BRK
28.10.09,22:11
Dobrý deň, mám problém s tvorbou fondu opráv....
Ide o s.r.o., ktorá začína so správou nehnuteľnosti. Je platcom DPH a momentálne spravuje nebytové priestory (NP). Má uzatvorenú zmluvu podľa § 24 zákona 182/1993, správu vykonáva vo vlastnom mene a na svoj účet s následným požadovaním úhrady od majiteľov NP. Podľa zákona o DPH (§ 8 ods. 6 a § 9 ods. 4) sa správca posudzuje tak, ako keby tovar, resp. služby kúpil a predal. Majitelia NP majú povinnosť platiť mesačné zálohové platby na základe zálohových predpisov a to do 15.dňa v mesiaci.
Všetky faktúry sú vystavované na správcu nehnuteľnosti a pri kúpe tovaru a služieb si správca uplatňuje DPH na vstupe z daňových dokladov, na ktorých je DPH vyčíslené, vrátane služieb hradených z fondu opráv.
DPH na výstupe, čiže predaj tovaru a služieb účtuje správca - s.r.o. mesačne takto:
- za dodávku tovaru (elektrická energia, plyn...)
- za dodávku služieb (fond opráv, servis kotolne, výťahov ..., odmena za správu). Tieto sumy tvoria ZD pre DPH, vypočítame 19% DPH.
- poistné (poistné nehnuteľnosti, pričom poistná zmluva je uzatvorená so správcom) považujeme podľa zákona o DPH za oslobodené plnenie + OLO ako poplatok mimo režim DPH a tieto dve "služby" nezaťažujeme DPH.
Platcom dane a PO vystavujeme mesačne daňový doklad, u ostatných účtujeme DPH na základe interného dokladu.
Zaťaženie pri tvorbe fondu opráv som konzultovala aj s daňovým poradcom, jeho názor bol najprv taký, že tvorba fondu opráv by mala byť bez DPH. Ale keďže v zmluve o výkone správy je uvedené, na čo sa fond bude používať, súhlasil s tým, aby sme tvorbu fondu zaťažili DPH. Samozrejme, treba na to pamätať pri ukončení správy a prevode fondu opráv na iného správcu. Je to podľa mňa jednoduchšie. Veď pri faktúrach, ktorými sa čerpá fond opráv, si uplatňujeme DPH na vstupe. Ale aj tu som sa stretla s príspevkami, kde fond opráv bol bez DPH. Neviem, čo je správne.
Stretli ste sa prosím niekto s účtovaním u správcu nehnuteľnosti, s.r.o. platcu DPH, ako tvoril fond opráv?
Ďakujem, Katarína
Vladimír Ozimý
29.10.09,09:30
nechce sa mi to celé čítať :) ale stačí mi prvá veta. Idete robiť správcu. vy nevlastníte tieto byty a stavby vy ich len spravujete. Vy z pohľadu DPH budete riešiť len to čo súvisí s vašou činnosťou t.j. Vašu odmenu ako správcu a prijaté služby a tovary na výkon činnosti. Všetko čo súvisí s domom ktorý spravujete je mimo DPH u Vás t.j. aj fond opráv
BRK
29.10.09,10:55
Ďakujem za odpoveď, takto sme to riešili v inej firme kde vykonávali správu (prevažne bytov) v mene a na účet vlastníkov. Ale toto je správa nebytových priestorov a je vykonávaná v našom mene a náš účet, a to kvôli DPH, aby si majitelia NP mohli prostredníctvom správcu uplatňovať DPH na vstupe pri dodávkach tovaru a služieb.
A tam neviem čo robiť s prijatou zálohou do fondu opráv.
Inak v pondelok sa mám ozvať inému daňovému poradcovi, špecialistovi na DPH, tak verím, že budem mať v tom niekedy jasno.
Katarína
Vladimír Ozimý
29.10.09,11:41
Ďakujem za odpoveď, takto sme to riešili v inej firme kde vykonávali správu (prevažne bytov) v mene a na účet vlastníkov. Ale toto je správa nebytových priestorov a je vykonávaná v našom mene a náš účet, a to kvôli DPH, aby si majitelia NP mohli prostredníctvom správcu uplatňovať DPH na vstupe pri dodávkach tovaru a služieb.
A tam neviem čo robiť s prijatou zálohou do fondu opráv.
Inak v pondelok sa mám ozvať inému daňovému poradcovi, špecialistovi na DPH, tak verím, že budem mať v tom niekedy jasno.
Katarína

No neviem neviem či sa to dá takto obísť, pretože zákon 182/1993 Z. z. definuje úlohu správcu pri bytových a nebytových priestorov (podľa tohto zákona správca nikdy nekoná vo vlastnom mene a na vlastný účet). Ak by ste chceli aby to fungovalo cez Vás asi by tam mala byť iná zmluvná úprava ako správcovstvo lebo správca vykonáva správu s majetkom vlastníka t.j. z pohľadu DPH budete posudzovaný stále rovnako. fond oprav akiste nie je predmetom dane. No každopádne by som musel osobne vedieť viac o tom a vidieť zmluvy...
BRK
29.10.09,13:12
Zmluva o výkone správy je uzavretá podľa § 24 zákona č. 182/1993 Z.z. Podľa zmluvy sa správca sa zaväzuje vykonávať vo vlastnom mene a na vlastný účet správu spoločných častí a spoločných zariadení budovy, jeho príslušenstva a prevádzku budovy tak, aby bol zabezpečený nerušený výkon vlastníckych a užívacích práv k*NP v budove.
Zmluva bola vypracovaná právnikmi a odsúhlasil ju aj daňový poradca. Tiež mi potvrdil to, že sa z pohľadu DPH posudzujeme, ako keby sme tovar (elektr. energia, plyn) a služby (servis kotolne, výťahu...) kupovali a následne predávali. Nemám problém Vám zaslať zmluvu, ak budete ochotný ...
Ďakujem.
BRK
29.10.09,13:39
Ďakujem za odpoveď. Táto správa v kombinácii s DPH mi dáva poriadne zabrať. Skúsim to ešte prebrať s iným daňovým poradcom ...
Katarína
Vladimír Ozimý
29.10.09,13:50
a ide o bytový dom?
Viete predmetom dane je dodanie služby a tovaru v tuzemsku za odplatu. fondu prevádzky, údržby a opráv sa tvorí z príspevkov vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Akú službu dodal ten správca. Podľa mňa žiadnu a ja mám za to že príspevok do tohto fondu nemôže byť ani predmetom dane.
BRK
29.10.09,14:23
Nejde o bytový dom, sú to čisto nebytové priestory. To som písala hneď na začiatku.
Pri posudzovaní DPH vychádzam aj z usmernenia DR (síce z roku 2005, ale podľa mňa je stále aktuálne), kde sa hovorí síce o bytovom podniku - ale ... v nadväznosti na § 8 ods. 6 a § 9 ods. 4 zákona o DPH, ak na základe komisionárskej alebo obdobnej zmluvy, podľa ktorej koná vo svojom mene a na účet inej osoby obstará kúpu alebo predaj tovaru, resp. služby, platí, že tento tovar kúpilo a predalo a takéto dodanie je predmetom dane z pridanej hodnoty.
Logicky mi z toho vyplýva, že si môžem uplatniť DPH z faktúr za plnenie, ale aj z faktúr, čerpaných z fondu opráv. Fond čerpám a pritom si uplatňujem DPH a keď ho tvorím, je bez DPH?
Možno to už veľmi mocem, mám z toho veľkú hlavu.
Vladimír Ozimý
29.10.09,18:28
môj osobný názor je že fond oprav jednoznačne bez DPH a plnenia z fondu oprav rovnako bez nároku na odpočet. To je niečo ako keby niekto si niekam odkladal peniažky a vy z toho uhradíte veci. Za to Vám prináleží odmena. Neviem prečo však ako správca by ste si mali odpočítavať daň z plnení, ktoré sa vás netýkajú. Je absolutne proti logike aby fond oprav bol zaťažený DPH pretože im ho predražujete o 19% a hlavne účelom fondu opráv je úplne niečo iné.
čo sa týka usmernia DRSR tak ho nepoznám...ale predpokladám že tam fond opráv nie je takto riešený a nikde len o klasické služby a tovary mimo fondu.
BRK
29.10.09,18:32
Ďakujem za všetky odpovede. Katarína