Este chcem podotknut ze prenajimatel tento byt nepotrebuje preto, ze by nemal kde byvat. S priatelkou zrejme uz dlhsie planovali usadit sa v bratislave, pricom on tu byva na private a ona dostala ponuku od februara robit v BA....je nejaka moznost sa branit? v podstate nas vyuzili na to, aby mali 3 mesiace najomne a potom sa tam bezproblemov nastahovali. Chrani vobec najomna zmluva aj najomcu?

Prosim Vas mohol by mi niekto poradit. Byvame s priatelom 2 mesiace (necele) v byte, mame uzatvorenu zmluvu na rok s prenajimatelom. Po necelych dvoch mesiacoch nam oznamil, ze sa chce do bytu nastahovat so svojou priatelkou, takze sa mame vystahovat k 31.1. (povedal nam to 18.12.).
Chce sa opytat, ci neexistuje nejaky zakon, ktorym by sme sa mohli branit, pretoze mi tento byt nechceme opustit, neporusili sme ziadny bod zmluvy, platime nacas.
nasla som si v obcianskom zakonniku:
§ 711
Prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak: a) prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, pre svoje deti, vnukov, zaťa alebo nevestu, svojich rodičov alebo súrodencov..
Znamena to teda, ze vdaka tomuto bodu nas moze prenajimatel bezdovodne vyhodit? neexistuje zakon, ktory by najomcov chranil v takychto pripadoch? alebo aspon nemame pravo na nejaku pomoc z jeho strany? napr pomoc pri stahovani, hladani bytu a pod.
Dakujem za odpoved, je to velmi surne

To, ze sa tam chce nastahovat on, je dostatocny dovod na ukoncenie najmu.
Mala by vam ale plynut vypovedna lehota, bud zo zmluvy dohodnuta alebo zo zakona (ta je, ak sa nemylim, minimalne 3 mesacna).
Teda vypoved najmu vam moze dat, pisomne, a vypovedna doba zacne plynut v januari, do marca.
S tym mozete argumentovat a v pripade dobrovolneho skorsieho odchodu si vyjednat nahradu skody (napr. zaplatenie stahovania ...)

nejake info aj tu:
http://www.porada.sk/t95782-vypoved-najmu-bytu-a-vypovedna-doba.html

Prosim Vas mohol by mi niekto poradit. Byvame s priatelom 2 mesiace (necele) v byte, mame uzatvorenu zmluvu na rok s prenajimatelom. Po necelych dvoch mesiacoch nam oznamil, ze sa chce do bytu nastahovat so svojou priatelkou, takze sa mame vystahovat k 31.1. (povedal nam to 18.12.).
Chce sa opytat, ci neexistuje nejaky zakon, ktorym by sme sa mohli branit, pretoze mi tento byt nechceme opustit, neporusili sme ziadny bod zmluvy, platime nacas.
nasla som si v obcianskom zakonniku:
§ 711
Prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak: a) prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, pre svoje deti, vnukov, zaťa alebo nevestu, svojich rodičov alebo súrodencov..
Znamena to teda, ze vdaka tomuto bodu nas moze prenajimatel bezdovodne vyhodit? neexistuje zakon, ktory by najomcov chranil v takychto pripadoch? alebo aspon nemame pravo na nejaku pomoc z jeho strany? napr pomoc pri stahovani, hladani bytu a pod.
Dakujem za odpoved, je to velmi surne
nie, "nechráni " ťa žiaden zákon, akú výpovednú lehotu máta v zmluve? Asi budete ten byt musieť uvolniť...
P.S.- povedal by som, že bol ešte celkom seriozny, keď vám dal pomerne dlhú dobu na nájdenie si niečoho iného...

Dakujem Vam za odpovede. Chcela by som sa este opytat, ako je to v praxi s § 712-bytove nahrady...je to mozne nejako vyuzit?pretoze podla zakonnika mame na to pravo. je tam okrem ineho napisane:
§ 712a - nájomca má právo na náhradný byt, ktorý je veľkosťou obytnej plochy, vybavením, umiestnením a výškou nájomného primeraný bytu, ktorý má vypratať, a to s prihliadnutím na jeho životné a pracovné potreby. Nájomca má tiež právo na úhradu nevyhnutných výdavkov spojených so sťahovaním. a este:

§ 712c 1. Ak tento zákon neustanovuje inak, nájomca nie je povinný vysťahovať sa z bytu a byt vypratať, kým nie je pre neho zabezpečená zodpovedajúca bytová náhrada.

Pozri si do Vasej najomnej zmluvy aku ste si dohodli vypovednu lehotu. Ak Vam to oznamil mesiac a pol dopredu a mate dohodnutu mesacnu vypovednu lehotu, tak mas na rok pouzivat byt do 31.1.2011 si povinna zaplatit najom aj za januar 2011 a najneskor ku dnu 31.1.2011 odovzdat vlastnikovi byt v stave v akom si ho prebrala.

Bytové náhrady sa teba netýkajú. To sa týka nájomníkov bytov vo vlastníctve obce, mesta, prípadne aj súkromnej osoby a zmluvy mali na dobu neurčitú.
Ak si v zmluve nemala dohodnutú výpovednú lehotu, tak môžeš trvať na 3-mesačnej zo zákona. Musí mať písomnú formu a začína plynúť prvým dňom nasledujúceho mesiaca, tak ako ti radí príspevok č. 3.

Aha, vdaka za odpoved, no moc ste ma teda nepotesili...akurat som zistila ze v takychto pripadoch clovek fakt nema moznost ani branit sa...akoze to ze je to totalne neeticke po 2 mesiacoch bez nasej viny nas vyhodit..s tym ze sme si isti ze si to museli takto naplanovat..ale co citam tak su asi aj horsie pripady....

Pozri si do Vasej najomnej zmluvy aku ste si dohodli vypovednu lehotu. Ak Vam to oznamil mesiac a pol dopredu a mate dohodnutu mesacnu vypovednu lehotu, tak mas na rok pouzivat byt do 31.1.2011 si povinna zaplatit najom aj za januar 2011 a najneskor ku dnu 31.1.2011 odovzdat vlastnikovi byt v stave v akom si ho prebrala.

V zmluve nemoze byt dohodnuta kratsia vypovedna doba ako je vypovedna doba dana zakonom - teda minimalna vypovedna doba je 3 mesacna. Na tej by som trvala ....

aha...lebo to mi nebolo jasne...v nasej zmluve je spomenuta vypovedna lehota 1 mesiac...ale nevedela som ci to plati obojstranne alebo len pre nas-ak sa chceme my skor vystahovat. A kde je napisane, ze to nemoze byt menej ako 3 mesiace? Ak my to bude chciet majtel vyvratit...resp. jeho pravnik,kedze dnes pride s nim...je tazke sa branit pred pravnikom...ked ma clovek len minimalne informacie :(

V zmluve je možné dojednať výpovednú lehotu aj kratšiu ako 3 mesiace (potreba bytu pre vlastné účely, porušenie zmluvy o nájme a pod.).

v zmluve je presne napisane:

najom bytu zanikne dnom uplynutia doby najmu alebo skor, a to dnom dohodnutym v pisomnej dohode prenajimatela a najomcov, dnom uplynutia vypovednej lehoty, ktoru zmluvne strany dohodli na jeden mesiac a ktora zacina plynut prvym dnom mesiaca nasledujuceho po mesiaci, v ktorom bola najomcom dorucena vypoved

v zmluve je presne napisane:

najom bytu zanikne dnom uplynutia doby najmu alebo skor, a to dnom dohodnutym v pisomnej dohode prenajimatela a najomcov, dnom uplynutia vypovednej lehoty, ktoru zmluvne strany dohodli na jeden mesiac a ktora zacina plynut prvym dnom mesiaca nasledujuceho po mesiaci, v ktorom bola najomcom dorucena vypoved

a je to tu ... ten zly prenajimatel postupuje presne v zmysle zmluvy ktoru si podpisala ...
ked si zmluvu podpisovala, vtedy ti nevadila 1-mesacna vypovedna lehota v nej ? zacina ti vadit az ked si ju prenajimatel uplatnuje ?

ked som si tuto cast citala vtedy, myslela som si ze tym mysli, ze my to musime oznamit jeden mesiac vopred, ak chceme odist. Ja pravnicka niesom, a tak som to dalej nerozpytvavala..ale teraz zistujem...ze to bol odzaciatku jeho plan. Ok, postupuje podla zmluvy, lebo tu zmluvu si postavil tak, aby to vyhovovalo jemu. Mimochodom nieje tam ziadna zmienka o tom, aku vypovednu lehotu mame my ako podmajomnici, ak chceme byt opustit. Co to znamena?Ja som si naozaj myslela, ze to plati opacne....

ked som si tuto cast citala vtedy, myslela som si ze tym mysli, ze my to musime oznamit jeden mesiac vopred, ak chceme odist. Ja pravnicka niesom, a tak som to dalej nerozpytvavala..ale teraz zistujem...ze to bol odzaciatku jeho plan. Ok, postupuje podla zmluvy, lebo tu zmluvu si postavil tak, aby to vyhovovalo jemu. Mimochodom nieje tam ziadna zmienka o tom, aku vypovednu lehotu mame my ako podmajomnici, ak chceme byt opustit. Co to znamena?Ja som si naozaj myslela, ze to plati opacne....

ja v tom citovanom texte zmluvy vidim to, ze 1-mesacna vypovedna lehota plati pre obe strany

To je jedno zmluvu podpísali obidve strany, takže sa to týkalo obidvoch. Budeš sa s tým musieť zmieriť. Pri dohodovaní druhej zmluvy si môžeš dať podmienky výpovede aj Ty, ak s tým prenajímateľ bude súhlasiť.

ked som si tuto cast citala vtedy, myslela som si ze tym mysli, ze my to musime oznamit jeden mesiac vopred, ak chceme odist. Ja pravnicka niesom, a tak som to dalej nerozpytvavala..ale teraz zistujem...ze to bol odzaciatku jeho plan. Ok, postupuje podla zmluvy, lebo tu zmluvu si postavil tak, aby to vyhovovalo jemu. Mimochodom nieje tam ziadna zmienka o tom, aku vypovednu lehotu mame my ako podmajomnici, ak chceme byt opustit. Co to znamena?Ja som si naozaj myslela, ze to plati opacne....

Ale ved sama si sem vlozila text zo zmluvy, v ktorom sa pise:

"vypovednej lehoty, ktoru zmluvne strany dohodli na jeden mesiac"

Zmluvne strany je monzne cislo, vo vasom pripade su dve zmluvne strany, a to vy a prenajimatel. Teda obaja mate dohodnutu rovnaku vypovednu lehotu. Ak by mala byt vypovedna lehota pre obe strany rozna, muselo by tam byt vyslovne uvedene, aku ma prenajimatel a aku najomca. Take zmluvy sa ale nezvyknu uzatvarat a teroreticky by sa takato zmluva dala mozno aj napadnut pre jednostranne nevyhodne podmienky. Vy mate rovnake podmienky, takze je to O.K.

V tom linku v prispevku 3# je vyjadrenie od marie27, je pravnicka, ze v zmluve nemoze byt dohodnuta kratsia vypovedna doba ako je dana zo zakona. Moze byt dohodnuta len dlhsia.
Teda zmluva nie je v tomto bode platna.

Občiansky zákonník v § 676 hovorí o skončení nájmu s 3 mesačnou výpovednou lehotou v prípade, ak to nebolo zmluvne dohodnuté inak. Preštuduj si občianky zákonník - oddiel nájomná zmluva.
Prenajímateľ odstupuje od zmluvy o prenájme bytov, a tým ukončuje nájomný vzťah.
Aj §§ sa dajú vysvetliť po svojom, preto sú pokrútené, ale za mojej 20 ročnej praxe so zmluvami o nájme, sme ako prenajímateľ nikdy neprehrali súd a dovolím si povedať, že to boli rôzne prípady.

Občiansky zákonník v § 676 hovorí o skončení nájmu s 3 mesačnou výpovednou lehotou v prípade, ak to nebolo zmluvne dohodnuté inak. Preštuduj si občianky zákonník - oddiel nájomná zmluva.
Prenajímateľ odstupuje od zmluvy o prenájme bytov, a tým ukončuje nájomný vzťah.
Aj § sa dajú vysvetliť po svojom, preto sú pokrútené, ale za mojej 20 ročnej praxe so zmluvami o nájme, sme ako prenajímateľ nikdy neprehrali súd a dovolím si povedať, že to boli rôzne prípady.

Skus citat aj dalsie paragrafy:

§ 710
Zánik nájmu bytu
(1) Nájom bytu zanikne písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom alebo písomnou výpoveďou.
(2) Ak bol nájom bytu dohodnutý na určitý čas, zanikne tiež uplynutím tohto času. Ustanovenie § 676 ods. 2 neplatí pre zánik nájmu bytu.
(3) Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu. Na doručovanie písomnej výpovede nájmu bytu sa primerane použijú ustanovenia osobitného predpisu.5a)
(4) Ak bola daná výpoveď z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d), že nájomca nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu, a preukáže, že ku dňu doručenia výpovede bol v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, 5b) výpovedná lehota sa predlžuje o ochrannú lehotu, ktorá trvá šesť mesiacov.


Takze zakon jednoznacne definuje., ze dohodnut a moze byt len dlhsia ako 3 mesacna vypovedna, alebo 3 mesacna, nie kratsia.
http://www.zzz.sk/?content=zakon_40/1964

Prenajímateľ sa opiera o paragrafy o nájme všeobecne, najmä o § 676 a 678:
§ 676 (1) Nájom sa skončí uplynutím doby, na ktorú sa dojednal, ak sa prenajímateľ nedohodne s nájomcom inak.
§ 678 Ustanovenia o výpovednej dobe, vyprataní a odovzdaní platia iba vtedy, ak zmluva alebo osobitné predpisy neustanovujú inak.

Osobitným predpisom o nájme bytu sú ustanovenia občianskeho zákonníka od § 685, kde sa v § 710 dovoľuje prenajímateľovi určiť len dlhšiu výpovednú lehotu. Čo však s tým, keď sa zmluvne dohodli?

Zostáva ti využiť § 711 ods. 6 (oddialenie sťahovania), s § 3 ods.1 (dobré mravy) a tvrdením, že veta o výpovednej dobe bola v zmluve podpísaná pod nátlakom a v časovej tiesni, nakoľko prenajímateľ na nej neustále trval a nemali ste kde bývať. Neúmerne krátka doba je však v rozpore s dobrými mravmi a preto je zmluva v tomto bode neplatná.

Opravdu si však hľadaj nový podnájom, tu už skončíš skôr či neskôr. Nezabudni však potom dať písomnú výpoveď (ak sa výpoveď neupresní v spore), lebo prenajímateľ by ti mohol napariť nájomné aj keby si tam už nebývala.

§ 711
(6) Neplatnosť výpovede môže nájomca uplatniť na súde do troch mesiacov odo dňa doručenia výpovede. Účinky výpovede nastanú až po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia súdu, ktorým sa zamietne návrh na určenie neplatnosti výpovede nájmu bytu.

Ivka 70 - máš pravdu. Radšej by som byt neprenajímala alebo len na dobu určitú a stále dávala výpoveď, ktorú je možné zrušiť a nájom znovu predľžiť.

no ako tak citam vase prispevky, za ktore Vam samozrejme velmi pekne dakujem, tak vlastne ani samotni pravnici sa nezhodnu v tom, ci je alebo nie je mozne dojednat kratsiu vypovednu lehotu ako 3 mesiace. Vcera som sa rozpravala s pravnikom, ktory tu zmluvu pisal, a on mi povedal, ze zmluva je fer pre obidve strany a ze pre takyto pripad(ak majtel potrebuje byt pre seba) sa da vyuzit aj kratsia vypovedna(zevraj je to v obcianskom zakonniku). Ja uz naozaj neviem, lebo tie paragrafy sa naozaj daju chapat rozne a pospajat rozne. Neviem, ak by sme to naozaj dali na sud, ci by sme s tym nejako uspeli. Vcera mi dokonca majtel povedal, ze co on ma akoze robit. ked on teraz byva v podnajme, kde ani nema uzatvorenu zmluvu. Zda sa mi to vyslovene neeticke prenajimat vlastny byt, ak sam majtel nema iste byvanie. Ako sa s nami teda mohol vobec dohodnut na 1-rocnej zmluve? faktom je , ze do tej 1-mesacnej vypovednej nas netlacil, suhlasili sme, ale nemali sme vtedy ani sajnu ze v akej je on situacii s podnajmom a ze nas takto moze vykopnut (a byt pritom v prave).

Neviem z kade si. Ale lepšie by bolo dohodnúť sa a nájsť si nový prenájom, aj tak nemáš iné východisko. Pri podpisovaní novej zmluvy o nájme bytu si dostriehni vypovedanie z nájmu.