Pri prevode bytov do vlastníctva sa zistila plocha bytov a nebytových priestor, ich súčet je v menovateli pomerného čísla vlastníctva jednotlivých bytov a nebytových priestorov. Ak u vás súčet bytov a NP je 1000, tvoj podiel na ňom je 23/1000. Správne by ste mali mať napísané napr. 81/3522, teda v čitateli by mala byť plocha tvojho bytu.

Od pomerného čísla je odvodených viac platieb. Ak sa cítiš ukrivdený, dajte si do programu domovej schôdze, aby vám správca vysvetlil vec a predložil doklady. Môžete sa dohodnúť na premeraní plôch a ich oprave. Nedá sa to urobiť iba u teba. Kataster je iba evidencia, dá sa to tam opraviť. Správca berie správne stav nahlásený do katastra.

Správca tvrdí, že ti tak účtoval aj predchádzajúci správca - je to tak? Prečo si to zistil až teraz?

Ukrivdeny zrejme som, kedze platim za vykurovanie plochy aj s balkonom. Aj za predpokladu ze rovnako zle to maju aj ostatni, ukrivdenym zostavam, kedze niektori maju ovela mensie lodgie.

Na katastri je sa plocha balkonov/lodgii neuvadza? t.j. cislo 23/1000 je plocha mojho bytu bez lodgie?

Vlastnikom som len nieco cez 2 roky, predosleho spravcu som nezazil. Vsimol som si to nahodou ked prisli euro vypisy.

Bytove schodze su u nas ako schodze klubu dochodcov, kde su asi 3 mladsi ludia, ktori sa o veci zaujimaju a zvysok dviha ruky podla potrieb a navrhov zastupcu vlastnikov a spravcu.

Ukrivdeny zrejme som, kedze platim za vykurovanie plochy aj s balkonom. Aj za predpokladu ze rovnako zle to maju aj ostatni, ukrivdenym zostavam, kedze niektori maju ovela mensie lodgie.

Na katastri je sa plocha balkonov/lodgii neuvadza? t.j. cislo 23/1000 je plocha mojho bytu bez lodgie?

Vlastnikom som len nieco cez 2 roky, predosleho spravcu som nezazil. Vsimol som si to nahodou ked prisli euro vypisy.

Bytove schodze su u nas ako schodze klubu dochodcov, kde su asi 3 mladsi ludia, ktori sa o veci zaujimaju a zvysok dviha ruky podla potrieb a navrhov zastupcu vlastnikov a spravcu.

Keďže si vlastníkom 2 roky, to znamenám, že si ten byt od niekoho kúpil. A v kúpnej zmluve by mala byť uvedené plocha bytu aj jednotlivých izieb a príslušenstva. Tam si to pozri.

Keďže si vlastníkom 2 roky, to znamenám, že si ten byt od niekoho kúpil. A v kúpnej zmluve by mala byť uvedené plocha bytu aj jednotlivých izieb a príslušenstva. Tam si to pozri.

Ano v kupnej zmluve je vymera, lenze je aj tak ina, aku mi uctuje spravca (je to 74.5m2 t.j. nieco medzi uctovanim a znaleckym posudkom (t.j. realitou).
Mozem sa domahat na katastri zmeny? (teda ak sa mi podari desifrovat kolko m2 ma celok 1000).

Ano v kupnej zmluve je vymera, lenze je aj tak ina, aku mi uctuje spravca (je to 74.5m2 t.j. nieco medzi uctovanim a znaleckym posudkom (t.j. realitou).

Tak si musíš skutočne zistiť, aký je reálny stav - byt, pivnica, balkón...


Mozem sa domahat na katastri zmeny? (teda ak sa mi podari desifrovat kolko m2 ma celok 1000).

Môžeš, ale nebude to tak jednoduché. Musíš preukázať, kde vznikla chyba. A myslím, že návrh bude musieť byť vypracovaný geodetom.

realny stav mam zisteny v zanleckom posudku, tam znalec fyzicky odmeral vsetky miestnosti.

Ale s tym katastrom + geodetickym zameranim to ako vidim je komplikovane, takze uvidim ci sa do toho pustat...

Správca by mal rešpektovať rozhodnutie vlastníkov.

Pri rozdelení nákladov za teplo by mal správca brať do úvahy vykurovanú plochu, balkóny sú nevykurované.

Čo sa týka tvorby fondu opráv, spoločného. Do tvorby by mala byť započítaná aj plocha balkónov. Zo zákona sa opravujú zo spoločného fondu opráv. Tí, čo majú balkóny, by mali prispieť viac, čo nie, tí menej do fondu opráv.

My sme pred prevodom bytov do osobného vlastníctva premerali byty na schôdzi schválili ich výmeru. Rozhodnutie rešpektuje SBD, Kataster aj noví vlastníci.

Ale na porade je to krížom - krážom, v každej téme je troška. Čítaj aj iné témy?

Správca by mal rešpektovať rozhodnutie vlastníkov.

Pri rozdelení nákladov za teplo by mal správca brať do úvahy vykurovanú plochu, balkóny sú nevykurované.

Čo sa týka tvorby fondu opráv, spoločného. Do tvorby by mala byť započítaná aj plocha balkónov. Zo zákona sa opravujú zo spoločného fondu opráv. Tí, čo majú balkóny, by mali prispieť viac, čo nie, tí menej do fondu opráv.

My sme pred prevodom bytov do osobného vlastníctva premerali byty na schôdzi schválili ich výmeru. Rozhodnutie rešpektuje SBD, Kataster aj noví vlastníci.

Ale na porade je to krížom - krážom, v každej téme je troška. Čítaj aj iné témy?

Sito,
nemôžem s Tebou súhlasiť ... snáď vo všetkých bodoch :-)

1) termín vykurovaná (vykurovacia plocha) sa už dávno nepoužíva. Pri rozpočítaní vykurovacích nákladov sa vždy vychádza z podlahovej plochy bytu (Vyhl.630/2005).
Definícia podlahovej plochy bytu: podlahová plocha bytu je plocha obytných miestností bytu s príslušenstvom prislúchajúcim k bytu nachádazjúcim sa mimo bytu. Príslušenstvo bytu tvorí pivnica (pivničná kobka) a iné, ktoré k bytu prislúchajú podľa porojektovej dokumentácie. Výmery všetkých týchto miestností + pivnice (pivničnej kobky) sa spočítavajú podľa projektovej dokumentácie.
Vždy sa berie stav z projektovej dokumentácie, t.z. že ak napr. k bytu bola podľa projektu pridelená pivničná kobka (laťková) o výmere napr. 1,3 m2, ale vlastníci si spoločné priestory na tieto účely rozdelili iným spôsobom, podlahová plocha sa určí aj tak podľa projektu. Nezáleží na tom, že priestory užívajú podľa dohody iným spôsobom.

2) Výška tvorby fondu opráv domu sa tvorí podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu, pokiaľ sa vlastníci 2/3 väčšinou nedohodnú inak. V opačnom prípade podľa spoluvlastn.podielu. Spoluvlastnícky podiel v dome je zas len vyjadrený podlahovou plochou bytu (miestnosti bytu+príslušenstvo). Takéto spoluvlastnícke podiely sú (by mali byť) zapísané aj na listoch vlastníctva.
Pri tvorbe fondu (plocha aj s balkónmi) by som bola trošku opatrná, pretože sú aj domy v ktorých niektoré byty balkóny majú a niektoré nemajú. To že by bola tvorba aj na plochu balkóna by bolo celkom v poriadku, problém by však nastal pri čerpaní finančných prostriedkov na opravy balkónov, kde by už nebolo celkom jasné koľko ktorý byt na balkón vytvoril a koľko čerpá. Kde by boli potom tí, ktorí balkóny nemajú? Pri oprave by mohlo dôjsť k prečerpaniu skutočnej tvorby a takto by mohli byť odčerpané finančné prostriedky aj od bytov, ktoré balkóny nemajú. Pri tomto probléme niektoré bytové družstvá a správcovia začali evidovať samostatné fondy opráv na balkóny, do ktorých prispievajú len byty s balkónmi a samozrejme podľa veľkosti balkónov. Takto sú byty s balkónmi riadne oddelené od spoločných peňazí na fonde domu a od bytov ktoré balkóny nemajú.

3) Vy ste nemali k dispozícii projektovú dokuemntáciu? keď ste museli premeriavať byty? To sa len tak pýtam. Predpokladám, že premeranie Vám urobila kvalifikovaná osoba :-) ale pokiaľ ste si to odsúhlasili a akceptuje to aj kataster tak OK.

Sito,
nemôžem s Tebou súhlasiť ... snáď vo všetkých bodoch :-)

1) termín vykurovaná (vykurovacia plocha) sa už dávno nepoužíva. Pri rozpočítaní vykurovacích nákladov sa vždy vychádza z podlahovej plochy bytu (Vyhl.630/2005).
Definícia podlahovej plochy bytu: podlahová plocha bytu je plocha obytných miestností bytu s príslušenstvom prislúchajúcim k bytu nachádazjúcim sa mimo bytu. Príslušenstvo bytu tvorí pivnica (pivničná kobka) a iné, ktoré k bytu prislúchajú podľa porojektovej dokumentácie. Výmery všetkých týchto miestností + pivnice (pivničnej kobky) sa spočítavajú podľa projektovej dokumentácie.
Vždy sa berie stav z projektovej dokumentácie, t.z. že ak napr. k bytu bola podľa projektu pridelená pivničná kobka (laťková) o výmere napr. 1,3 m2, ale vlastníci si spoločné priestory na tieto účely rozdelili iným spôsobom, podlahová plocha sa určí aj tak podľa projektu. Nezáleží na tom, že priestory užívajú podľa dohody iným spôsobom.

2) Výška tvorby fondu opráv domu sa tvorí podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu, pokiaľ sa vlastníci 2/3 väčšinou nedohodnú inak. V opačnom prípade podľa spoluvlastn.podielu. Spoluvlastnícky podiel v dome je zas len vyjadrený podlahovou plochou bytu (miestnosti bytu+príslušenstvo). Takéto spoluvlastnícke podiely sú (by mali byť) zapísané aj na listoch vlastníctva.
Pri tvorbe fondu (plocha aj s balkónmi) by som bola trošku opatrná, pretože sú aj domy v ktorých niektoré byty balkóny majú a niektoré nemajú. To že by bola tvorba aj na plochu balkóna by bolo celkom v poriadku, problém by však nastal pri čerpaní finančných prostriedkov na opravy balkónov, kde by už nebolo celkom jasné koľko ktorý byt na balkón vytvoril a koľko čerpá. Kde by boli potom tí, ktorí balkóny nemajú? Pri oprave by mohlo dôjsť k prečerpaniu skutočnej tvorby a takto by mohli byť odčerpané finančné prostriedky aj od bytov, ktoré balkóny nemajú. Pri tomto probléme niektoré bytové družstvá a správcovia začali evidovať samostatné fondy opráv na balkóny, do ktorých prispievajú len byty s balkónmi a samozrejme podľa veľkosti balkónov. Takto sú byty s balkónmi riadne oddelené od spoločných peňazí na fonde domu a od bytov ktoré balkóny nemajú.

3) Vy ste nemali k dispozícii projektovú dokuemntáciu? keď ste museli premeriavať byty? To sa len tak pýtam. Predpokladám, že premeranie Vám urobila kvalifikovaná osoba :-) ale pokiaľ ste si to odsúhlasili a akceptuje to aj kataster tak OK.


K 1. bodu. Súhlasím, termín vykurovacia plocha sa už hodne dlho nepoužíva. Máš pravdu, podlahová, obytná plocha, a ta je všetká vykurovaná počtom radiátorov v byte.

K 2. bodu. Keď sme sa nasťahovali do bytu OSBD, všetci po určitej dobe vedeli na čo máme nárok a po koľkých rokoch, no vôbec si niektorí neuvedomovali, že už vtedy sa tvoril FO a že to zaplatia aj oni.
Prevodom bytu, bytov do osobného vlastníctva sa zmenil vlastnícky vzťah bytov aj k domu. Zákon určuje úhradu do fondu podľa podlahovej plochy, no zároveň umožnuje sa vlastníkom bytov, domu dohodnúť na akomkoľvek príspevku na opravy pre jednotilvé byty, ak ho schvália 2/3 vlastníkov.
Tu možč nastať problém, Povedzme 2/3 bytov sú výmerou väčise, a odsúhlasia si rovnakú úhradu ako 1/3 bytov s menšíou výmerov. Balkóny, výťahy, vchody, meracia technika atď. všetko môže mať svoj fond. Ale môže byť len jeden a písomne sa dohodnúť, čo sa bude s neho opravovať a čo nie. A ako sa budú uhrádzať opravy, ktoré nie sú zahrnuté v Spoločnom fonde opráv. Ten dom je ich majetkom, oni rozhodnú. Ten kto nesúhlasi s rozhodnutím sa môže obrátiť na súd.

K 3. bodu. Asi ju nemalo SBD, keď nás písomne vyzvalo k tomu premeraniu. Rozdiely boli minimálné. Ale keď sme išli dom zatepliť, správca mal k dispozíci plán základov a bežný pohľad na dom, Plochu domu sme ziatovali premeraním panelov a masobených počtom panelov na dome, tak sme sa dopracovali k ploche, ktorú sme potrebovali zatepliť. Vedľa je taký istý dom, tiež by chceli zatepliť a tiež nezohnali doklady k domu. Niviem ako si poradia, ale boli sa pýtať aj u nás, či nemáme projekty k domu. Možno ich niekto skartoval. Možno? Naše a aj ich.

Na katastri mi poradili, ze rozhodujuca je kupna zmluva a udaje v nej, kedze podla nej sa uskutocnoval prevod bytu. V zmluve je podlahova plocha 74,5m. Vyzbrojeny informaciami som znovu zavolal na bytove druzstvo. Spravkyna pozrela par bytov nadomnou, aby zistila, ze je v tom uplny chaos a metre stvorcove lietaju aj pri podorysne totoznych bytoch. Ani ona netusi ako vtedy pred 14 rokmi zameriavali byty. Suhlasila so zmenou predpisu. Ja vsak pozadujem aj spatnu kompenzaciu, ked som platil 2 roky navyse za nic. Takze zatial cakam kym ona dostane vyjadrenie predosleho spravcu, ako prisiel k tym cislam. Ak to nepomoze, tak podnet na SOI.

Dakujem odpovedajucim.

Môžem Ti povedať, že s takýmto problémom sa neboríš sám a nie si jediný, čo má inú plochu na katastri, inú na znaleckom posudku či kúpnej zmluve a inú v predpisoch záloh, čo je samozrejme nežiadúce, ale žiaľ bežné.

Prosim skusenych o radu:

Kazdy byt v nasom bytovom dome mal standardne loggiu. Vacsina vlastnikov bytov vsak zrusila priecky (pokial viem, voci stavebnemu uradu to riesili ohlaskou, neboli to nosne steny), ktore loggiu tvorili a v sucasnosti je tento priestor sucastou obytnej miestnosti bytu.

Je tento priestor nadalej povazovany za loggiu na ucely uhrad do Fondu oprav alebo je uz sucastou podlahovej plochy bytu?
Ak je sucastou podlahovej plochy bytu, ako zistit aktualnu podlahovu plochu bytu?
(Predpokladam, ze plocha vymer, napr. loggie v m2, zodpoveda vnutorneho priestoru loggie, t. j. nepocita sa hrubka steny - priecky. Po zruseni vnutornych priecok vznika vacsi priestor, ako bola vnutorna plocha loggie. Nebude teda spravne, ak k povodnej podlahovej ploche bytu len matematicky pripocitame plochu byvalej loggie.)

Da sa predpokladat, ze na katastri ziaden vlastnik zmeny ploch neoznamoval.

Ako toto vyriesit z hladiska plochy pre vypocet prispevkov do Fondu oprav?

Tak to je veľký problém. Mám niekoľko takýchto prípadov a je to riešiteľné (neriešiteľné). Ak to nechcete ťahať po stavebnom úrade a katastri, môžete sa ticho dohodnúť, že neoficiálne Vám bude správca prepočítavať skutočné plochy (t.j. plochy so stavebnými úpravami - namiesto loggie sa bude počítať ako riadna podlahová plocha). Správca to však môže odmietnúť a je jeho povinnosťou to nahlásiť na stavebný úrad, že došlo k zmenám plôch a tým pádom aj k zmene spoluvlastníckych podielov. Druhá cesta je ťažšia a to, papierovo si ošetriť na stavebnom úrade stavebné úpravy a potom na katastri zmenu spoluvlastníckych podielov. V každom prípade bude potrebný súhlas spoluvlastníkov a tam môže nastať problém. Vždy sa nájde niekto, ktorý s tým nebude súhlasiť a môže vec skončiť aj na súde. Okrem zmeny spoluvlastníckych podielov na katastri vyvstáva aj otázka finančného vysporiadania za zabratý spoločný priestor na ktorý možno boli použité finančné prostriedky zo ŠR ako štátne dotácie a ak sa aj platil investičný úver (anuita) a pod. Ďalší problém sa týka rozpočítavania vykurovacích nákladov (ak máte merače tepla - tak rozpočítanie základnej zložky tepla, a ak nemáte merače - tak rozpočítanie na m2 PP). Je to celkom slušný problém a som zvedavá ako sa Vám ho podarí normálne a k spokojnosti všetkých vyriešiť. Ja to tak trošku tlačím pred sebou a rozmýšľam či vlastníkom skomplikovať život, alebo potichu im rozpočítavať náklady podľa skutočne užívaných plôch.

workerka, dakujem za stanovisko.

Nejedna sa o spoluvlastnicke podiely. Loggia je sucastou bytu, vlastni ju vlastnik bytu - len si plochu bytu rozsiril o "loggiu". Z 25% plochy loggie sa bude teraz odvadzat po novom do Fondu oprav, ale z podlahovej plochy bytu sa odvadza z vymery 100%.

Ich byt je o loggiu vacsi - zvacsili si byt, ale ak by ten priestor bol stale kvalifikovany ako loggia, tak z toho rozsireneho bytu neodvadzaju, co by mali. Uvazujem, ci ma to ma vobec trapit (v EUR to asi nebude vela, este som to neprepocitavala). Napadlo ma to preto, ze mame dat spravcovi udaje o plochach loggie a teraz som sa zhacila, ci u tych prestavanych bytov ide stale o loggiu.

Vykurovanie sa nas netyka (kazdy mam svoj system kurenia), financne prostriedky zo SR zatial tiez nie.

O stanovisko som poziadala aj spravcu, som zvedava, ake bude.

Lianka, nemôžem s Tebou celkom súhlasiť, čo sa týka vlastníctva loggie. Loggia je súčasťou obvodového plášťa domu a teda je v spoluvlastníctve všetkých vlastníkov domu. Keby to tak bolo ako píšeš, že každý byt je vlastníkom svojej loggie, tak potom by si mal opravy loggie uhrádzať každý byt a nemalo by zmysel prispievať do fondu opráv domu 25%-tami na opravu loggie. Ja chápem, že Tebe ide len o výmeru plochy pre výpočet tvorby fondu opráv domu, len som poukázala na ďalšie s tým súvisiace problémy. Hovoríš, že nejde o spoluvlastnícke podiely. Podľa mňa ide hlavne o ne, pretože spoluvlastnícky podiel je vyjadrený veľkosťou podlahovej plochy bytu. Podlahová plocha bytu je súčet plôch obytných miestností s príslušenstvom (pivničná kobka) bez balkónov a loggií. Teda, ak si niekto zabral zo spoločnej časti loggiu a používa ju ako zväčšenú plochu svojho bytu, mal by sa mu zväčšiť spoluvlastnícky podiel a teda tým pádom by mal do fondu prispievať viac a to 100%. Stále však ostáva otázka, ako to zoficiálniť :-)

Ešte doplním, že správcovi by si mala nahlásiť plochy z projektovej dokumentácie, teda v bytoch, kde boli vykonané stavebné úpravy, stále evidovať loggiu. Správca by nemal použiť iné údaje, pokiaľ stavebný úrad nerozhodol o zmene. No hovorím, je to také nejasné. Budem rada, ak mi dáš vedieť stanovisko Vášho správcu.