Osobne sa problematikou ornej pôdy resp. poľnohospodárskej pôdy zaoberám a chcel by som do tohoto príspevku zahrnúť celú problematiku v aktuálnom svetle a priblížiť vývoj do budúcnosti.

Mnohí ľudia tu píšu, že zdedili ornú pôdu a chceli by ju prenajať poľnohospodárskemu podniku (družstvu) a nevedia určiť adekvátnu cenu. Z pohľadu družstva je podľa môjho názoru maximálna cena za 1 HA cca 100 eur za rok. Samozrejme, táto cena je za najkvalitnejšiu pôdu 1. bonity. Zákonodarcovia určili 9. bonitných skupín poľnohospodárskej pôdy. Informatívne si môžeme zistiť bonitnú skupinu na podnemapy.sk , kde je aj "mapova sluzba", kde si mozeme pozriet na ortofotomapach jednotlive hranice bonitnych skupin. Ak viem podľa mapy určiť, kde sa môj pozemok-správne parcela, nachádza, zistím aj bonitu pôdy, lepšie povedané BPEJ kód. V prílohe č. 2 zákona 220/2004 si pozriem podľa BPEJ kódu, do ktorej skupiny patrí moja parcela. Tento údaj je samozrejme informatívny, pokiaľ potrebujeme zistiť bonitu pôdy na právne účely (napr. kvôli zmene na stavebný pozemok), je potrebné ísť na pozemkový úrad, kde vám to za kolok vystavia úradne potvrdené. Bonita pôdy je jedným z rozhodujúcich faktorov, pokiaľ pôdu prenajímame družstvu.

Môžem povedať, že u nás v rodine sa pôda 4. až 5. bonity prenajíma za 36 eur/HA/rok. Niekde tu na porade som čítal ceny ako 200 sk za 1 HA, čo je veľmi nízke.

Treba si uvedomiť, že každý poľnohospodár si chce prenajímať pôdu v dlhodobejšom horizonte, väčšinou sledujem prax uzatvárania zmlúv na dobu určitú-cca 10 rokov. Poľnohospodár si nemôže dovoliť kratší nájomnú dobu, pretože by išiel proti sebe.

Čítajte si nájomné zmluvy!!! Dnes je prax taká, že družstvo vám poštou zašle vypracovanú nájomnú zmluvu, kde sa odvoláva na všeličo, určí si cenu a keďže väčšinou sú majiteľmi poľnohospodárskej pôdy starší ľudia, ktorí ju získali späť v tzv. reštitúcii, veľmi sa na zmluvu nepozerajú a podpíšu. Osobne by som nikdy neprijal v takejto zmluve predkupné právo a taktiež by som nedával pôdu do prenájmu na dlhšiu dobu ako na 5 rokov, vypustil by som možnosť automatickej prolongácie a jednal by som o výške nájomnej sumy a takiež o ďaľších podmienkach, napr. o tom, že družstvo bude platiť aj daň z pôdy.

Cena by mala byť v rozpätí od 800 do 3000 sk/ Ha kvalitnejšej pôdy. Pokiaľ ide o pasienky, sady, vinice, tak cena bude rádovo nižšia. Závisí aj od lokality, dostupnosti. Vaša vyjednávacia pozícia je určite lepšia pokiaľ vlastníte väčšie výmery (rádovo v hektároch) alebo pokiaľ vaša parcela má strategickú polohu čo sa týka logistického hľadiska.

Od 1.11. 2009 je účinný zákon prenáje poľnohospodárskej pôdy: 504/2003, čo znamená, že ak uzatvárate nájomnú zmluvu na poľnohospodársku pôdu, určite sa stretnete s ponukami nájomných zmlúv, ktoré by sa rady riadili podľa tohto zákona. Odporúčam, aby sa tomu každý vlastník pôdy vyhol. Čítal som kritiku, že tento zákon pripomína kolektivizáciu z 5O.tych rokov minulého storočia, v čom musím dať za pravdu, ale na druhej strane chápem, že bol tvorený najmä kvôli poľnohospodárskym družstvám, ktoré sa stretávajú bohužiaľ s inými problémami, ktoré sa snaží tento zákon vyriešiť. Pozor! Každá zmluva je vecou vzájomnej dohody, tento zákon platí, ak sa nedohodnete inak. V praxi môže prísť k takejto situácii: zdedili ste pôdu a družstvo vám navrhne nájomnú zmluvu podľa paragrafov zákon 503/2004. Podľa neho, ak prenajímate družstvuúpodniku pôdu:minimálne na 5 rokov, maximálne 15, avšak v prípadoch ako ovocné sady, vinice, atď až na 30 rokov. Ak VY ! zmluvu rok vopred nevypoviete, zmluva sa automaticky predlžuje o ďaľšie obdobie. Poľnohospodár Vám bude platiť nájomné rok dozadu, v niektorých prípadoch: živelné pohromy, neúroda a pod. Vám môže znížiť nájomné-je zaujímavé, že táto pasáž zákona je písaná veľmi vágne a myslím, že zo strany družstva sa dá ľahko zneužiť. V tomto zákone je viacero nepriaznivých skutočností, určite sa oplatí si ho prečítať napr. na epi.sk alebo vygooglit.


V tomto zákone je určená minimálna cena prenájmu :...výška nájomného je najmenej 1 % z hodnoty poľnohospodárskej pôdy určenej podľa osobitného predpisu.: týmto predpisom je vyhláška o určení hodnoty pozemkov 38/2005 ak sa nemýlim. V tejto vyhláške si opäť môžete podľa BPEJ kódu určíte cenu za m2. Upozorňujem, že táto suma stanovuje dolnú hranicu nájomného, ak je nájomná zmluva spísaná podľa zákona 504/2003. V princípe stále platí pravidlo, že vzájomne sa môžete dodhodnúť na hocičom, samozrejme v rámci iných zákonných úprav. (najmä občiansky zákonník). Stretávam sa s prípadmi, kedy si ľudia mýlia tieto tabuľkové hodnoty za nejakú trhovú cenu, takže pozor-cena je otázkou dopytu a ponuky.

Cena pôdy a jej prognóza. Stretol som sa tu s výstižnou charakteristikou mentality vlastníkov pozemkov v SR: niekto tu napísal, že niekde ľudia pýtajú cenu 500 sk za m2 za pozemok, kde sa ani psia búda nedá postaviť. Bohužiaľ, musím súhlasiť. Väčšina vlastníkov pozemkov si myslí, že práve na tom ich pozemku sa bude stavať, vyrastie tam aquapark, veterná či solárna elektráreň, vilová zástavba a pod.: jednoducho ľudia sa snažia vytrieskať maximum. Pokiaľ napr. vlastníte 5 ha pôdy a nemusíte ani nazrieť do územného plánu, aby ste vedeli, že žiadna výstavba tam nehrozí a váš pozemok je vhodný v dlhodobej perspektíve akurát tak na poľnohospodárstvo, tak nerátajte s vysokými cenami. Bežne vidím ponuky v okrese DS okolo 3 eur/m2 čo je 900 000 sk!!! za jeden hektár pôdy. Stredné a veľké poľnohospodárske družstvá obrábajú plochu rádovo v stovkách hektároch, pričom čistý finančný výnos z 1 HA pôdy je maximalne 600 eur-to je stropná hranica pri najkvalitnejších pôdach a dobrom počasí. Čiže návratnosť takejto pôdy by bola okolo tých 50 rokov a v takto dlhodobom horizonte možno uvažujú blázni. Čiže cena 3 eura za m2 za pôdu na ktorej sa má vykonávať je premrštená. Stretávam sa tu na porade s názormi, že o pár rokov sa otvorí trh s pôdou a zrazu prídu zahraničné firmy, ktoré to tu vykúpia za fantastické ceny. Pozrite si hocijaký zahraničný realitný portál a ceny sú tam rovnaké ako u nás. Napr. v štáte Tennesse (USA) je aktuálna ponuka 86 ha farma kompletne vybavená za cca milión eur. Za slovenskú cenu 3 eur/m2 by to bolo v cene cca 2,5 milona eur, takze naozaj by som nepredpokladal, že tu zrazu nastane nejaký boom v cenách. Poľnohospodári Vám tu cenu jednoducho nemôžu dať aj keby chceli, pretože ešte ich vnuci by ju splácali a z niečoho treba aj žiť. Pri porovnávaní s inými štátmi EU je potrebné vziať aj do úvahy fakt, že ich dotačná politika je lepšia, poľnohospodári tam dostanú viacej, majú lepšiu legislatívu, zatiaľ čo u nás je to v porovnaní s nimi bieda. Takže keď dosiahneme úroveň Holandska, môžeme očakávať vyššie sumy.

Jedným z najväčších problémov, ktorý ovplyvňuje poľnohospodárstvo aj trh s ornou pôdou, je jej rozdrobenosť. Spravidla sa stretávam v katastrálnych územiach s parcelami, ktoré majú 20 až 40 árovú výmeru. Tento stav je dedičstvom po generáciach, ktoré sa ešte sami živili ornou pôdou a tieto výmery zodpovedali aj vtedajším technickým možnostiam roľníka. S pomocou koňa či dobytka bolo čo robiť, aby jedna rodina obrábala zopár takýchto parciel. Za prvej ČSR bola prevaha "roľníckeho" ľudu veľmi výrazná, klesla po roku 1948. Tých zopár vytrvalcov, ktorých bešli robiť do fabriky a venovali sa farmárčeniu, muselo však svoju pôdu poskytnúť "dobrovoľne" JRD, alebo platiť neúmerne vysoké kontigenty. Generácia, ktorá vyrastala po 2. svetovej vojne tak stratila vzťah k pôde, ktorý sa sem tam prejavoval obľúbeným záhradkárstvom. Pôda, ktorú držalo JRD, však mala aj naďalej svojich vlastníkov, ktorí po roku 1989 ju získali späť po svojich predkoch v rámci tzv. reštitúcie. JRD samozrejme prestali existovať, ale na ich báze sa vytvorili nové podniky. Kto vedel poľnohospodáriť, mal predvídavosť a bol schopný manažér, tak vytvoril prosperujúci podnik. Treba si uvedomiť, že tieto nové podniky de facto tvoria poľnohospodárstvo SR a vedia reálne oceniť aj trh s poľnohospodárskou pôdou. Nevýhodou pre tieto podniky je však rozdrobenosť pozemkov. Ak družstvo obhospodaruje napr. 300 Ha pôdy, ktorá sa skladá z desiatok či stoviek parciel, pričom každá parcela je v podielovom vlastníctve priemerne 10 ľudí, tak si viete predstaviť aká je okolo toho agenda. Keby malo družstvo túto pôdu skupovať, tak by muselo najať nejakého blázna, čo by obvolával ľudí a dohadoval si stretnutia. Veľkou nevýhodou je aj forma podielového vlastníctva, keď jeden podielový vlastník môže zablokovať proces napríklad predaja pôdy. Čiastočne tieto problémy vyriešia pozemkové úpravy, ale treba si uvedomiť, že tieto sú v konečnom dôsledku aj tak závislé na vôli vlastníkov pozemkov. Jednoducho, pokiaľ sa jedná o poľnohospodársku pôdu, malé výmery pôdy sú nerentabilné. V budúcnosti ale aj súčasnosti bude každý poľnohospodársky podnik pôsobiť len na veľkých výmerách a len za pomoci mechanizácie, ktorá sa neustále zdokonaľuje. Pretože stroje nie sú lacné, treba obrábať veľké výmery, aby sa splatili v strednodobom horizonte. Veľa parciel to je veľa vlastníkov, viac vyjednávaní, viac geodetických a právnych služieb, viac času. Poľnohospodári si pôdu nekupujú a vedia prečo. Jedného dňa, keď sa stopnú dotácie a tí menej schopní padnú na kolená, som zvedavý, čo sa bude robiť s tou poľnohospodárskou pôdou.

Dobrý, potrebujem poradiť ako sa brániť pri pozemkových úpravách.
V roku 2005 sme kúpili záhradu (je to aj na LV) a asi tak pred dvoma týždňami sme sa dozvedeli na základe pozvánky s pozemkového úradu o pozemkových úpravach v obci, ktoré sa robia od r.2003. t.j., že za našu záhradu nám dajú ornú pôdu na opačnom konci (v našom páse pozemkov je cca 16 záhrad, ktoré boli v roku 2005 preklasifokavené z ornej pôdy na záhrady, a platil sa za to nejaký poplatok do pôdneho-pozemkového fondu) . Podotýkam, že záhrady máme oplotené a už sú tam zasadené aj stromy,kríky, narazené studne a urobené rôzne úpravy (správame sa k tomu ako ku záhrade a nie ako k ornej pôde). Podľa pozemkového zákona musia súhlasiť 2/3 vlastníkov t.z. že aj tak si asi nepomôžeme, ale kto nám nahradí vzniknutú škodu (náklady na oplotenie, narazenie studní, zasadené stromy,kríky ... ) , keď na LV máme záhradu a nikoho to nezaujíma, lebo sa robia pozemkové úpravy.
Veľmi pekne ďakujem za radu.

Pokúsim sa priblížiť, ako môžeme určiť cenu ornej pôdy v SR


Zdravim. Hladam, citam a nikde nemozem najst bod odrazu ceny pozemku. Stala sa mi taka vec, ze mi jedna spolocnost vydrzala pozemok. Prisiel som na to , navstivil som ich a dufam, ze sa dohodneme na vykupeni pozemku a nie na vydrzani z ich strany. Ide o pozemok zaradeny do banskej tazby(je podla mapy zaraeny v banskej tazbe) aj ked sa na nom este netazi. Ide o lokalitu Čachtice...Čachticky kamenolom....Rad by som vedel od akej ceny sa mam pri jednani s nimi odrazit. Vie mi niekto nieco rozumne poradit? Dakujem....Dodam, ze pozemok je vedeny este ako orna poda.