Všetko závisí od konkrétnych podmienok NZ, čo ste mali v zmluvných podmienkach, kedy je možné od zmluvy odstúpiť.
Nájomca môže od zmluvy odstúpiť, ak sa predmet nájmu stane nespôsobilým na užívanie (ak nemám vodu, elektrinu, teplo...)
Odstúpenie od zmluvy musí byť písomné a nadobúda účinnosť dňom jeho doručenia druhej zmluvnej strane.
Ak dôjde k vypovedaniu zmluvy bez udania dôvodu, máte tam 3-mes. výpovednú lehotu, kt. začína plynúť od prvého dňa nasled. kalend. mesiaca po dni, kedy bola výpoved doručená zmluvnej strane. Za deń doručenia sa považuje deň vrátena zásielky po neprevzatí adresátom.

Vo Vašom prípade došlo k odstúpeniu od zmluvy, pretože došlo k opakovanému porušeniu NZ..
V tomto prípade nejde o výpoveď zmluvy, kde plynie 3.mes. výpovedná lehota.

Dobré by bolo, keby ste mali aj nejaké listiny, kt. ste zasielali svojmu prenajímateľovi v súvislosti s porušovaním NZ.
Prenajímateľ je prefíkaný, pozor...

Dakujem pekne za odpoved, ak by tento system umoznoval pripojit priamo k prispevku, ktory pisem aj subory, tak by som pripojil aj pisomnosti a vsetku korespondenciu medzi mnou a prenajimatelom.

Dakujem este raz.

Upresnenie predch. prispevku:

Dna 27.4.2007 som doporucene odoslal prenajimatelovi Vypoved zmluvy, dna 29.4.2007 som fyzicky vypratal priestory - prenajimatel bol v case vypratavania pritomny v priestoroch a samozrejme boli tam aj ini ludia, ktori mozu preukazat, ze priestory boli vypratane a prenajimatel bol pritomny. Posledny najom som uhradil 5.4.2007 za mesiac 04/20007. Odo dna 15.5.2007 uz dotknuty priestor, ktory som predtym uzival ja prenajimatel prenajima inemu podnikatelovi, ktory tam prevadzkuje paradoxne ten isty typ zivnosti ako som prevadzkoval v tych istych priestoroch ja.

Ale veď stránka porady to umožňuje. Keď píšeš príspevok, tak pod hlavným dialógovým oknom je okno "Dodatočné možnosti", kde máš voľbu - tlačítko "Prílohy (pridať/odobrať)". Cez to môžeš pridať určité typy súborov ako prílohu k príspevku, ktorý píšeš.

Ano, je to tak - ale iba ak pises cez volbu "Odpovedat", ja som pisal cez "Rychlu odpoved" a tam to nie je, ale dikes

Este na mrgo mojej situácie prikladám text, ktorý som písal vo Výpovedi nájomnej zmluvy:

"Ja, majiteľ "XY" (podnikateľ - fyzická osoba) "XY", IČO .... (ďalej len „nájomca“) , som uzavrel zmluvu o prenájme nebytových priestorov dňa 24. 2. 2005, s firmou "XY" s.r.o., v zast. "XY".

Ja, nájomca, vypovedám zmluvu o nájme nebytového priestoru v budove "Ulica - mesto - adresa" na poschodí, ku dňu 30. 4. 2007, z dôvodu: Opakovaných hrubých porušovaní nájomnej zmluvy a Zákona 116/1990 o nájme a podnájme nebytových priestorov zo strany prenajímateľa."



Prenajímateľ mi zaslal Výzvu na uhradenie nájmu - písal som o to, v prvom príspevku, písomne som mu na ňu odpovedal nasledovné:
Podotýkam, že Výpoveď bola v zmysle Zákona č. 116/1990 Zb., vzhľadom na to, že v Zmluve o nájme nebytového priestoru zo dňa 24. 2. 2005 ste nesprávne interpretovali znenie zákona č. 116/1990 Zb. v bode VII. predmetnej zmluvy, ktorý pojednáva o dôvodoch skončenia nájmu zo strany nájomcu, odvolávam sa na Zákon č. 116/1990 Zb. §10 a §5 ods. 1, v zmysle ktorých bol skončený nájom a v zmysle ktorých Vám bola výpoveď o skončení nájmu doručená.
Opakované porušovania ustanovení Zákona č. 116/1990 Zb. z Vašej strany - §5 ods. 1 – opakované odstávky a prerušovania dodávky elektrickej energie – napr. v mesiacoch február, apríl 2007 mi neumožňovali, aby moja prevádzka bola prevádzky schopná a aby som mohol plynule vykonávať svoj predmet činnosti podnikania – uvedené aj v zmluve o nájme v bode IV., a to i napriek tomu, že ja ako nájomca som si všetky náležitosti voči Vám – prenajímateľovi plnil v súlade so zmluvou a zákonom č. 116/1990 Zb.
Predmetná zmluva nemôže ísť nad rámec zákona.

Zároveň Vám oznamujem, že akékoľvek ďalšie korešpondencie z Vašej strany budem považovať ako útok na moju osobu, odporúčam Vám riešiť túto situáciu súdnou cestou. "

Prečítal som si všetky tvoje príspevky, pozrel som si ten zákon a mne vychádza tak, že ten prenajímateľ je bohužiaľ v práve.

Ty si vypovedal zmluvu z dôvodu porušenia § 5 ods. 1 dňa 29.4., teda píšeš, že si ju zaslal prenajímateľovi v ten deň. Podľa zákona 116/1990 § 12 je výpovedná lehota 3 mesiace:

"Výpovedná lehota je tri mesiace, ak nebolo dohodnuté inak; počíta sa od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede."

Tvoja výpoveď určite nebola doručená v apríli, ale až v máji. Podľa citovaného paragrafu koniec nájmu nastal (nastane) dňa 31. 8., preto prenajímateľ má právo na nájomné až do konca riadneho nájmu.

To, že si vypratal priestory, je čisto tvoja vec. Nájom neskončil okamžite, zákon takú možnosť nedáva. Ty si nemôžeš jednostranne určiť dátum ukončenia nájmu.

Keďže ste sa inak nedohodli, ty by si mal nárok užívať tie priestory až do konca nájomnej doby - 31.8. Jediné, čo by si mohol požadovať a tým by si mohol spôsobiť problémy prenajímateľovi, je domáhať sa vstupu do prenajatých priestorov, lebo podľa nájomnej zmluvy ich máš v nájme.

Neviem, o akú čiastku ide, ale na tvojom mieste by som ten nájom uhradil, lebo ak to dá na súd a následne to bude vymáhať cez exekútora, bude to pre teba oveľa vyššia čiastka. Bohužiaľ on je v práve (pokiaľ tam nie sú nejaké iné okolnosti, ktoré si neuviedol).

Na tvojom mieste by som sa s ním skúsil dohodnúť, že zaplatíš alikvótnu časť nájmu do dátumu, kedy sa priestory znovu prenajali. Myslím, že takýto úsretový krok uzná aj prenajímateľ a bude prístupný na takúto dohodu (lepší vrabec v hrsti ako holub na streche).

Z toho, čo uvádza DIESEL, mi vychádza, že on z tej zmluvy neodstúpil, ale ju vypovedal. A v prípade výpovede platí 3 mesačná výpovedná lehota.

Ja som predsa zmluvu nevypovedal kvôli ničomu, ale kvôli tomu, že zo strany prenajímateľa opakovane dochádzalo k hrubým porušovaniam zmluvy a zákona 116/1990, čím moja prevádzka nebola prevádzkyschopnou, pretože prenajímateľ mi znemožnil vykonávať môj predmet podnikania, ktorý bol dohodnutý a upravený i v zmluve predsa.

Aby som to ešte úplne upresnil toto je text Nájomnej zmluvy:


"I. Predmet zmluvy

Prenajímateľ ako vlastník nehnuteľnosti v k. ú XY nachádzajúcej sa XY, zapísanej na LV č. XY ako parc. č. 218/1 – zast. plocha prenajíma nájomcovi nebytové priestory v objekte o výmere 32 m2 (samostatná miestnosť na poschodí s vchodom zo schodišťa i z pavlače).

II. Doba nájmu

Nájom sa dojednáva na dobu neurčitú, ktorá začína plynúť dňom 01. 03. 2005.

III. Nájomné

Účastníci sa dohodli, že nájomca je povinný platiť prenajímateľovi za predmet nájmu nájomné vo výške XY,- Sk mesačne (slovom XY).

Nájomné je splatné mesačne vopred najneskoršie do 5-ého dňa toho ktorého mesiaca počnúc mesiacom marec 2005 na základe fakturácie prenajímateľa.

Zmluvné strany sa dohodli, že platby za služby, ktorých poskytovanie je spojené s užívaním nebytových priestorov (vodné a stočné, odvoz TKO, elektrina, kúrenie) bude hradiť nájomca v plnej výške na základe fakturácie prenajímateľa.

IV. Účel nájmu

Nájomca bude priestory užívať na vykonávanie obchodnej činnosti na základe živnostenského listu, ktorý tvorí neoddeliteľnú súčasť tejto zmluvy.

V. Poistenie

Prenajímateľ zabezpečí poistenie prenajatých priestorov na vlastné náklady podľa všeobecných kritérií, ako aj poistenie svojho majetku nachádzajúceho sa v predmetnom objekte.

Poistenie nad uvedený rámec (poistenie tovarových zásob) zabezpečí nájomca na vlastné náklady.


VI. Technický stav nebytového priestoru

Nájomca je povinný bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv presahujúcich bežnú údržbu a je povinný umožniť prenajímateľovi takéto opravy vykonať.

Akékoľvek stavebné úpravy predmetu nájmu môže nájomca vykonať len po predchádzajúcom písomnom súhlase prenajímateľa.

Prenajímateľ je povinný udržiavať predmet nájmu ako celok v stave spôsobilom na obvyklé užívanie.

VII. Skončenie nájmu

Nájom nebytového priestoru zaniká uplynutím doby nájmu.

- prenajímateľ môže vypovedať túto zmluvu z dôvodov uvedených len v § 9 ods. 2 zák. č. 116/90 Zb.
- nájomca môže vypovedať túto zmluvu z dôvodov uvedených len v § 9 ods. 3 zák. č. 116/90 Zb.


VIII. Záverečné ustanovenia

Táto zmluva je napísaná v dvoch vyhotoveniach, z ktorých po jednom obdrží každá zo zmluvných strán.

Zmluvné strany vyhlasujú, že zmluvu uzatvorili slobodne a vážne, nie v tiesni, a že je napísaná podľa ich vlastnej vôle.

Zmluvné strany môžu meniť obsah tejto zmluvy, prípadne prijímať dodatky k tejto zmluve len písomne po vzájomnej dohode.

V XY dňa 24. 02. 2005"

Tak ako som pisal v niektorom z predch. príspevkov, prenajímateľ dokonca v zmluve neprávne intrepretoval Zákon 116/1990 Zb. v bode VII. - Skončenie nájmu zo strany nájomcu - uviedol § a ods., ktorý sa vzťahuje na určitú dobu a zmluva je na dobu neurčitú.

Domáhať sa do priestorov by bolo nemožné, pretože i to som písal v niektorom z predch. príspevkov, že majiteľ od 15.5.2007 tie isté priestory prenajal inej osobe, ktorá tam paradoxne prevádzkuje to isté, čo som tam prevádzkoval ja. A nezdá sa mi prirodzené, že ak majiteľ opakovane porušoval zmluvu a zákon, že mi nielenže nevytváral podmienky, ale mi ich dokázateľne opakovane znemožňoval - že za takýchto okolností som mal prevádzkovať svoju činnosť - keď sa moja činnosť nijako prevádzkovať za takých okolností nedala a prevádzka musela byť zatvorená. Takže som asi mal čakať 3 mesiace a ostať bez príjmu, takže to je prirodzené, ak som mal niekoľkodňové opakované odstávky elektriny a nie raz alebo vody a enrgií celkovo a samozrejme aj iné nedostatky by sa našli.

Ja si myslím, že práve ja som ten, ktorý si za týchto okolností (ľahko preukázateľných a dokázateľných) môže od prenajímateľa žiadať ušlý zisk za dni, keď musela byť prevádzka kvôli nemu zatvorená a tak isto ide o dobré meno mojej firmy, ktoré on opakovane poškodzoval, alebo to tak nie je?
Kto poradí?

Možno zle interpretoval zákon, ale ty si zmluvu podpísal. Vtedy si voči zneniu nenamietal. Všeobecne platí, že pokiaľ by niektorá časť zmluvy odporoval zákonu, je v tej časti neplatná. Ale to, že sa odvolal na paragraf, ktorý pojednáva o zmluvách na dobu určitú, nerobí nájomnú zmluvu neplatnou.

Ja ti môžem poskytnúť len môj názor. A ten je taký, že ty si zmluvu vypovedal v zmysle § 9 toho zákona, kde platí 3 mesačná výpovedná lehota. Nikde si prenajímateľovi nenapísal, že odstupuješ od zmluvy.

Podľa mňa, skutočnosť, že boli dni, kedy si nemohol využívať priestory z technických príčin nedávajú automaticky dôvod na odstúpenie od zmluvy. Mohol by si požadovať za to napr. zníženie nájmu. Na odstúpenie by som to považoval vtedy, ak by priestory dlhodobo alebo úplne neumožňovali ich využitie.

Tak to vidím ja, ako nezaujatá osoba. Možno keď sudcovi predložíš svoje dôkazy, bude mať na to iný názor, to ti neviem povedať. Je na teba ako sa rozhodneš. Možno ešte niekto pripojí svoj názor.

Ja som vypovedal zmluvu presne takto - neodvolal som sa konkretne na §9:


"Ja, nájomca, vypovedám zmluvu o nájme nebytového priestoru v budove "Ulica - mesto - adresa" na poschodí, ku dňu 30. 4. 2007, z dôvodu: Opakovaných hrubých porušovaní nájomnej zmluvy a Zákona 116/1990 o nájme a podnájme nebytových priestorov zo strany prenajímateľa."

Ak by som postupoval podla toho paragrafu a ods. ktory on uviedol v zmluve v casti Skoncenie najmu - tak by som sa potom mohol odvolavat na: §9 ods. 36 bod. b), co by mi tiez len "hralo" do karat.

Samozrejme, že môžeš. Dokonca si myslím, že si aj mal. Tak isto, ako prenajímateľ si teraz nárokuje svoje - nezaplatené nájomné.

Môžeš dať an súd požiadavku o odškodnenie. Musíš sa ale pripraviť na riadne dokazovanie - koľko si mal priemernú tržbu, kedy si nemohol prevádzkovať podnikanie a prečo (odstavená elektrina - doložené dôkazmi - napr. oznámenie o odstávke elektriny a pod.).

MYslím, že ste obaja dospeli do štádia, kedy vzájomná komunikácia bude možná len prostredníctvom súdu. Tým si ale vzájone zvýšite náklady. Mali by ste skúsiť nájdsť nejakú strednú cestu - dohodu. Trebárs aj prostredníctvom mediátora. Skús ho vyzvať na také rokovanie. Možno dospejete k nejakému riešeniu.

Ale stále je v hre § 12, ktorý hovorí, že výpovedná doba je 3 mesiace, pokiaľ nebolo dohodnuté inak. A nehovorí sa tam, že to platí len pre zmluvy na dobu neurčitú alebo určitú (teda platí to všeobecne).

Rozdiel medzi zmluvami uzatváranými na dobu určitú a neurčitú je v tom, že pokiaľ uzatvoríš na neurčitú, tak musíš rátať s tým, že kedykoľvek môžeš dostať výpoveď s 3-mesačnou výpovednou dobou.

Ak však nájomca hodlá do priestorov investovať značnú časť peňazí (napr .do rekonštrukcie), nebude asi rád, ak by po pol roku dostal výpoveď. Preto sa zabezpečuje tým, že uzatvorí nájom na dobu určitú (dohodnú sa na koľko - 5, 10 rokov, aby sa mu vrátili náklady). Počas tejto doby je prenajímateľ viazaný, tzn. nemôže bezdôvodne vypovedať zmluvu. Preto je v zákone definované, len za akých podmienok ju môže vypovedať.

Myslim si, ze to dokazovanie je velmi jednoduche, pretoze mam predsa pasky s dennou uzavierkou a okrem toho mam k dispozicii 3 rozkazy z energet. zavodov o odpojeni dodavky elektr. energie a 2 od vodarenskej spolocnosti

Zabudol som ešte napísať, že pre charakter a typ mojej prevádzky bolo dodanie elektrickej energie prioritné, nie okrajové, t.j. prevádzka čo i len na chvíľu bez dodania elektr. energie sa stáva absolútne nefunkčnou v celom rozsahu, samozrejme, že prenajímateľ mal o tom vedomosť, keďže mesačný nájom som mu platil priamo v priestoroch prevádzky a okrem toho v Zmluve o nájme bol upravený predmet činnosti môjho prevádzkovania.

Tak k uplatneniu nároku ušlej tržby ti nič nebráni. Treba spísať žalobu, doručiť na súd, pripojiť dôkazy, uhradiť súdny poplatok a počkať, kým vytýčia termín procesu.

Ale pozor, to isté môže urobiť aj prenajímateľ ohľadne dlžného nájomného.