Ako právne rozdelíť Bytový dom so 64 bytmi.

Poviem ti len taký banálny priklad, podľa zákona o vlastníctve bytov prispievaju vlastníci bytoveho domu ako celku do jedného spoločného Fondu oprav, prevádzky a údržby, ale robiť nejaké upravy napr. dať dlažbu vymaľovať chce momentálne iba jeden vchod ostatne vchody nechcu, ale rozhodnuť musia všetci ako celok, lebo sú to spoločne financie a preto, že ostatne vchody nemaju zaujem robiť vo sojich vchodoch nejake úpravy tak ten jeden čo chce nemôže sa pohnuť ďalej lebo ich neprehlasuje a tým nezíska súhlas na čerpanie prostriedkov z FPÚO a je viacej iných veci, ktoré sa týkaju len vchodoch autonomne. Podľa terajšieho LV som spoluvlastnikom na spoločných priestoroch aj ostatných troch vchodoch hoci som tam realne bol keď to spočítam na prstoch jednej ruky za niekym koho sukromne poznam ináč niet dôvod navštevovať iné vchody z pohľadu spoločných priestorov, ktorých som na papieri spoluvlastníkom.

No máte to zaujímavý bytový dom, ale aj tak si myslím, že náklady spojené s tvojou predstavou osamostatnenia sa súpisnými číslami a ostatnými náležitosťami budú mať na vlastníkov nepriaznivý dopad,/ak to bude vôbec po legislatívnej stranke možné/ nenapísal si o zmene OP a evidencií v centrálnom registri,.. o streche....neviem kto bude znášať náklady napr. v pripade havárie kanalizácie /alebo aj tá je samostatná?/ revízie bleskozvodu? a veľa ďalších vecí ma napadá..Sú prípady keď zateká v jednom vchode a prejaví sa to vo vedľajšom, jeden vchod si neopraví atiku, alebo balkonové striešky a bude zatekať susedovi vo vedľajšom vchode...
Oveľa jednoduchšie by bolo spravovať dom ako celok so striktným rozdelením tvorby fondu opráv podľa jednotlivých vchodov.
A tiež samostatné hospodárenie si s fondom vchodu a spoločne hospodárenie v prípade opráv spoločnej strechy a obvodového plášťa. A nakoniec ? Ak sa neviete zjednotiť teraz myslíš, že sa zjednotíte v riešení problémov spojených s rozdelením? Osobne si myslím, že ťažko. Tým nechcem povedať, že Vám, to neprajem...mám len dlhodobé skúsenosti so zabezpečením prevádzky domov a jednaním vlastníkov.

Rozumiem tomu a chápem tie problémy, aké zrejme máte. Myslím, že prakticky neexistuje bytový dom, kt. ich nemá. Podľa mňa, je táto cesta najtažšia, vyžiada si zbytočne veľa úsilia, financií a nezhôd vlastníkov, správnych konaní, ktoré sa môžu pre námietky predlžovať.
U nás to funguje bez vážnejších sporov tak, že máme fond domu, z kt. sa hradia veľké opravy - zateplenie, opravy strechy, výťahov rozvodov a pod. Potom si platíme aj fond vchodu z ktorého sa hradia menšie opravy výlučne konkrétneho vchodu - malovanie, úpravy podhľadov, dlažby, fotobunky na svietidlá a pod.. Výsledný efekt je ten, že niektoré vchody sú príjemné úhľadné (väčšina) iné zase majú prostriedky na fonde vchodu, ktoré môžu kedykoľvek použiť. Fond domu (FPÚaO) má aj solidárnu úlohu. Ak by došlo k závažnej havárií, alebo veľkej poruche napr. výťahu, samostatné vchody si s nákladnou opravou nemusia poradiť. A čo v prípade, o akom píše Slávica, Keď bude zatekať strecha v jednom vchode (právne samostatnom dome) a škody budú vznikať v inom vchode. Ako donútite ten vchod opraviť strechu ? budete sa súdiť ?
Môj názor je hľadať jednoduchšie riešenie, kt. bude vyhovovať väčšine

neviem, ale len podmienka na bytový dom musí mať 4 a viac bytov a musí mať vstup z verejnej komunikácie, je len jednou z mála požiadaviek. GBytový dom je z hľadiska zákona druh stavby (§43 a 43a) a teda musí spĺňať aj základné poziadavky na stavby, či sú to už technické alebo iné určené v zákone. Čiže je to komplex podmienok, ktoré pri rozdelení stavby stavebný úrad preskúma.

Teoretizuje sa tu, delí... ja som toho názoru: najskôr sa obráť na príslušný Obvodný úrad a tam prekonzultuj tento problém a predstavy. V niečom sa pomôcť dá a v inom nie. Deľte si tvorbu a čerpanie FPOaU po vchodoch. Nemyslím, že treba dom deliť aj z iných dôvodov. Skús prekonzultovať tieto problémy aj s právnikom či sa to nedá zakomponovať do zmluvy o SVB tak, aby to vyhovovalo aj bez "vchodového SVB". Inak držím palce nech sa Ti to podarí vyriešiť v prospech čo najväčšieho počtu vlastníkov.

[Nemôžem písomnou formou napísť všetko, aby ste mali predstavu ako vyzera ten dom, ale ozaj vchody su prakticky samostatne, je to pôvodný družstevný bytový dom a prelína sa v ňom petoraká úloha bývalého vylučného vlastníka Bytového družstva a to :

1.Vlastni doteraz vo väčšine neodpredane byty do osobného vlastníctva
2.Vykonáva správu domu pre nájomcov-členov BD
3.Vykonáva správu domu pre vlastníkov-členov BD
4.Vykonáva správu domu pre vlastníkov-nečlenov BD
5.Rieši členské veci svojich doterajších členov z Bytového domu

Správu domu podľa bodu 2 rieši podľa Stanov BD
Správu domu podľa bodu 3 rieši podľa Stanov BD a Zmluvy o vykone správy na základe zákona č.182/1993 Z.z.
Správu domu podľa bodu 4 rieši podľa Zmluvy o vykone správy
na základe zákona č.182/1993 Z.z.

Nakoľko ma BD v dome väčšinu bytov vo vlastníctve a osobní vlastníci su v menšine Zmluva o vykone spravy je iba formalita nakoľko osobní vlastníci a ešte nečlenovia BD nemožu do nej nič presadiť čo sa prieči BD, všetko beži ako keď BD bolo 100% vlastníkom domu. Nie je tu systém ako v byvalých obecných bytoch, ktoré sa odpredali naraz a osobní vlastníci hneď mali väčšinu a mohli si rozhodovať na základe vôle väčšiny osobných vlastníkov, číže založiť si aj SVB, alebo zmeniť správcu. V družstevných domoch to tak nebeži, potrva ešte niekoľko rokov kým ostatní nájomcovia splatia anuitu a prevedú si byty do osobného vlastníctva. Možno je škoda, že sa nedaju skopirovať ( mne sa to nedari) z katasterportalu geometrické plany iných bytovych domoch toho isteho družstva, ktoré su tiež fyzicky pospajane, ale právne maju rozdelene parcely a aj svoje Listy vlastnictva ide o to, že niekde sa to dalo už hneď pri kolaudacii lebo to tak predložilo družstvo a niekde po nejakom dlhšom čase keď by to chceli vlastníci už je problem to urobiť a je veľa okolo toho vybavovačiek, sprava bytoveho domu by sa mala riadiť vylučne podľa zákona č.182/1993 Z.z., zmluvy o vykone správy a nemali by sa do toho miešať Stanovy bytového družstva, ktoré by sa mali vyjadrovať iba k členským otázkam svojich členov, ale asi všetko vyrieši čas, keď prejde väčšina bytov do osobného vlastníctva a družstvo bude v absolutnej menšine alebo nebude vlastniť žiaden byt v bytovom dome.

No a to si už vôbec neviem legislatívne predstaviť keď tam je väčšinový vlastník BD. To akože po vchodoch kde sú aspoň 75% vlastníci chcete správu SVB? Pokiaľ viem tak v jednom dome nemôžu byť ani obidve formy správy.

Správa domu vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome
§ 6


(1) Na správu domu sa zriaďuje spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len "spoločenstvo"), ak vlastníci bytov a nebytových priestorov neuzavrú zmluvu o výkone správy s inou právnickou osobou alebo fyzickou osobou (ďalej len "správca"), najmä s bytovým družstvom.

(2) Správa domu je obstarávanie služieb a tovaru, ktorými správca alebo spoločenstvo zabezpečuje pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome

a) prevádzku, údržbu, opravy a udržiavanie spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, priľahlého pozemku a príslušenstva,
b) služby spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru,
c) vedenie účtu domu v banke,
d) vymáhanie škody, nedoplatkov vo fonde prevádzky, údržby a opráv a iných nedoplatkov,
e) iné činnosti, ktoré bezprostredne súvisia s užívaním domu ako celku jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.

(3) Na správu domu nesmú byť dohodnuté súčasne viaceré formy správy domu. Na správu v jednom dome môže byť uzavretá zmluva len s jedným správcom alebo len jedna zmluva o spoločenstve.

(4) Zmluvy uzatvorené v rozpore s odsekom 3 sú neplatné.

Za takýchto podmienok by som o tom, čo ty ani neuvažovala.

Samozrejme v stave v akom je to teraz nikto nič nejde robiť (k uplnému splateniu anuity dôjde už za neveľa rokov, potom si myslím, každý nájomca byt prevedie do osobného vlastníctva) , ale vedieť ako na to do buducnosti nie je na škodu, ako som spomínal bytové družstvo ma aj iné domy takz. paneláky, ktoré su pospajane napr. do tvaru písmena ,,U,, a ,,L,, steny susedia navzajom a tam majú aj jednotlivé vchody svoj List vlastnictva a parcelu samostatne so svojim súpisnym číslom asi preto,že sú na rôzných uliciach, vyplýva to z tvaru bytového domu (preveroval som si to na katasterportali) a majú tu výhodu oproti môjmu domu, že keď tam ziskaju osobní vlastníci väčšinu bytov do vlastnictva môžu si vytvoriť SVB na vchod alebo vybrať iného správcu ako družstvo, právne na to majú List vlastníctva, ale v mojom prípade je tu zložitá prekážka, že nemáme LV na vchod, keď zatial neberiem do úvahy potrebne väčšinové vlastníctvo osobných vlastníkov vo vchode ku ktoremu za krátku dobu počítam do dvoch rokov dôjde, nepoznam názory zbyvajúcich vchodov , ale nakoľko je tam v úplnej menšine osobné vlastíctvo bytov asi sa takou myšlienkou nikto nezaoberal, to ma ani netrapi, mojim cieľom je dosiahnuť stav, kde o veciach môjho vchodu nebudu rozhodovať tí, čo v ňom byty nevlastnia a samozrejme ani ja si nečinim nárok rozhodovať o veciach iných vchodov nášho terajšieho domu.