Nie je to tovar v obchode a nejde ani o obchodnú zmluvu. Postupuj podľa občianskeho zákonníka § 597 ods. 2. Predávajúci ťa ubezpečil, že tá závada tam nie je. Môžeš od zmluvy jednostranne odstúpiť bez ďalších podmienok. Odstúpením sa zmluva od začiatku zrušuje (§ 48 ods. 2).

§ 597 (Dodatočne zistené vady)
(1) Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady; ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť.
(2) Právo odstúpiť od zmluvy má kupujúci aj vtedy, ak ho predávajúci ubezpečil, že vec má určité vlastnosti, najmä vlastnosti vymienené kupujúcim, alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým.


§ 48 (Odstúpenie od zmluvy)
(1) Od zmluvy môže účastník odstúpiť, len ak je to v tomto alebo v inom zákone ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté.
(2) Odstúpením od zmluvy sa zmluva od začiatku zrušuje, ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak.

Ďakujem za odpoveď. Keďže presiakovanie vody nastáva len za určitých podmienok, problém je v dokazovaní (i keď to mám odfotené). Preto moja druhá časť otázky, že keď nereagovali na moju reklamáciu do stanoveného termínu 1 mes., či sa to bude automaticky považovať za opodstatnenú reklamáciu - neodstraniteľná závada.

Pošli im znovu list s doručenkou - že odstupuješ od zmluvy, podľa § 597 ods. 2, nakoľko ťa ubezbečili ... a ani na tvoj list nereagovali... Účinnosť odstúpenia je dňom doručenia oznamu o odstúpení predávajúcemu.

Potom napíš návrh na kataster (návrh aj dôvod), prilož kópie zmluvy o prevode, oboch listov aj doručenky, daj si podpis na návrhu overiť. Kataster to zapíše záznamom, obnoví sa pôvodný stav, ako by k predaju neprišlo.

Vyhl. 461/2009 Z.z. (ktorou sa vykonáva katastrálny zákon)
§ 28 ods. 1
(1) Na vykonanie záznamu na návrh podľa § 34 ods. 1 zákona sú spôsobilé najmä:
d) návrh, ktorého prílohou je doklad viažuci sa k vzniku, zmene alebo zániku práva prináležiacemu osobe; ak ide o vecné právo, ktoré sa viaže na osobu,

prečo by si odstupoval od zmluvy? Ty tú garáž asi chceš, nie? Žiadaj primeranú zľavu, napr. 25 % z ceny garáže, keďže je zvlášť uvedená v kúpnej zmluve.

Stále mi nie je jasné, či môžem použiť niečo ako je v Zb.z. č. 397/2008 zákona o ochrane spotrebiteľa: „...;vybavenie reklamácie však nesmie trvať dlhšie ako 30 dní odo dňa uplatnenia reklamácie. Po uplynutí lehoty na vybavenie reklamácie má spotrebiteľ právo od zmluvy odstúpiť alebo má právo na výmenu výrobku za nový výrobok.“
Možno aj pri nehnuteľnosti kúpenej podľa obč. zákonníka po tejto dobe odstúpiť od zmluvy? Bolo by to pre mňa rýchlejšie ako čakať na dlhodobé silné zrážky. Je totiž jasné, že predávajúci bude proti zrušeniu zmluvy a napadne na súde aj foto dôkazy a zrejme by súd v tom prípade ustanovil súdneho znalca, ktorý sa môže jednoznačne vyjadriť až pri objavení sa závady. Preto hľadám možnosť ako to obísť a urýchliť aj z dôvodu možného umelého bankrotu predávajúceho.

Pozri si definície v § 2 zákona o ochrane spotrebiteľov (správne je to č. 250/2007):

§ 1
(1) Tento zákon upravuje práva spotrebiteľov a povinnosti výrobcov, predávajúcich, dovozcov a dodávateľov,
(2) Tento zákon sa vzťahuje na predaj výrobkov a poskytovanie služieb ...

§ 2
a) spotrebiteľom fyzická osoba alebo právnická osoba, ktorá nakupuje výrobky alebo používa služby pre osobnú potrebu alebo pre potrebu príslušníkov svojej domácnosti,
f) výrobkom nová, použitá alebo upravená hnuteľná vec, ktorá bola vyrobená, vyťažená alebo inak získaná, bez ohľadu na stupeň jej spracovania, a ktorá je určená na ponuku spotrebiteľovi alebo pri ktorej možno predpokladať, že ju spotrebiteľ použije, ak sa táto vec dodáva za odplatu alebo bezodplatne; výrobkom je aj hnuteľná vec, ktorá je súčasťou alebo príslušenstvom inej hnuteľnej veci alebo nehnuteľnej veci, elektrina, plyn, voda alebo teplo určené pre spotrebiteľa,

OK. Takže tadiaľ cesta nevedie.
Napadá ma však takáto situácia: Čo ak ja odstúpim, na katastri garáž prepíšem na developéra a on my peniaze nevráti. Pôjdem na súd, bude to trvať možno aj 2 -3 roky a on medzitým krachne. Nejaký tiež nárokovateľ si bude vymáhať od developéra peniaze a príde k ním povedzme rýchlejšie ako ja a to exekúciou napr. aj mojej bývalej garáže. Mne už nebude mať z čoho vyplatiť peniaze a nebudem mať ani garáž. Je takýto stav možný? Nehrozí mi takéto niečo?

Napadá ma však takáto situácia: Čo ak ja odstúpim, na katastri garáž prepíšem na developéra a on my peniaze nevráti. Pôjdem na súd, bude to trvať možno aj 2 -3 roky a on medzitým krachne. Nejaký tiež nárokovateľ si bude vymáhať od developéra peniaze a príde k ním povedzme rýchlejšie ako ja a to exekúciou napr. aj mojej bývalej garáže. Mne už nebude mať z čoho vyplatiť peniaze a nebudem mať ani garáž. Je takýto stav možný? Nehrozí mi takéto niečo?
presne si to vystihol.
Žiadaj zľavu, aj súdne, garáž ti zostane.

Na tvojom mieste by som nerozmyslal nad odstupenim od zmluvy ka vada nerobi garaz neupotrebitelnou. Vyzval by som listom s dorucenkou developera aby vadu odstranil na svoje naklady v primeranej lehote. V pripade ak vadu neodstrani, alebo ak list nepreberie, daj odstranit vadu na svoje naklady. A nasledne si mozes takto ucelne vynalozene naklady od neho vymoct, hoc aj sudnou cestou. Je to ovela rychlejsi a efektivnejsi sposob. Ak budes ziadat napr. zlavu 25 %, mohlo by sa stat ze nakoniec na odstranenie vady vynalozis ovela viac. Preto by som siel cestou realnych ucelne vynalozenyc nakladov na odstranenie vady.
V pripade ak budu tvrdit ze vada tam nie je, mas moznost si objednat sudneho znalca ty. A ak sa v znaleckom posudku preukaze ze vada tam je, mas narok na to aby ti developer uhladil naklady vynalozene na vypracovanie znaleckeo posudku a to do vysky stanovenej vyhlaskou Miniserstva Spravodlivosti SR.

Otázka pre Mária27:
Ak zruším zmluvu na garáž a prepíšem ju na katastri späť na developéra, dá sa to urobiť tak, že bude záložné právo písané na mňa až do vyplatenia peňazí? Potom by snáď ani prípadný exekútor nemohol s tým hýbať...
Pre ostatných:
V byte boli v zime plesne. Opravili to, ale ďalšiu zimu boli znova plesne. Teraz to znova opravovali, ale už im neverím a chcem byt predať. Garáž mi bude potom už zbytočná. Ak ju predám v stave v akom je, môže sa stať, že kupujúci ma bude potom naháňať, že som vedel o chybách a nepovedal som o tom. Preto by som najradšej odstúpil od zmluvy na garáž.

Otázka pre Mária27:
Ak zruším zmluvu na garáž a prepíšem ju na katastri späť na developéra, dá sa to urobiť tak, že bude záložné právo písané na mňa až do vyplatenia peňazí? .

Toto by ti musela dovolovať zmluva o záložnom práve - pozri, ako znie.

Obč. zákonník:

§ 151h
(1) Pri prevode alebo prechode zálohu pôsobí záložné právo voči nadobúdateľovi zálohu, ak zmluva o zriadení záložného práva neurčuje, že záložca môže záloh alebo časť zálohu previesť bez zaťaženia záložným právom alebo ak tento zákon alebo osobitný zákon neustanovuje inak.
(2) Na nadobúdateľa zálohu, voči ktorému pôsobí záložné právo, prechádzajú účinnosťou prevodu alebo prechodu všetky práva a povinnosti záložcu zo zmluvy o zriadení záložného práva. Nadobúdateľ zálohu, voči ktorému pôsobí záložné právo, je povinný strpieť výkon záložného práva a vzťahujú sa na neho práva a povinnosti záložcu.
(3) Záložné právo nepôsobí voči nadobúdateľovi zálohu, ak záložca previedol záloh v bežnom obchodnom styku v rámci výkonu predmetu podnikania. Záložné právo nepôsobí voči nadobúdateľovi zálohu ani vtedy, ak bol v čase prevodu alebo prechodu zálohu pri vynaložení náležitej starostlivosti dobromyseľný, že nadobúda záloh nezaťažený záložným právom. Ak je záložné právo registrované v registri záložných práv, predpokladá sa, že nadobúdateľ zálohu nie je dobromyseľný, ak nepreukáže opak.
(4) Ustanovenie odseku 3 sa nevzťahuje na záložné právo, ktoré vzniká registráciou v osobitnom registri, ak sa na jeho vznik vyžaduje podľa tohto zákona alebo podľa osobitného zákona registrácia v osobitnom registri.
(5) Záložca a nadobúdateľ zálohu sú povinní zaregistrovať zmenu v osobe záložcu do registra záložných práv alebo do osobitného registra, ak na vznik záložného práva sa vyžaduje podľa tohto zákona alebo podľa osobitného zákona registrácia v osobitnom registri; za škodu spôsobenú porušením tejto povinnosti zodpovedajú spoločne a nerozdielne.
(6) Konanie o výkon rozhodnutia alebo exekučné konanie na záloh možno viesť iba vtedy, ak oprávneným je záložný veriteľ alebo ak záložný veriteľ s výkonom rozhodnutia alebo s exekúciou súhlasí.