Podľa § 7a ZVB s prevodom a prechodom vlastníctva bytu prechádzajú na nového vlastníka práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o spoločenstve.
Každý nový vlastník bytu má povinnosť pristúpiť k zmluve o spoločenstve, nakoľko takéto pristúpenie je podstatnou náležitosťou zmluvy o prevode vlastníctva bytu (§ 5 ods. 1 písm. g).

je v našom prípade koncipovaná tak, že pri každom prevode vlastníctva bytu na nového vlastníka sa uzatvorí zmluva medzi novým vlastníkom a SVB, a táto zmluva má názov "Zmluva o SVB ". Zmluva z prvého prevodu bola zmenená do vyššie opísaného tvaru. No, nie som odborník na právo, ale mám pocit, že je to "paškvil" a zložité, lebo takto vlastník bytu uzatvára uzatvára zmluvu sám so sebou. Myslím, že sa mala schváliť zmena a novému vlastníkovi sa len predloží, alebo sa mýlim?

182/1993, § 6, odsek 3, 4

(3) Na správu domu nesmú byť dohodnuté súčasne viaceré formy správy domu. Na správu v jednom dome môže byť uzavretá zmluva len s jedným správcom alebo len jedna zmluva o spoločenstve.

(4) Zmluvy uzatvorené v rozpore s odsekom 3 sú neplatné.

§ 7a

(1) Písomnú zmluvu o spoločenstve pri prvom prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome uzatvára vlastník domu s každým novým vlastníkom bytu a nebytového priestoru v dome, ak so zriadením spoločenstva vyslovila súhlas nadpolovičná väčšina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Pri zmene formy správy domu je potrebný súhlas so zmluvou o spoločenstve najmenej dvojtretinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Takto uzavretá zmluva o spoločenstve je záväzná pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Zmluvu o spoločenstve nemôže vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome vypovedať.

Prvú zmluvu ste museli schváliť nadpolovičnou väčšinou. Tá platí do doby, keď väčšina schváli jej zmenu, alebo novú zmluvu. Vlastník, ktorému sa zmluva nepáči, musí zmluvu rešpektovať, nemôže ju vypovedať. No môže sa odsťahovať.

Vo vašom prípade je potom viac zmlúv a to je v rozpore so zákonom.

Kedy a koľko vás schválilo tak koncipovanú zmluvu?

Odsek 2

(2) S prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome prechádzajú na nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o spoločenstve.

Prechádzajú práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o spoločenstve.

Nedohadujú sa iné práva a povinnosti, ani nemôžu. Je to v rozpore so zákonom.

Nový vlastník podpíše "Pristúpenie k spoločenstvu", kde je citovaná aj zmluva, ktoru bolo spoločenstvo založené.

Tak:
1. Zmluva (ZoSVB) pri prevode vlastníctva bola OK. Forma aj obsah na dobrej úrovni, asi ju písal právnik.
2. Po zmene 182 v 1998 sa nevykonala zmena, ale napísala sa nová ZoSVB, a to tak: "SVB xzy a vlastník XY uzatvárajú ZoSVB ...". S každým terajším vlastníkom toto bolo podpisované = koľko vlastníkov, toľko zmlúv (dúfam, že rovnakých :) )- fyzicky. (Forma správy ani iné dôležité body sa nemenili, ináč sú to len poodpisované čl. 182-ky, to ale teraz nehodnotím.) Či a ako to bolo schvaľované zhromaždením, neviem. V dostupných zápisniciach nie je o tom nič.
Toto som "zdedil" minulého roku. Podľa mňa: skupina ľudí sa dohodne na nejakých pravidlách = hlasovaním sa schváli ZoSVB, a pristupujúci člen s nimi súhlasí alebo nie = prehlásenie pri zápise do katastra. Ale teraz, keď mám ísť za novým vlastníkom (už zapísaným v katastri) a žiadať od neho podpis na ZoSVB, mám pocit, že to nie je OK. Nehovoriac právnej záväznosti takéhoto vzťahu, napr. vymáhanie nedoplatkov.
V súčasnosti treba ZoSVB dať do súladu s novelami 182-ky, preto celý tento vzťah, ak treba, chcem dať do poriadku:
1. Navrhnúť na chválenie zmenu ZoSVB (neviem síce ktorej...) Forma: " ZoSVB...zmena podľa novelizácie 182... ustanovenia ..."
2. Zápis hlasovania
3. Ak sa schváli, takúto ZoSVB dať každému vlastníkovi, tzn. už nič sa nepodpisuje.
OK?

Tak:
1. Zmluva (ZoSVB) pri prevode vlastníctva bola OK. Forma aj obsah na dobrej úrovni, asi ju písal právnik.
2. Po zmene 182 v 1998 sa nevykonala zmena, ale napísala sa nová ZoSVB, a to tak: "SVB xzy a vlastník XY uzatvárajú ZoSVB ...". S každým terajším vlastníkom toto bolo podpisované = koľko vlastníkov, toľko zmlúv (dúfam, že rovnakých :) )- fyzicky. (Forma správy ani iné dôležité body sa nemenili, ináč sú to len poodpisované čl. 182-ky, to ale teraz nehodnotím.) Či a ako to bolo schvaľované zhromaždením, neviem. V dostupných zápisniciach nie je o tom nič.
Toto som "zdedil" minulého roku. Podľa mňa: skupina ľudí sa dohodne na nejakých pravidlách = hlasovaním sa schváli ZoSVB, a pristupujúci člen s nimi súhlasí alebo nie = prehlásenie pri zápise do katastra. Ale teraz, keď mám ísť za novým vlastníkom (už zapísaným v katastri) a žiadať od neho podpis na ZoSVB, mám pocit, že to nie je OK. Nehovoriac právnej záväznosti takéhoto vzťahu, napr. vymáhanie nedoplatkov.
V súčasnosti treba ZoSVB dať do súladu s novelami 182-ky, preto celý tento vzťah, ak treba, chcem dať do poriadku:
1. Navrhnúť na chválenie zmenu ZoSVB (neviem síce ktorej...) Forma: " ZoSVB...zmena podľa novelizácie 182... ustanovenia ..."
2. Zápis hlasovania
3. Ak sa schváli, takúto ZoSVB dať každému vlastníkovi, tzn. už nič sa nepodpisuje.
OK?

Postup mal byť v súlade s § 14.

Do budúcna aj v súlade s novelizáciou.

Zmluvu o SVB je možné schváliť len na schôdzi vlastníkov bytov. Podľa novelizácie.



182/1993, § 14


(1) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu, spoločných nebytových priestoroch, príslušenstve a pozemku na schôdzi vlastníkov. Oznámenie o schôdzi vlastníkov musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome minimálne päť dní pred dňom konania schôdze. Výsledok hlasovania oznamuje ten, kto schôdzu vlastníkov alebo zhromaždenie zvolal, a to do piatich pracovných dní od konania schôdze vlastníkov alebo zhromaždenia spôsobom v dome obvyklým.

(2) Pri hlasovaní na schôdzi vlastníkov sa rozhoduje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak tento zákon neustanovuje inak. Ak počet zúčastnených vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome neumožňuje hodinu po začatí schôdze vlastníkov právoplatné hlasovanie, rozhoduje sa nadpolovičnou väčšinou zúčastnených ; to neplatí, ak ide o hlasovanie podľa odseku 3, § 7a ods. 1, § 7c ods. 2 písm. i) a ods. 3, § 8a ods. 1 a 5, § 8b ods. 2 písm. i) a ods. 3, § 10 ods. 1 a § 16 ods. 3 a 4.

(3) Ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodujú o úvere a o zabezpečení úveru, o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytov alebo nebytových priestorov v dome a o zmene formy výkonu správy, rozhoduje sa vždy hlasovaním na schôdzi vlastníkov dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Toto hlasovanie nemôže byť písomné.

(4) Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 15 dní od oznámenia o výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, má právo obrátiť sa na súd najneskôr do troch mesiacov od hlasovania, inak jeho právo zaniká. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina hlasov pri hlasovaní podľa odsekov 2 a 3 nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome súd.

(5) Za každý byt a nebytový priestor v dome má vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome alebo spoluvlastníci jeden hlas pripadajúci na ich byt alebo nebytový priestor v dome. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome môže písomne, s úradne overeným podpisom, splnomocniť inú osobu, aby ho na schôdzi vlastníkov zastupovala. Súčasťou splnomocnenia môže byť aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach. Splnomocnená osoba sa originálom splnomocnenia preukazuje na začiatku schôdze rade alebo zástupcovi vlastníkov.

(6) Ak nejde o rozhodovanie podľa odseku 3, môže správca, zástupca vlastníkov alebo predseda navrhnúť písomné hlasovanie. Pred písomným hlasovaním musia byť vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sedem dní vopred informovaní o otázkach, o ktorých sa bude hlasovať, a o termíne hlasovania, a to spôsobom v dome obvyklým. Po vykonaní hlasovania písomnou formou zástupca vlastníkov alebo predseda za účasti ďalších dvoch vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zistí výsledok hlasovania a oznámi ho do piatich pracovných dní od písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým. Aby bolo písomné hlasovanie právoplatné, je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. V prípade neúspešného hlasovania musí byť predmet hlasovania prerokovaný na schôdzi vlastníkov alebo na zhromaždení podľa odseku 2. Hlasovanie písomnou formou o tej istej veci nemožno opakovať. Prehlasovaný vlastník bytu a nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 15 dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, pretože mu nebol oznámený spôsobom v dome obvyklým, má právo obrátiť sa do troch mesiacov od hlasovania na súd, inak jeho právo zaniká.

(7) Ustanovenia odsekov 1 až 6 sa rovnako použijú aj na hlasovanie zhromaždenia podľa § 7c ods. 8. Ak spoločenstvo tvorí viac domov, o úvere, súhlase so vstavbou alebo nadstavbou a o použití fondu prevádzky, údržby a opráv hlasujú iba vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ktorého sa predmet hlasovania týka.

Novelizácia zo dňa 11.2.2010.

11. V § 14 ods. 2 sa slová „§ 8a ods. 1 a 5, § 8b ods. 2 písm. i) a ods. 3“ nahrádzajú slovami „§ 8a ods. 1 a 6, § 8b ods. 2 písm. i)“.

12. V § 14 ods. 3 sa vypúšťa slovo „vždy“ a posledná veta sa nahrádza vetami, ktoré znejú: „Ak sa rozhoduje písomným hlasovaním podľa tohto odseku, podpis vlastníka potvrdia najmenej dvaja overovatelia, ktorí boli zvolení na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestoroch. Overiť písomné hlasovanie môže aj notár alebo obecný úrad.“.

13. V § 14 odsek 6 znie:

„(6) Ak nejde o rozhodovanie o zmluve o spoločenstve alebo o zmluve o výkone správy môže správca, zástupca vlastníkov alebo predseda vyhlásiť písomné hlasovanie. Pred písomným hlasovaním musia byť vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sedem dní vopred informovaní o otázkach, o ktorých sa bude hlasovať, a o termíne a mieste hlasovania, a to spôsobom v dome obvyklým. Na hlasovacom lístku musí byť uvedený deň konania hlasovania, meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, otázka alebo otázky; ak je viac otázok, označia sa poradovými číslami. Pri každej otázke musia byť dva rámčeky, z ktorých jeden je nadpísaný slovom „áno“ a druhý slovom „nie“. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru nevyznačí svoj názor, je hlas neplatný. Po vykonaní hlasovania písomnou formou správca, zástupca vlastníkov alebo predseda za účasti ďalších dvoch vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zistí výsledok hlasovania a oznámi ho do piatich pracovných dní od písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým. Aby bolo písomné hlasovanie právoplatné, je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak zákon neustanovuje inak. V prípade neúspešného hlasovania musí byť predmet hlasovania prerokovaný na schôdzi vlastníkov alebo na zhromaždení podľa odseku 2. Hlasovanie písomnou formou o tej istej veci možno opakovať až po prerokovaní predmetu hlasovania na schôdzi vlastníkov alebo na zhromaždení. Prehlasovaný vlastník bytu a nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 15 dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, pretože mu nebol oznámený spôsobom v dome obvyklým, má právo obrátiť sa do troch mesiacov od hlasovania na súd, inak jeho právo zaniká.“.

14. V § 14 ods. 7 sa číslo „8“ nahrádza číslom „9“ a za slová „o úvere,“ sa vkladajú slová „rozdelení spoločenstva,“.

Dobrý deň,sme družstevná bytovka v ktorej je 45 bytov v osobnom vlastníctve a 15 bytov je ešte neodkúpených. Správu nám zabezpečuje stavebné bytové družstvo. Chcem sa spýtať či si môžeme vytvoriť spoločenstvo bytov a oddeliť sa od správy SBD? Budeme v prípade vytvorenia ešte musieť platiť aj SBD a ak áno tak za ktoré byty?
Ďakujem za Vašu odpoveď

Na zmenu formy správy potrebujete 2/3 hlasov. To znamená, všetci čo máte byty vo vlastníctve (30) by ste museli hlasovať za. Problém môže byť so zvolaním schôdze bez správcu a s účasťou (počtom) na schôdzi.

Keď budete mať spoločenstvo, nemáte za čo platiť správcovi. Správca bude platiť vám za byty v jeho vlastníctve tak, ako každý iný vlastník. na schôdu ho pozvete, pri hlasovaní bude mať počet hlasov neprevedených bytov (15).


Oprava počtu bytov: Ak je 45 už vo vlastníctve a 15 ešte družstevných, potom 2/3 vlastníkov je 40.

V prípade, že zvoláte schôdzu bez vlastníka 15-tých bytov, družstva. Schôdza je neplatná! Na základe nedodržania zákona 182/1993, § 14, odsek 1.

Družstvo je vlastník, ktorý musí na žiadosť nájomníka družstevného bytu previesť byt do osobného vlastníctva. Za predpokladu, že nájomník nemá žiadne podlžnosti voči družstvu. Prípadným prevodom 15 bytov do osobného vlastníctva družstvo stráca, akýkoľvek majetkový podiel v dome. A tým aj možnosť v dome rozhodovať.

Výnimkou môže byť nebytový priestor v dome, ak je vo vlastníctve družstva.

Takže, 45 bytov v osobnom vlastníctve a 15 bytov vo vlastníctve družstva, spolu 60 Bytov. Na zmenu formy správy zo zmluvy o výkone správy na správu SVB je potrebný súhlas 40 individuálnych vlastníkov bytov, je vás 45. Ak to SVB fakt chcete, družstvo vám v tom nemôže nijako zabrániť, ak dodržíte zákonom stanovený spôsob odsúhlasenia zmeny formy správy.

Ak bude v dome SVB, družstvo ako menšinový vlastník musí rešpektovať rozhodnutie väčšinového vlastníka domu SVB. No vždy môže na základe § 14 požiadať súd, aby o veci rozhodol, ale to právo má každý vlastník bytu v dome. nie len družstvo.

Ak máte mandátnu zmluvu na výkon istých činnoati, je to v poriadku, to nie je váš správca, ale poverená osoba, právnická, alebo fyzická. Vy ste stále registrovaní ako SVB.