeficient, ako pre majiteľa, a to kvôli rôznym činnostiam, ktoré majiteľ môže vykonávať, teda koeficient by sa uplatňoval na veľké množstvo dokladov. Kdežto správca za týmto účelom zriadený, by mal minimum dokladov...

Ďakujem ti veľmi pekne, trochu som si vydýchla. Len sa chcem ešte uistiť. Tú DPH vrámci výstavby sme si mohli uplatniť, že?!

A keby som to nechala tak, tzn. že firma, ktorá vybudovala polyfunkčný dom, by aj priestory v ňom prenajímala, musela by som koeficientovať všetky vstupy a na konci roka vždy upravovať daň, ktorú som si uplatnila pri výstavbe?

viem, že je piatok :p , ale skúste mi pomôcť.

Všetky vstupy nepodliehajú koeficientu, len tie ktoré sa vzťahujú na neplatcov DPH. Audítorka mi to napísala takto: ak uskutočníme opravu v priestore, ktorý má v prenájme platca DPH, uplatníme si celú DPH na vstupe, ak sa vykoná oprava priestorov, ktoré využívajú platci aj neplatci DPH (napr.WC, spoločné pr.) podliehajú koeficientu, ak je to len priestor, ktorý využíva neplatca DPH, nemáme vôbec nárok na odpočet. Myslím si, že v čase stavby polyfunkčného domu, ste nemohli určite vedieť, že Vašimi nájomníkmi bude aj neplatca DPH, takže ja by som priebežne DPH uplatňovala až do zaradenia, alebo dovtedy, kým by ste nemali spísanú zmluvu s neplatcom (prípadne aj budúcu zmluvu o zmluve na nájom nebyt.priestorov), teda kým by bolo jasné, že uvedené vstupy musia s tohto titulu podliehať koeficientu. Ak firma sa venuje aj inej činnosti, je lepšie zriadiť firmu-správcu, ako tu bolo odporúčané, aby sa nekomplikovalo spracovanie DPH.
Ešte k energiám - energié, ktoré refakturujete nájomníkom (fakturujete ich s DPH platcom ako aj neplatcom), máte nárok na odpočet celej DPH. Ale je možnosť s týmito energiami počítať už v cene nájomného. Ale je to nevýhodné, tak ako pre dodávateľa tak aj pre odberateľa.

A keď ešte nemáme kolaudáciu, tzn nemáme ešte tento objekt zaradený do používania a už sme predbežne podpísali zmluvu o budúcej zmluve s neplatičom, to teraz mám vstup podliehajúci jeho m2 koeficientovať? Chodia mi len nejaké fa za vodu a za elektrinu a fa za dokončenie stavby. Ešte som nu nič nefaktúrovala.

Ešte otázka k tým energiam. Keď mi príde fa za elektrinu napr.100+19 (dph)=119 a faktúrujem neplatitelovi DPH, kde na fa bude nájomné+elektrina, bude tá elektirna v sume 119,- alebo 100,- a nájomné oslobodené.
Príklad:
nájomné 1000,-
eletrina 119,-
celkom k úhrade 1119,-

čo potom koeficientujem?

Možno nič. Ak sa jedná o služby spojené s nájmom v zmluve si dohodnite podmienky. Bez dane fakturujte iba nájomné nehnuteľnosti a s daňou služby spojené s nájmom. Vtedy Vám služby "spadnú" pod koeficient 1 t.j. plné právo na odpočítanie dane, plné uplatnenie dane na výstupe.

Východiská k službám súvisiacim s nájmom:
http://www.porada.sk/t26148-diskusia...-s-najmom.html