Čo myslíš slovami "bytové priestory"? A aký bude účel nájmu-byt aledbo podnikanie?
Tu je jedna jednoduchá zmluva o nájme bytu (na účely bývania):

Takato zmluva je nanic, nie je tam uvedene najomne, iba suma najomne+uhrady spojene s uzivanim bytu. Je absolutne neplatna (je judikat).

Josh, nevies cislo judikatu?

je to dom a bude pouzivany na ucely byvania...

mozem pouzit zmluvu tebou odporucanu ?

inac co znamena judikat ? co je potrebne doplnit aby to bolo pravne v poriadku ?

elli> skusim zistit, len viem, ze som to niekde cital.
llf> judikat je rozhodnutie sudu. nie je sice pravne zavazne, je ale pravdepodobne, ze sud opat rozhodne rovnako.
v najomnej zmluve musi byt uvedena vyska najomneho. ak je tam uvedene, ze mesacne plati najomca 8.000,-Sk a tato suma je najomne aj preddavky na sluzby, tak v zmluve nie je uvedene, kolko je najomne a preto je neplatna.

josh:
takze staci uviest do zmluvy napr nasledovne ?

"Výška nájomného so všetkými výdavkami s tým spojenými teda je ..........,-Sk/slovom............./."

Táto zmluva tu už bola priložená tak sa môžeš na ňu pozrieť.

Praveze nie. Musis uviest, kolko je najomne (napriklad 6000,-Sk) a kolko su ostatne platby (voda, plyn, elektrina a pod, napr. 4.000,-Sk).
Najomne je podstatnou nalezitostou zmluvy o najme a preto musi byt uvedene presne, nemozes tam dat vetu, ze najomne spolu s energiami je 10tisic, v takomto pripade nie je najomne urcene a zmluva je neplatna.

OK, ale co ked sa zmluvne strany dohodnu takto:
"Najomne je xxx Sk. Popri najomnom nebude prenajimatel uctovat najomcovi ziadne poplatky za sluzby spojene s uzivanim bytu".
alebo
"Najomne je xx Sk. Prenajimatel na vlastne naklady zabezpeci dodavku sluzieb spojenych s uzivanim bytu"?

Absolutne vylucenie takychto dohod by, podla mojho nazoru, odporovalo principu zmluvnej volnosti stran.

Priloženú zmluvu vypracovala realitka, ja som ju len doupravila. Skutočne ale nevidím dôvod, prečo by si zmluvné strany nemohli zmluvu prispôsobiť svojim potrebám. Ja tam mám jasne uvedené, že nájomné je vrátane energií, ktorých vyúčtovanie bude v súlade a v súčinnosti s príslušnými dodávateľmi energií. V prípade preplatku vrátim peniaze ja, v prípade nedoplatku vymáham od nájomníka.

Ano, zle som to napisal, myslel som tym skor, ze najomne musi byt uvedene vzdy. Ci su v zmluve uvedene energie, je z hladiska platnosti zmluvy nepodstatne.
Myslel som tym skor to, ze ak ich bude prenajimatel od najomcu na zaklade najomnej zmluvy chciet, nesmie byt v najomnej zmluve uvedena iba jedna suma (najomne+sluzby spojene s uzivanim), tieto dve zlozky musia byt rozpisane tak, aby bolo jasne, ze kolko je najomne, lebo vyska najomneho je podstatna nalezitost. A ked je napisane, ze "najomca je povinny platit prenajimatelovi najomne s energiami spolu vo vyske 10.000,-Sk" je tato zmluva podla mna neplatna, kedze nie je z nej jasne, ze kolko je najomne.

Najomne nemoze byt vratane energii, lebo najomne je jedna vec a energie su druha vec. Jablka a hrusky. Mesacna platba moze zahrnat najomne a energie.

Hmmm, josh. Tak toto by ma dosť zaujímalo. Ja totiž prenajímam nebytové priestory viacerým nájomcom. A nedávno som dodatkom menil zmluvy práve tak, že mám jednu cenu nájmu a potom mám dohodnuté, že v tejto cene sú zahrnuté aj všetky platby za energie a služby dodávané pre prenajaté a spoločné priestory. V budove totiž nie sú samostatné merače energií, takže sa všetci nájomcovia podieľajú na energiách rovnakým dielom.

Takže sme sa v zmluve dohodli, že nájomca mi zaplatí XYZ Sk mesačne a ja som povinný zabezpečiť prevádzku budovy (vrátane toho, aby bola teplá alebo aby mal nájomca elektriku a vodu).

Riešil som to aj s mojim právnikom aj s účtovníčkou a nikto mi nepovedal nič na tento spôsob.

Súhlasím jednoznačne s Joshom.....nájomné a "to ostané" sú dve rozdielne veci....nájomné je odplata za prenechanie toho konkrétneho predmetu nájmu na užívanie.....takže sa nedá chápať ako odplata vrátane iných platieb. A jednoznačne to potvrdzuje znenie § 686 OZ

(1) «Nájomná» zmluva musí obsahovať označenie predmetu a rozsahu užívania, výšku «nájomného» a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu.

Úhrady za plnenia spojené s užívaním sú platby za teplo, vodné a stočné, odpad a podobne....
Vyčísľuje sa to osobitne aj preto, že výška nájmu býva určené aj ročne...niekedy sa tak aj platí, kým platby za energie sa platia zálohovo mesačne.

chlap: ak tvoja zmluva neobsahuje podstatnu nalezitost - presne urcenu vysku najomneho (to je to, co ostava tebe, bez energii), je neplatna.
uctovnika sa zbytocne pytas, on takymto veciam nerozumie.
a zmen pravnika, on by rozumiet mal, ale ocividne tomu nerozumie.

Prepáčte, ale ako hľadám tak hľadám nikde na porade nie je prilepená zmluva o budúcej nájomnej zmluve bytu ak prenajíma časť bytu FO,majiteľ (zároveň konateľ ),priestor na podnikanie svojej s.r.o.Nemohol by ju niekto prilepiť kto s tým má skúsenosť.Na ŽÚ to žiadajú.Ďakujem.

Ktorý zákon o tom hovorí ? Pretože to, čo povedala "monymom" - že to potvrdzuje §686 OZ nie je celkom pravda, lebo ten hovorí niečo úplne iné.

Takže by som chcel mať v tom jasno - nikde v OZ som nenašiel žiadnu zmienku o tomto a pokieľ viem, tak prenájom nebytových priestorov upravuje zákon č. 116/1990 Z.z., ktorý v hovorí nasledovne:

§ 3
Zmluva o nájme

(1) Prenajímateľ môže nebytový priestor prenechať na užívanie inému (ďalej len "nájomca") zmluvou o nájme (ďalej len "zmluva").

(2) Nebytové priestory sa prenajímajú na účely, na ktoré sú stavebne určené. 3)

(3) Zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia, a ak nejde o nájom na neurčitý čas, čas, na ktorý sa nájom uzaviera. Pri nebytových priestoroch v objektoch, s ktorými hospodári bytová organizácia založená národným výborom, možno zmluvu na určitý čas uzavrieť najdlhšie na dva roky, pokiaľ osobitný zákon neustanovuje inak.4)

(4) Ak zmluva neobsahuje náležitosti podľa odseku 3, je neplatná.

Ja mám v zmluve nasledovné ustanovenia:


1. Nájomné bolo stanovené dohodou zmluvných strán na XXX,- Sk za 1m2 ročne (slovom: XXX Slovenských korún za 1m2 za rok) a je splatné podľa nižšie uvedených podmienok.

2. V cene nájomného podľa predchádzajúceho bodu sú zahrnuté všetky poplatky za energie a služby spojené s nájmom.
____________________________________

Takže ak si niekto myslí, že takáto zmluva je neplatná, rád sa nechám poučiť.

Ok, tak mi teraz z toho co si napisal presne vycisli vysku najomneho na 1 m2 rocne, bez energii a sluzieb.
Najomne je to, co ostane tebe, to co nemusis davat vodarnam, plynarnam, elektrarnam a pod.
Ak to z tych dvoch viet nevies urcit, zmluva je neplatna.

Prečo by som to mal vyčíslovať ? Ja prevádzkujem budovu a je mojou vecou, či budem nájomcovi účtovať energie alebo nebudem. A ja som sa rozhodol, že mu účtovať energie nebudem (resp. nebudem mu ich účtovať zvlášť). Čo pre mňa na jednej strane prináša roziko, že ak bude dlhá vykurovacia sezóna, alebo mi rapídne poklesne obsadenie budovy nájomcami, tak prerobím, ale na druhej strane ak to bude naopak, tak zarobím.

A čo ostane mne po odrátaní nákladov na energie predsa nájomcu nemusí zaujímať. Mne je to jasné z účtovníctva a daňovému úradu tiež.

V zákone, ktorý som citoval, sa hovorí, že nájomná zmluva musí obsahovať výšku nájomného. Nehovorí sa v ňom, že nájomná zmluva má obsahovať výšku nájomného a spôsob výpočtu úhrady za energie.

Alebo existuje zákon, v ktorom sa to hovorí ? Resp., ktorý toto usmerňuje ?

Vďaka.

Ok, skusim este raz, naposledy.
.
Co chapes pod pojmom najomne? Najomne je odplata za uzivanie veci. Nie nieco, co suvisi s uzivanim veci (kurenie, plyn, elektrina, voda, odvoz smeti a pod.). To ze Ti niekto plati preddavok za elektrinu, neznamena, ze Ti plati najomne. Plati Ti preddavok za elektrinu.
.
Najomne je to, co Ti plati za to, ze uziva Tvoju vec. Tzn. ze to najomne (cele po zdaneni) ostava Tebe. A vysku tohto najomneho musi obsahovat zmluva o najme.
.
Ak zmluva obsahuje mesacnu platbu (ktoru si zamienas za pojem najomne), ktora sa vypocita tak, ze:
mesacna platba = najomne + preddavky za energie,
a vyslovne neobsahuje vysku NAJOMNEHO (to co ostava Tebe), je podla zakona 116/1990 NEPLATNA.
.
Ak by si napisal, ze "Najomca je povinny platit prenajimatelovi najomne vo vyske 4000,-Sk." a nic ine, je to ok.
Ale ked napises, ze "Najomca je povinny platit prenajimatelovi mesacnu platbu vo vyske 6000,-Sk, v ktorej je obsiahnute najomne a preddavok za vodu, plyn, energiu a odvoz smeti." nemas predsa urcene, ze kolko je z toho najomne a kolko su preddavky, takze je takato zmluva neplatna, lebo neobsahuje vysku najomneho.