Dobry vecer, vie mi niekto poradit, resp. aspon povedat svoj nazor. Kupnou zmluvou som nadobudla byt v rodinnom dome s tromi bytmi. Jedna sa o novostavbu. Je v zmysle zakona povinnost uzavriet zmluvu o sprave? Nie je to jasne ani developerovi, ktory predmetne byty staval. Jedna sa sice o byt, ale v rodinnom dome. Bytovy dom, kde vznika v zmysle zakona povinnost uzavriet zmluvu o vykone spravy, je charakterizovany ako objekt s viac ako styrmi bytmi.
V kupnej zmluve je sice uvedene, ze mame povinnost pristupit k zmluve o vykone psravy, ale nie je mozne zohnat spravcu, ktory by sa o takuto "lukrativnu" zakazku zaujimal. Urcite bude potrebny niekto, kto bude chod domu organizovat, ale dalo by sa to riesit aj mandatnou zmluvou medzi vlastnikmi bytov, pripadne plnou mocou na niektore cinnosti. Budeme mat napr. spolocny elektromer na spolocne priestory, mame jeden kotol a podobne. Prosim o nazor. Vopred dakujem.




zákon 182/1993 Zb. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v platnom znení
Predmet a rozsah úpravy
§ 1

(1) Tento zákon upravuje spôsob a podmienky nadobudnutia vlastníctva bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, práva a povinnosti vlastníkov týchto bytových domov, práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ich vzájomné vzťahy a práva k pozemku.



zákon 50/1976 Zb - stavebný zákon
§ 43b
Bytové budovy

(1) Bytové budovy sú stavby, ktorých najmenej polovica podlahovej plochy je určená na bývanie. Medzi bytové budovy patria
a) bytové domy,
b) rodinné domy,
c) ...



Podľa § 43b ods. 3 stavebného zákona

(3) Rodinný dom je budova určená predovšetkým na rodinné bývanie so samostatným vstupom z verejnej komunikácie, ktorá má najviac tri byty, dve nadzemné podlažia a podkrovie.


Takže ustanovenia zákona č. 182/1993 sa vzaťahujú na bytové domy uvedené v § 43b ods. 1 písm. a). Rodinné domy sú definované samostatne. Vami uvádzaná budova je rodinný dom, t.j. nepodlieha postupu podľa ustanovení zákona 182/1993 Zb. Upravenie vzájomných vzťahov, povinností a pod. medzi vlastníkmi bytov je len na Vás.



CIMOM

Nie je potrebný správca ani spoločenstvo. Musíte sa dohodnúť ako spoluvlastníci domu, aj keď máte vo vlastníctve jednotlivé byty. Dohoda by mala byť písomná, aby ste mali určené práva a povinnosti. Musíte predsa prispievať na spoločnú prevádzku. Prípadne si aj tvoriť fond opráv, aby boli zabezpečené príspevky od každého v prípade potreby.

Ďakujem za názor. Ja osobne si tiež myslím, že správu bytov netreba v rodinnom dobe robiť v zmysle zákona 182/1993. Skúšala som dnes volať do združenia správcov bytových domov, kde mi zas naopak ich právnička povedala názor, že vraj podľa nej treba. V novele zákona z roku 2007 je uvedené, že výnimkou je len rodinný dom s jedným bytom. O rodinných domov s bytmi som však ďalej už nenašla ani zmienku.
Skúšala som volať do správcovských spoločností, ale záujem o správu RD s tromi bytmi neprejavili. Vraj náklady na zaúčtovanie položiek by prevýšili ich odmenu. Musia to správcovia účtovať? Nemôžeme si ako spoluvlastnícu otvoriť účet v banke a dať správcovi len dispozičné právo? Potom by ich účtovníctvom neprechádzali žiadne položky týkajúce sa správy. Vopred ďakujem za názor.

Podľa prvých ustanovení - §1 a §2 - zákona by sa dalo vyvodiť aj to, že tá právnička má pravdu. Rodinný dom by potom bol budovou, ktorá nemá charakter bytového domu a vzťahoval by sa naň § 24. Tento paragraf však vylučuje povinnosť práve správy alebo spoločenstva v takých budovách.

§ 24

(1) Ustanovenia tohto zákona s výnimkou § 6 až 8b a § 29 sa primerane vzťahujú aj na budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu.

Podľa prvých ustanovení - §1 a §2 - zákona by sa dalo vyvodiť aj to, že tá právnička má pravdu. Rodinný dom by potom bol budovou, ktorá nemá charakter bytového domu a vzťahoval by sa naň § 24. Tento paragraf však vylučuje povinnosť práve správy alebo spoločenstva v takých budovách.

§ 24

(1) Ustanovenia tohto zákona s výnimkou § 6 až 8b a § 29 sa primerane vzťahujú aj na budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu.

Nič v zlom, aj keď je tento príspevok ocenený. Mojou parketou je hlavne stavebná legislatíva, ale musím reagovať.

Ako môže byť rodinný dom nebytovou budovou ???

Ak niekto zmení chrakter stavby, musí ísť podľa § 85 stavebného zákona (50/1976) zmenou v užívaní stavby cez stavebný úrad. Potom sa nejedná o rodinný dom, ale o budovu s novým účelom užívania. Ale ak sa nejedná o rodinný dom, resp. o bytovú budovu, tak potom je to ako cesta (rada, odpoveď) na základnú otázku v tejto téme úplne irelevantná.


CIMOM

Kto tu tvrdil, že rodinný dom je nebytovou budovou? Jednoducho nie je bytovým domom podľa definície ZVB.

Zaujímalo by ma ako je ten dom zkolaudovaný? ako bol zapísaný do KN?. Ide o to, že ako bytový dom kolaudovaný byť nemohol, lebo nespĺňa podinenky ani stavebného zákona ani zákona o vlastníctve bytov. Ak ide o rodinný dom, potom nerozumiem, ako môžu byť v rodinnom dome samostatne zapísané byty? Ak naozaj ide o rodinný dom, potom ste podielovými spoluvlastníkmi a riadite sa príslušnými ustanoveniami obč.zákonníka a zákon o vlastníctve bytov sa na Vás nevzťahuje.

Ide o spoluvlastníctvo rodinného domu, v ktorom určité priestory - byty využívajú len konkrétni vlastníci. Chybné ustanovenia zmluvy zapríčinil staviteľ-predajca.

Rodinný dom nie je bytový dom a podľa toho sa treba riadiť.

príspevok 5:
Rodinný dom by potom bol budovou, ktorá nemá charakter bytového domu a vzťahoval by sa naň § 24.

príspevok 7:
Kto tu tvrdil, že rodinný dom je nebytovou budovou? Jednoducho nie je bytovým domom podľa definície ZVB.



§ 24 zákona 182/1993 (ZVB)

(1) Ustanovenia tohto zákona s výnimkou § 6 až 8b a § 29 sa primerane vzťahujú aj na budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu.
_______________________________________

Toto ustanovenie pojednáva o tom, že môže sa aplikovať ZVB aj pri ných stavbách - nebytových. Napr. ak sú v stavbe byty, ale nie viac ako 50 % plochy - stavba, ktorá nemá charakter bytového domu. Takže nie ako v príspevku 5, cit. "Rodinný dom by potom bol budovou, ktorá nemá charakter bytového domu". Jednoducho neni to o RD.


CIMOM

§ 24 zákona 182/1993 (ZVB)


(1) Ustanovenia tohto zákona s výnimkou § 6 až 8b a § 29 sa primerane vzťahujú aj na budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu.
_______________________________________

Toto ustanovenie pojednáva o tom, že môže sa aplikovať ZVB aj pri ných stavbách - nebytových. Napr. ak sú v stavbe byty, ale nie viac ako 50 % plochy - stavba, ktorá nemá charakter bytového domu. Takže nie ako v príspevku 5, cit. "Rodinný dom by potom bol budovou, ktorá nemá charakter bytového domu". Jednoducho neni to o RD.


CIMOM

Je. Iné budovy nemusia byť len nebytové. Rodinný dom môže byť tiež inou budovou, na ktorú sa primerane vzťahujú ustanovenia tohto zákona, ako je to napr. v tomto prípade - tri byty majú spoločné časti a spoločné zariadenia. Na tieto časti a zariadenia sa primerane vzťahuje zákon, treba sa o ne starať spoločne, ale netreba uzatvárať spoločenstvo alebo zjednávať správu, stačí dohoda spoluvlastníkov.
Napr. elektrinu treba rozpočítavať - určiť pravidlá. Budú platiť rovnako, podľa počtu osôb, alebo podľa plochy bytu? Ak sa nedohodnú, platí zákon.


Pozri paragraf 1:

"Tento zákon sa nevzťahuje ... na predaj bytov v rodinných domoch, 3) ktoré majú len jeden byt." Z toho vyplýva, že na iné ako predaj bytu v jednobytovom rodinnom dome sa zákon vzťahuje primerane podľa § 24.

Je. Iné budovy nemusia byť len nebytové. Rodinný dom môže byť tiež inou budovou, na ktorú sa primerane vzťahujú ustanovenia tohto zákona, ako je to napr. v tomto prípade - tri byty majú spoločné časti a spoločné zariadenia. Na tieto časti a zariadenia sa primerane vzťahuje zákon, treba sa o ne starať spoločne, ale netreba uzatvárať spoločenstvo alebo zjednávať správu, stačí dohoda spoluvlastníkov.
Napr. elektrinu treba rozpočítavať - určiť pravidlá. Budú platiť rovnako, podľa počtu osôb, alebo podľa plochy bytu? Ak sa nedohodnú, platí zákon.


Pozri paragraf 1:

"Tento zákon sa nevzťahuje ... na predaj bytov v rodinných domoch, 3) ktoré majú len jeden byt." Z toho vyplýva, že na iné ako predaj bytu v jednobytovom rodinnom dome sa zákon vzťahuje primerane podľa § 24.

OK.
Jednoducho zákon 182/1993 platí pre bytové budovy, a aj pre nebytové podľa tohoto zákona.
Nebytové budovy podľa zákona č. 182/1993 sú aj budovy, ktoré podľa § 43a stavebného zákona sú bytové budovy.
Zákon 182/1993 neplatí pri RD s jedným bytom a pri RD s 2 alebo 3 bytmi neplatia ust. § 6 až 8b a § 29 tohoto zákona.
Už mi to je jasné. Dúfam, že som to uviedol správne.
Pravdepodobne zostanem na stavebnej legislatíve :).

CIMOM

Ďakujem veľmi pekne za názory a rady. Stavba bola skolaudovaná ako rodinný dom, na liste vlastníctva sú tri byty v rodinnom dome. Developer podľa môjho názoru chcel "obísť" územný plán, pretože lokalita je určená na výstavbu rodinných domov. Keďže im nepovolili bytovku, tak to riešili týmto spôsobom.

Záverom mi vyplýva, že síce byt ako taký, jeho nadobudnutie a iné záležitosti, sa riadia zákonom 182/1993 v znení neskorších noviel, ale ako vlastníci bytov v rodinnom dome nemusíme zriaďovať spoločenstvo ani uzatvárať zmluvu o výkone správy.