titi.boy
06.01.11,15:19
Dobrý deň,
vedel by mi prosím niekto poradiť, ako mám postupovať?
V obytnom dome boli na základe Zmluvy o vstavbe podkrovných bytov postavené mezonetové byty, ktoré boli už aj skolaudavané. My ako vlastníci bytov platíme na základe Zmluvy o správe mesačné preddavky správcovi.
Viacerí majitelia týchto bytov majú dlhodobý problém so zatekaním zo strechy v mieste komínov. Nakoľko správcovské družstvo bolo pár rokov "nefunkčné", každý si riešil tento problém "po vlastnej línií". Pár krát som si objednal klampiara na opravu. Problém bol v tom, že po čase sa uvedený problém vždy zopakoval. Z tohto dôvodu som pristúpil minulý rok k radikálnejšej oprave a objednal si špecializovanú frmu. Následne som požiadal správcu o participáciu na nákladoch za opravu.
Odpoveď správcu však bola negatívna, nakoľko vstavba bytov do podkrovia nebola ešte ako celok oficiálne ukončená napriek skolaudovanej väčšine bytov. Navyše stavba vraj nebola v zmysle Zmluvy o vstavbe protokolárne odovzdaná správcovi. Z tohto dôvodu je potrebné všetky požiadavky na úhradu nákladov spojených s opravou uplatniť u zhotoviteľa stavby.
Je tento postup správcu správny? Ako je to s príspevkom do Fondu opráv, ktorý musíme všetci platiť v plnej výške?
Ďakujem
vedel by mi prosím niekto poradiť, ako mám postupovať?
V obytnom dome boli na základe Zmluvy o vstavbe podkrovných bytov postavené mezonetové byty, ktoré boli už aj skolaudavané. My ako vlastníci bytov platíme na základe Zmluvy o správe mesačné preddavky správcovi.
Viacerí majitelia týchto bytov majú dlhodobý problém so zatekaním zo strechy v mieste komínov. Nakoľko správcovské družstvo bolo pár rokov "nefunkčné", každý si riešil tento problém "po vlastnej línií". Pár krát som si objednal klampiara na opravu. Problém bol v tom, že po čase sa uvedený problém vždy zopakoval. Z tohto dôvodu som pristúpil minulý rok k radikálnejšej oprave a objednal si špecializovanú frmu. Následne som požiadal správcu o participáciu na nákladoch za opravu.
Odpoveď správcu však bola negatívna, nakoľko vstavba bytov do podkrovia nebola ešte ako celok oficiálne ukončená napriek skolaudovanej väčšine bytov. Navyše stavba vraj nebola v zmysle Zmluvy o vstavbe protokolárne odovzdaná správcovi. Z tohto dôvodu je potrebné všetky požiadavky na úhradu nákladov spojených s opravou uplatniť u zhotoviteľa stavby.
Je tento postup správcu správny? Ako je to s príspevkom do Fondu opráv, ktorý musíme všetci platiť v plnej výške?
Ďakujem
verkaz
06.01.11,15:05
Príspevok do FO musíš platiť v plnej výške tak, ako ste si odsúhlasili.
Po vyriešení celej veci požiadaj o preplatenie Tvojich nákladov FO, veď strecha je spoločná.
Po vyriešení celej veci požiadaj o preplatenie Tvojich nákladov FO, veď strecha je spoločná.
titi.boy
07.01.11,11:09
A čo v prípade, keď sa bude táto záležitosť dlho naťahovať. Všetko zatiaľ nasvedčuje tomu, že najbližší rok - dva, sa stavba oficiálne neukončí (problémy stavebnej firmy - insolvencia, trestné oznámenia,.....)
verkaz
07.01.11,11:31
To už je riziko. Správca by to však mal riešiť a zjednať nápravu a evidovať aj finančné náklady, ktoré vznikli pre nedbanlivosť firmy, ktorá to robila a tak tiež správcu ktorý to všetko mal sledovať. Ako tam môžete bývať, keď stavba ešte nebola dokončená a odovzdaná ?
Mária27
08.01.11,08:49
Pozorne si prečítaj zmluvu o nadstavbe, zisti, kto je definovaný ako stavebník, aké sú ostatné podmienky, čo sa zaviazali stavebníci hradiť. Stavebníkmi by mali byť budúci vlastníci bytov. Určite sú v katastri zapísaní ako stavebníci v zmluve o nadstavbe a sú vlastníkmi nedokončenej stavby, ktorú musia tiež udržiavať.
Ak sa pri tej nadstavbe robila nová strecha, mali by všetky jej opravy hradiť stavebníci. Ak išlo len o rozšírenie ich bytov, sú vlastníkmi bytov aj teraz a prispievajú do fondu - oprava sa zaplatí z fondu. V zmluve o vstavbe už majú určené väčšie podiely na spoločných častiach a zariadeniach. Treba to rozobrať, takto sa len domnievame ...
Skolaudované byty treba dať zapísať do katastra nehnuteľností a hneď musia aj podpísať zmluvu o správe (ale oni ju asi majú). Treba ponaháňať najmä stavebníkov, ale aj správcu.
Ak sa pri tej nadstavbe robila nová strecha, mali by všetky jej opravy hradiť stavebníci. Ak išlo len o rozšírenie ich bytov, sú vlastníkmi bytov aj teraz a prispievajú do fondu - oprava sa zaplatí z fondu. V zmluve o vstavbe už majú určené väčšie podiely na spoločných častiach a zariadeniach. Treba to rozobrať, takto sa len domnievame ...
Skolaudované byty treba dať zapísať do katastra nehnuteľností a hneď musia aj podpísať zmluvu o správe (ale oni ju asi majú). Treba ponaháňať najmä stavebníkov, ale aj správcu.
titi.boy
10.01.11,11:40
Mária, ďakujem veľmi pekne za odpoveď.
Viem, že toto je na troška dlhšiu debatu, ale pokúsim sa v skratke odpovedať na otázky.
Jedná sa o vstavbu podkrovných bytov, kde vzniklo ďaľšie nadzemné podlažie s novými bytmi, vrátane novej strechy. Celá stavba vrátane rekonštrukcií, ktoré sa zaviazala vykonať stavebná firma, bola hradená z naších peňazí.
Tak, ako je to na Slovensku bežné, aj v našom prípade sme podpisovali zmluvu so stavebnou firmou (rok 2000), ktorá už neexistuje. Kedže mala problémy, majiteľ ju poslal do likvidácie a my sme podpísali zmluvu s nástupníckou firmou (rok 2004), ktorá na seba prevzala všetky záväzky a pohľadávky predchádzajúcej firmy (majiteľ však ostal rovnaký).
Bohužial problémy pretrvávali (dokončenie plánované na rok 2002, 2003,.... sa odsúvalo; stavebná firma neplnila zmluvy; stavebná firma mala existenčné problémy,......). Z tohto dôvodu sme prinútili stavebnú v roku 2006 previesť na nás všetky práva a povinnosti a stali sme sa stavebníkmi.
Byty sme si dokončili a v roku 2010 aj konečne skolaudovali. Všetci máme platné LV. Následne sme všetci podpísali Zmluvu o správe, na základe ktorej platíme mesačné poplatky.
Týmto krokom sme si však skomplikovali situáciu, nakoľko družstvo kolaudáciou bytov malo pristúpiť k bezplatnému prevodu práv na pozemkoch. Tomu sa však momentálne bráni. V prípade vzniku nejakých porúch v rámci nových bytov, odmieta zabezpečiť, prípadne spolufinancovať prípadne opravy s odôvodnením, ktoré som už hore spomenul. Aj keď všetky nové byty majú svoje vodomery, musíme uhrádzať spotrebu vody podľa rozpočítania z celého domu (družstvo nie je schopné zabezpečiť montáž vodomerov do pár bytov - aj keď ľudia o to žiadajú).
Tých problémov je tam veľa. Mňa však hlavne zaujíma, či máme nejakú možnosť brániť sa a či družstvo postupuje v rámci zákonov a nariadení.
Viem, že toto je na troška dlhšiu debatu, ale pokúsim sa v skratke odpovedať na otázky.
Jedná sa o vstavbu podkrovných bytov, kde vzniklo ďaľšie nadzemné podlažie s novými bytmi, vrátane novej strechy. Celá stavba vrátane rekonštrukcií, ktoré sa zaviazala vykonať stavebná firma, bola hradená z naších peňazí.
Tak, ako je to na Slovensku bežné, aj v našom prípade sme podpisovali zmluvu so stavebnou firmou (rok 2000), ktorá už neexistuje. Kedže mala problémy, majiteľ ju poslal do likvidácie a my sme podpísali zmluvu s nástupníckou firmou (rok 2004), ktorá na seba prevzala všetky záväzky a pohľadávky predchádzajúcej firmy (majiteľ však ostal rovnaký).
Bohužial problémy pretrvávali (dokončenie plánované na rok 2002, 2003,.... sa odsúvalo; stavebná firma neplnila zmluvy; stavebná firma mala existenčné problémy,......). Z tohto dôvodu sme prinútili stavebnú v roku 2006 previesť na nás všetky práva a povinnosti a stali sme sa stavebníkmi.
Byty sme si dokončili a v roku 2010 aj konečne skolaudovali. Všetci máme platné LV. Následne sme všetci podpísali Zmluvu o správe, na základe ktorej platíme mesačné poplatky.
Týmto krokom sme si však skomplikovali situáciu, nakoľko družstvo kolaudáciou bytov malo pristúpiť k bezplatnému prevodu práv na pozemkoch. Tomu sa však momentálne bráni. V prípade vzniku nejakých porúch v rámci nových bytov, odmieta zabezpečiť, prípadne spolufinancovať prípadne opravy s odôvodnením, ktoré som už hore spomenul. Aj keď všetky nové byty majú svoje vodomery, musíme uhrádzať spotrebu vody podľa rozpočítania z celého domu (družstvo nie je schopné zabezpečiť montáž vodomerov do pár bytov - aj keď ľudia o to žiadajú).
Tých problémov je tam veľa. Mňa však hlavne zaujíma, či máme nejakú možnosť brániť sa a či družstvo postupuje v rámci zákonov a nariadení.
Mária27
10.01.11,13:01
Stavebník sa zrejme zaviazal urobiť novú strechu, ktorú mal odovzdať bezchybnú a prípadné závady počas záručnej doby opraviť. Ak ste prebrali záväzky stavebníka, musíte to dať opraviť.
Družstvo malo povinnosť bezplatne previesť podiely na pozemky pri prevode bytov z vlastníctva družstva do vlastníctva nájomcov družstevných bytov. Ak bola realizovaná nadstavba a nebol zmluvne dohodnutý aj prevod pozemkov, podľa akého zákonného ustanovenia môže družstvo teraz rozhodnúť o prerozdelení vlastníctva pozemku pod domom?
O tých vodomeroch a rozpočítaní spotreby ti lepšie poradí sito. Brániť sa voči správcovi môžete na domovej schôdzi v zmysle ustanovení zákona o vlastníctve bytov. Správca má postupovať podľa rozhodnutí vlastníkov. Ak máte zlú zmluvu o správe, môžete ju zmeniť. Ak nie ste spokojní so správcom, môžete ho vymeniť. Predpokladám, že ak je aj náhodou družstvo ešte stále vlastníkom niektorých bytov v dome, je viac bytov prevedených a môžete ho prehlasovať.
Družstvo malo povinnosť bezplatne previesť podiely na pozemky pri prevode bytov z vlastníctva družstva do vlastníctva nájomcov družstevných bytov. Ak bola realizovaná nadstavba a nebol zmluvne dohodnutý aj prevod pozemkov, podľa akého zákonného ustanovenia môže družstvo teraz rozhodnúť o prerozdelení vlastníctva pozemku pod domom?
O tých vodomeroch a rozpočítaní spotreby ti lepšie poradí sito. Brániť sa voči správcovi môžete na domovej schôdzi v zmysle ustanovení zákona o vlastníctve bytov. Správca má postupovať podľa rozhodnutí vlastníkov. Ak máte zlú zmluvu o správe, môžete ju zmeniť. Ak nie ste spokojní so správcom, môžete ho vymeniť. Predpokladám, že ak je aj náhodou družstvo ešte stále vlastníkom niektorých bytov v dome, je viac bytov prevedených a môžete ho prehlasovať.
sito
10.01.11,19:36
Mária, ďakujem veľmi pekne za odpoveď.
Viem, že toto je na troška dlhšiu debatu, ale pokúsim sa v skratke odpovedať na otázky.
Jedná sa o vstavbu podkrovných bytov, kde vzniklo ďaľšie nadzemné podlažie s novými bytmi, vrátane novej strechy. Celá stavba vrátane rekonštrukcií, ktoré sa zaviazala vykonať stavebná firma, bola hradená z naších peňazí.
Tak, ako je to na Slovensku bežné, aj v našom prípade sme podpisovali zmluvu so stavebnou firmou (rok 2000), ktorá už neexistuje. Kedže mala problémy, majiteľ ju poslal do likvidácie a my sme podpísali zmluvu s nástupníckou firmou (rok 2004), ktorá na seba prevzala všetky záväzky a pohľadávky predchádzajúcej firmy (majiteľ však ostal rovnaký).
Bohužial problémy pretrvávali (dokončenie plánované na rok 2002, 2003,.... sa odsúvalo; stavebná firma neplnila zmluvy; stavebná firma mala existenčné problémy,......). Z tohto dôvodu sme prinútili stavebnú v roku 2006 previesť na nás všetky práva a povinnosti a stali sme sa stavebníkmi.
Byty sme si dokončili a v roku 2010 aj konečne skolaudovali. Všetci máme platné LV. Následne sme všetci podpísali Zmluvu o správe, na základe ktorej platíme mesačné poplatky.
Týmto krokom sme si však skomplikovali situáciu, nakoľko družstvo kolaudáciou bytov malo pristúpiť k bezplatnému prevodu práv na pozemkoch. Tomu sa však momentálne bráni. V prípade vzniku nejakých porúch v rámci nových bytov, odmieta zabezpečiť, prípadne spolufinancovať prípadne opravy s odôvodnením, ktoré som už hore spomenul. Aj keď všetky nové byty majú svoje vodomery, musíme uhrádzať spotrebu vody podľa rozpočítania z celého domu (družstvo nie je schopné zabezpečiť montáž vodomerov do pár bytov - aj keď ľudia o to žiadajú).
Tých problémov je tam veľa. Mňa však hlavne zaujíma, či máme nejakú možnosť brániť sa a či družstvo postupuje v rámci zákonov a nariadení.
Dom bol družstevný, byty boli prevedené do osobného vlastníctva. Všetky, alebo len časť, aký počet?
Minulý rok sa zvýšil počet bytov v dome, tie byty sú na liste vlastníctva, pristúpili na zmluvu o výkone správy, pôvodnej?
Komu patrí pozemok pod domom? Alebo je na pozemok vecné bremeno?
Ak je družstvo väčšinový vlastník bytov, treba si požiadať o prevod bytov do osobného vlastníctva, minimálne dve tretiny, aby ste mohli v dome rozhodovať vy, vlastníci, individuálna s družstvom ako menšinovým vlastníkom.
Aj keď všetky nové byty majú svoje vodomery, musíme uhrádzať spotrebu vody podľa rozpočítania z celého domu (družstvo nie je schopné zabezpečiť montáž vodomerov do pár bytov - aj keď ľudia o to žiadajú).
Ide o to, že na päte domu máte fakturačný vodomer, za ten musí dom zaplatiť. To, že vy máte svoje vodomery nie je podstatné, podstatné je to, ako rozhodnú vlastníci. A tu je to o tej väčšine, ktorá rozhoduje.
Preštuduj si Zákon 182/1993. Aspoň od § 8 až 14. Je to o právach a povinnostiach správcu. Hospodárení s FOaÚ, službami a rozhodovaní v dome. Potom sa opýtaj na to čomu nebudeš rozumieť. Takto je to na divoko.
Dodatok.
To čo som napísal o vodomeroch sa týka studenej vody. Na teplú vodu by v dome mali byť vodomery. Sú zo zákona povinné.
Viem, že toto je na troška dlhšiu debatu, ale pokúsim sa v skratke odpovedať na otázky.
Jedná sa o vstavbu podkrovných bytov, kde vzniklo ďaľšie nadzemné podlažie s novými bytmi, vrátane novej strechy. Celá stavba vrátane rekonštrukcií, ktoré sa zaviazala vykonať stavebná firma, bola hradená z naších peňazí.
Tak, ako je to na Slovensku bežné, aj v našom prípade sme podpisovali zmluvu so stavebnou firmou (rok 2000), ktorá už neexistuje. Kedže mala problémy, majiteľ ju poslal do likvidácie a my sme podpísali zmluvu s nástupníckou firmou (rok 2004), ktorá na seba prevzala všetky záväzky a pohľadávky predchádzajúcej firmy (majiteľ však ostal rovnaký).
Bohužial problémy pretrvávali (dokončenie plánované na rok 2002, 2003,.... sa odsúvalo; stavebná firma neplnila zmluvy; stavebná firma mala existenčné problémy,......). Z tohto dôvodu sme prinútili stavebnú v roku 2006 previesť na nás všetky práva a povinnosti a stali sme sa stavebníkmi.
Byty sme si dokončili a v roku 2010 aj konečne skolaudovali. Všetci máme platné LV. Následne sme všetci podpísali Zmluvu o správe, na základe ktorej platíme mesačné poplatky.
Týmto krokom sme si však skomplikovali situáciu, nakoľko družstvo kolaudáciou bytov malo pristúpiť k bezplatnému prevodu práv na pozemkoch. Tomu sa však momentálne bráni. V prípade vzniku nejakých porúch v rámci nových bytov, odmieta zabezpečiť, prípadne spolufinancovať prípadne opravy s odôvodnením, ktoré som už hore spomenul. Aj keď všetky nové byty majú svoje vodomery, musíme uhrádzať spotrebu vody podľa rozpočítania z celého domu (družstvo nie je schopné zabezpečiť montáž vodomerov do pár bytov - aj keď ľudia o to žiadajú).
Tých problémov je tam veľa. Mňa však hlavne zaujíma, či máme nejakú možnosť brániť sa a či družstvo postupuje v rámci zákonov a nariadení.
Dom bol družstevný, byty boli prevedené do osobného vlastníctva. Všetky, alebo len časť, aký počet?
Minulý rok sa zvýšil počet bytov v dome, tie byty sú na liste vlastníctva, pristúpili na zmluvu o výkone správy, pôvodnej?
Komu patrí pozemok pod domom? Alebo je na pozemok vecné bremeno?
Ak je družstvo väčšinový vlastník bytov, treba si požiadať o prevod bytov do osobného vlastníctva, minimálne dve tretiny, aby ste mohli v dome rozhodovať vy, vlastníci, individuálna s družstvom ako menšinovým vlastníkom.
Aj keď všetky nové byty majú svoje vodomery, musíme uhrádzať spotrebu vody podľa rozpočítania z celého domu (družstvo nie je schopné zabezpečiť montáž vodomerov do pár bytov - aj keď ľudia o to žiadajú).
Ide o to, že na päte domu máte fakturačný vodomer, za ten musí dom zaplatiť. To, že vy máte svoje vodomery nie je podstatné, podstatné je to, ako rozhodnú vlastníci. A tu je to o tej väčšine, ktorá rozhoduje.
Preštuduj si Zákon 182/1993. Aspoň od § 8 až 14. Je to o právach a povinnostiach správcu. Hospodárení s FOaÚ, službami a rozhodovaní v dome. Potom sa opýtaj na to čomu nebudeš rozumieť. Takto je to na divoko.
Dodatok.
To čo som napísal o vodomeroch sa týka studenej vody. Na teplú vodu by v dome mali byť vodomery. Sú zo zákona povinné.