Usmernenie k zdaneniu nepeňažného príjmu prenajímateľa
z dôvodu vykonaných opráv nájomcom na prenajatom majetku
Podľa § 2 písm. c) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej „zákon o dani z príjmov“), na účely tohto zákona príjmom je peňažné plnenie a nepeňažné plnenie dosiahnuté aj zámenou, ocenené cenami bežne používanými v mieste a v čase plnenia alebo spotreby, a to podľa druhu, kvality, prípadne miery opotrebenia predmetného plnenia, ak tento zákon neustanovuje inak.
V súlade s § 17 ods. 23 zákona o dani z príjmov, nepeňažným príjmom prenajímateľa sú aj výdavky vynaložené nájomcom na opravy prenajatého hmotného majetku zahrnuté do daňových výdavkov nájomcu nad rámec povinností nájomcu dohodnutých v nájomnej zmluve, s odkazom v poznámke napríklad na § 664 až 669 zákona č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov ( ďalej len „Občianskeho zákonníka“). To znamená, že u prenajímateľa vzniká nepeňažný príjem vo výške výdavkov vynaložených nájomcom na opravy prenajatého hmotného majetku, zahrnutých do jeho daňových výdavkov, pričom nájomná zmluva a povinnosti uložené nájomcovi majú byť v súlade s úpravou práv a povinností nájomcu a prenajímateľa, v § 664 až § 669 a v ďalších ustanoveniach Občianskeho zákonníka.
Podľa uvedených ustanovení Občianskeho zákonníka:
Prenajímateľ je povinný prenechať prenajatú vec nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, alebo ak sa spôsob užívania nedohodol, obvyklé užívanie, a v tomto stave ju na svoje náklady udržiavať /§ 664 Občianskeho zákonníka/;
Prenajímateľ je povinný odovzdať nájomcovi byt v stave spôsobilom na riadne užívanie a zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním bytu. Ak nájomná zmluva neurčuje inak, drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené s bežnou údržbou uhrádza nájomca. Pojem drobných opráv a nákladov spojených s bežnou údržbou bytu upravuje osobitný predpis, ktorým je Nariadenie vlády č. 87/1995 Zb. ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka /§ 5 - § 7 a príloha uvedeného nariadenia k § 687 ods. 2 Občianskeho zákonníka/.
Zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu tohto, o čo sa zvýšila hodnota veci. Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu. Ak v dôsledku vykonávaných zmien hrozí na veci prenajímateľovi značná škoda, je prenajímateľ oprávnený odstúpiť od zmluvy /§ 667 Občianskeho zákonníka/
Ak nájomca vynaložil na vec náklady pri oprave, na ktorú je povinný prenajímateľ, má nárok na náhradu týchto nákladov, ak sa oprava vykonala so súhlasom prenajímateľa alebo ak prenajímateľ bez zbytočného odkladu opravu neobstaral, hoci sa mu oznámila jej potreba. Inak môže nájomca požadovať len to, o čo sa prenajímateľ obohatil /§ 669 Občianskeho zákonníka/
1. Nájomca – právnická osoba, má uzatvorenú nájomnú zmluvu na nájom časti rodinného domu, v ktorom má sídlo a predpokladá v ňom zriadiť ambulanciu. Na základe tejto nájomnej zmluvy neúčtuje nájomné, ale zaväzuje sa zabezpečiť všetky náklady spojené s údržbou a prevádzkovaním rodinného domu. Pokiaľ nájomca na základe nájomnej zmluvy s prenajímateľom zabezpečuje náklady spojené s údržbou a opravami rodinného domu, na ktoré je povinný prenajímateľ /vo výške, ktorá nezodpovedá dohodnutému alebo obvyklému užívaniu podľa § 664 Občianskeho zákonníka/, má v súlade s § 669 Občianskeho zákonníka nárok na náhradu týchto nákladov. V uvedenom prípade nájomca nepožaduje náhradu vynaložených výdavkov, na základe dojednania v nájomnej zmluve neúčtuje (neplatí) nájomné. V tejto súvislosti upozorňujeme na povinnosť nájomcu - účtovnej jednotky dodržiavať základné zásady účtovania podľa § 7 zákona č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve v znení neskorších predpisov (ďalej „zákon o účtovníctve“), vrátane povinnosti účtovať majetok a záväzky, náklady a výnosy, výdavky a príjmy v účtovných knihách a zobrazovať ich v účtovnej závierke samostatne bez ich vzájomného započítania /§ 7 ods. 6 zákona o účtovníctve, od 1.1.2008 ods. 5 tohto zákona/.
Na účely zákona o dani z príjmov v tomto prípade možno za daňový výdavok nájomcu považovať výdavky vo výške údržby a opráv /ako protihodnotu namiesto nájomného o ktorom neúčtuje/, ak ide o výdavok podľa § 2 písm. i) zákona o dani z príjmov. V uvedenom prípade všetky výdavky vynaložené nájomcom na údržbu a opravy rodinného domu možno považovať za nepeňažný príjem fyzickej osoby - vlastníka rodinného domu v súlade s § 2 písm. c) a § 17 ods. 23 zákona o dani z príjmov.
2. Na vzťahy vyplývajúce zo zmluvy o nájme a podnájme nebytových priestorov podľa zákona č. 116/1990 Zb. v znení neskorších predpisov ustanovenia Občianskeho zákonníka možno použiť len v prípade, ak ich neupravuje tento osobitný zákon. V § 5 cit. zákona sú uvedené práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu nasledovne:
Ak nie je dohodnuté inak, prenajímateľ je povinný odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie, v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať a zabezpečovať riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie je s užívaním nebytového priestoru spojené
Nájomca je oprávnený užívať nebytový priestor v rozsahu dohodnutom v zmluve
Nájomca je povinný uhrádzať náklady spojené s obvyklým udržiavaním
Nájomca je povinný bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má prenajímateľ urobiť, a umožniť vykonanie týchto i iných nevyhnutných opráv; inak nájomca zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením povinnosti vznikla.
Prenajímateľ má nepeňažný príjem vo výške výdavkov vynaložených nájomcom na opravy prenajatých priestorov nad rámec povinností nájomcu dohodnutých v nájomnej zmluve, ktoré boli zahrnuté do daňových výdavkov nájomcu, pričom nájomná zmluva a povinnosti uložené nájomcovi majú byť v súlade s úpravou práv a povinností nájomcu a prenajímateľa, ustanovených v príslušných ustanoveniach Občianskeho zákonníka a zákona č. 116/1990 Zb. v znení neskorších predpisov. Ak právnická osoba platila dohodnuté nájomné a so súhlasom prenajímateľa uhradila náklady na opravu a výmenu rozvodov ústredného kúrenia a radiátorov a náklady na opravu strešnej krytiny, pričom nedošlo k zníženiu výšky nájmu, vynaložené výdavky na vykonané opravy prenajatých priestorov nad rámec ich bežnej údržby možno považovať za nepeňažný príjem prenajímateľa podľa § 17 ods. 23 zákona o dani z príjmov v tom roku, v ktorom sa oprava vykonala ak ich nájomca zahrnul do svojich nákladov. Zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom prenajímateľa. Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, v súlade s § 667 ods. 2 Občianskeho zákonníka je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu, pričom v tomto prípade nejde o nepeňažný príjem prenajímateľa podľa § 17 ods. 23 zákona o dani z príjmov.