zk24
12.07.10,12:54
Ahojte,

ako FO nepodnikatel rozmyslam ze prenajmem byt, na ktory som si vzala hypoteku. Viem ze pausalne vydavky su vo vyske 40 percent z prijmu.

Ak by som chcela realne vydavky uplatnovat, co vsetko sa da do toho pocitat? Ked moja hypoteka na byt je cca 300 eur, prenajimala by som ho dajme tomu za 300 eur tiez. Je moj zisk nulovy? Alebo uroky hypoteky a kupnu cenu bytu nemozem davat do nakladov?

Ak nie, co vsetko su uznatelne vydavky v suvislosti s prenajmom nehnutelnosti?

Dakujem.
Zita5
12.07.10,12:58
Ak bude vložený do obchodného majetku a účtovníctvo bude riadne preukázateľne vedené , tak kúpna cena sa uplatní formou odpisov nehnuteľnosti a úroky z úveru budú výdavkom OVZD .

Zasa musím len prilepiť túto tému :), lebo je to v pokyne jasne popísané .
http://www.porada.sk/t94701-pokyn-dr-sr-k-obchodnemu-majetku-ktory-je-vyuzivany-danovnikom-s-prijmami-6-a.html
zk24
12.07.10,12:59
Ak bude vložený do obchodného majetku a účtovníctvo bude riadne preukázateľne vedené , tak kúpna cena sa uplatní formou odpisov nehnuteľnosti a úroky z úveru budú výdavkom OVZD .

Zasa musím len prilepiť túto tému :), lebo je to v pokyne jasne popísané .
http://www.porada.sk/t94701-pokyn-dr-sr-k-obchodnemu-majetku-ktory-je-vyuzivany-danovnikom-s-prijmami-6-a.html


ja to chcem ale prenajimat ako sukromna osoba, nepodnikatel... bezny obcan, ktory si kupil byt, ale momentalne ho nepotrebuje a preto ho chce prenajat.
KEJKA
12.07.10,13:13
a čo toto - podľa mňa formulácia účtovníctvo preukázateľné vedené je dosť odstrašujúce, ved ide o nepodnikateľa. Aj ten link uvádza príklad SZČO, ak sa nemýlim.
tu je citát ZDP:
§6,(11) Ak daňovník uplatňuje pri príjmoch uvedených v odseku 3 preukázateľne vynaložené daňové výdavky, vedie počas celého zdaňovacieho obdobia evidenciu o
a) príjmoch a daňových výdavkoch v časovom slede,
b) hmotnom majetku a nehmotnom majetku, ktorý možno odpisovať,
c) zásobách, pohľadávkach a záväzkoch.

§19, odst.2
n) odpisy pri majetku, ktorý nie je priamo využívaný daňovníkom, ale slúži na zabezpečenie zdaniteľných príjmov tohto daňovníka ........
alebo
(3) Daňovými výdavkami sú aj
a) odpisy hmotného majetku a nehmotného majetku (§ 22 až 29),
===============
môj záver
môže si uplatniť odpisy . evidencia o DM je formou kupnej zmluvy, kde je uvedená kúpna cena
môže uplatniť zaplatené úroky, evidencia je uverová zmluva-hypotéka a výpisy z BU o zaplatených úrokoch.
nájomná zmluva s uvedením výšky ročného nájmu a zasa výpis z BU, kde preukáže výšku prijatého nájmu.
A tiež by som tam dala predpis správcu bytu na služby spojené s užívaním bytu ako aj ročné vyúčtovanie.
Zita5
12.07.10,15:23
a čo toto - podľa mňa formulácia účtovníctvo preukázateľné vedené je dosť odstrašujúce, ved ide o nepodnikateľa. Aj ten link uvádza príklad SZČO, ak sa nemýlim.
tu je citát ZDP:
§6,(11) Ak daňovník uplatňuje pri príjmoch uvedených v odseku 3 preukázateľne vynaložené daňové výdavky, vedie počas celého zdaňovacieho obdobia evidenciu o
a) príjmoch a daňových výdavkoch v časovom slede,
b) hmotnom majetku a nehmotnom majetku, ktorý možno odpisovať,
c) zásobách, pohľadávkach a záväzkoch.

§19, odst.2
n) odpisy pri majetku, ktorý nie je priamo využívaný daňovníkom, ale slúži na zabezpečenie zdaniteľných príjmov tohto daňovníka ........
alebo
(3) Daňovými výdavkami sú aj
a) odpisy hmotného majetku a nehmotného majetku (§ 22 až 29),
===============
môj záver
môže si uplatniť odpisy . evidencia o DM je formou kupnej zmluvy, kde je uvedená kúpna cena
môže uplatniť zaplatené úroky, evidencia je uverová zmluva-hypotéka a výpisy z BU o zaplatených úrokoch.
nájomná zmluva s uvedením výšky ročného nájmu a zasa výpis z BU, kde preukáže výšku prijatého nájmu.
A tiež by som tam dala predpis správcu bytu na služby spojené s užívaním bytu ako aj ročné vyúčtovanie.

Ja som toho názoru , že link sa netýka len podnikateľa SZČO .

Link sa týka daňovníkov , ktorí využívajú majetok, či už obchodný alebo súkromný, či vložený do OM , alebo nevložený do OM na podnikanie a teda za účelom dosahovania príjmov v súlade s § 6.Do uvedeného paragrafu patria aj podnikatelia aj nepodnikatelia (FO) .
Do uvedeného paragrafu patria aj FO ktoré dosahujú príjem §6 odst.3.
KEJKA
12.07.10,15:52
súhlasím, len som dala dôraz na spôsob "vedenia ôčtovníctva". Som toho názoru, že mnou popísaná evidencia je v súlade so zákonom a pritom sa nazvať vedením účtovníctva nedá.
jaja99
12.07.10,16:00
Ak si FO uplatní skutočné výdavky spojené s prenájmom nehnuteľností, tak sa predmetná nehnuteľnosť stáva obchodným majetkom, z čoho pri jej prípadnom predaji vyplývajú daňové povinnosti., t.j. príjem z predaja bude od dane oslobodený až 5 rokov po jej vyradení z obchodného majetku.
Kvaka
12.07.10,17:23
Ak si FO uplatní skutočné výdavky spojené s prenájmom nehnuteľností, tak sa predmetná nehnuteľnosť stáva obchodným majetkom, z čoho pri jej prípadnom predaji vyplývajú daňové povinnosti., t.j. príjem z predaja bude od dane oslobodený až 5 rokov po jej vyradení z obchodného majetku.

Zákon je napísaný dosť nejednoznačne, aj ja som tomu tak rozumela, lenže sú tu stanoviská DRSR, dovolím si uviesť odkaz, kde Zita5 venovala tomu dosť času.
http://www.porada.sk/1390163-post35.html
http://www.porada.sk/1395874-post78.html,

Citát zo stanoviska DRSR:
"V súvislosti s majetkom, ktorý daňovník využíva na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov, ale o ňom neúčtuje, je možné ako daňový výdavok považovať len výdavky na riadnu prevádzku takéhoto majetku a to najmä spotrebu energií, pohonných hmôt a iných výdavkov, ktoré je daňovník povinný uhrádzať podľa osobitných predpisov v súlade s § 19 ods. 2 písm. a) zákona o dani z príjmov".
jaja99
13.07.10,10:04
Zákon je napísaný dosť nejednoznačne, aj ja som tomu tak rozumela, lenže sú tu stanoviská DRSR, dovolím si uviesť odkaz, kde Zita5 venovala tomu dosť času.
http://www.porada.sk/1390163-post35.html
http://www.porada.sk/1395874-post78.html,

Citát zo stanoviska DRSR:
"V súvislosti s majetkom, ktorý daňovník využíva na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov, ale o ňom neúčtuje, je možné ako daňový výdavok považovať len výdavky na riadnu prevádzku takéhoto majetku a to najmä spotrebu energií, pohonných hmôt a iných výdavkov, ktoré je daňovník povinný uhrádzať podľa osobitných predpisov v súlade s § 19 ods. 2 písm. a) zákona o dani z príjmov".

Áno súhlasím, ale bola reč o odpisoch, úrokoch z úveru, čo nie sú výdavky na riadnu prevádzku.

Mne povedal daňový poradca, že ani výdavky na opravy bez vloženia do obchodného majetku neuplatniť.

Tzn len čisté energie.
zk24
13.07.10,10:25
Ked to teda zhrniem.

Kupna cena nehnutelnosti bola cca 50,000 eur. Hypoteku platim vo vyske cca 300 eur (z toho 50 eur je splatka istiny, 250 eur je splatka uroku).
Mesacne naklady na reziu (najomne) je 60 eur.

Ked prenajmem byt za 300 eur / mesiac + 60 eur energie (360 eur); co je sucasne vyska mojej hypoteky a najomneho; tak nebudem platit ziadne dane z prenajmu nehnutelnosti?

Alebo tie naklady na hypoteku si nemozem uplatnovat?

Keby som vlastnila nehnutelnost ako s.r.o. tak viem co s tym, ale clovek uz zabuda ake ma prava ako obycajny obcan :rolleyes:
KEJKA
13.07.10,16:30
podľa mňa úroky si uplatniť môžeš, ale splátku nie.
Zita5
13.07.10,16:55
Ked to teda zhrniem.

Kupna cena nehnutelnosti bola cca 50,000 eur. Hypoteku platim vo vyske cca 300 eur (z toho 50 eur je splatka istiny, 250 eur je splatka uroku).
Mesacne naklady na reziu (najomne) je 60 eur.

Ked prenajmem byt za 300 eur / mesiac + 60 eur energie (360 eur); co je sucasne vyska mojej hypoteky a najomneho; tak nebudem platit ziadne dane z prenajmu nehnutelnosti?

Alebo tie naklady na hypoteku si nemozem uplatnovat?

Keby som vlastnila nehnutelnost ako s.r.o. tak viem co s tym, ale clovek uz zabuda ake ma prava ako obycajny obcan :rolleyes:

Že splátka úveru je nedaňovým výdavkom by nám malo byť jasné .Pri dosahovaní príjmu podľa § 6 ZoDzP nevidím rozdiel medzi občanom a podnikateľom a ani právnickou osobou .

Splátka úveru je nedaňovým nákladom alebo výdavkom neovplyvňujúcim ZD.
Kvaka
13.07.10,18:01
podľa mňa úroky si uplatniť môžeš, ale splátku nie.
Ak vychádzam zo stanoviska správcu dane, tak v prípade, že nehnuteľnosť nie je zaradená do OM, fyzická osoba nevedie evidenciu podľa § 6 ods. 11, nechce uplatňovať paušálne výdavky, ale uplatňuje skutočné výdavky, je možné ako daňový výdavok považovať len výdavky na riadnu prevádzku takéhoto majetku a to najmä spotrebu energií, pohonných hmôt a iných výdavkov, ktoré je daňovník povinný uhrádzať podľa osobitných predpisov v súlade s § 19 ods. 2 písm. a) zákona o dani z príjmov. O týchto výdavkoch vedie evidenciu, ale táto evidencia sa nepovažuje za evidenciu podľa § 6 ods. 11 zákona o DP.

Odkaz na poznámku pod čiarou v § 19 ods. 2 písm. a) je pre mňa však nezrozumiteľný, možno sú to výdavky, ktoré skutočne existujú, ale ako súvisia s prevádzkou prenajatej nehnuteľnosti? Úroky sa mi tiež nepáčia, neslúžia na prevádzku. Podľa mňa tam patria náklady na energie, vodné, stočné, platby správcovi za poskytované služby, (aj fond opráv?) a iné platby, napr. TV, rádio, zavedený internet.
Zita5
13.07.10,18:10
Príklad
Daňovník, fyzická osoba – občan si zobral hypotekárny úver na kúpu nehnuteľnosti. Zakúpenú nehnuteľnosť dal do prenájmu. Môže si pri príjme z prenájmu uplatniť ako výdavok úroky z hypotekárneho úveru, ktoré platí banke?

Podľa § 2 písm. i) zákona o dani z príjmov daňovým výdavkom je výdavok (náklad) na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov preukázateľne vynaložený daňovníkom, zaúčtovaný v účtovníctve daňovníka alebo zaevidovaný v evidencii daňovníka podľa § 6 ods. 11, ak tento zákon neustanovuje inak.
Daňovník poberajúci príjmy z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov pri stanovení základu dane (čiastkového základu dane) môže vychádzať z ustanovení § 17 až 29 zákona o dani z príjmov, ak si uplatňuje preukázateľne vynaložené daňové výdavky, o ktorých účtuje v sústave jednoduchého alebo podvojného účtovníctva alebo z ustanovenia § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov, ak si uplatňuje preukázateľne vynaložené daňové výdavky, o ktorých vedie počas celého zdaňovacieho obdobia evidenciu.
V prípade ak daňovník, fyzická osoba s príjmami podľa § 6 zákona o dani z príjmov využíva na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov veci, pohľadávky a iné práva a peniazmi oceniteľné iné hodnoty, ktoré má vo vlastníctve, o ktorých táto fyzická osoba účtuje alebo účtovala, eviduje alebo evidovala podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov, je tento súhrn majetkových hodnôt jej obchodným majetkom v súlade s § 2 písm. m) zákona o dani z príjmov.
Ak daňovník o nehnuteľnosti nadobudnutej prostredníctvom hypotekárneho úveru účtuje alebo eviduje podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov, je táto nehnuteľnosť jeho obchodným majetkom využívaným v súvislosti s dosahovanými príjmami a úroky spojené so splátkami z poskytnutého hypotekárneho úveru platené daňovníkom budú daňovými výdavkami tohto daňovníka.

Pozn.
Podľa § 10 ods. 27 písm. g) postupov účtovania v sústave JÚ za náklady súvisiace s obstaraním dlhodobého hmotného majetku sa nepovažujú úroky z úverov, ak do času uvedenia tohto majetku do používania účtovná jednotka nerozhodne, že budú tvoriť súčasť obstarávacej ceny.
Zita5
13.07.10,18:29
Ak vychádzam zo stanoviska správcu dane, tak v prípade, že nehnuteľnosť nie je zaradená do OM, fyzická osoba nevedie evidenciu podľa § 6 ods. 11, nechce uplatňovať paušálne výdavky, ale uplatňuje skutočné výdavky, je možné ako daňový výdavok považovať len výdavky na riadnu prevádzku takéhoto majetku a to najmä spotrebu energií, pohonných hmôt a iných výdavkov, ktoré je daňovník povinný uhrádzať podľa osobitných predpisov v súlade s § 19 ods. 2 písm. a) zákona o dani z príjmov. O týchto výdavkoch vedie evidenciu, ale táto evidencia sa nepovažuje za evidenciu podľa § 6 ods. 11 zákona o DP.

Odkaz na poznámku pod čiarou v § 19 ods. 2 písm. a) je pre mňa však nezrozumiteľný, možno sú to výdavky, ktoré skutočne existujú, ale ako súvisia s prevádzkou prenajatej nehnuteľnosti? Úroky sa mi tiež nepáčia, neslúžia na prevádzku. Podľa mňa tam patria náklady na energie, vodné, stočné, platby správcovi za poskytované služby, (aj fond opráv?) a iné platby, napr. TV, rádio, zavedený internet.

Úroky z úveru v uvedenom citovanom prípade ani nemôže účtovať , nakoľko majetok nie je zaradený v OM.Ja som Kejke dala súhlas preto , lebo nadväzuje na svoj príspevok , kde počíta s evidenciou nehnuteľnosti , ak sa nemýlim .
Zita5
13.07.10,18:32
Inak mne ten Pokyn pripadá tiež nezrozumiteľný .
Kvaka
13.07.10,18:37
Príklad
Daňovník, fyzická osoba – občan si zobral hypotekárny úver na kúpu nehnuteľnosti. Zakúpenú nehnuteľnosť dal do prenájmu. Môže si pri príjme z prenájmu uplatniť ako výdavok úroky z hypotekárneho úveru, ktoré platí banke?

Podľa § 2 písm. i) zákona o dani z príjmov daňovým výdavkom je výdavok (náklad) na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov preukázateľne vynaložený daňovníkom, zaúčtovaný v účtovníctve daňovníka alebo zaevidovaný v evidencii daňovníka podľa § 6 ods. 11, ak tento zákon neustanovuje inak.
Daňovník poberajúci príjmy z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov pri stanovení základu dane (čiastkového základu dane) môže vychádzať z ustanovení § 17 až 29 zákona o dani z príjmov, ak si uplatňuje preukázateľne vynaložené daňové výdavky, o ktorých účtuje v sústave jednoduchého alebo podvojného účtovníctva alebo z ustanovenia § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov, ak si uplatňuje preukázateľne vynaložené daňové výdavky, o ktorých vedie počas celého zdaňovacieho obdobia evidenciu.
V prípade ak daňovník, fyzická osoba s príjmami podľa § 6 zákona o dani z príjmov využíva na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov veci, pohľadávky a iné práva a peniazmi oceniteľné iné hodnoty, ktoré má vo vlastníctve, o ktorých táto fyzická osoba účtuje alebo účtovala, eviduje alebo evidovala podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov, je tento súhrn majetkových hodnôt jej obchodným majetkom v súlade s § 2 písm. m) zákona o dani z príjmov.
Ak daňovník o nehnuteľnosti nadobudnutej prostredníctvom hypotekárneho úveru účtuje alebo eviduje podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov, je táto nehnuteľnosť jeho obchodným majetkom využívaným v súvislosti s dosahovanými príjmami a úroky spojené so splátkami z poskytnutého hypotekárneho úveru platené daňovníkom budú daňovými výdavkami tohto daňovníka.

Pozn.
Podľa § 10 ods. 27 písm. g) postupov účtovania v sústave JÚ za náklady súvisiace s obstaraním dlhodobého hmotného majetku sa nepovažujú úroky z úverov, ak do času uvedenia tohto majetku do používania účtovná jednotka nerozhodne, že budú tvoriť súčasť obstarávacej ceny.
Súhlasím, to je vtedy, ak je prenajímaná nehnuteľnosť obchodným majetkom, vtedy vedie evidenciu podľa § 6 ods. 11 a tam to patrí, tak ako píšeš. Ale myslela som, aj som to napísala v príspevku 13, že čo ak túto nehnuteľnosť nezaradil do OM. Vtedy si uplatňuje alebo paušálne výdavky, alebo výdavky na prevádzku nehnuteľnosti. Vychádzala som z tvojej témy, na dva príspevky z nej som tu kdesi aj uviedla odkaz.
Kvaka
13.07.10,18:46
Úroky z úveru v uvedenom citovanom prípade ani nemôže účtovať , nakoľko majetok nie je zaradený v OM.Ja som Kejke dala súhlas preto , lebo nadväzuje na svoj príspevok , kde počíta s evidenciou nehnuteľnosti , ak sa nemýlim .
No je to určite moc komplikované, lebo podľa mňa je to začarovaný kruh. Je to obchodný majetok, ak vediem evidenciu podľa § 6 ods. 11. Túto vediem vtedy, ak si chcem uplatňovať skutočné výdavky. Platí logicky, ak si chcem uplatňovať skutočné výdavky, musím viesť evidenciu podľa § 6 ods 11, teda v takomto prípade je to obchodný majetok.
zk24
13.07.10,18:52
Este ma napada. Mozem davat do nakladov zariadenie bytu? V podstate holobyt je neprenajatelny, tak je zariadeny. Ale zariadenie som zabezpecovala pocas doby 3 rokov, odkedy som ho kupila. Vsetky blocky vsak mam.

Kuchynska linka, zabudovane spotrebice, vymalovanie, vstavana skrina a podobne...

Je toto mozne nejako zapracovat do nakladov?
Zita5
13.07.10,18:57
Este ma napada. Mozem davat do nakladov zariadenie bytu? V podstate holobyt je neprenajatelny, tak je zariadeny. Ale zariadenie som zabezpecovala pocas doby 3 rokov, odkedy som ho kupila. Vsetky blocky vsak mam.

Kuchynska linka, zabudovane spotrebice, vymalovanie, vstavana skrina a podobne...

Je toto mozne nejako zapracovat do nakladov?

Čiže nehnuteľnosť nie je v tejto dobe zakúpená , ale v minulosti ?
Zita5
13.07.10,19:10
Čiže nehnuteľnosť nie je v tejto dobe zakúpená , ale v minulosti ?

Ak by to tak bolo , tak v prípade uplatnenia odpisov bude platiť :

§ 24
Na začiatok (http://www.porada.sk/t6023-zakon-o-dani-z-prijmov-od-01-01-2010-a.html#hore)

(5) Daňovník, ktorý je fyzickou osobou, pri preradení hmotného majetku a nehmotného majetku z osobného užívania do obchodného majetku a daňovník nezaložený alebo nezriadený na podnikanie pri začatí používania majetku na činnosť, z ktorej príjmy sú predmetom dane, odpisujú tento majetok ako v ďalších rokoch odpisovania zo vstupnej ceny ustanovenej v § 25 ods. 1 písm. d).

§ 25
Na začiatok (http://www.porada.sk/t6023-zakon-o-dani-z-prijmov-od-01-01-2010-a.html#hore)

(1) Vstupnou cenou hmotného majetku a nehmotného majetku je

a) obstarávacia cena;118) obstarávacou cenou majetku nadobudnutého od fyzickej osoby darom, je obstarávacia cena zistená u darcu, len ak ide o majetok, ktorý u darcu nebol zahrnutý do obchodného majetku, pričom pri jeho predaji uskutočnenom v deň darovania by sa naň nevzťahovalo oslobodenie podľa § 9,
b) suma vo výške vlastných nákladov, 118)
c) reprodukčná obstarávacia cena zistená podľa osobitných predpisov;118) pri nehnuteľných kultúrnych pamiatkach sa reprodukčná obstarávacia cena určí ako cena stavby zistená podľa osobitného predpisu119) bez prihliadnutia na kategóriu kultúrnej pamiatky, na jej historickú hodnotu a na cenu umeleckých a umelecko-remeselníckych prác, ktoré sú jej súčasťou,
d) cena určená podľa písmen a) až c) pri preradení majetku z osobného užívania fyzickej osoby do obchodného majetku alebo u daňovníka nezaloženého alebo nezriadeného na podnikanie pri začatí používania majetku na činnosť, z ktorej príjmy sú predmetom dane, pričom za roky nevyužívania hmotného majetku a nehmotného majetku na zabezpečenie zdaniteľného príjmu sa odpisy neuplatňujú,

Uvedené len pripomínam , keby nehnuteľnosť bola kúpená v predošlých rokoch .
zk24
13.07.10,19:17
Čiže nehnuteľnosť nie je v tejto dobe zakúpená , ale v minulosti ?

Kupila som byt v roku 2007, na hypotekarny uver. Ako novostavbu. Postupne som ho zariadovala, nemam tu ani trvale bydlisko... Teraz by som ho chcela prenajat.
Zita5
13.07.10,19:33
Kupila som byt v roku 2007, na hypotekarny uver. Ako novostavbu. Postupne som ho zariadovala, nemam tu ani trvale bydlisko... Teraz by som ho chcela prenajat.

Zariadenie bytu v tejto dobe t.j. v roku 2010 už do výdavkov OVZ nedostanete .Jedine , keby sa bolo zariadenie kupovalo v roku , v ktorom ste sa rozhodli byt prenajímať .

Je tu možnosť evidencie tohto majetku a do výdavkov si uplatníte prípadné súvisiace výdavky so zariadením, ktoré by počas prenájmu vznikli . .