Viliam...
18.08.05,07:24
Dobrý deň,
chcel by som Vás požiadať o radu. Vlastním dom, v ktorom sa nachádza niekoľko bytov. Vyskytla sa možnosť rekonštruovať tieto byty a prestavať ich na ordinácie lekárov.
Zaujímalo by ma aký máte názor (skúsenosti) ako by sa to dalo urobiť najvýhodnejšie.
Prvá možnosť je prenajať nehnuteľnosť ako fyzická osoba. V tomto prípade by bol príjem z prenájmu zaťažený daňou. Od príjmu by bolo možné odpočítať náklady na energie... Predpokladam, že by nebolo možné odpočítať náklady spojené s rekonštrukciou a predstaubou. Mám prevdu?
Druhá možnosť je prenajať nehnuteľnosť ako živnostník (v tomto prípade počítam s tým, že by som ako fyzická osoba formálne za symbolickú cenu prenajal nehnuteľnosť sebe ako živnostníkovi). Už ako živnostník by som nehnuteľnosť prenajal nájomcom. Príjmom ako živnostníka by bolo nájomné. Môžem si ako živnostník do nákladov započítať nájomné, ktoré budem platiť sebe ako fyzickej osobe, energie, ktoré budú v nehnuteľnosti spotrebúvané, náklady na rekonštrukciu, ktorú budem realizovať ako živnostník?
A aby to ešte nebolo také jednoduché. Na rekonštrukciu by som si chcel zobrať úver, ručenie bude nehnuteľnosťou. Uvažujem o tom, že úver zoberiem ako živnostník. Môžem si potom dať do nákladov aj splátku z úveru, ktorú budem platiť banke?
Vopred ďakujem aj za odpovede na čiastkové otázky.
V.
chcel by som Vás požiadať o radu. Vlastním dom, v ktorom sa nachádza niekoľko bytov. Vyskytla sa možnosť rekonštruovať tieto byty a prestavať ich na ordinácie lekárov.
Zaujímalo by ma aký máte názor (skúsenosti) ako by sa to dalo urobiť najvýhodnejšie.
Prvá možnosť je prenajať nehnuteľnosť ako fyzická osoba. V tomto prípade by bol príjem z prenájmu zaťažený daňou. Od príjmu by bolo možné odpočítať náklady na energie... Predpokladam, že by nebolo možné odpočítať náklady spojené s rekonštrukciou a predstaubou. Mám prevdu?
Druhá možnosť je prenajať nehnuteľnosť ako živnostník (v tomto prípade počítam s tým, že by som ako fyzická osoba formálne za symbolickú cenu prenajal nehnuteľnosť sebe ako živnostníkovi). Už ako živnostník by som nehnuteľnosť prenajal nájomcom. Príjmom ako živnostníka by bolo nájomné. Môžem si ako živnostník do nákladov započítať nájomné, ktoré budem platiť sebe ako fyzickej osobe, energie, ktoré budú v nehnuteľnosti spotrebúvané, náklady na rekonštrukciu, ktorú budem realizovať ako živnostník?
A aby to ešte nebolo také jednoduché. Na rekonštrukciu by som si chcel zobrať úver, ručenie bude nehnuteľnosťou. Uvažujem o tom, že úver zoberiem ako živnostník. Môžem si potom dať do nákladov aj splátku z úveru, ktorú budem platiť banke?
Vopred ďakujem aj za odpovede na čiastkové otázky.
V.
Sefcikova
18.08.05,08:44
Na rekonštrukciu by som si chcel zobrať úver, ručenie bude nehnuteľnosťou. Uvažujem o tom, že úver zoberiem ako živnostník. Môžem si potom dať do nákladov aj splátku z úveru, ktorú budem platiť banke?
V.
ak si zoberiete úver - je to príjem neovplyvňujúci zákl. dane, rovnako potom splátka úveru je výdaj neovplyvňujúci ZD
V.
ak si zoberiete úver - je to príjem neovplyvňujúci zákl. dane, rovnako potom splátka úveru je výdaj neovplyvňujúci ZD
Sefcikova
18.08.05,08:51
Prvá možnosť je prenajať nehnuteľnosť ako fyzická osoba. V tomto prípade by bol príjem z prenájmu zaťažený daňou. Od príjmu by bolo možné odpočítať náklady na energie... Predpokladam, že by nebolo možné odpočítať náklady spojené s rekonštrukciou a predstaubou. Mám prevdu?
V. ak by ste aj ako FO prenajímali nehnuteľnosti iným osobám a počas 12tich po sebe nasledujúcich mes. bude váš príjem vyšší ako 1 500 000 .- Sk , stávate sa plátcom DPH - na to pozor
pri prenájme si môžte uplatniť výdavky, ktoré spomínate . keď idete rekonštruovať aj napr. z dôvodu zlého stavu bytov, budovy a týka sa to vyslovene opravy určitých vecí, je rovnako možnosť si to uplatniť.
napríklad : rekonštruk. WC z dôvodu zatekania, výmena okien, ktoré sú v havarijnom stave (rozbité, prasknuté), nová maľovka (zatečené steny ) ...
ešte je dobré aby ste to nejako zdokumentovali (foto) a popis stavu, aby sa to pri obhajovaní pred DÚ dalo ľahko overiť
ale napr. položenie dlažby, podlahové kúrenie, to sa myslím nedá uplatniť
V. ak by ste aj ako FO prenajímali nehnuteľnosti iným osobám a počas 12tich po sebe nasledujúcich mes. bude váš príjem vyšší ako 1 500 000 .- Sk , stávate sa plátcom DPH - na to pozor
pri prenájme si môžte uplatniť výdavky, ktoré spomínate . keď idete rekonštruovať aj napr. z dôvodu zlého stavu bytov, budovy a týka sa to vyslovene opravy určitých vecí, je rovnako možnosť si to uplatniť.
napríklad : rekonštruk. WC z dôvodu zatekania, výmena okien, ktoré sú v havarijnom stave (rozbité, prasknuté), nová maľovka (zatečené steny ) ...
ešte je dobré aby ste to nejako zdokumentovali (foto) a popis stavu, aby sa to pri obhajovaní pred DÚ dalo ľahko overiť
ale napr. položenie dlažby, podlahové kúrenie, to sa myslím nedá uplatniť
Viliam...
18.08.05,09:13
Čo sa týka tej DPH, píšete, že ak by som ako FO prenájímal nehnuteľnosť a mal by som príjem vyšši ako 1,5 mil Sk musel by som sa prihlásiť ako platca dane - toto myslím platí aj v prípade, ak by som bol živnostník, nie?
Zita5
18.08.05,09:15
Čo sa týka tej DPH, píšete, že ak by som ako FO prenájímal nehnuteľnosť a mal by som príjem vyšši ako 1,5 mil Sk musel by som sa prihlásiť ako platca dane - toto myslím platí aj v prípade, ak by som bol živnostník, nie?
To platí len v prípade živnostníka resp.právnickej osoby .
To platí len v prípade živnostníka resp.právnickej osoby .
Viliam...
18.08.05,09:17
Čo sa týka uplatniteľných výdavkov:
1) Ak by som bol FO - mohol by som si uplatniť výdavky len v prípade, ak by sa jednalo o nevyhnutnú opravu
2) Ak by som bol živnostník, ktorý by ale danú nehnuteľnosť nevlastnil ale si len prenajímal, mohol by som si uplatniť aj iné výdavky, ktoré by slúžili na dosiahnutie príjmu? Čiže napr. výdavky na rekonštrukciu - nové podlahy, kúrenie....
1) Ak by som bol FO - mohol by som si uplatniť výdavky len v prípade, ak by sa jednalo o nevyhnutnú opravu
2) Ak by som bol živnostník, ktorý by ale danú nehnuteľnosť nevlastnil ale si len prenajímal, mohol by som si uplatniť aj iné výdavky, ktoré by slúžili na dosiahnutie príjmu? Čiže napr. výdavky na rekonštrukciu - nové podlahy, kúrenie....
Petronela
18.08.05,11:25
Informácie, ktoré tu boli podané boli trochu nepresné alebo zle vysvetlené.
Je tu možnosť ako píšete
1. prenajať nehnuteľnosť ako občan
v tomto prípade si môžete uplatniť výdavky
a/ preukazateľné- t. j. všetky výdavky napr. na opravu budovy, pozor nie však rekonštrukciu , čo z pohľadu dane z príjmu je technickým zhodnotením budovy,viď. téma porady - výmena okien ,dalej výdavky vo forme odpisov budovy, náklady na rekonštrukciu sa Vám premietnu do výdavkov vo forme zvýšených odpisov
alebo
b/ výdavky vo výške 25% z príjmov
2. prenajať ako SZČO - mať nehnuteľnosť v majetku ako SZČO, úroky z úveru sú potom výdavok ovplyvňujúci daň, tiež napr. daň z nehnuteľnosti, ostatné výdavky.
pozor ako SZČO musíte platiť odvody do poisťovní , čím sa odvody zvýšia. Po prekročení obratu 1,5 mil sa stávate plátca DPH
3. prenajať ako SZČO- nehnuteľnosť nie je zaradená v majetku ,nie je možnosť uplatniť si úroky ako výdavok, ostatné ako v bode 2.
Ja vidím ako najvýhodnejšiu možnosť 1.
Je tu možnosť ako píšete
1. prenajať nehnuteľnosť ako občan
v tomto prípade si môžete uplatniť výdavky
a/ preukazateľné- t. j. všetky výdavky napr. na opravu budovy, pozor nie však rekonštrukciu , čo z pohľadu dane z príjmu je technickým zhodnotením budovy,viď. téma porady - výmena okien ,dalej výdavky vo forme odpisov budovy, náklady na rekonštrukciu sa Vám premietnu do výdavkov vo forme zvýšených odpisov
alebo
b/ výdavky vo výške 25% z príjmov
2. prenajať ako SZČO - mať nehnuteľnosť v majetku ako SZČO, úroky z úveru sú potom výdavok ovplyvňujúci daň, tiež napr. daň z nehnuteľnosti, ostatné výdavky.
pozor ako SZČO musíte platiť odvody do poisťovní , čím sa odvody zvýšia. Po prekročení obratu 1,5 mil sa stávate plátca DPH
3. prenajať ako SZČO- nehnuteľnosť nie je zaradená v majetku ,nie je možnosť uplatniť si úroky ako výdavok, ostatné ako v bode 2.
Ja vidím ako najvýhodnejšiu možnosť 1.
Viliam...
18.08.05,13:24
V súvislosti s posledným príspevkom (Petronela) by som sa chcel opýtať:
1) odpisy - podľa čoho je stanovená hodnota budovy (obstarávacia cena na kúpnej zmluve?), ročne si potom môžem do výdavkou zahrnúť 1/20 z OC?
2) ak urobím technické zhodnotenie (rekonštrukciu), môžem použiť pri výpočte odpisov od mesiaca, kedy sa uskutočnilo?
Pri prípadnom predaji budovy môžem technické zhodnotenie zahrnúť do výdavkou spolu s kúpnou cenou?
1) odpisy - podľa čoho je stanovená hodnota budovy (obstarávacia cena na kúpnej zmluve?), ročne si potom môžem do výdavkou zahrnúť 1/20 z OC?
2) ak urobím technické zhodnotenie (rekonštrukciu), môžem použiť pri výpočte odpisov od mesiaca, kedy sa uskutočnilo?
Pri prípadnom predaji budovy môžem technické zhodnotenie zahrnúť do výdavkou spolu s kúpnou cenou?
Petronela
19.08.05,08:50
K bodu 1/ áno alebo použiješ metody zrýchleného odpisovania podľa §28 ZDP.
K bodu 2/ odpisy z daňového hľadiska sú ročné odpisy t.j. stav majetku k 31.12. Pri predaji hmotného majetku je výdavkom zostatková cena predaného majetku §19 ods.3 b/ ZDP.
K bodu 2/ odpisy z daňového hľadiska sú ročné odpisy t.j. stav majetku k 31.12. Pri predaji hmotného majetku je výdavkom zostatková cena predaného majetku §19 ods.3 b/ ZDP.
Viliam...
19.08.05,09:54
K bodu 2)
Ak to správne chápem. Napr. po 10 rokoch bude pri lineárnych odpisoch cena majektu polovičná v porovnaní s OC (napr. 600 000 Sk z OC = 1 200 000 Sk)
Keď tento majetok budem chcieť predať, tak zaplatím daň z rozdielu medzi predajnou cenou (napr. 2 000 000 Sk) a zostatkovou cenou (v tomto prípade 600 000 Sk)?
Práve pri majektu sa mi zdá toto dosť nešťastné, keďže jeho hodnota obvykle časom rastie a nie klesá ako je to napr pri hmotnom majektu.
Ak to správne chápem. Napr. po 10 rokoch bude pri lineárnych odpisoch cena majektu polovičná v porovnaní s OC (napr. 600 000 Sk z OC = 1 200 000 Sk)
Keď tento majetok budem chcieť predať, tak zaplatím daň z rozdielu medzi predajnou cenou (napr. 2 000 000 Sk) a zostatkovou cenou (v tomto prípade 600 000 Sk)?
Práve pri majektu sa mi zdá toto dosť nešťastné, keďže jeho hodnota obvykle časom rastie a nie klesá ako je to napr pri hmotnom majektu.
Viliam...
19.08.05,10:04
Ako fyzická osoba vlastním dom, ktorých plánujem komerčne prenajímať.
V daňovom priznaní na strane príjmov bude uvádzať príjem z prenájmu.
Ktoré položky si môžem uvádzať na strane výdavkov, ktoré mi budú znižovať môj daňový základ?
Zatiaľ som prišiel k týmto:
(1) náklady za opravu nehnuteľnosti
(2) odpisy nehnuteľnosti (lineárne, resp. nelineárne pri zrýchlenom odpisovaní)
(3) cenu za spotrebované energie a služby (napr. odvoz odpadu, poplatok za Internet....)
(4) zaplatenú daň za nehnuteľnosť (neviem, či mám za povinnosť nehnuteľnosť viesť ako podnikateľskú a z tejto platiť aj daň, podľa mňa toto nie je potrebné)
(5) zaplatené poplatky mestu (napr. poplatok za odkanalizovanie zrážkovej vody
Ak niekto viete o ďalších položkách, prosím, dajte mi vedieť. Tiež uvítam akýkoľvek komentár k už uvedeným položkám
Ďakujem.
V daňovom priznaní na strane príjmov bude uvádzať príjem z prenájmu.
Ktoré položky si môžem uvádzať na strane výdavkov, ktoré mi budú znižovať môj daňový základ?
Zatiaľ som prišiel k týmto:
(1) náklady za opravu nehnuteľnosti
(2) odpisy nehnuteľnosti (lineárne, resp. nelineárne pri zrýchlenom odpisovaní)
(3) cenu za spotrebované energie a služby (napr. odvoz odpadu, poplatok za Internet....)
(4) zaplatenú daň za nehnuteľnosť (neviem, či mám za povinnosť nehnuteľnosť viesť ako podnikateľskú a z tejto platiť aj daň, podľa mňa toto nie je potrebné)
(5) zaplatené poplatky mestu (napr. poplatok za odkanalizovanie zrážkovej vody
Ak niekto viete o ďalších položkách, prosím, dajte mi vedieť. Tiež uvítam akýkoľvek komentár k už uvedeným položkám
Ďakujem.
Petronela
19.08.05,10:05
Dá sa na to pozerať aj z iného pohľadu, že za desať rokov výhodne predáš. Takže to bola dobrá investícia.
Muška
19.08.05,10:31
klikni
http://www.porada.sk/showthread.php?t=12005&highlight=pren%E1jom+nehnute%B5nost%ED
Na registráciu sa vzťahuje § 31 Zákona o správe daní a poplatkov. Fyzická osoba je povinná sa registrovať:
- ak získa povolenie alebo oprávnenie na podnikanie (vykonávanie sústavnej činnosti, samostatne a na vlastnú zodpovednosť za účelom dosiahnutia zisku)
- začne vykonávať inú zárobkovú činnosť (z použitia práv priemyselného alebo duševného vlastníctva vrátane autorských práv, šírenia literárnych a iných diel, z činností, ktoré nie sú živnosťou ani podnikaním, znalcov, tlmočníkov)
- ak začne vykonávať činnosť a poberať príjmy podliehajúce dani.
Lehota na registráciu je 30 dní.
http://www.porada.sk/showthread.php?t=12005&highlight=pren%E1jom+nehnute%B5nost%ED
Na registráciu sa vzťahuje § 31 Zákona o správe daní a poplatkov. Fyzická osoba je povinná sa registrovať:
- ak získa povolenie alebo oprávnenie na podnikanie (vykonávanie sústavnej činnosti, samostatne a na vlastnú zodpovednosť za účelom dosiahnutia zisku)
- začne vykonávať inú zárobkovú činnosť (z použitia práv priemyselného alebo duševného vlastníctva vrátane autorských práv, šírenia literárnych a iných diel, z činností, ktoré nie sú živnosťou ani podnikaním, znalcov, tlmočníkov)
- ak začne vykonávať činnosť a poberať príjmy podliehajúce dani.
Lehota na registráciu je 30 dní.
Zita5
19.08.05,10:36
Muška , ale veď to ten istý zadávateľ - detto !:)
Muška
19.08.05,10:44
To platí len v prípade živnostníka resp.právnickej osoby .Podľa zákona DPH § 3
1) Zdaniteľná osoba je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť podľa odseku 2 bez ohľadu na účel alebo výsledky tejto činnosti.
2) Ekonomickou činnosťou (ďalej len "podnikanie") sa rozumie každá činnosť, z ktorej sa dosahuje príjem a ktorá zahŕňa činnosť výrobcov, obchodníkov a dodávateľov služieb vrátane ťažobnej, stavebnej a poľnohospodárskej činnosti, činnosť vykonávanú ako slobodné povolanie podľa osobitných predpisov, duševnú tvorivú činnosť a športovú činnosť. Za podnikanie sa považuje aj využívanie hmotného majetku a nehmotného majetku na účel dosahovania príjmu z tohto majetku.
___________________
tzn., že zákon o DPH sa môže týkať všetkých a nielen živnostíkov alebo PO
1) Zdaniteľná osoba je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť podľa odseku 2 bez ohľadu na účel alebo výsledky tejto činnosti.
2) Ekonomickou činnosťou (ďalej len "podnikanie") sa rozumie každá činnosť, z ktorej sa dosahuje príjem a ktorá zahŕňa činnosť výrobcov, obchodníkov a dodávateľov služieb vrátane ťažobnej, stavebnej a poľnohospodárskej činnosti, činnosť vykonávanú ako slobodné povolanie podľa osobitných predpisov, duševnú tvorivú činnosť a športovú činnosť. Za podnikanie sa považuje aj využívanie hmotného majetku a nehmotného majetku na účel dosahovania príjmu z tohto majetku.
___________________
tzn., že zákon o DPH sa môže týkať všetkých a nielen živnostíkov alebo PO
Muška
19.08.05,10:46
Zitka, viem, možno Vilko zistí, že by mal rozvíjať ďalej svoju pôvodnú tému :D
Zita5
19.08.05,10:50
Podľa zákona DPH § 3
1) Zdaniteľná osoba je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť podľa odseku 2 bez ohľadu na účel alebo výsledky tejto činnosti.
2) Ekonomickou činnosťou (ďalej len "podnikanie") sa rozumie každá činnosť, z ktorej sa dosahuje príjem a ktorá zahŕňa činnosť výrobcov, obchodníkov a dodávateľov služieb vrátane ťažobnej, stavebnej a poľnohospodárskej činnosti, činnosť vykonávanú ako slobodné povolanie podľa osobitných predpisov, duševnú tvorivú činnosť a športovú činnosť. Za podnikanie sa považuje aj využívanie hmotného majetku a nehmotného majetku na účel dosahovania príjmu z tohto majetku.
___________________
tzn., že zákon o DPH sa môže týkať všetkých a nielen živnostíkov alebo PO
No to som prekvapená , že já ako občan/ nie ako podnikateľ/ budem prenajímať napr. RD , a ak prekročím zákonom stanovenú hranicu tak , sa musím registrovať za plátcu DPH ? Priznám sa , že to som doposiaľ ani len nepočula , ale ani som sa s tým nestretla .
1) Zdaniteľná osoba je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť podľa odseku 2 bez ohľadu na účel alebo výsledky tejto činnosti.
2) Ekonomickou činnosťou (ďalej len "podnikanie") sa rozumie každá činnosť, z ktorej sa dosahuje príjem a ktorá zahŕňa činnosť výrobcov, obchodníkov a dodávateľov služieb vrátane ťažobnej, stavebnej a poľnohospodárskej činnosti, činnosť vykonávanú ako slobodné povolanie podľa osobitných predpisov, duševnú tvorivú činnosť a športovú činnosť. Za podnikanie sa považuje aj využívanie hmotného majetku a nehmotného majetku na účel dosahovania príjmu z tohto majetku.
___________________
tzn., že zákon o DPH sa môže týkať všetkých a nielen živnostíkov alebo PO
No to som prekvapená , že já ako občan/ nie ako podnikateľ/ budem prenajímať napr. RD , a ak prekročím zákonom stanovenú hranicu tak , sa musím registrovať za plátcu DPH ? Priznám sa , že to som doposiaľ ani len nepočula , ale ani som sa s tým nestretla .
Muška
19.08.05,10:55
Zitka, ak FO, občan, prenajíma nehnuteľnosť, z ktorej dosahuje príjem, stáva sa zdaniteľnou osobou a potom sa ho týka všetko ako podnikateľa.
Dopĺňam:
čiže aj štúdium zákona o DPH :D
Dopĺňam:
čiže aj štúdium zákona o DPH :D
Zita5
19.08.05,10:57
Zitka, ak FO, občan, prenajíma nehnuteľnosť, z ktorej dosahuje príjem, stáva sa zdaniteľnou osobou a potom sa ho týka všetko ako podnikateľa.
Muška , DzP je jasná , ale prekvapilo ma to DPH . Teraz neviem , či sa mám hambiť alebo tešiť , že som vôbec takúto informáciu získala vďaka Tebe . Asi oboje .
Muška , DzP je jasná , ale prekvapilo ma to DPH . Teraz neviem , či sa mám hambiť alebo tešiť , že som vôbec takúto informáciu získala vďaka Tebe . Asi oboje .
Petronela
19.08.05,11:45
Daň z nehnuteľnosti platí každý vlastník nehnuteľnosti podľa zákona 582/2004 o miestnych daniach .... podľa toho na aký účel sa využívajú. V tvojom prípade by sa jednalo o stavbu na ostatnú podnikateľskú a zárobkovú činnosť, od toho sa odvíja aj sadzba dane.
Speter
19.09.05,08:18
Prosím o odpoveď :
manželia majú príjem z prenájmu(§ 6 odst.3), v sume 100 000 Sk ročne tento príjem zahrnú rovnomerne do svojich základov dane (§ 4 odst.8), t.j. 50 000 Sk, každý z nich si odpočíta 22900 Sk pre rok 2005 a adekvátne si zníži náklady za túto odpočítateľnú položku (§ 9 odst.1pism.h), čiže sa im k základu dane zo zamestnania pripočíta
50000-22900=27100 Sk a z tejto sumy si odpočítajú náklady podľa evidencie ktorú vedú.
- sú zálohové platby bytovému družstvu náklady (zák. ? § ? odst.?) a ako postupovať keď OSBD spracúva vyúčtovanie k 31. máju nasledujúceho roka kedy sa dozviem skutočné náklady.
- Čo všetko je náklad – poistka bytu, daň z bytu, zálohové platby elektro, plyn ...?
Ďakujem Speter
manželia majú príjem z prenájmu(§ 6 odst.3), v sume 100 000 Sk ročne tento príjem zahrnú rovnomerne do svojich základov dane (§ 4 odst.8), t.j. 50 000 Sk, každý z nich si odpočíta 22900 Sk pre rok 2005 a adekvátne si zníži náklady za túto odpočítateľnú položku (§ 9 odst.1pism.h), čiže sa im k základu dane zo zamestnania pripočíta
50000-22900=27100 Sk a z tejto sumy si odpočítajú náklady podľa evidencie ktorú vedú.
- sú zálohové platby bytovému družstvu náklady (zák. ? § ? odst.?) a ako postupovať keď OSBD spracúva vyúčtovanie k 31. máju nasledujúceho roka kedy sa dozviem skutočné náklady.
- Čo všetko je náklad – poistka bytu, daň z bytu, zálohové platby elektro, plyn ...?
Ďakujem Speter