cabajcik
12.10.10,10:17
Dobrý deň všetkým,
budem musieť predať byt, ktorý vlastníme spolu s manželkou takmer 5 rokov a rad by som sa vyhol plateniu dane z príjmov, situácia je však zložitá. Mám niekoľko otázok na ktoré si sám odpovedám. Budem rád ak mi moje závery niekto potvrdí alebo vyvráti.
Vidím 2 možné prekážky oslobodenia:
a/ od 2004 do 2009 som bol SZČO, robil som rôzne administratívne práce. Nemal som žiadnu prenajatú kanceláriu, miesto podnikania bol v podstate tento byt. Nie som si vedomý, že by som o byte účtoval ako o obchodnom majetku. Prvý rok som robil skutočné náklady /pričom som si do nákladov dal aj napr. nákup nejakých skriniek ale inak žiadne náklady spojené s bytom ako je elektrina alebo čosi podobné ani žiadne odpisy bytu/ ďalšie roky som už robil paušál.
Môj záver: Toto mi nebráni uplatniť si oslobodenie od dane z príjmov pri predaji bytu, ak splním iné podmienky.
b/ asi vo februári 2010 som začal byt oficiálne prenajímať /prihlásil som sa na DÚ/ a prenájom pokračuje doteraz
Môj záver: Mám smolu a kvôli pár mesiacom prenájmu teraz budem musieť platiť daň z príjmu z predaja bytu
Ak to s tým prenájmom chápem nesprávne budem len rád a mal by som potom 2 otázky k lehotám:
5-ročná lehota
Byt sme kúpili spolu s manželkou, 31.3.2006 bola podpísaná zmluva, kataster dal pečiatku o povolení vkladu 31. 7. 2006 ale je tam zároveň napísané že právne účinky vkladu nastali 4.4. 2006, kedy bol doručený návrh na vklad na kataster. Aj zmluva hovorí o nadobudnutí vlastníctva dňom doručenia návrhu na vklad.
Môj záver: Aj keď sa všade v diskusiách a poradách hovorí o počítaní lehoty od dátumu povolenia vkladu, v mojom prípade sa to počíta od 4.4. 2006 a teda 5-ročná lehota skončí 4.4.2011, kedy budem môcť byt aj predať s oslobodením?
2-ročná lehota
Trvalý pobyt sme tam mali od začiatku, problém je v tom, že kvôli škôlke môjho syna som si zmenil TP pred asi 1,5 rokom, manželka tam má TP stále. Keďže sa v zákone hovorí o "bezprostredne" takže ja podmienku nespĺňam. Dočítal som sa ale, že keďže je to bezpodielové spoluvlastníctvo /nadobudli sme to spoločne, t.j. na zmluve sme obaja a boli sme v tom čase už manželia/, tak stačí aby 1 splnil podmienky.
Môj záver: predávať môžem už teraz, s tým, že daňové priznanie podá len manželka a uplatní si nárok na oslobodenie, lebo ona spĺňa podmienku 2 rokov
Ďakujem
budem musieť predať byt, ktorý vlastníme spolu s manželkou takmer 5 rokov a rad by som sa vyhol plateniu dane z príjmov, situácia je však zložitá. Mám niekoľko otázok na ktoré si sám odpovedám. Budem rád ak mi moje závery niekto potvrdí alebo vyvráti.
Vidím 2 možné prekážky oslobodenia:
a/ od 2004 do 2009 som bol SZČO, robil som rôzne administratívne práce. Nemal som žiadnu prenajatú kanceláriu, miesto podnikania bol v podstate tento byt. Nie som si vedomý, že by som o byte účtoval ako o obchodnom majetku. Prvý rok som robil skutočné náklady /pričom som si do nákladov dal aj napr. nákup nejakých skriniek ale inak žiadne náklady spojené s bytom ako je elektrina alebo čosi podobné ani žiadne odpisy bytu/ ďalšie roky som už robil paušál.
Môj záver: Toto mi nebráni uplatniť si oslobodenie od dane z príjmov pri predaji bytu, ak splním iné podmienky.
b/ asi vo februári 2010 som začal byt oficiálne prenajímať /prihlásil som sa na DÚ/ a prenájom pokračuje doteraz
Môj záver: Mám smolu a kvôli pár mesiacom prenájmu teraz budem musieť platiť daň z príjmu z predaja bytu
Ak to s tým prenájmom chápem nesprávne budem len rád a mal by som potom 2 otázky k lehotám:
5-ročná lehota
Byt sme kúpili spolu s manželkou, 31.3.2006 bola podpísaná zmluva, kataster dal pečiatku o povolení vkladu 31. 7. 2006 ale je tam zároveň napísané že právne účinky vkladu nastali 4.4. 2006, kedy bol doručený návrh na vklad na kataster. Aj zmluva hovorí o nadobudnutí vlastníctva dňom doručenia návrhu na vklad.
Môj záver: Aj keď sa všade v diskusiách a poradách hovorí o počítaní lehoty od dátumu povolenia vkladu, v mojom prípade sa to počíta od 4.4. 2006 a teda 5-ročná lehota skončí 4.4.2011, kedy budem môcť byt aj predať s oslobodením?
2-ročná lehota
Trvalý pobyt sme tam mali od začiatku, problém je v tom, že kvôli škôlke môjho syna som si zmenil TP pred asi 1,5 rokom, manželka tam má TP stále. Keďže sa v zákone hovorí o "bezprostredne" takže ja podmienku nespĺňam. Dočítal som sa ale, že keďže je to bezpodielové spoluvlastníctvo /nadobudli sme to spoločne, t.j. na zmluve sme obaja a boli sme v tom čase už manželia/, tak stačí aby 1 splnil podmienky.
Môj záver: predávať môžem už teraz, s tým, že daňové priznanie podá len manželka a uplatní si nárok na oslobodenie, lebo ona spĺňa podmienku 2 rokov
Ďakujem
wallie
12.10.10,13:31
stanovisko z portálu DRSR:
Na účely oslobodenia príjmu z predaja nehnuteľnosti je rozhodujúce, na aký účel daňovník nehnuteľnosť využíval. Ak sa jedná o nehnuteľnosť zahrnutú do obchodného majetku, resp. o ktorej daňovník účtoval ako o majetku využívanom na prenájom, alebo ju daňovník evidoval ako majetok prenajímaný, uplatňuje sa prísnejší režim oslobodenia ako pri nehnuteľnosti, ktorú daňovník nemal zaradenú v obchodnom majetku.
Z uvedeného vyplýva, že ak daňovník nemal nehnuteľnosť zahrnutú v obchodnom majetku a uplatňoval paušálne výdavky - 40 % z úhrnu príjmov z prenájmu danej nehnuteľnosti, príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane, ak uplynie aspoň päť rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva daňovníka. V prípade, že daňovník uplatňoval preukázateľné daňové výdavky a súčasne byt evidoval v evidencii (bol zahrnutý do majetku), príjem z predaja nehnuteľnosti bude oslobodený po uplynutí piatich rokov od jej vyradenia z obchodného majetku.
Na účely oslobodenia príjmu z predaja nehnuteľnosti je rozhodujúce, na aký účel daňovník nehnuteľnosť využíval. Ak sa jedná o nehnuteľnosť zahrnutú do obchodného majetku, resp. o ktorej daňovník účtoval ako o majetku využívanom na prenájom, alebo ju daňovník evidoval ako majetok prenajímaný, uplatňuje sa prísnejší režim oslobodenia ako pri nehnuteľnosti, ktorú daňovník nemal zaradenú v obchodnom majetku.
Z uvedeného vyplýva, že ak daňovník nemal nehnuteľnosť zahrnutú v obchodnom majetku a uplatňoval paušálne výdavky - 40 % z úhrnu príjmov z prenájmu danej nehnuteľnosti, príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane, ak uplynie aspoň päť rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva daňovníka. V prípade, že daňovník uplatňoval preukázateľné daňové výdavky a súčasne byt evidoval v evidencii (bol zahrnutý do majetku), príjem z predaja nehnuteľnosti bude oslobodený po uplynutí piatich rokov od jej vyradenia z obchodného majetku.
danka28
13.10.10,05:42
Rada by som sa zapojila do temy, pretoze to momentalne tiez riesime. Mam tomu rozumiet tak, ze ked prenajimam byt, ktory nemam v majetku, nie som SZCO ani nic podobne, len som registrovana na DU, ze prenajimam byt a neuplatnujem si skutocne vydavky, je prijem z predaja bytu, pri dodrzani ostatnych podmienok ( trvaly pobyt, doba vlastnictva ), oslobodeny od dane?
Dakujem
Dakujem
katka50
13.10.10,05:45
Rada by som sa zapojila do temy, pretoze to momentalne tiez riesime. Mam tomu rozumiet tak, ze ked prenajimam byt, ktory nemam v majetku, nie som SZCO ani nic podobne, len som registrovana na DU, ze prenajimam byt a neuplatnujem si skutocne vydavky, je prijem z predaja bytu, pri dodrzani ostatnych podmienok ( trvaly pobyt, doba vlastnictva ), oslobodeny od dane?
Dakujem
Zatiaľ áno.
Dakujem
Zatiaľ áno.
danka28
13.10.10,06:04
dakujem za rychlu odpoved
dobrava
15.10.10,10:42
Prosím, riešim trošku zamotaný problém:
Rodičia vlastnia rodinný dom viac ako 5 rokov, sú zapísaní aj na LV - majú trvalé bydlisko viac ako 2 roky. Syn si na ich RD postavil nadstavbu k RD - zatiaľ to nie je právne vysporiadané, na stavebnom aj užívacom povolení sú uvedení zatiaľ jeho rodičia ako vlastníci. Teraz to chcú uviesť "na pravú mieru", teda kúpno-predajnou zmluvou "odpredať" túto nadstavbu synovi, ktorý si túto stavbu sám financoval.
Ako to bude s daňou z predaja nehnuteľnosti? Predpokladám, že tento príjem by mal byť oslobodený, ale:
Na kataster nehnuteľnosti by sa musel dať návrh na vklad do KN ešte na rodičov a následne potom by sa musela urobiť kúpno-predajná zmluva z rodičov na syna, no a tu je ten problém, že toto vlastníctvo by nespĺňalo podmienku trvalého bydliska 2 roky, alebo vlastnenie uvedenej nehnuteľnosti - nadstavby RD 5 rokov /teda na synove meno/.
Neviem, či som to napísal zrozumiteľne, dúfam, že mi niekto odpovie.
Rodičia vlastnia rodinný dom viac ako 5 rokov, sú zapísaní aj na LV - majú trvalé bydlisko viac ako 2 roky. Syn si na ich RD postavil nadstavbu k RD - zatiaľ to nie je právne vysporiadané, na stavebnom aj užívacom povolení sú uvedení zatiaľ jeho rodičia ako vlastníci. Teraz to chcú uviesť "na pravú mieru", teda kúpno-predajnou zmluvou "odpredať" túto nadstavbu synovi, ktorý si túto stavbu sám financoval.
Ako to bude s daňou z predaja nehnuteľnosti? Predpokladám, že tento príjem by mal byť oslobodený, ale:
Na kataster nehnuteľnosti by sa musel dať návrh na vklad do KN ešte na rodičov a následne potom by sa musela urobiť kúpno-predajná zmluva z rodičov na syna, no a tu je ten problém, že toto vlastníctvo by nespĺňalo podmienku trvalého bydliska 2 roky, alebo vlastnenie uvedenej nehnuteľnosti - nadstavby RD 5 rokov /teda na synove meno/.
Neviem, či som to napísal zrozumiteľne, dúfam, že mi niekto odpovie.
wallie
15.10.10,11:49
keď si to syn staval na vlastné náklady tak načo to komplikovať kúpno-predajnou zmluvou? nech mu túto časť domu rodičia darujú v darovacej zmluve, tým pádom to majú obaja vybavené a oslobodené
dobrava
16.10.10,08:20
Áno, najskôr to skúšali "poriešiť" darovacou zmluvou, v budúcnosti by však mohol nastať problém, že rodičia majú troch synov a dvaja ostatní synovia by mohli napadnúť túto darovaciu zmluvu v dedičskom konaní, a teda by mohli požadovať aj vyplatenie časti hodnoty tejto nadstavby, aj keď tretí syn si ju postavil na vlastné náklady. Takže preto kúpno-predajná zmluva.