aelem
20.09.10,15:41
Dobrý deň, chcel by som sa poradiť o tomto pre mňa prekvapujúcom tvrdení.
S majiteľkou bytu som mal uzatvorenú nájomnú zmluvu na byt na dobu určitú s prednostným právom predĺženia. Čas trvania bol stanovený na rok, pričom tento dátum uplynul asi pred pol rokom. Vzhľadom na to, že som na tento termín zabudol, sme ja ani majiteľka žiadnym spôsobom (dodatkom ani ústne) neriešili predĺženie zmluvy, avšak naďalej som v byte býval a platil dohodnuté nájomné.
Teraz chcem nájom ukončiť a myslím si, že nájomná zmluva nie je ďalej platná, o čom som informoval majiteľku. Tá však tvrdí, že sa radila s právnikmi a tí jej povedali, že predmetná zmluva sa automaticky predĺžila. Prečítal som si § 710 O.Z. a domnievam sa, že pravdu mám ja, keďže v zmluve nie je klauzula o automatickom predĺžení, iba o prednostnom práve predĺženia. Čo si myslíte?
Citujem zo zmluvy:
V.
Doba trvania nájmu
(1) Táto zmluva sa uzatvára na dobu určitú od 01.03.2009 do 28.02.2010. Nájomca má prednostné právo na predĺženie nájomnej zmluvy na ďalšie obdobie za predpokladu, že stavebný a technický stav nehnuteľnosti bude umožňovať jej ďalšie užívanie pre pôvodný účel.
§ 710
Zánik nájmu bytu
§ 710
(1) Nájom bytu zanikne písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom alebo písomnou výpoveďou.
(2) Ak bol nájom bytu dohodnutý na určitý čas, zanikne tiež uplynutím tohto času. Ustanovenie § 676 ods. 2 neplatí pre zánik nájmu bytu.
(3) Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu. Na doručovanie písomnej výpovede nájmu bytu sa primerane použijú ustanovenia osobitného predpisu.5a)
(4) Ak bola daná výpoveď z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d), že nájomca nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu, a preukáže, že ku dňu doručenia výpovede bol v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, 5b) výpovedná lehota sa predlžuje o ochrannú lehotu, ktorá trvá šesť mesiacov.
S majiteľkou bytu som mal uzatvorenú nájomnú zmluvu na byt na dobu určitú s prednostným právom predĺženia. Čas trvania bol stanovený na rok, pričom tento dátum uplynul asi pred pol rokom. Vzhľadom na to, že som na tento termín zabudol, sme ja ani majiteľka žiadnym spôsobom (dodatkom ani ústne) neriešili predĺženie zmluvy, avšak naďalej som v byte býval a platil dohodnuté nájomné.
Teraz chcem nájom ukončiť a myslím si, že nájomná zmluva nie je ďalej platná, o čom som informoval majiteľku. Tá však tvrdí, že sa radila s právnikmi a tí jej povedali, že predmetná zmluva sa automaticky predĺžila. Prečítal som si § 710 O.Z. a domnievam sa, že pravdu mám ja, keďže v zmluve nie je klauzula o automatickom predĺžení, iba o prednostnom práve predĺženia. Čo si myslíte?
Citujem zo zmluvy:
V.
Doba trvania nájmu
(1) Táto zmluva sa uzatvára na dobu určitú od 01.03.2009 do 28.02.2010. Nájomca má prednostné právo na predĺženie nájomnej zmluvy na ďalšie obdobie za predpokladu, že stavebný a technický stav nehnuteľnosti bude umožňovať jej ďalšie užívanie pre pôvodný účel.
§ 710
Zánik nájmu bytu
§ 710
(1) Nájom bytu zanikne písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom alebo písomnou výpoveďou.
(2) Ak bol nájom bytu dohodnutý na určitý čas, zanikne tiež uplynutím tohto času. Ustanovenie § 676 ods. 2 neplatí pre zánik nájmu bytu.
(3) Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu. Na doručovanie písomnej výpovede nájmu bytu sa primerane použijú ustanovenia osobitného predpisu.5a)
(4) Ak bola daná výpoveď z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d), že nájomca nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu, a preukáže, že ku dňu doručenia výpovede bol v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, 5b) výpovedná lehota sa predlžuje o ochrannú lehotu, ktorá trvá šesť mesiacov.
Mária27
20.09.10,16:03
Ešte raz si prečítaj § 710 ods. 2 (o nájme bytu) a potom § 676 ods. 2 (všeobecne o všetkých nájmoch). Na byt neplatí automatické predĺženie nájmu.
Zánik nájmu bytu
§ 710
(2) Ak bol nájom bytu dohodnutý na určitý čas, zanikne tiež uplynutím tohto času. Ustanovenie § 676 ods. 2 neplatí pre zánik nájmu bytu.
Tretí oddiel
Skončenie nájmu
§ 676
(1) Nájom sa skončí uplynutím doby, na ktorú sa dojednal, ak sa prenajímateľ nedohodne s nájomcom inak.
(2) Ak nájomca užíva veci aj po skončení nájmu a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne. Nájom dojednaný na dobu dlhšiu ako rok sa obnovuje vždy na rok, nájom dojednaný na kratšiu dobu sa obnovuje na túto dobu.
Zánik nájmu bytu
§ 710
(2) Ak bol nájom bytu dohodnutý na určitý čas, zanikne tiež uplynutím tohto času. Ustanovenie § 676 ods. 2 neplatí pre zánik nájmu bytu.
Tretí oddiel
Skončenie nájmu
§ 676
(1) Nájom sa skončí uplynutím doby, na ktorú sa dojednal, ak sa prenajímateľ nedohodne s nájomcom inak.
(2) Ak nájomca užíva veci aj po skončení nájmu a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne. Nájom dojednaný na dobu dlhšiu ako rok sa obnovuje vždy na rok, nájom dojednaný na kratšiu dobu sa obnovuje na túto dobu.
aelem
28.09.10,11:04
Ďakujem za odpoveď. Ospravedlňujem sa, asi som sa zle vyjadril. Z paragrafu 710 je mi jasné, že podľa zákona sa nájom bytu automaticky nepredlžuje.
Mňa však zaujíma:
a) či je možné mať automatické predĺženie nájmu bytu dohodnuté zmluvne,
b) či za takéto zmluvné predĺženie môže byť považovaná klauzula, že mám na predĺženie "prednostné právo",
c) a či má na vec nejaký vplyv fakt, že som v byte býval pol roka po termíne ukončenia nájmu v zmluve - teda či tu existuje nejaká právna záležitosť typu "tým, že som tam býval, vyjadril som vôľu predĺžiť zmluvu a na základe toho sa automaticky predlžuje", podobne ako je to v tých prípadoch, keď zaplatením nejakej faktúry uznám jej oprávnenosť.
Inak povedané, chcel by som vedieť, či tvrdenie majiteľky o tom, že právnici jej potvrdili, že zmluva je naďalej platná, bol iba bluf.
Ďakujem
Mňa však zaujíma:
a) či je možné mať automatické predĺženie nájmu bytu dohodnuté zmluvne,
b) či za takéto zmluvné predĺženie môže byť považovaná klauzula, že mám na predĺženie "prednostné právo",
c) a či má na vec nejaký vplyv fakt, že som v byte býval pol roka po termíne ukončenia nájmu v zmluve - teda či tu existuje nejaká právna záležitosť typu "tým, že som tam býval, vyjadril som vôľu predĺžiť zmluvu a na základe toho sa automaticky predlžuje", podobne ako je to v tých prípadoch, keď zaplatením nejakej faktúry uznám jej oprávnenosť.
Inak povedané, chcel by som vedieť, či tvrdenie majiteľky o tom, že právnici jej potvrdili, že zmluva je naďalej platná, bol iba bluf.
Ďakujem
Mária27
28.09.10,15:39
a) môže, otázka je, čo to máte dohodnuté a ako
b) prednostné právo znamená, že keby chcel niekto nájom a ty tiež, máš právo nájom získať ty. Keď je na niečo právo, treba si ho nárokovať, uplatniť.
c) Ak nemáte automatické predĺženie nájmu dohodnuté, tak nie je predĺžené na žiadnu konkrétnu dobu, lebo zákonné predĺženie tu neplatí. Prakticky tam bývaš bez právneho dôvodu.
Majiteľka to berie tak, že na základe tvojho prejavu vôle sa obnovil nájom, resp. že ste fakticky (konkludentne - nie písomne) uzatvorili nový nájom (podľa pôvodných podmienok - platili by ako zápisnica) na dobu neurčitú, ktorý má výpovednú lehotu 3 mesiace. Výpoveď vtedy musí byť písomná.
Podľa môjho názoru by takéto obnovenie (uzatvorenie nového) nájmu muselo byť zmluvne špecifikované. Ale už slušnosť káže oznámiť majiteľke aspoň tie tri mesiace vopred, že v byte nebudeš bývať, aby si mohla nájsť nového nájomcu, lebo jej vlastne vznikne škoda.
§ 686
(1) Nájomná zmluva musí obsahovať ... Ak sa nájomná zmluva neuzavrela písomne, vyhotoví sa o jej obsahu zápisnica.
(2) Ak doba nájmu nie je dohodnutá, predpokladá sa, že zmluva o nájme sa uzavrela na dobu neurčitú.
b) prednostné právo znamená, že keby chcel niekto nájom a ty tiež, máš právo nájom získať ty. Keď je na niečo právo, treba si ho nárokovať, uplatniť.
c) Ak nemáte automatické predĺženie nájmu dohodnuté, tak nie je predĺžené na žiadnu konkrétnu dobu, lebo zákonné predĺženie tu neplatí. Prakticky tam bývaš bez právneho dôvodu.
Majiteľka to berie tak, že na základe tvojho prejavu vôle sa obnovil nájom, resp. že ste fakticky (konkludentne - nie písomne) uzatvorili nový nájom (podľa pôvodných podmienok - platili by ako zápisnica) na dobu neurčitú, ktorý má výpovednú lehotu 3 mesiace. Výpoveď vtedy musí byť písomná.
Podľa môjho názoru by takéto obnovenie (uzatvorenie nového) nájmu muselo byť zmluvne špecifikované. Ale už slušnosť káže oznámiť majiteľke aspoň tie tri mesiace vopred, že v byte nebudeš bývať, aby si mohla nájsť nového nájomcu, lebo jej vlastne vznikne škoda.
§ 686
(1) Nájomná zmluva musí obsahovať ... Ak sa nájomná zmluva neuzavrela písomne, vyhotoví sa o jej obsahu zápisnica.
(2) Ak doba nájmu nie je dohodnutá, predpokladá sa, že zmluva o nájme sa uzavrela na dobu neurčitú.
aelem
28.09.10,21:27
Ďakujem za odpoveď.
PS. S majiteľkou som sa samozrejme dohodol, hoci som nemohol vedieť tri mesiace vopred, že v byte nebudem bývať, takže nakoniec vlastne vznikne škoda mne. Ale slušný som. :) Len ma táto vec zaujala a nemám rád, keď sa ma snažia "ošáliť".
PS. S majiteľkou som sa samozrejme dohodol, hoci som nemohol vedieť tri mesiace vopred, že v byte nebudem bývať, takže nakoniec vlastne vznikne škoda mne. Ale slušný som. :) Len ma táto vec zaujala a nemám rád, keď sa ma snažia "ošáliť".