Je dotyčný výlučným vlastníkom bytového domu?
Majú nájomcovia uzatvorené zmluvy o nájme bytu, kde je on prenajímateľom?

Veľmi s tým nemám skúsenosti ale možno na tejto adrese Ti budú vedieť povedať.

Kancelária verejného ochrancu práv
Nevädzová 5
Bratislava
820 04
PO Box: 1
Tel: 02/43634906, 48287401
Fax: 02/48287401
E–mail: sekretariat@vop.gov.sk
Web: www.vop.gov.sk

Prajem príjemný deň.

Ešte 1.typ www.obcan.sk

K výpovedi:





Zániku nájmu bytu výpoveďou podľa platnej právnej úpravy




I.


Všeobecne




Otázka skončenia resp. zániku nájmu bytu je veľmi významná nielen z hľadiska pomernej komplikovanosti platnej právnej úpravy, ale aj z hľadiska často závažných sociálnych dôsledkov skončenia zmluvného vzťahu najmä na strane nájomcu. Pri zobrazovaní predmetnej problematiky je nutné hneď na začiatku pripomenúť, že v podstate celý právny režim, ktorý v nasledovnom popíšeme je zakotvený v základnom a všeobecnom predpise občianskeho práva- v Občianskom zákonníku.



Určité osobitosti má právna úprava zániku nájmu služobných bytov, bytov osobitného určenia a bytov v domoch osobitného určenia. Tieto osobitosti sú predmetom zákona č. 189/1992 Zb. o úprave niektorých pomerov súvisiacich s nájmom bytov a s bytovými náhradami v znení neskorších predpisov.



Nájom bytu je nájmom chráneným, chráneným subjektom je tu nájomca (zvýšená právna ochrana je determinovaná sociálnymi dôvodmi), čo pre občianske právo založené na princípoch zmluvnej slobody a právnej rovnosti účastníkov občianskoprávnych vzťahov nie je zrovna typické.



Konkrétne, zánik nájmu bytu môže nastať len z dôvodov výslovne uvedených v ust. § 685 - ust. § 716 Občianskeho zákonníka, pričom ide o nasledovné dôvody:



a) smrť nájomcu

b) trvalé opustenie spoločnej domácnosti nájomcom

d) dohoda nájomcu a prenajímateľa o zániku nájmu bytu

e) výpoveď nájomcu

f) výpoveď prenajímateľa

g) zničenie bytu alebo domu

i) uplynutím doby, ak bol nájom dojednaný na určitú dobu



Ustanovenie § 710 Občianskeho zákonníka špecifikuje dva základné dôvody zániku

nájmu bytu- písomnú dohodu medzi prenajímateľom a nájomcom a písomnú výpoveď.



Z uvedených dvoch dôvodov zákon uvádza na prvom mieste dohodu. Písomná dohoda medzi prenajímateľom a nájomcom má za následok zánik nájmu bytu.



Ak predmetná dohoda nemá písomnú formu, nájom bytu nezanikne.



K písomnej dohode môže dôjsť kedykoľvek a dohoda sa môže vzťahovať tak na nájom pôvodne dojednaný bez časového určenia, ako aj na nájomný vzťah dojednaný na dobu určitú. V dohode o zániku nájmu bytu by sa mali zmluvné strany dohodnúť o termíne ukončenia nájmu (deň, mesiac, rok prípadne hodina), o podmienkach vysťahovania nájomcu z bytu, najmä na tom či trvá na poskytnutí bytovej náhrady, prípadne či sa vysťahuje aj bez jej poskytnutia. Nájom bytu je možné ukončiť dohodou nájomcu a prenajímateľa aj pred uplynutím doby nájmu bytu. Pri zániku nájmu bytu dohodnutého na určitý čas dohodou nájomca zásadne nemá právo na poskytnutie bytovej náhrady, ak nejde o jednu z výnimiek uvedených v ust. § 4 zákona č. 189/1992 Zb. v znení neskorších predpisov. Zmluvné strany sa však aj v takomto prípade môžu na poskytnutí bytovej náhrady dohodnúť.




II.


Zánik nájmu bytu výpoveďou



Druhým základným spôsobom zániku nájmu bytu je zánik nájmu bytu písomnou výpoveďou.



Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ však môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu výpovednú dobu. Na doručovanie písomnej výpovede sa primerane použijú ustanovenia Občianskeho súdneho poriadku, konkrétne ust. § 46 Občianskeho súdneho poriadku.



Prenajímateľ môže v zmysle ust. § 711 vypovedať nájom bytu len z výpovedných dôvodov, ktoré sú v ust. § 711 výslovne a taxatívne špecifikované.



Nájomca môže vypovedať nájom bytu kedykoľvek, to znamená, že nie je výpovednými dôvodmi v zmysle ust. § 711 ods. 1 Občianskeho zákonníka viazaný.



Právna úprava v súčasnoti nevyžaduje k výpovedi danej prnajímateľom nájomcovi zo v zákone taxatívne uvedených dôvodov privolenie súdu.



Súd bude o výpovedi z nájmu bytu rozhodovať iba na návrh nájomcu, ktorý s výpoveďou nesúhlasí , pretože je podľa jeho mienky v rozpore so zákonom a nájomca bude žiadať súd o vyslovenie výroku, že výpoveď je neplatná.



Konkrétne výpovedné dôvody, na základe ktorých môže prenajímateľ uplatniť výpoveď voči nájomcovi sú nasledovné:



Ust. § 711 ods. 1 písm. a)- uprednostňuje vlastníka- prenajímateľa bytu pred nájomcom. Prenajímateľ podmienku výpovede splní, ak preukáže, že osoby uvedené v predmetnom ustanovení nemajú vlastný byt.



Ust. § 711 ods. 1 písm b)- sa týka nájmu služobného bytu. K výpovedi stačí, že nájomca prestal vykonávať prácu na ktorú je nájom služobného bytu viazaný.



Ust. § 711 ods. 1 písm c)- upravuje prípade takého konania nájomcu alebo toho, kto je členom jeho domácnosti, ktorým dochádza k škode pre prenajímateľa alebo sústavnému narúšaniu pokojného bývania, ohrozovaniu bezpečnosti alebo porušovaniu dobrých mravov v dome, v ktorom sa byt nachádza. Súčasná právna úprava už k uplatneniu tohto výpovedného dôvodu nevyžaduje podmienku písomnej výstrahy.



Ust. § 711 ods. 1 písm d)- upravuje výpoveď ako sankciu za hrubé porušovania základných povinností nájomcu- nezaplatenie nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace a prenechanie bytu alebo jeho časti do podnájmu inému bez písomného súhlasu prenajímateľa.



Ust. § 711 ods. 1 písm. e)- upravuje výpovedný dôvod verejného záujmu, ktorý bude vyplývať spravidla z právoplatného rozhodnutia stavebného úradu (opravy v byte a v dome). Pri tomto výpovednom dôvode by musí ísť o opravy takej povahy, pre ktoré nemožno užívať byt alebo dom po dobu najmenej šesť mesiacov.



Ust. § 711 ods. 1 písm. f)- sa vzťahuje na byty osobitného určenia a byty v domoch osobitného určenia v zmysle zákona č. 189/1992 Zb. v znení neskorších predpisov.



Ust. § 711 ods. 1 písm. g) upravuje vypovedný dôvod, ktorý je aplikovateľný v prípade, ak nájomca neužíva byt len za účelom riešenia svojej bytovej otázky.



Výpovedný dôvod musí byť vo výpovedi riadne skutkovo vymedzený s poukazom na konkrétne ustanovenie Občianskeho zákonníka, pričom dôvod výpovede nemožno dodatočne meniť. Skutok a z neho vyplývajúci výpovedný dôvod musia nastať pre dňom podania výpovede.



Zákon pod sankciou absolútnej neplatnosti vyžaduje v niektorých prípadoch od prenajímateľa k výpovedi priložiť listinu preukazujúcu dôvod výpovede ( ide o výpovedné dôvody ustanovené v písm. b) e) f) ust. § 711 ods. 1 Občianskeho zákonníka).



Ak nájomca napadne výpoveď prenajímateľa v trojmesačnej lehote odo dňa doručenia výpovede, účinky výpovede treba posudzovať až v závislosti od právoplatného rozhodnutia súdu o výpovedi nájmu bytu.



Povinnosť nájomcu vypratať byt po uplynutí výpovednej lehoty na základe prenajímateľom riadne podanej výpovede je viazaná na poskytnutie bytovej náhrady prenajímateľom. V takomto prípade musí prenajímateľ nájomcovi doručiť písomné vyhlásenie o zabepečení bytovej náhrady. Nájomca, ktorý má byt vypratať, je povinný uzavrieť zmluvu o bytovej náhrade do 30 dní od doručenia písomného vyhlásenia prenajímateľa o zabezpečení bytovej náhrady. Ak predmetnú nájomnú zmluvu neuzavrie bezdôvodne, jeho nárok na bytovú náhradu zanikne.



Bytovými náhradami sú náhradný byt, náhradné ubytovanie a prístrešie.



Konkrétne nároky na jednotlivé druhy bytových náhrad (t.j. či má nájomca nárok na bytovú náhradu vôbec a ak áno, na aký druh bytovej náhrady) v závislosti od výpovedného dôvodu, ako aj iných najmä sociálnych okolností a podmienok zániku nájmu bytu sú špecifikované v ust. § 712a Občianskeho zákonníka.



Ak má nájomca konkrétne výhrady voči poskytnutej bytovej náhrade resp. voči spôsobu jej zabezpečenia, nemal by opomenúť ako prostriedok súdnej ochrany žalobu na určenie, že jeho právo na bytovú náhradu nezaniklo. Predmetom dokazovania tak bude otázka dodržania zákonných kritérií bytovej náhrady a nájomca sa podaním takejto žaloby vyhne nepriaznivému právnemu následku zániku nároku na bytovú náhradu (ust. § 712 c ods. 3 Občianskeho zákonníka).



Na záver možno konštatovať že podľa právneho stavu platného v súčasnosti nie je možné nájom bytu jednostranne ukončiť inak ako výpoveďou v rámci právneho režimu upraveného v ust. § 710 - ust. § 714 Občianskeho zákonníka za podmienky dodržania:



1. právnej formy výpovede

2. naplnenia skutkovej podstaty niektorého z výpovedných dôvodov

3. poskytnutia zodpovedajúcej bytovej náhrady prenajímateľom nájomcovi, okrem prípadu uvedenom v ust. § 712 a ods. 6 Občianskeho zákonníka



Ustanovenia Občianskeho zákonníka upravujúce nájom bytu a osobitne ustanovenia upravujúce právny režim zániku nájmu výpoveďou zo strany prenajímateľa bytu nájomcovi bytu majú kogentnú povahu. Uvedená skutočnosť má za následok, že od týchto zákonných ustanovení nie je možné odchýliť sa na základe dohody zmluvných strán pod sankciou absolútnej neplatnosti takéhoto dojednania.

to je jedna analyza co som robil, dufam ze je este aktualna tyka sa vypovede najmu bytu, jej podmienok

Ervin, super!!!
nemohol by si to prosim radsej pripnut ako prilohu k prispevku? lepsie by sa s tym pracovalo

pripajam aj ako prilohu......

vdaka za opdovede.
Majitelia domu su dvaja. Idem zistit, ci najomne zmluvy maju najomcovia uzatvorene s tymito majitelmi, alebo este s mestom.
Ale, ak som to dobre precitala (prispevok od ervina), tak to nie je nic moc. Som to pochopila tak, ze pokial najomca plati, nerobi ziadnu skodu a majitel domu na iny byt/dom, kde moze byvat, tak ich odtial nedostane. A dohodou uz urcite nie. Ale asi skusim zavolat do tej Kancelarie na ochranu. Vdaka este raz a budem rada, ak cosi este pridate.
A este toto: ako je to s vyskou najmu? Ak maju zmluvy s prenajimatelom (majitelom) na dobu neurcitu, moze im zvysit najom na cca 3000 sk/mesacne?

neviem ci ti nas ombudsmanko pomoze ja s nim nemam dobre skusenosti

primarne je jeho zameranie ine...odborne povedane- ochrana verejnych subj. prav obcana voci statu- cize ustavno pravna rovina, otazky ako diskriminacia atd....moze stat ze ta odbiju ze xces pravne poradenstvo v sukr. pravnom spore ....

inac ja som robil s jednou ich odpovedou...tykala sa ziadosti o osob. asisitenciu podla zak. o soc. pomoci a porusenia ust. prava na prerokovanie veci bez zbytocnych prietahov org. ver. spravy....cize vec z ineho sudka....no i tak odpoved bola vseobecna a dietna:-))))

ale nechcem na nich utocit...jednym slovom je to off topic- v tvojom pripade aspon podla mna

ajacik, mam ten isty problem, sme traja vlastnici isteho domu, v ktorom bolo na zaciatku po restitucii 5 najomnikov, po nasej snahe dvaja z nich odisli a traja su stale tam. Ti dvaja odisli dobrovolne, ale ani nam to neoznamili, nechali hole byty po sebe, bez povodneho vybavenia atd.. Tiez dostavame smiesne najomne (400 sk/mes), ponukame im nove zmluvy okolo 2 tis. sk, ktore odmietaju podpisat. Vyzera to tak, ze sa s tym neda hnut, pokial nacas platia... Najzarazajucejsie je, ze jediny doklad o tom, ze v tom dome byvaju, je vyhlasenie o prideleni bytu z narodneho vyboru zpred 13tich rokov... Neviem co je toto za stat, ale zakon jednoducho neumoznuje vyhodit ich na ulicu, aj ked tam byvaju nepravom, nehovoriac o tom ze mali 13 rokov na to, aby si nasli nahradne byvanie, ked vedeli, ze sa majitel zmenil. My ako majitelia znasame vsetku administrativu, ktora sa tyka komunalnych sluzieb, voda, stocne, opravy, ked oni nezaplatia, davame im uvery, a to ani nie sme podnikatelia.. Dokonca od nas ziadaju odstupne v pripade, ze opustia svoje byty. Jedna sa ale vylucne o nas majetok, takze je to cisty nezmysel.. Ak si nasla ty alebo niekto iny nejake riesenie tohto problemu, dajte prosim vediet.