Sme traja spoluvlastníci nehnuteľnosti - rodinný dom v pomere 10/20:9/20:1/20.
V zmysle zákona je každý povinný prisievať pomernou čiastkou na výdavkovch, ktoré sa týkajú nehnuteľnosti. Ako však riešiť situáciu, keď 1/20-tinový spoluvlastník užíva väčšiu časť, ako je jeho vlastnícky podiel? Skúšali sme to súdnou cestou - zrušenie podielového spoluvlastníctva - zatiaľ neúspešne. Ako teda riešiť stav, ktorý je v neprospech väčšinových spoluvlastníkov? Máme nárok požadovať od 1/20-tinového spoluvlastnícka nájomné za užívanie väčšej časti ako je jeho vlastnícky podiel? Chráni vôbec dáky zákon väčšinového spoluvlastníka?

Uvediem príklad: Kuchynská linka je súčasťou stavby - 1/20 vlastník prispieva na jej zakúpenie 1/20 avšak užíva ju v plnom rozsahu...ako k tomu prídu ostatní spoluvlastníci, ktorí investovali do kúpy 95% ceny a užívajú ju rovnako ako 1/20 vlastník?
no jediné riešenie ktoré mňa napadá, je že buď:

a) sa s menšinovým vlastníkom dohodnete na nejakom adekvátnom nájomnom... (čo vzhľadom asi na nie dobré vzťahy spoluvlastníkov pochybujem že sa podarí...)

b) predať nehnuteľnosť a rozdeliť si výťažok z predaja v pomere spoluvlastníckych podielov...

podla mna nemas pravdu ...
to je akokeby si napisal, ze 1/20 vlastnik sa moze zdrzovat alebo vstupit do nehnutelnosti 10x menej ako 10/20 vlastnik ...
aj 1/20 vlastnik moze uzivat nehnutelnost tak ako 10/20 vlastnik ... to ze sa podiela len 1/20 na nakladoch znamena, ze sa bude podielat 1/20 aj na vynosoch z nej, prip. pri dedení

upresni informáciu, či ide o rodinný dom, ktorý trvale obývate spoločne všetci spoluvlastníci, alebo dom užíva len jeden podielník, alebo dom užívate sezónne (rekreačne).
Uveď čoho ste sa v súdnom konaní domáhali - rozdelenia nehnuteľnosti reálnou deľnou (čo nepredpokladám) alebo prikázaním veci jednému zo spoluvlastníkom alebo odpredajom nehnuteľnosti a rozdelením výťažku z predaja. Prečo ste boli neúspešní v súdnom konaní, či súd prihladol na dôvody hodné osobitného zreteľa (napr. vek alebo zdravotný stav odporcu a p.)

Podľa ustanovenia §139 ods. 2) O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd.

To znamená, že ako majorita 10/20 a 9/20 môžete rozhodnúť, ako vec budete užívať. Možností je viacero. Napr. ak ide o dom, kt. je užívaný na rekreačné účely, určíte v ktoré dni dom bude užívať podielník v 1/20 t.j. cca 18 dní v roku. Alebo ak je dom trvale užívaný len podielníkom je možné určiť mu nájom, kt. bude znížený o jeho podiel a pod.

Takže pre spresnenie údajov udávam:

Jedná sa o rodinný dom, ktorý je permanentne užívaný všetkými spoluvlastníkmi.
V súdnom konaní sme sa domáhali zrušenia podielového spoluvlastníctva prikázaním veci jednému zo spoluvlastníkov. Neúspešní sme boli z dôvodu chyby právnika (neuviedol v návrhu všetky troch spoluvlastníkov teda dvoch navrhovateľov a jedného odporcu - čím bol návrh zamietnutý v plnom rozsahu). Vo veci je spísané odvolanie, čakáme...

...avšak to nič nemení na skutočnosti, že tento stav na nehnuteľnosti trvá už 4 roky. Chceli sme to riešiť formou vymáhania nájomného (odrátaním 1/20) zo skutočného užívania nehnuteľnosti. Právnik povedal, že sa to takto nedá...cítime sa ukrivdení v tom, že ona vlastne užíva naše zvýšené náklady na údržbu a prevádzku domu na 100% a nie iba na 5%...preto si myslíme, že sú naše vlastnícke práva poškodzované...a netušíme, čo s tým...

Pri spoluvlastníctve sú ideálne podiely, nie reálne. Preto má každý spoluvlastník právo využívať celú vec (nielen jeden kraj linky), avšak jeho právo je dané podielom. Ak využíva vec vo väčšej miere ako je jeho právo dané podielom, mal by za to platiť, inak sa bezdôvodne obohacuje.

Môžete jej napríklad povedať, že využíva nehnuteľnosť na 33 %, ale jej právo je na 5 %. Žiadajte od nej úhradu vo výške nájmu 28 % (to si rozdelíte vy dvaja), aj dozadu za každý rok spoluvlastníctva. Ak nebude súhlasiť, môžete sa súdne domôcť vydania bezdôvodného obohatenia (môže sa dovolať premlčania spred troch rokov - preto žiadať roky osobitne).

Využívanie nehnuteľnosti vo vyššej miere a neochota finančného vyrovnania bude zohľadnená aj pri návrhu na zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva.

Chcel by som poďakovať všetkým, ktorí sa zúčastnili tejto témy a ktorí svojimi príspevkami pomáhajú riešiť problémy...

Rád by som sa však spýtal, ako je to myslené s tým, že treba žiadať roky osobitne...t.j. že treba dať v prípade nedohodnutia sa návrh na súd za každý rok osobitne?

Vopred ďakujem za vysvetlenie.

Rád by som sa však spýtal, ako je to myslené s tým, že treba žiadať roky osobitne...t.j. že treba dať v prípade nedohodnutia sa návrh na súd za každý rok osobitne?


Majka Ti predsa napísala :
Ak nebude súhlasiť, môžete sa súdne domôcť vydania bezdôvodného obohatenia (môže sa dovolať premlčania spred troch rokov - preto žiadať roky osobitne).

Takto je napr. návrh na úhradu penálov po mesiacoch (z nepremlčateľnej sumy):
Odporca je p o v i n n ý zaplatiť navrhovateľom 1.769.000,- Sk
- s 9 % úrokom z omeškania ročne zo sumy 61.000, - Sk od 01. 09. 2006 až do zaplatenia;
- s 9,5 % úrokom z omeškania ročne zo sumy 61.000, - Sk od 01. 10. 2006 až do zaplatenia;
- s 9,5 % úrokom z omeškania ročne zo sumy 61.000, - Sk od 01. 11. 2006 až do zaplatenia;
atď - až
- s 12 % úrokom z omeškania ročne zo sumy 61.000, - Sk od 01. 02. 2009 až do zaplatenia.
Náhradu škody a náhradu trov konania je odporca povinný uhradiť na účet navrhovateľky ... so splatnosťou do 3 dní odo dňa právoplatnosti tohto rozsudku.

Môžeš to vyčísliť po mesiacoch alebo po celých rokoch - čo žiadaš. Keby si žiadal napr. jednou sumou za 5 rokov, mohla by sa dovolať premlčania a súd by ti mohol zamietnuť celú žalobu. Ak to máš rozpísané, ona sa môže dovolať premlčania len tej časti, čo je staršia ako 3 roky. Neviem, ako dlho u vás ten stav trvá. (Neopisuj to, čo som napísala, je to len skopírovaný jeden prípad)

Aha, tak teraz tomu rozumiem...čiže v jednej žalobe rozpísať napríklad po rokoch (tento stav trvá 4 roky) sumu (rozpísať na každý rok zvlášť) s tým, že ak mi budú namietať premlčanie po troch rokoch, zamietnu len v konečnom dôsledku jeden rok (ten štvrtý) a nie zvyšné tri roky, ktorých sa premlčanie netýka...ospravedlňujem sa, nie som právne vzdelaný a tým pádom mi to trošku pomalšie zapaľuje...ale som Vám vďačný za každý tip, ktorý by nám pomohol pohnúť sa z miesta...i keď mám obavy, či nám to prejde....ide o to, že 1/20-tinová vlastníčka je vlastne moja bývalá manželka, či tam potom nehrá úlohu v prípade žaloby aj táto skutočnosť...užíva temer 50% z domu a žiadny právnik sa zatiaľ do takéhoto sporu nechcel veľmi pustiť...

Neviem, ako prišla k spoluvlastníctvu, či je ešte niektorému spoluvlastníkovi rodina. Súd iste uzná, že nie je dobré, aby ste ďalej spolu bývali. Predpokladám, že zruší spoluvlastníctvo a vy ju budete musieť vyplatiť a asi jej nájsť aj náhradné bývanie.

Takže to skúsim zhrnúť: Mali by sme sa v prvom rade skúsiť s ňou dohodnúť na primeranom nájomnom (čo bude nemysliteľné, ona sa nechce dohodnúť na ničom, skúšali sme to), nakoľko užíva viac, ako 5%-ný podiel s tým, že máme nárok súdne sa domáhať vydania bezdôvodného obohatenia s vyčíslením sumy za každý rok zvlášť...a zatiaľ čakať na rozhodnutie Krajského súdu, či sa bude v konaní o zrušenie spoluvlastníctva pokračovať, alebo nie...

Ďakujem za odpovede ale mám ešte doplňujúcu otázku:

Mám právo ako spoluvlastník požadovať od druhého spoluvlastníka vôbec nájomné na základe nájomnej zmluvy? Právnici v tejto veci nie sú vo vyjadreniach jednotní, čo právnik, to iný právny názor...preto sa pýtam ešte raz - môžem požadovať od spoluvlastníka nájomné?:(

Ďakujem za odpovede ale mám ešte doplňujúcu otázku:

Mám právo ako spoluvlastník požadovať od druhého spoluvlastníka vôbec nájomné na základe nájomnej zmluvy? Právnici v tejto veci nie sú vo vyjadreniach jednotní, čo právnik, to iný právny názor...preto sa pýtam ešte raz - môžem požadovať od spoluvlastníka nájomné?:(
no myslím si, že ak vieš preukázať že spoluvlastník užíva väčšiu časť ako je jeho spoluvlastnícky podieľ... čo si myslím, že ak bývate spolu je nereálne a nedokázateľné (nakoľko každý užíva svoj podieľ...)... reálne by bolo keby spoluvlastník býval v celom dome sám... t.j. vy by ste mu prenechali celý dom a platil by Vám nájomné za užívanie Vášho dieľu vtedy by bolo zrejmé, že užíva aj vašu časť..

Ďakujem za odpovede ale mám ešte doplňujúcu otázku:

Mám právo ako spoluvlastník požadovať od druhého spoluvlastníka vôbec nájomné na základe nájomnej zmluvy? Právnici v tejto veci nie sú vo vyjadreniach jednotní, čo právnik, to iný právny názor...preto sa pýtam ešte raz - môžem požadovať od spoluvlastníka nájomné?:(
Nenazvi to nájomné ale peňažnú náhradu za využívanie nehnuteľnosti vo vyššej miere (väčšom rozsahu) ako je jej podiel.
Prikladám ti k tomu judikatúru, na ktorú sa môžeš odvolávať.

Ďakujem za usmernenie, so záujmom som si to prečítal...avšak..nikde som sa nedočítal, či sa toto dovolanie týka spoluvlastníkov, ktorí v nehnuteľnosti spoločne bývajú, alebo sa to týka len spoluvlastníkov (žalobcov), ktorí nebývajú v nehnuteľnosti a preto požadujú od ostatných spoluvlastníkov (žalovaných) peňažnú náhradu za užívanie nehnuteľnosti...stále mám dojem, že ako väčšinoví spoluvlastníci sme poškodzovaní, že proste nie je žiadna "páka" na to, aby sme uspeli na súde...a menšinový spoluvlastník - 5%-ný sa nám smeje do tváre a naďalej využíva všetko ako 100%-ný spoluvlastník...je to nespravodlivé....

no myslím si, že ak vieš preukázať že spoluvlastník užíva väčšiu časť ako je jeho spoluvlastnícky podieľ... čo si myslím, že ak bývate spolu je nereálne a nedokázateľné (nakoľko každý užíva svoj podieľ...)... reálne by bolo keby spoluvlastník býval v celom dome sám... t.j. vy by ste mu prenechali celý dom a platil by Vám nájomné za užívanie Vášho dieľu vtedy by bolo zrejmé, že užíva aj vašu časť..
Chcem upresniť, že spoluvlastník má len 5% spoluvlastníckeho podielu a z toho je jednoznačne jasné, že musí užívať viac, ako je tých 5 %...a čo sa týka vysťahovania sa - tak to neprichádza do úvahy, aby sme sa my, väčšinoví spoluvlastníci, ktorí máme spolu 95% vysťahovali len preto, aby sme požadovali peňažnú úhradu! Zväčša v praxi je to tak, že podielový spoluvlastník je aspoň 25%...proste zamotané

To ti majú písať judikatúry na mieru? Tá môže byť napísaná až potom, keď sa v tvojej veci rozhodne. Kto ti káže vysťahovať sa? V uvedenom príklade tam náhodou nebýval spoluvlastník vôbec. Ale najvyšší súd tam predsa zdôvodňuje užívanie nad mieru spoluvlastníckeho podielu všeobecne a toto aplikuje na konkrétny prípad.

Citácia:
Podľa § 137 ods. 1 OZ podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci.
Z vyššie citovaných zákonných ustanovení vyplýva, že obsahom vlastníckeho (spoluvlastníckeho) práva, je okrem iného, aj oprávnenie vlastníka vec v medziach zákona užívať. Vec môže byť v spoluvlastníctve aj viacerých osôb, pričom spoluvlastnícky podiel
vyjadruje mieru účasti spoluvlastníka na vzťahu k spoločnej veci. To znamená, že vyjadruje aj mieru účasti, pokiaľ ide o užívanie spoločnej veci. Každý zo spoluvlastníkov je v zmysle § 137 ods. 1 OZ oprávnený spoločnú vec užívať v rozsahu svojho spoluvlastníckeho podielu.
V prípade, že spoluvlastníkovi nie je zabezpečené užívanie spoločnej veci v rozsahu jeho spoluvlastníckeho podielu, má právo na poskytnutie tomu zodpovedajúcej náhrady vo forme peňažného plnenia.

Skús si pozrieť http://www.ttksu.sk/dokumenty/02/30.pdf (http://www.ttksu.sk/dokumenty/02/30.pdf), najmä stranu č. 10, kde sa o.i. napríklad uvádza:
Občiansky zákonník v tejto súvislosti uvádza zaužívaný pojem "hospodárenie so spoločnou vecou" (napr. ide o jej údržbu, opravu, úpravu, používanie, nakladanie a pod.) bez ohľadu na to, či medzi spoluvlastníkmi ide o bežné alebo nie bežné veci.
Za určitých podmienok možno menšinových spoluvlastníkov vylúčiť z užívania spoločnej veci, pretože niekedy nie je reálne, aby sa vzhľadom na povahu veci, veľkosť podielov, počet spoluvlastníkov a účelnosť využitia, všetci spoluvlastníci podieľali na jej užívaní (napr. dom s jedným bytom v spoluvlastníctve viacerých rodín a pod.).
V takýchto prípadoch sa aj v minulosti právna teória i prax prikláňali k názoru, že tí spoluvlastníci, ktorí nemôžu predmet svojho vlastníctva užívať, majú právo na ekvivalentnú peňažnú náhradu za toto užívanie. Z tejto zásady vychádza aj súčasná súdna prax.

Dala by sa táto situácia riešiť tak, že: Napíšeme jej výzvu, že spoluvlastníci sa väčšinou hlasov dohodli, že menšinový (5%-ný) spoluvlastník bude mesačne uhrádzať sumu xxx za užívanie nad mieru spoluvlastníckeho podielu?

Avšak.....citujem: "V prípade, že spoluvlastníkovi nie je zabezpečené užívanie spoločnej veci v rozsahu jeho spoluvlastníckeho podielu, má právo na poskytnutie tomu zodpovedajúcej náhrady vo forme peňažného plnenia". Lenže - my máme v podstate prístup do všetkých častí domu, takže by sme asi nemali požadovať toto plnenie...problém je v tom, že ona má tiež prístup do celého domu a momentálne užíva cca 50% z nehnuteľnosti, ktoré patrične opotrebováva, napr. momentálny problém sú dvere. Neustále s nimi trieska (od jedu) a tým pádom ich riadne znehodnocuje. V prípade výmeny by však bola povinná uhradiť len 5% nákladov za obstaranie dverí a nikto ju nedonúti, aby to tak nebolo, lebo koná v zmysle zákona. To uvádzam ako príklad ale týka sa to opotrebovávania celej stavby, napr. toalety, kuchyne, kúpelne, okná atď.... Za takýchto okolností už 4 roky stavba chátra, pretože nemáme záujem investovať do vecí, ktorú sú neustále ničené a musíme ich hradiť z vlastných prostriedkov (95% z ceny!) Tak sme jej teda chceli aspoň vyrúbiť nájomné (čo nemôžeme) tak sa aspoň dákym spôsobom domôcť kompenzácie strát za spôsobované škody...

a propos...judikatúra šitá na mieru by nebola zlá, aspoň by sme vedeli, že sme v práve...:)