BRK
05.03.09,18:11
Dobrý deň, listujem v porade aj na stranke daň.riaditeľstva a hľadám informácie ohľadom DPH. Sme s.r.o. s predmetom činnosti - správa nehnuteľnosti. Podľa zákona o DPH sme sa k 1.2.2009 stali platcami DPH. A čo ďalej? Naša zmluva o výkone správy je postavená tak, že vykonávame správu vo svojom mene a na účet vlastníkov bytov. Od 1.2.2009 budem účtovať fa za dodávku elektriny, vody, služby ... a odpočítavať si DPH na vstupe. Ale čo s výstupom? Podľa zmluvy sú vlastníci bytov povinní poukazovať mesačne vopred preddavky do FOUP a preddavky na plnenia. To znamená, že si urobím predpis, kto má koľko mesačne platiť a koľko z toho sú preddavky za plnenia s DPH (elektrina, voda, služby, výkon správy) a bez DPH (OLO) a o tomto DPH na výstupe budem mesačne účtovať cez interný doklad. Neviem ale či mám brať do úvahy ich platby. Sú vlastníci, ktorí zaplatia napr. po starom 10.000,-Sk a ďalšie tri mesiace nič. Ak niekto zaplatí skôr, je mi jasné, že zdaniteľné plnenie nastáva dňom úhrady. A ak nezaplatí, tiež účtujem DPH na výstupe?
Možno som to už zamotala, vstup mi je asi jasný, ale neviem ako s výstupom. Stretli ste sa s tým prosím Vás, niekto?
Ďakujem za každú radu. Katarína
Vladimír Ozimý
06.03.09,07:14
pozor vy sa riadite zákonom 182/1993 o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, kde je zadefinovaná činnosť správcu. Ekonomickou činnosťou správcu je poskytnutie služby vo forme správy. To znamená len táto činnosť je predmetom dane a podlieha DPH. Ostatné činnosti sú činnsti v mene a na účet vlastníkov bytov a nebytových priestorov a z pohľadu DPH ide o prechodné položky. To znamená že platené zálohy do fondu opráv platba elektrickej energie vodného stočného a iné platby, ktoré sú v mene a na účet vlastníkov a správca vykonáva len ich správu nie sú predmeto dane z pohľadu DPH a ide o prechodné položky. Takže aj na vstupe nie je možné uplatniť DPH z faktúr na elektrickú energiu a pod. ak ide o spotrebu vlastníkov bytov. Nárok na odpočítanie DPH máte len pri plneniach ktoré vyslovene súvisia so správou bytou a na druhej strane máte povinnosť odviesť daň len z činnosti správcu, t.j. zo služby ktorú posktytujete vlastníkom bytov a nebytových priestorov.
BRK
06.03.09,08:37
Ďakujem za odpoveď. Jedna vec ma mýli, Vy píšete ... v mene a na účet vlastníkov. Teraz som pozerala 182 a v § 8b sa píše, že správca vykonáva správu v mene vlastníkov a na ich účet. My však máme v zmluve napísané, že správca vykonáva správu vo svojom mene a na účet vlastníkov. Keď sa tvorili tieto zmluvy (4/2007), chcela som tam mať formuláciu ... v mene vlastníkov a na ich účet a povedali mi, že .. vo svojom mene a na ich účet je v zmysle 182. Neviem či to bolo správne... Čo je v danom čase nadriadené, planý zákon 182 alebo zmluva? Veľmi rada by som prijala Váš názor a DPH počítala iba z odmeny a plnení súvisiach s činnoťou správcu.
Včera som sa dočítala, že poskytovanie služieb vo svojom mene a na účet vlastníkov sa považuje za komisionársku zmluvu, pri ktorej tovar kupujem a predávam. Vztiahla som si to aj na seba, že posytovanie služieb je správa nehnuteľnosti a tovar (elektriku, plyn, služby, vodu...) nakupujem a následne predávam vlastníkom. Môže sa ma to ako srpávcu týkať?
Prosím Vás, čo by som mala robiť s formuláciou vo svojom mene a na ich účet?
Ďakujem pekne. Katarína
BRK
06.03.09,09:25
Zistila som ďašie informácie, v čase podpisu spomínanej zmluvy v 4/2007 platila v zákone formulácia .. vo svojom mene a na ich účet a novelou 268/2007 z 17.5.2007 sa daný paragraf zmenil na ... v mene vlastníkov a na ich účet. Po konzultácii s majiteľom s.r.o. mi bolo povedané, že ak mi zákon nedáva na výber, platí formulácia v zákone nezávisle od zmluvy. To by znamenalo, že hoci máme v zmluve o výkone správy napísané, že správca koná vo svojom mene a na ich účet a medzi tým sa zmenil zákon, platí formulácia uvedená v zákone - v mene vlastníkov a na ich účet a v tomto bode je zmluva o výkone správy neplatná.
Tým pádom podlieha DPH iba odmena za výkon správy + prípadné služby spojené so správou. Úhrady za plnenia (elektrika, plyn, voda...) + úhrada záloh nájomného vrátane vyúčtovania za príslušný rok je z hľadiska DPH považované za prechodné položky.
Ďakujem za pomoc, Katarína
BRK
11.03.09,20:29
Dobrý deň, som tu ešte raz s touto témou. Iba zopakujem, sme s.r.o. a vykonávame správu nehuteľností, kde sú prevažne byty, t.j. máme uzatvorenú zmluvu o správe podľa 182, kde je uvedené, že správu vykonávame v mene a na účet majiteľov bytov. Ideme sa stať platcami DPH. Podľa § 22 ods. 3 zákona o DPH sa do základu DPH nezahŕňajú výdavky platené v mene a na účet kupujúceho, ktoré dodávateľ požaduje od kupujúceho. To znamená, že účtujem o prechodných položkách. Neistá som v jednej veci, podľa 182 konáme v mene a na účet majiteľa bytov, ale fa za dodávky elektriky, plynu atď. je vystavená na našu s.r.o. V podstate aj bežný účet je písaný na našu firmu, ale sú tam len peniaze bytového domu. Spoločenstvo založené nemajú a potom sa správa robí iba tak, že faktúry chodia na nás, my ich hradíme z účtu majiteľov bytov, ktorý je písaný na nás. Stále účtujem iba o prechodných položkách. Ako už bolo spomínané v skorších príspevkoch, DPH na výstupe účtujem z poplatku za správu. Súhlasíte prosím s mojím postupom?
Ďakujem, Katarína
datacon
12.03.09,08:47
Dovolil by som si rozsíriť otázku na to že pokiaľ je spravovaná nehnuteľnosť vo vlastníctve právnickej osoby alebo fyzickej osoby ktorá je plátcom DPH má zo zákona právo na odpočet DPH z fakturovaných služieb kedže tie ona používa na vlastné zdaniteľné plnenia. V tom pripade by mal správca každomesačne zasielať doklad k prijatej platbe v zmysle par. 15.
BRK
12.03.09,09:06
S tým vlastníctvom je to tak, že vo väčšine sú majiteľmi neplatcovia DPH, v niektorých polyfunkčných objektoch sú majitelia aj platcovia DPH. Ale keďže v nami spravovaných objektoch je viac ako 51% bytových jednotiek, sme povinný vykonávať správu podľa zákona 182, t.j. v mene a na účet majiteľov. O tom hovorí § 22 zákona o DPH, že v tomto prípade sú výdavky považované za prechodné položky mimo dph. Platca DPH má v našom prípade "smolu", daňový doklad mu vystavíme iba na poplatok za výkon správy. Môj problém je v tom, že konáme v ich mene a na ich účet, len faktúry sú písané na nás. Ale iné riešenie nevidím, keďže nemajú založené spoločenstvo vlastníkov.
Katarína
datacon
15.03.09,15:46
Poznám minimálne dvoch ktorí to robia tak že plátocm DPH posielajú doklad s rozúctovaním DPH a spravjú tak isto podobné bytové domy s obchodními priestorami. podla mna zákon o DPH nepozná pojem "mám smolu". A poznám jednu auditorku z PW.... ktorá to vyhodila ako zápis z auditu... takže pozor, za to že to robíte Vy tak ešte to nemusí byť dobre.
BRK
15.03.09,16:25
Ja sa veľmi rada poučím a nechcem povedať že my to robíme dobre. V problematike DPH a správa nehnuteľnosti začínam. Snažím sa nájsť riešenie, ktoré bude v súlade so zákonom.
Žiaľ, zmenou zákona o DPH klient dosiahol obrat a podal žiadosť na registráciu DPH. Informácie čo a ako získavám či už od majiteľa firmy, snažím sa získavať informácie z internetu a všetko sme boli konzultovať aj s daňovým poradcom. Ak by som túto tému mohla konzultovať s niekým, kto to robí, budem rada.
Pojem "majú smolu" som si vymyslela ja. Zákon o DPH pozná iba prechodné položky, kde by som mala výdavky platené v mene a na účet klienta účtovať. Pri týchto položkách nemá klient podľa § 49 nárok odpočítať si daň. Na druhej strane pri úhrade záloh za tieto plnenia neúčtujem ani DPH na výstupe. DPH dávam iba na poplatok za výkon správy, ten účtujem na 6x. Ostatné výdavky platené v mene klienta a prijaté zálohy účtujem v účtovej triede 3.
Možno čítam zle zákon, ale takto mi to vychádza.
Rada prijmem každý názor. Vopred ďakujem.
Katarína
BRK
23.09.09,07:07
Dobrý deň, ja by som chcela spýtať, či neviete o nejakej publikácii, resp. knihe, kde bude rozoberaná problematika účtovania a daní - hlavne DPH z pohľadu správcu nehnuteľnosti.
Sme s.r.o. s predmetom činnosti spravovanie nehnuteľností a zmluvy na výkon správy máme uzatvorené na správu v našom mene a na náš účet, ale aj v mene a na účet vlastníkov nehnuteľnosti.
Ďakujem, Katarína
kvak19
14.12.23,09:40
Dobrý deň,


Viem že je to staršia téma, ale podarilo sa Vám teda dopátrať sa k tomu ako to má byť správne?
Aktuálne totiž riešime rovnaký problém. Že faktury sú písané na správcu DPH, a ten nám dáva mesačné predpisy kde nieje vyčíslena DPH a tvrdí že su to prechodné položky....
Či sa jedná o prechodné položky ( a teda majitelia priestorov, ktorý sú platcovia DPH majú smolu a nemôžu si odpočítavať DPH z nakupených služieb - elektrika spoločných spriestorov, servis výťahov, .... ) alebo je možné vystavovať zálohové predpisy kde by bola vyčíslená DPH ?