Ahojte,

Pred mesiacom (december 2010) som sa dohodol s developerom na kupe bytu za cenu 100000E. Zaplatil som rezervaciu 3000E a podpisal rezervacnu zmluvu v ktorej je popis bytu a aj cena bytu specifikovana podla nasej dohody.

Dnes mi ale developer oznamil, ze z dovodu zvysenia DPH sa cena bytu prepocitava- cize zvysuje na 100840E.

Toto sa mi zda velmi neferove, kedze nikto od nas neocakaval ze kupnu zmluvu podpiseme este minuly rok, cize som ocakaval ze je to konecna cena.

Chcem sa preto spytat ci je takato rezervacna zmluva vypovedatelna kedze nam zmenil cenu, ci sa mi s nim oplati hadat alebo nie? Kto by mal niest naklady vzniknute zmenou DPH ja alebo developer?

Dakujem za pomoc.
Rieši to § 22 zákona o dani z pridanej hodnoty
§ 22
Základ dane pri dodaní tovaru a služby

(1) Základom dane pri dodaní tovaru alebo služby je všetko, čo tvorí protihodnotu, ktorú dodávateľ prijal alebo má prijať od príjemcu plnenia alebo inej osoby za dodanie tovaru alebo služby, zníženú o daň. Do základu dane sa zahŕňa aj dotácia alebo príspevok, ktorý dodávateľ prijal alebo má prijať k cene tovaru alebo služby.

Znamená to, že dohodnutá cena je cena s daňou.

pokiaľ v rezervačnej zmluve nie je ustanovenie, ktoré by riešilo podmienky pre zmenu ceny napr. z dôvodu zmeny sadzby DPH, tak platí dohodnutá, konečná cena. Je to aj v súlade so zákonom o cenách.

Rezervačná zmluva je zmluva o budúcej zmluve podľa § 50a obč. zákonníka - je to tak uzatvorené? Podstatnou náležitosťou takejto zmluvy je cena, za ktorú sa predmet dohody kúpi, ktorá nemôže byť jednostranne menená.

§ 50a

(1) Účastníci sa môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrú zmluvu; musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach.

Dakujem za odpovede,

zmluva je uzatvorena podla ustanovenia § 51 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka. Meni to v niecom situaciu?

Developer mi argumentuje ze v case podpisu bola DPH 19% a preto ma pravo upravit cenu na vyssiu. Je to pravda?

Dakujem za odpovede,

zmluva je uzatvorena podla ustanovenia § 51 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka. Meni to v niecom situaciu?

Developer mi argumentuje ze v case podpisu bola DPH 19% a preto ma pravo upravit cenu na vyssiu. Je to pravda?
Ja som pred časom riešil tiež problém zmluvne dohodnutej ceny a zvýšenej DPH. Zatelefonoval som na DR SR kde mi povedali nasledovné: Ak bola zmluvne dohodnutá cena s FO (neplatcom DPH) s formuláciou xy € s DPH (bez uvedenia sadzby DPH a bez úpravy DPH v podmienkach) nie je možné jednostranne zvýšiť cenu z dôvodu zvýšenej sadzby DPH.
Ak by bola cena definovaná ako xy € +DPH (prípadne v podmienkach zmluvy ošetrené možne zvýšenie ceny z dôvodu vyššej sadzby DPH) je možné, že predávajúci zvýši cenu aj bez súhlasu kupujúceho (ale len o výšku zvýšenej sadzby oproti pôvodnej TJ 1%).

PS: Nakoľko tato informácia mi bola poskytnutá len telefonicky požiadal som DR SR aj o zaslanie písomného stanoviska. Ako náhle ho dostanem, tak ho tu pripnem.

Dakujem , to pisomne vyjadrenie DR SR by mi velmi pomohlo.

Presne to je moj pripad, v zmluve je len ciastka xxx Euro

Podľa § 51 sa uzatvára tzv. nepomenovaná zmluva, teda nie je podľa niektorej klasickej zmluvy so znakmi v občianskom zákonníku (napr. kúpna, darovacia, nájomná).
Podľa zásady zmluvnej voľnosti (tzv, zmluvný zákon) si účastníci môžu dohodnúť rôzne podmienky. Ak si ich však raz dohodnú a uzatvoria zmluvu, nemôžu ju jednostranne meniť.

§ 493 obč.z.
Záväzkový vzťah nemožno meniť bez súhlasu jeho strán, pokiaľ tento zákon neustanovuje inak.

Podľa § 51 sa uzatvára tzv. nepomenovaná zmluva, teda nie je podľa niektorej klasickej zmluvy so znakmi v občianskom zákonníku (napr. kúpna, darovacia, nájomná).
Podľa zásady zmluvnej voľnosti (tzv, zmluvný zákon) si účastníci môžu dohodnúť rôzne podmienky. Ak si ich však raz dohodnú a uzatvoria zmluvu, nemôžu ju jednostranne meniť.

§ 493 obč.z.
Záväzkový vzťah nemožno meniť bez súhlasu jeho strán, pokiaľ tento zákon neustanovuje inak.
Tak dnes som dostal písomné stanovisko z DRSR. V písomnej podobe je odpoveď tak neurčitá, že je totálne nepoužiteľná. Znovu sa mi potvrdilo, že verbálne odpovede z DRSR sa nezhodujú z písomnými.
Dobrý deň,
na základe Vášho dopytu podaného prostredníctvom internetu Vám Daňové riaditeľstvo SR Banská Bystrica oznamuje nasledovné:
Základom dane pri dodaní tovaru alebo služby je všetko, čo tvorí protihodnotu, ktorú dodávateľ prijal alebo má prijať od príjemcu plnenia alebo inej osoby za dodanie tovaru alebo služby, zníženú o daň./§22 ods. 1 zákona o DPH č. 222/2004 Z.z. v z.n.p. /Od 1.1.je stanovená podľa § 85j základná sadzba dane na tovary a služby 20% zo základu dane. Z uvedeného vyplýva, že základ dane = protihodnoty /zmluvne dohodnutá cena/ ? 20% DPH.

PS: Na základe uvedeného som o stanovisko požiadal aj SOI

Daniarom by si mal odpísať, že prečítať si zákon vieš aj sám.
Podľa môjho názoru, ak ste si nedohodli spôsob výpočtu ako súčet fixnej čiastky plus DPH, máte určenú pevnú cenu bez ohľadu na to, aká vysoká je DPH ako súčasť jej obsahu.

V cenovom zákone (18/1996) je napísané:

§ 2
1) Cena je peňažná suma dohodnutá pri nákupe a predaji tovaru.

§ 3
1) Dohoda o cene je dohoda o výške ceny alebo dohoda o spôsobe, akým sa cena vytvorí, s podmienkou, že tento spôsob cenu dostatočne určuje. Dohoda o cene vznikne aj tým, že kupujúci zaplatí cenu tovaru vo výške požadovanej predávajúcim.
(2) Pri dohodovaní ceny je záväzné vymedzenie tovaru názvom, prípadne aj číselným kódom colného sadzobníka4) alebo číselným kódom podľa osobitného predpisu, 5) jednotkou množstva, kvalitatívnymi a dodacími podmienkami alebo inými podmienkami dohodnutými dohodou strán (ďalej len "dohodnuté podmienky").
(3) Súčasťou ceny tovaru vymedzeného dohodnutými podmienkami môžu byť úplne alebo sčasti náklady na obstaranie, spracovanie, obeh tovaru a zisk. Ak nie je dohodnuté alebo osobitným predpisom ustanovené inak, súčasťou ceny je aj daň z pridanej hodnoty, príslušná spotrebná daň a pri dovážanom tovare aj clo a iné platby vyberané v rámci uplatňovania nesadzobných opatrení ustanovené osobitnými predpismi.6)

Ja som to už trochu pozerala, niekde je napísané, že ak je uvedená len cena, je to vždy cena s DPH ako v maloobchode. ...

§3 zákona o cenách hovorí tiež niečo o takom:

(3) Súčasťou ceny tovaru vymedzeného dohodnutými podmienkami môžu byť úplne alebo sčasti náklady na obstaranie, spracovanie, obeh tovaru a zisk. Ak nie je dohodnuté alebo osobitným predpisom ustanovené inak, súčasťou ceny je aj daň z pridanej hodnoty, príslušná spotrebná daň a pri dovážanom tovare aj clo a iné platby vyberané v rámci uplatňovania nesadzobných opatrení ustanovené osobitnými predpismi.6)

§3 zákona o cenách hovorí tiež niečo o takom:

(3) Súčasťou ceny tovaru vymedzeného dohodnutými podmienkami môžu byť úplne alebo sčasti náklady na obstaranie, spracovanie, obeh tovaru a zisk. Ak nie je dohodnuté alebo osobitným predpisom ustanovené inak, súčasťou ceny je aj daň z pridanej hodnoty, príslušná spotrebná daň a pri dovážanom tovare aj clo a iné platby vyberané v rámci uplatňovania nesadzobných opatrení ustanovené osobitnými predpismi.6)
To áno, len nikde v zákone nie je spomenuté, že pri zmene výšky DPH sa automaticky musí automaticky zmeniť aj zmluvne dohodnutá celková cena (logiku by som v zákonoch nehľadal). Niekto si zníži maržu (celková cena s DPH zostane nezmenená) iný zvýši cenu s DPH. A tu je kameň úrazu, kto má niesť následok zvýšenia DPH pri zmluvne dohodnutej cene. Pri nezazmluvnenej cene to je pochopiteľné, že toto riziko podnikateľ prenesie na klienta.
U podnikateľov sa stretávam s názorom, že k zmene ceny (aj pre neplatcov) nedošlo, pretože cena bez DPH sa nezmenila a zvýšenie sadzby DPH je uložené zákonom a stým zvýšením nič nemajú. Aj právnické názory sa na to rôznia.

§3 zákona o cenách hovorí tiež niečo o takom:

(3) Súčasťou ceny tovaru vymedzeného dohodnutými podmienkami môžu byť úplne alebo sčasti náklady na obstaranie, spracovanie, obeh tovaru a zisk. Ak nie je dohodnuté alebo osobitným predpisom ustanovené inak, súčasťou ceny je aj daň z pridanej hodnoty, príslušná spotrebná daň a pri dovážanom tovare aj clo a iné platby vyberané v rámci uplatňovania nesadzobných opatrení ustanovené osobitnými predpismi.6)
Práve ma napadol cenový zákon a vyhľadala som to - takže som opravila príspevok súčasne s tvojím príspevkom:) Dúfam, že ti nebudem čítať všetky myšlienky;)

To áno, len nikde v zákone nie je spomenuté, že pri zmene výšky DPH sa automaticky musí automaticky zmeniť aj zmluvne dohodnutá celková cena (logiku by som v zákonoch nehľadal). Niekto si zníži maržu (celková cena s DPH zostane nezmenená) iný zvýši cenu s DPH. A tu je kameň úrazu, kto má niesť následok zvýšenia DPH pri zmluvne dohodnutej cene. Pri nezazmluvnenej cene to je pochopiteľné, že toto riziko podnikateľ prenesie na klienta.
U podnikateľov sa stretávam s názorom, že k zmene ceny (aj pre neplatcov) nedošlo, pretože cena bez DPH sa nezmenila a zvýšenie sadzby DPH je uložené zákonom a stým zvýšením nič nemajú. Aj právnické názory sa na to rôznia.

Veď to je tá logika:
- ak si dohodnete pevnú cenu, nemusí ťa zaujímať DPH. Veľa ľudí ani nevie, že ju v obchode v cene platí.
- ak si dohodnete spôsob výpočtu ceny ako nejaká základná cena + DPH + a + b... , potom pri zvýšení jednej položky sa ti zvýši aj cena, ktorú platíš.

Všeobecne zaujíma DPH len jej platiteľov. Tak nech na ňu myslia aj pri dojednávaní ceny nájmu. Prečo by sa mali zvýšiť tvoje náklady, keď sa môžu jeho?

To áno, len nikde v zákone nie je spomenuté, že pri zmene výšky DPH sa automaticky musí automaticky zmeniť aj zmluvne dohodnutá celková cena (logiku by som v zákonoch nehľadal).....

to máš tak aj mimo DPH - ak si napr. niekto dohodne konečnú cenu v nejakej valute, aj tam platí konečná cena bez ohľadu na vývoj kurzu danej meny - pokiaľ si zmluvné strany dopad zmeny kurzu nezapracujú do zmluvy (resp. si nepoistia kurzové riziká - ale to nerobila v minulosti ani naša vláda :)).

Tak dnes som dostal písomné stanovisko z DRSR. V písomnej podobe je odpoveď tak neurčitá, že je totálne nepoužiteľná. Znovu sa mi potvrdilo, že verbálne odpovede z DRSR sa nezhodujú z písomnými.
Dobrý deň,
na základe Vášho dopytu podaného prostredníctvom internetu Vám Daňové riaditeľstvo SR Banská Bystrica oznamuje nasledovné:
Základom dane pri dodaní tovaru alebo služby je všetko, čo tvorí protihodnotu, ktorú dodávateľ prijal alebo má prijať od príjemcu plnenia alebo inej osoby za dodanie tovaru alebo služby, zníženú o daň./§22 ods. 1 zákona o DPH č. 222/2004 Z.z. v z.n.p. /Od 1.1.je stanovená podľa § 85j základná sadzba dane na tovary a služby 20% zo základu dane. Z uvedeného vyplýva, že základ dane = protihodnoty /zmluvne dohodnutá cena/ ? 20% DPH.

PS: Na základe uvedeného som o stanovisko požiadal aj SOI
Tak dostal som nasledovné stanovisko od SOI:

Príjemný deň,
k Vášmu e-mailu uvádzame nasledovné.
Vzhľadom k tomu, že nepoznáme dohodnuté podmienky Vami uzatvorenej dlhodobej zmluvy, nemôžeme sa k danej veci kompetentne vyjadriť.Odporúčame Vám preštudovať si zmluvné podmienky a postupovať v súlade s týmito podmienkami v nadväznosti na ustanovenia Občianskeho zákonníka (ďalej OZ), ak bola zmluva uzatvorená podľa OZ a v súlade so zákonom o cenách.
Ak bola zmluva uzatvorená podľa ustanovení Obchodného zákonníka, ide o obchodno-právny vzťah.
SOI ako kontrolný orgán nevykonáva dozor nad dodržiavaním ustanovení občianskeho ani obchodného zákonníka.

Podľa judikatúry občianskeho práva - sú dve podstatné náležitosti (spotrebiteľskej) zmluvy, ktoré musia byť vždy dojednané, aby bola zmluva platná, a to predmet plnenia ( predmet dodania) a cena. Vzhľadom na uvedené, cena plnenia sa tak nepovažuje (nezaraďuje) napr. medzi neprijateľné podmienky spotrebiteľských zmlúv (§ 53 OZ).
(V konečnom dôsledku posúdiť obsah zmluvy môže len súd).

Podľa nášho názoru, v prípade, ak bola zmluvne dohodnutá pevná cena bez konkrétnej sadzby DPH (prípadná zmena ceny - aj zvýšená sadzba DPH stanovená zákonom - nie je upravená ani zmluvnými podmienkami), je možné upraviť zmluvu písomným dodatkom - v súlade so zákonom o cenách v platnom znení.

Podľa zákona č. 18/1996 Z. z. o cenách v platnom znení -

DOHODOVANIE CENY § 3 ods. 3.
3) Súčasťou ceny tovaru vymedzeného dohodnutými podmienkami môžu byť úplne alebo sčasti náklady na obstaranie, spracovanie, obeh tovaru a zisk. Ak nie je dohodnuté alebo osobitným predpisom ustanovené inak, súčasťou ceny je aj daň z pridanej hodnoty, príslušná spotrebná daň a pri dovážanom tovare aj clo a iné platby vyberané v rámci uplatňovania nesadzobných opatrení ustanovené osobitnými predpismi.

Uvedené Vám dávame na vedomie.

S pozdravom
Právny odbor
I-SOI