dobry den, zhodou okolnosti mam podobny problem a tak upresnujem, resp. doplnam otazku:
ci si moze najomca dat naklady na rekonstrukciu priestorov do nakladov v prislusnom zdanovacom obdobi (teda nie cez odpisy), alebo ake podmienky treba na to splnit ?

- najomca a prenajimatel budu mat uzavretu zmluvu o prenajme na obdobie min. 20 rokov
- prenajimatel je fyzicka osoba nepodnikatel
- jedna sa o rekonstrukciu nevyuzivanych podkrovnych priestorov v sikromnom rodinnom dome na turisticke ubytovanie - zateplenie, priecky, socialka, kuchynka, samostatny vhcod cez vonkajsie schodiste
- je potrebne mat na tieto priestory samostatny elektromer, alebo moze byt pausalna ciastka za energie sucastou najomneho ?

dakujem za skoru odpoved

Nikto neporadí ???

Pred casom sme robili podobnu rekonstrukciu a riesili sme to tak, ze naklady na rekonstrukciu sme refakturovali majitelovi, on nam fakturoval dohodnute najomne a faktury sme zapocitali.

Dobrý deň. Potrebovala by som poradiť. Firme prenajíma fyzická osoba (nepodnikateľ) budovu a pozemky pod ňou na podnikanie. Nakoľko budova bola odovzdaná v nepoužívateľnom stave, prenajímateľ sa s nájomcom dohodli, že všetky úpravy k užívaniu budovy (kancelárie) vykoná nájomca sám a na vlastné náklady, s tým že výška nájmu bude 0,-Eur. Nájomca vykonal rekonštrukciu budovy vo výške cca 6.100,-Eur bez DPH a to:
- plastové okná (montáž + demontáž starých okien)
- Vchodové dvere (montáž + demontáž)
- Rozvod elektroinštalácie
- Omietky a malovanie
- A iné stavebné úpravy
Moja otázka znie či sa jedná sa o technické zhodnotenie budovy, ktoré by sa malo odpisovať na strane nájomcu (t.z. zmluvne by to malo byť podchytené)? Alebo si túto rekonštrukciu môže dať do nákladov jednorázovo nájomca? Je lepšie určiť výšku nájmu v zmluve a započítavať ju s výškou rekonštrukcie, alebo môže byť v zmluve dohodnutý nájom vo výške 0,-eur?
Ďakujem
V prvom rade : ak robí stavebné úpravy nájomca , musí to mat zmluvne dohodnuté s prenajímatelom . Ak robíte tieto úpravy pred začiatkom samotného využitia nehnutelnosti , mám za to , že je to v každom prípade TZ , nakolko nemôžete robit opravu ešte Vami nevyužívaného majetku. tak že sa jedná o TZ . Ak si takéto stavebné úpravy robíte aj vo vlastnej réžii - náklady na TZ by ste mali aktivovat .
TZ potom odpisujete jednak podla §24 odst.2 zákona 595/2003 zákona o dani z príjmov / a jednak podľa §41 postupov účtovania - pozor - tu sú rôzne doby odpisov . Po skončení nájmu - ak nemáte majetok daňovo doodpisovaný - tak naštuduj §17 ods.20 a 21 - týka sa príjmu prenajímateľa. Daňovú zostatkovú cenu môžete predat prenajímatelovi a ten má v tomto prípade jak výnosy , tak náklady a vy majetok môžete vyradit z evidencie.

V prvom rade : ak robí stavebné úpravy nájomca , musí to mat zmluvne dohodnuté s prenajímatelom . Ak robíte tieto úpravy pred začiatkom samotného využitia nehnutelnosti , mám za to , že je to v každom prípade TZ , nakolko nemôžete robit opravu ešte Vami nevyužívaného majetku. tak že sa jedná o TZ . Ak si takéto stavebné úpravy robíte aj vo vlastnej réžii - náklady na TZ by ste mali aktivovat .
TZ potom odpisujete jednak podla §24 odst.2 zákona 595/2003 zákona o dani z príjmov / a jednak podľa §41 postupov účtovania - pozor - tu sú rôzne doby odpisov . Po skončení nájmu - ak nemáte majetok daňovo doodpisovaný - tak naštuduj §17 ods.20 a 21 - týka sa príjmu prenajímateľa. Daňovú zostatkovú cenu môžete predat prenajímatelovi a ten má v tomto prípade jak výnosy , tak náklady a vy majetok môžete vyradit z evidencie.

Moje skusenosti sú také, že zveľaďovať cudzí majetok sa v nijakom prípade neoplatí.
Prenajimateľ s Vami vydrbe tak, že vám zdvihne nájomne , alebo prenajme priestory solventnejšiemu nájomcovi.
Dneska sa už nedá najsť normálneho prnajímateľa.
Vy sa vyhrabete ako tak zo sračiek a prenajímateľ Vám z čistej kresťanskej lásky zdvihne náomne o 100 %, keď vidí,že sa Vám ako -tak darí
a ste v horšom prípade ako ste boli na začiatku.

Moje skusenosti sú také, že zveľaďovať cudzí majetok sa v nijakom prípade neoplatí.
Prenajimateľ s Vami vydrbe tak, že vám zdvihne nájomne , alebo prenajme priestory solventnejšiemu nájomcovi.
Dneska sa už nedá najsť normálneho prnajímateľa.
Vy sa vyhrabete ako tak zo sračiek a prenajímateľ Vám z čistej kresťanskej lásky zdvihne náomne o 100 %, keď vidí,že sa Vám ako -tak darí
a ste v horšom prípade ako ste boli na začiatku.
JA som sa snažila odpovedat z pohladu účtovníctva s dopadom na daň z príjmu - ako na strane nájomcu , tak prenajímatela .
Neriešila som otázku či sa to "oplatí " alebo "neoplatí "

V prvom rade : ak robí stavebné úpravy nájomca , musí to mat zmluvne dohodnuté s prenajímatelom . Ak robíte tieto úpravy pred začiatkom samotného využitia nehnutelnosti , mám za to , že je to v každom prípade TZ , nakolko nemôžete robit opravu ešte Vami nevyužívaného majetku. tak že sa jedná o TZ . Ak si takéto stavebné úpravy robíte aj vo vlastnej réžii - náklady na TZ by ste mali aktivovat .
TZ potom odpisujete jednak podla §24 odst.2 zákona 595/2003 zákona o dani z príjmov / a jednak podľa §41 postupov účtovania - pozor - tu sú rôzne doby odpisov . Po skončení nájmu - ak nemáte majetok daňovo doodpisovaný - tak naštuduj §17 ods.20 a 21 - týka sa príjmu prenajímateľa. Daňovú zostatkovú cenu môžete predat prenajímatelovi a ten má v tomto prípade jak výnosy , tak náklady a vy majetok môžete vyradit z evidencie.

Katarínka, pekne si to rozpísala.
Chcela by som sa ešte spýtať :
Povedzme, prenajímateľ mi teraz dá povolenie na prestavbu (zateplenie budovy).
Budem odpisovať toto tech. zhod. Ale čo keď po 5 - 10 rokoch odídem z prenajatých priestorov ?
Prenajímateľ (FO, ktorá nevedie účtovníctvo) nesúhlasí s odkúpením zost. ceny tech. zhodnotenia.
Ako to môžem vyriešiť ?
Ďakujem.

Ak majiteľ nebude súhlasiť s odpredajom, tak budeš musieť aj tak neodpísané TZ vyradiť z účtovnej evidencie keďže už nebudeš mať zmluvu o prenájme, podľa mňa by ale ZC mala byť daňový nákladom.

Katarínka, pekne si to rozpísala.
Chcela by som sa ešte spýtať :
Povedzme, prenajímateľ mi teraz dá povolenie na prestavbu (zateplenie budovy).
Budem odpisovať toto tech. zhod. Ale čo keď po 5 - 10 rokoch odídem z prenajatých priestorov ?
Prenajímateľ (FO, ktorá nevedie účtovníctvo) nesúhlasí s odkúpením zost. ceny tech. zhodnotenia.
Ako to môžem vyriešiť ?
Ďakujem.

Prečo by ti mal dať teraz povolenie na prestavbu, to ti mal dať pred začatím prestavby-zateplenia budovy, kde mali byť hneď na začiatku dohodnuté zmluvné podmienky, čo v prípade keď... Keďže majiteľ súhlasil s prestavbou, nie je dôvod, aby to po ukončení nájmu nemal on v príjmoch a ty si predsa zateplené steny nezoberieš so sebou. Alebo si iba takto cez firmu chcel vylepšiť bývanie, aby všetko bolo v nákladoch firmy? Pokiaľ nie je v zmluve uvedené, že priestory musíte dať do pôvodného stavu, to sa týka iných stavebných úprav a nie vylepšenia existujúceho stavu, nemal by byť žiaden problém.

Ak majiteľ nebude súhlasiť s odpredajom, tak budeš musieť aj tak neodpísané TZ vyradiť z účtovnej evidencie keďže už nebudeš mať zmluvu o prenájme, podľa mňa by ale ZC mala byť daňový nákladom.
tak toto by som až tak celkom netvrdila . V každom prípade TZ na prenajatom majetku chce výborne prepracované zmluvy aj spolu so sankciami čo v prípade porušenia ako z jednej tak druhej strany. Chce to podla možnosti presnú dobu nájmu , nakolko účtovné odpisy sú viazané na dobu nájmu . a čo sa týka daňových odpisov , resp. vyradenia zostatkovej ceny , tak zákon o dani z príjmov presne vymedzuje , kedy je zost. cena daňovým nákladom a vyradenie z titulu ukončenia nájmu tam nieje . ďalej je potrebné vediet , že aj prenajímatel má povinnosti priznat príjem , ak mu bol majetok zhodnotený . preto je optimálne si zamluvnit že zostatkovú hodnotu prenajímatel odkupi , nakolko tým pádom je daňový dopad na obe strany 0 . Ak ale nie sú dobré zmluvy medzi prenajímatelom a nájomcom , tak z takéto spoločenstva radšej preč , pretože to je naozaj riziko.

Ďakujem Vám pekne za odpovede.
Ide o to, že majiteľ budovy nevedie účtovníctvo, budovu nemá zaradenú v majetku.
Je to FO, ktorá prenajala sro-čke malý domček na prenájom.
Táto FO nemá nič proti tomu, aby sa budova zateplila na naše náklady, ale už teraz sa bojí, že nájom sa skončí skôr, ako sa odpíše tech.zh. a on bude si musieť priznávať príjmy a hlavne odvádzať z nich daň.

Ďakujem.

Ďakujem Vám pekne za odpovede.
Ide o to, že majiteľ budovy nevedie účtovníctvo, budovu nemá zaradenú v majetku.
Je to FO, ktorá prenajala sro-čke malý domček na prenájom.
Táto FO nemá nič proti tomu, aby sa budova zateplila na naše náklady, ale už teraz sa bojí, že nájom sa skončí skôr, ako sa odpíše tech.zh. a on bude si musieť priznávať príjmy a hlavne odvádzať z nich daň.

Ďakujem.
ano , z pohladu dane z príjmov je jedno či prenajímatel vedie, alebo nevedie účtovníctvo . po skončení nájmu , ak nie je v zmluve uvedené , že máte dat nehnutelnost do pôvodného stavu / čo si ale v prípade zateplenia neviem predstavit / tak by ste tejto osobe naozaj zhodnotili majetok , z ktorého by mala odviest daň . Ale zákon o dani z príjmov pozná aj pojem daňové výdavky . a tie si može uplatnit každý , kto má príjem podla § 6 - kam prenájom patrí , bez ohladu na to či vedie , alebo nevedie účtovníctvo

Katarínka, ďakujem Ti za trpezlivosť, ktorú so mnou máš.

Ide mi teraz o toho majiteľa domu - dôchodzu. Musím mu to vysvetliť, pretože nám nedá súhlas na to zateplenie.

Ak by nastala taká situácia, že nájom sa skončí skôr, ako sa odpíše tech.zhod. v sro-čke.
Povedzme, že zost. hodnota tech. zh. pri ukončení nájmu bude napr. 2000,00 EUR.
Majieľ domu si v daňovom priznaní uvedie, ako príjem 2000,00 EUR a zároveň do výdavkov si môže dať tiež 2000,00 EUR ?
Čiže bude na nule ?
Ďakujem.

Katarínka, ďakujem Ti za trpezlivosť, ktorú so mnou máš.

Ide mi teraz o toho majiteľa domu - dôchodzu. Musím mu to vysvetliť, pretože nám nedá súhlas na to zateplenie.

Ak by nastala taká situácia, že nájom sa skončí skôr, ako sa odpíše tech.zhod. v sro-čke.
Povedzme, že zost. hodnota tech. zh. pri ukončení nájmu bude napr. 2000,00 EUR.
Majieľ domu si v daňovom priznaní uvedie, ako príjem 2000,00 EUR a zároveň do výdavkov si môže dať tiež 2000,00 EUR ?
Čiže bude na nule ?
Ďakujem.
Ak by daňová zostatková cena bola 2000 Eur , a vy by ste tomu dochodcovi za tuto cenu odpredali jeho zhodnotený majetok , tak ano , dochodca by mal príjem 2000 a výdaj 2000 . z pohladu dane výsledok 0.
ale tento dochodca by mal závazok voci Vám vo výške 2000 Eur .
Vy by ste majetok vyradili z titulu predaja , zostatková cena by bola danovým výdavkom . mali by ste 2000 výnos od dochodcu a 2000 daňový náklad - z pohladu dane výsledok 0

Ak by daňová zostatková cena bola 2000 Eur , a vy by ste tomu dochodcovi za tuto cenu odpredali jeho zhodnotený majetok , tak ano , dochodca by mal príjem 2000 a výdaj 2000 . z pohladu dane výsledok 0.
ale tento dochodca by mal závazok voci Vám vo výške 2000 Eur .
Vy by ste majetok vyradili z titulu predaja , zostatková cena by bola danovým výdavkom . mali by ste 2000 výnos od dochodcu a 2000 daňový náklad - z pohladu dane výsledok 0

AHA. To ma ani nenapadlo, že ten majiteľ domu nám bude musieť zaplatiť.
Ale o tom už nech rozhodnú spoločníci.
Ďakujem Ti Katarínka za odpovede.
Veľmi si mi pomohla.
Už viem povedať spoločníkom, aké situácie môžu nastať a ako ich riešiť.
Ešte raz vďaka.

Ja by som sa chcela ešte opýtať v prípade odpredaja zhodnoteného majetku nepodnikateľovi, ak je firma platcom DPH znamená to napr. 2000,-Eur (daňová zostatková cena) + DPH ?

Stačí takéto znenie súhlasu majiteľa ?

V zmysle Vašej písomnej žiadosti vo veci zateplenia nehnuteľnosti, ktorá sa nachádza na Jahodovej ul. č.5 v Jahodove a v ktorej je Vaša spoločnosť v nájme dávam toto stanovisko :

Ja, Janko Hraško, ako vlastník - prenajímateľ nehnuteľností nachádzajúcej sa na Jahodovej ul. č.5 v Jahodove, súhlasím so zateplením nehnuteľností na vlastné náklady žiadateľa s podmienkou, že žiadateľ, ako nájomca si zaradí tech. zhodnotenie nehnuteľnosti do majetku firmy a bude ho odpisovať.

Po ukončení nájmu, ak prenajímateľ neodpíše celé TZ, sa prenajímateľ s nájomcom dohodnú, či prenajímateľ prevezme (odkúpi) TZ za ZC, alebo ho odovzdá bezodplatne prenajímateľovi.

Ďakujem za názory.

Sme v prenajatých priestorov. V zmluve máme dohodnuté, že po odsúhlasení prenajímateľom môžeme vykonať stavebné práce, úpravy a pod.
Ale zároveň je aj v zmluve uvedené :
Náklady na takéto úpravy hradí nájomca a ani pri ukončení nájomného vzťahu mu nebudú prenajímateľom preplatené, ani odrátané ani z uhradeného ani z neuhradeného nájomného.
My chceme opraviť strechu. Vymeniť krytinu. Oprava má stáť okolo 10 tis. EUR.
Čo teraz s tým ?
Môžeme si opravu strechy dať do nákladov ?

Majiteľ nehnuteľnosti je FO a on povedal, že v žiadnom prípade si nebude nič priznávať, ako nepeňažný príjem.


Ako sa to dá vyriešiť ?

nijako. Ty si krytá, lebo súhlas máš. Naozaj máš? podľa tebou citovaného je tam uvedená mžnosť, ale znie to tak, že musíš získať súhlas na konkrétnu opravu. Takže je to otvorené. Dajme tomu, že podpíše nejaký dodatok k zmluve, kde bude uvedený rozsah opravy a mala by tam byť aj odvolávka, ak nie priamo citácia zákona o nepeňažnom príjme.
totiž - ak ide o opravu, je to tvoj náklad a zo zákona nepeňažný príjem prenajímateľa. Čo on urobí alebo neurobí, je jeho vec, DU sa časom poteší, až na to príde.
Ešte je tu otázka, či aj nepeňažný príjem nepodlieha povinnej oznamovacej povinnosti - bonzák.


Sme v prenajatých priestorov. V zmluve máme dohodnuté, že po odsúhlasení prenajímateľom môžeme vykonať stavebné práce, úpravy a pod.
Ale zároveň je aj v zmluve uvedené :
Náklady na takéto úpravy hradí nájomca a ani pri ukončení nájomného vzťahu mu nebudú prenajímateľom preplatené, ani odrátané ani z uhradeného ani z neuhradeného nájomného.
My chceme opraviť strechu. Vymeniť krytinu. Oprava má stáť okolo 10 tis. EUR.
Čo teraz s tým ?
Môžeme si opravu strechy dať do nákladov ?

Majiteľ nehnuteľnosti je FO a on povedal, že v žiadnom prípade si nebude nič priznávať, ako nepeňažný príjem.


Ako sa to dá vyriešiť ?

Ďakujem Kejka.
Ako vždy - SUPER odpoveď.

§ 17 ods. 20 , zákona č. 595/2003 v pl. znení .....

(20) Súčasťou základu dane je aj nepeňažný príjem prenajímateľa, ktorý je vlastníkom prenajatej veci, a to vo výške výdavkov vynaložených nájomcom, po predchádzajúcom písomnom súhlase prenajímateľa, na technické zhodnotenie tejto veci nad rámec povinností dohodnutých v nájomnej zmluve a neuhradených prenajímateľom, a to v zdaňovacom období, v ktorom

a) bolo technické zhodnotenie uvedené do užívania, ak o hodnotu technického zhodnotenia vlastník zvýšil vstupnú (zostatkovú) cenu tohto majetku,
b) došlo k skončeniu nájmu; nepeňažný príjem sa určí vo výške zostatkovej ceny, ktorú by malo technické zhodnotenie pri použití rovnomerného odpisovania (§ 27).

§ 17 ods. 20 , zákona č. 595/2003 v pl. znení .....

(20) Súčasťou základu dane je aj nepeňažný príjem prenajímateľa, ktorý je vlastníkom prenajatej veci, a to vo výške výdavkov vynaložených nájomcom, po predchádzajúcom písomnom súhlase prenajímateľa, na technické zhodnotenie tejto veci nad rámec povinností dohodnutých v nájomnej zmluve a neuhradených prenajímateľom, a to v zdaňovacom období, v ktorom

a) bolo technické zhodnotenie uvedené do užívania, ak o hodnotu technického zhodnotenia vlastník zvýšil vstupnú (zostatkovú) cenu tohto majetku,
b) došlo k skončeniu nájmu; nepeňažný príjem sa určí vo výške zostatkovej ceny, ktorú by malo technické zhodnotenie pri použití rovnomerného odpisovania (§ 27).


Ďakujem Mila.

... ja si skôr myslím, že prenajímateľ síce s úpravami súhlasí, ale nie je ochotný ich prevziať ... a nepodpíše žiaden dodatok k nájomnej zmluve ... čím vzniká otázka, či je možné nákladmi súvisiacimi s opravou cudzej strechy ( ... túto opravu si prenajímateľ neobjednal ...) ovplyvňovať základ dane, ak nie je ochota zo strany prenajímateľa túto opravu uhradiť, a nie je možný ani zápočet s nájomným ...


Sme v prenajatých priestorov. V zmluve máme dohodnuté, že po odsúhlasení prenajímateľom môžeme vykonať stavebné práce, úpravy a pod.
Ale zároveň je aj v zmluve uvedené :
Náklady na takéto úpravy hradí nájomca a ani pri ukončení nájomného vzťahu mu nebudú prenajímateľom preplatené, ani odrátané ani z uhradeného ani z neuhradeného nájomného.
My chceme opraviť strechu. Vymeniť krytinu. Oprava má stáť okolo 10 tis. EUR.
Čo teraz s tým ?
Môžeme si opravu strechy dať do nákladov ?

Majiteľ nehnuteľnosti je FO a on povedal, že v žiadnom prípade si nebude nič priznávať, ako nepeňažný príjem.


Ako sa to dá vyriešiť ?

... ale držím všetky palce, aby to Janinkeee vyšlo ...

Prosím o radu v nasledovnom prípade:
Budovu má SRO v nájme na 20 rokov (od 1.4.2010). V zmluve je dohodnuté vykonanie technického zhodnotenia nájomcom do výšky 100.000,- Eur, aj jeho odpisovanie. TZ bolo vykonané vo výške 75.000,- Eur, dokončené a zaradené do užívania vo februári 2011. Za rok 2011 boli z TZ uplatnené v nákladoch SRO odpisy.
V októbri 2012 SRO túto budovu kúpila od prenajímateľa. OC 60.000,- Eur.
Nie som si istá, či mám OC budovy zaradiť k už odpisovanému technickému zhodnoteniu, a teda zvýšiť vstupnú cene, alebo ju mám zaradiť ako samostatný majetok?
Ďakujem za odpovede....

Prosím o radu v nasledovnom prípade:
Budovu má SRO v nájme na 20 rokov (od 1.4.2010). V zmluve je dohodnuté vykonanie technického zhodnotenia nájomcom do výšky 100.000,- Eur, aj jeho odpisovanie. TZ bolo vykonané vo výške 75.000,- Eur, dokončené a zaradené do užívania vo februári 2011. Za rok 2011 boli z TZ uplatnené v nákladoch SRO odpisy.
V októbri 2012 SRO túto budovu kúpila od prenajímateľa. OC 60.000,- Eur.
Nie som si istá, či mám OC budovy zaradiť k už odpisovanému technickému zhodnoteniu, a teda zvýšiť vstupnú cene, alebo ju mám zaradiť ako samostatný majetok?
Ďakujem za odpovede....


posúvam.............

Prosím o radu v nasledovnom prípade:
Budovu má SRO v nájme na 20 rokov (od 1.4.2010). V zmluve je dohodnuté vykonanie technického zhodnotenia nájomcom do výšky 100.000,- Eur, aj jeho odpisovanie. TZ bolo vykonané vo výške 75.000,- Eur, dokončené a zaradené do užívania vo februári 2011. Za rok 2011 boli z TZ uplatnené v nákladoch SRO odpisy.
V októbri 2012 SRO túto budovu kúpila od prenajímateľa. OC 60.000,- Eur.
Nie som si istá, či mám OC budovy zaradiť k už odpisovanému technickému zhodnoteniu, a teda zvýšiť vstupnú cene, alebo ju mám zaradiť ako samostatný majetok?
Ďakujem za odpovede....

Prosím, posúvam.....

Nájomca (PO, platca DPH) urobil na prenajatom majetku tech.zhodnotenie, ktoré odpisuje 20 rokov. Skôr ako majetok doodpisuje chce predčasne ukončiť nájom a odpredať TZ za zostatkovú cenu prenajímateľovi ( FO, nepodnikateľ), tak ako sa zmluvne dohodli.
Nájomca bude účtovať 541/081 - zúčt. ZC
081/021 - vyradenie
311/641,343 - predaj
Prenajímateľ bude mať ZCTZ ako nepeňažný príjem a zároveň výdavok za odkúpenie TZ, čiže daň 0.
V prípade, že by sa TZ neodpredávalo bolo by účtovanie 541/081, 081/021 - nájomca
prenajímateľ ZC TZ zdaní 19%. Správne?

vie mi niekto pozrieť tento prípad?