Navrhujem Vám, najskôr preštudovať zákon o vlastníctve bytov a ....je tu k dispozícií....pre nás.....ď.

IvanPK: ano dakujem to som si precital len niejako neviem ci je tam niejako osetrene to ze jeden pan je nadpolovicna vacsina .. :( Cize co on si povie to plati ??? A nema zaujem sa zucastnovat na schvodzi neda sa snim dohodnut. Ako sato da riesit ? Sudom ? a mato vobec zmysel ? ked jedna firma vlastni nadpolovicnu vacsinu bytov ???

V zakone sa pise ze na zmenu spravy je potrebny suhlas 2/3novej vacsiny. A ak sa rozhoduje o spravcovi tak nadpolovicna vacsina to bez tej firmy niesme :( Ako riesit takuto situaciu ? ci nam ostava cakat kym sa popredaju byty ??? Ďakujem

1/4 vlastníkov bytov môže požiadať o zvolanie schôdze správcu. Čiže nie vlastník zvoláva, ale správca. Iba ak by po doručení vašej žiadosti správca do 15 dní schôdzu nezvolal, môžete si ju pri dodržaní ostatných podmienok uvedených v zákone zvolať sami. Po zvolaní schôdze správcom zistíte koľko vlastníkov sa schôdze zúčastní a podľa toho si môžete odsúhlasiť zmenu správcu, alebo iné veci, na ktoré stačí po 1 hodine od začatia schôdze nadpolovička zúčastnených na schôdzi. Ak sa však zúčastní schôdze firma, ktorá vlastní nadpolovicu bytov, respektíve sa jej nezúčastní tak máte smolu a budete musieť počkať na nových vlastníkov.

1/4 vlastníkov bytov môže požiadať o zvolanie schôdze správcu. Čiže nie vlastník zvoláva, ale správca. Iba ak by po doručení vašej žiadosti správca do 15 dní schôdzu nezvolal, môžete si ju pri dodržaní ostatných podmienok uvedených v zákone zvolať sami. Po zvolaní schôdze správcom zistíte koľko vlastníkov sa schôdze zúčastní a podľa toho si môžete odsúhlasiť zmenu správcu, alebo iné veci, na ktoré stačí po 1 hodine od začatia schôdze nadpolovička zúčastnených na schôdzi. Ak sa však zúčastní schôdze firma, ktorá vlastní nadpolovicu bytov, respektíve sa jej nezúčastní tak máte smolu a budete musieť počkať na nových vlastníkov.

nepochopil som vas :( ak spravca zvola schvodzu a ta firma sa nezucastni tak pockame jednu hodinu a mozeme si odsuhlasit zmenu spravcu ? a popripade aj vysku fondu oprav ? prave ze som v zakone cital ze to nieje mozne ... zle to chapem ?

Na zmenu správcu stačí súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov v dome prítomných na schôdzi. Pozvánku je potrebné doručiť každému vlastníkovi bytu minimálne 5 dní pred konaním schôdze.
Takže z LV zistíš kto je vlastníkom prázdnych bytov a pošleš mu doporučene pozvánku na schôdzu tak, aby ju mal minimálne 5 dní pred konaním schôdze.
Bude smola, ak sa nezúčastní, lebo potom neodsúhlasíte výpoveď pôvodnému správcovi.

Na zmenu správcu stačí súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov v dome prítomných na schôdzi. Pozvánku je potrebné doručiť každému vlastníkovi bytu minimálne 5 dní pred konaním schôdze.
Takže z LV zistíš kto je vlastníkom prázdnych bytov a pošleš mu doporučene pozvánku na schôdzu tak, aby ju mal minimálne 5 dní pred konaním schôdze.
Bude smola, ak sa nezúčastní, lebo potom neodsúhlasíte výpoveď pôvodnému správcovi.

ja tomu nerozumiem v jednej casti pises ze staci suhlas nadpolovicnej vacsiny hlasov vsetkych vlastnikov v dome pritomnych na schodzi ! Cize ak sa zucastnime 20 ludi a 11 zahlasuje ze ano tak zmenime spravcu.

ale dalej pises:
Bude smola, ak sa nezucastni, lebo potom neodsuhlasite vypoved povodnemu spravcovi. Cize ak sa firma ktora vlastni polovicu bytov nezucastni mozeme si tak hlasovat kto pojde na pivo :)

takze zas neviem ako to je :)) Musia sa po rozoslani pozvaniek 5 dni pred terminom schvodze zucastnit na schvodzi vacsina aby sme mohli zmenit spravcu ?? alebo nie ?? Ďakujem

Dobry den, viem ze vela krat sa to tu uz preberalo ale nenasiel som odpoved na moju otazku. Taktiez mame zaujem zmenit spravcu bytoveho domu. Viem ze staci zvolat schvodzu a ziskat nadpolovicnu vacsinu hlasov a tu je problem. Je to nova bytovka ktora je do necelej polovice zaplnena. Druhu cast vlastni niejaka firma, ktora nema zaujem sa zucastnovat schvodze.

U vás sa nejedná o prevod bytu do osobného vlastníctva.

Vo vašom prípade niekto postavil dom, ponúkol byty na predaj. Niektoré si odkúpili ľudia do osobného vlastníctva. Možno na predkupnú zmluvu. No všetky byty majú vlastníka, aj nepredané niekto vlastní. Aj pre toho vlastníka platí zákon 182/1993 .

182/1993, § 14, odsek 1

(1) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu, spoločných nebytových priestoroch, príslušenstve a pozemku na schôdzi vlastníkov. Oznámenie o schôdzi vlastníkov musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome minimálne päť dní pred dňom konania schôdze. Výsledok hlasovania oznamuje ten, kto schôdzu vlastníkov alebo zhromaždenie zvolal, a to do piatich pracovných dní od konania schôdze vlastníkov alebo zhromaždenia spôsobom v dome obvyklým.

Teda pre väčšinového vlastníka je to tiež povinnosť, s tým rozdielom, že pokiaľ individuálny vlastník bytu má jeden hlas, on toľko hlasov, koľko má bytov.

§ 14, odsek 5

(5) Za každý byt a nebytový priestor v dome má vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome alebo spoluvlastníci jeden hlas pripadajúci na ich byt alebo nebytový priestor v dome. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome môže písomne, s úradne overeným podpisom, splnomocniť inú osobu, aby ho na schôdzi vlastníkov zastupovala. Súčasťou splnomocnenia môže byť aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach. Splnomocnená osoba sa originálom splnomocnenia preukazuje na začiatku schôdze rade alebo zástupcovi vlastníkov.

Nepíšeš ako ste sa dostali k prvému správcovi a prečo ho chcete zmeniť?

Preto sa chcem spytat ak zvolam schvodzu pisomne a dorucim to kazdemu vlastnikovi bytu 15 dni pred zaciatkom schvodze a v liste oznamim datum cas, miesto schvodze a program.

To je nezákonný postup! Treba postupovať v súlade s § 11a.

§ 11a

Štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome má právo zvolať schôdzu vlastníkov alebo zhromaždenie, ak na ich žiadosť nezvolal schôdzu vlastníkov alebo zhromaždenie správca alebo rada do 15 dní od doručenia žiadosti. Oznámenie o schôdzi vlastníkov alebo o zhromaždení spolu s programom musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome minimálne päť dní pred dňom konania schôdze vlastníkov alebo zhromaždenia. Oznámenie o schôdzi vlastníkov alebo o zhromaždení spolu s programom sa doručuje aj správcovi alebo predsedovi, ak má schôdza vlastníkov alebo zhromaždenie rozhodovať o úlohách pre správcu alebo predsedu.

Mame pravo hoc sa nezucastnime nadpolovicna vacsina rozhodnut podpisom o zmene spravcu bytoveho domu ???

V bytovom dome sa rozhoduje v súlade s § 14, odsek 2

(2) Pri hlasovaní na schôdzi vlastníkov sa rozhoduje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak tento zákon neustanovuje inak. Ak počet zúčastnených vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome neumožňuje hodinu po začatí schôdze vlastníkov právoplatné hlasovanie, rozhoduje sa nadpolovičnou väčšinou zúčastnených ; to neplatí, ak ide o hlasovanie podľa odseku 3, § 7a ods. 1, § 7c ods. 2 písm. i) a ods. 3, § 8a ods. 1 a 6, § 8b ods. 2 písm. i), § 10 ods. 1 a § 16 ods. 3 a 4.

(3) Ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodujú o úvere a o zabezpečení úveru, o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytov alebo nebytových priestorov v dome a o zmene formy výkonu správy, rozhoduje sa hlasovaním na schôdzi vlastníkov dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ak sa rozhoduje písomným hlasovaním podľa tohto odseku, podpis vlastníka potvrdia najmenej dvaja overovatelia, ktorí boli zvolení na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestoroch. Overiť písomné hlasovanie môže aj notár alebo obecný úrad.

Zákon jasne definuje o čom musia rozhodnúť dve tretiny vlastníkov v odseku 3.

V odseku 2 je definované o čom musí rozhodnúť nadpolovičná väčšina.

§ 8a

(1) Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome uzatvoria so správcom písomnú zmluvu o výkone správy. Zmluva o výkone správy, jej zmena alebo jej zánik sa schvaľuje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Schválená zmluva o výkone správy alebo jej zmena, alebo jej zánik je záväzný pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak je podpísaný nadpolovičnou väčšinou vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a správcom. Správca je povinný schválenú zmluvu alebo jej zmenu doručiť každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome. Na doručovanie sa vzťahuje osobitný predpis.12e) Zmluva o výkone správy obsahuje najmä

a) vzájomné práva a povinnosti správcu a vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri zabezpečovaní prevádzky, údržby a opráv domu,
b) spôsob výkonu správy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku,
c) zásady hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv vrátane rozsahu oprávnenia disponovať s nimi,
d) zásady platenia úhrad za plnenia a hospodárenie s nimi,
e) zásady určenia výšky platieb za správu,
f) rozsah a obsah správy o činnosti správcu podľa odseku 2.

(6) Zmluva o výkone správy sa uzatvára so správcom písomne na neurčitý čas. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome môžu vypovedať zmluvu o výkone správy len na základe rozhodnutia podľa § 14. Výpovedná lehota je tri mesiace , ak sa zmluvné strany v zmluve o výkone správy nedohodnú inak. Výpovedná lehota začína plynúť od prvého dňa kalendárneho mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede.

V zásadách môže byť dohodnutý spôsob, nie výška. Výška môže byť každý rok iná.

§ 10

(1) Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy poukazovať preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv, a to od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade10) vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Výšku preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv určia vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome spravidla vždy na jeden rok vopred tak, aby sa pokryli predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome vykonávajú úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu; ak je súčasťou bytu balkón, lodžia alebo terasa, pre účely tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv domu sa zarátava do veľkosti spoluvlastníckeho podielu 25 % z podlahovej plochy balkóna, lodžie alebo terasy.

Takže predpokladané náklady za opravy, revízie, atď, plus nejaká rezerva rozrátané na dvanásť mesiacov na jeden m2 v dome, krát m2 bytu. Teda. podľa majetkového podielu bytu v dome, plus 25 % plochy, balkóna, lodžie, terasy.

Alebo mozme aspon rozhodnut o vyske fondu oprav ? popripade o vyske odmien spravcovi pre spravu bytoveho domu ?

Vlastníci musia rozhodovať o všetkom, dom je ich majetkom, nie majetkom správcu.

Správca má len dve práva, právo na poplatok za správu za dobre vykonanú správu. A právo vypovedať zmluvu o výkone správy.

Ostatné veci sú pre správcu povinnosť! Ak ste sa zo správcom nedohodli, že rozhodovať bude on. V zmluve o výkone správy.

O všetkom, čo je uvedené v § 8b, odseku 2 sa rozhoduje podľa § 14 odsek 2, druhá veta.

(2) Pri hlasovaní na schôdzi vlastníkov sa rozhoduje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak tento zákon neustanovuje inak. Ak počet zúčastnených vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome neumožňuje hodinu po začatí schôdze vlastníkov právoplatné hlasovanie, rozhoduje sa nadpolovičnou väčšinou zúčastnených ; to neplatí, ak ide o hlasovanie podľa odseku 3, § 7a ods. 1, § 7c ods. 2 písm. i) a ods. 3, § 8a ods. 1 a 6, § 8b ods. 2 písm. i), § 10 ods. 1 a § 16 ods. 3 a 4.

§ 8b

(1) Správca je povinný vykonávať správu domu samostatne v mene vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a na ich účet a je oprávnený konať pri správe domu za vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pred súdom.

(2) Pri správe domu je správca povinný

a) hospodáriť s majetkom vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome s odbornou starostlivosťou v súlade s podmienkami zmluvy o výkone správy,
b) dbať na ochranu práv vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a uprednostňovať ich záujmy pred vlastnými,
c) zastupovať vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri vymáhaní škody, ktorá im vznikla činnosťou tretích osôb alebo činnosťou vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome,
d) vykonávať práva k majetku vlastníkov len v záujme vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,
e) sledovať úhrady za plnenia a úhrady preddavkov do fondu prevádzky údržby a opráv od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a vymáhať vzniknuté nedoplatky,
f) umožniť vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv,
g) zvolať schôdzu vlastníkov podľa potreby, najmenej raz za rok, alebo keď o to požiada najmenej štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,
h) vypracúvať ročný plán opráv, ktorý zohľadní najmä opotrebenie materiálu a stav spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a navrhnúť výšku tvorby fondu prevádzky údržby a opráv domu na kalendárny rok,
i) podať návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby 12ac) bytu alebo nebytového priestoru v dome na uspokojenie pohľadávok podľa § 15, ak je schválený nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,
j) podať návrh na exekučné konanie, 12ab)
k) zabezpečovať všetky ďalšie činnosti potrebné na riadny výkon správy domu v súlade so zmluvou o výkone správy a s týmto zákonom.

Alebo mozeme rozhodovat len o veciach typu vymalujeme spolocny priestor , vymenime vchodove dvere a pod. ???

Jasné, o tomto, tiež.

Za vsetke rady dakujem


Takže čo vám ostáva na zmenu správcu? Len to aby bola nadpolovičná väčšina bytov v osobnom vlastníctve individuálnych vlastníkov.

Ak by ste si chceli spravovať dom sami, založiť si SVB. Na to treba dve tretiny individuálnych vlastníkov.

Ak sa schôdze zúčastní väčšinoví vlastník, ostatní sú len prívesok.

Nie!!!

Ak ten vlastník rozhodne o niečom, čo môže poškodiť záujmy ostatných vlastníkov, má každý vlastník, prípadne spolu si uplatniť právo uvedené v odseku 4

§ 14, odsek 4.

(4) Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 15 dní od oznámenia o výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, má právo obrátiť sa na súd najneskôr do troch mesiacov od hlasovania, inak jeho právo zaniká. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina hlasov pri hlasovaní podľa odsekov 2 a 3 nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome súd.

Tiež ak si neplní svoje povinnosti vyplývajúce z § 11

Práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome

§ 11

(1) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný na svoje náklady byt a nebytový priestor v dome udržiavať v stave spôsobilom na riadne užívanie, najmä včas zabezpečovať údržbu a opravy. Je povinný konať tak, aby pri užívaní, udržiavaní, zmenách, pri prenajatí bytu alebo nebytového priestoru v dome, prípadne jeho časti a pri inom nakladaní s bytom a nebytovým priestorom v dome nerušil a neohrozoval ostatných vo výkone ich vlastníckych, spoluvlastníckych a spoluužívacích práv.

(2) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré na iných bytoch alebo nebytových priestoroch v dome alebo na spoločných častiach domu alebo spoločných zariadeniach domu alebo príslušenstve spôsobil sám alebo osoby, ktoré jeho byt alebo nebytový priestor užívajú.

(3) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný umožniť na požiadanie na nevyhnutný čas a v nevyhnutnej miere vstup do bytu alebo nebytového priestoru zástupcovi spoločenstva, správcovi a osobe oprávnenej vykonávať opravu a údržbu za účelom vykonania obhliadky alebo opravy, ak opravu nezabezpečí sám alebo ak ide o opravu spoločných častí domu alebo spoločných zariadení domu prístupných z jeho bytu alebo montáž a údržbu zariadení na meranie spotreby tepla a vody v byte a nebytovom priestore a odpočet nameraných hodnôt; ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru neumožní na požiadanie vstup do bytu, zodpovedá za škody vzniknuté takýmto konaním.

(4) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemôže vykonávať úpravy bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorými by ohrozoval alebo rušil ostatných v neprimeranom rozsahu alebo by menil vzhľad domu bez súhlasu spoločenstva; ak sa spoločenstvo nezriaďuje, je potrebný súhlas väčšiny všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ustanovenia osobitných predpisov nie sú tým dotknuté. 13)

(5) Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome svojím konaním zasahuje do výkonu vlastníckeho práva ostatných vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov v tomto dome takým spôsobom, že obmedzuje alebo znemožňuje výkon vlastníckeho práva tým, že hrubo poškodzuje byt alebo nebytový priestor, spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, spoločné nebytové priestory, príslušenstvo alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome, alebo neplní povinnosti uložené rozhodnutím súdu, môže súd na návrh spoločenstva alebo niektorého vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome nariadiť predaj bytu alebo nebytového priestoru.

(6) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo nahliadať do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv.

ja tomu nerozumiem v jednej casti pises ze staci suhlas nadpolovicnej vacsiny hlasov vsetkych vlastnikov v dome pritomnych na schodzi ! Cize ak sa zucastnime 20 ludi a 11 zahlasuje ze ano tak zmenime spravcu.

ale dalej pises:
Bude smola, ak sa nezucastni, lebo potom neodsuhlasite vypoved povodnemu spravcovi. Cize ak sa firma ktora vlastni polovicu bytov nezucastni mozeme si tak hlasovat kto pojde na pivo :)

takze zas neviem ako to je :)) Musia sa po rozoslani pozvaniek 5 dni pred terminom schvodze zucastnit na schvodzi vacsina aby sme mohli zmenit spravcu ?? alebo nie ?? Ďakujem

Zo zákona, musí byť na schôdzi väčšina vlastníkov a musí aj väčšina súhlasiť so zmenou správcu. Vlastne nemusí, ale musí byť dodržaný § 14, odsek 3, druhá veta.

Vo vašom prípade je väčšina jeden vlastník.

Neviem koľko bytov je vo Vašom dome, ale píšeš, že je v osobnom vlastníctve menej ako polovica : "Je to nova bytovka ktora je do necelej polovice zaplnena. "
Takže ak sa aj všetci zúčastníte schôdze nie je Vás nadpolovičná väčšina vlastníkov v dome!
Tejto schôdze sa preto musí zúčastníť aj vlastník ostatných bytov, ktorý je podľa Tvojho opisu vo väčšine.
Ak on nebude súhlasiť so zmenou správcu, tak Vás prehlasuje a zostanete u pôvodného správcu. Napísala som to jasne aj prvýkrát: že výpoveď zmluvy o výkone správy musí odsúhlasiť nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov bytov v dome , prítomných na schôdzi.
2/3 súhlas vlastníkov je potrebný, ak by Ste zakladali SVB a predtým Ste boli vlastníci bytov spravovaných správcom.

Kazdopadne ak chcete zmenit spravcu, kludne mi napiste a ja sa v ramci Bratislavy a okolia zdarma a nezavazne s vami stretnem a pomozem vam pripravit kompletne schodzu a dokumenty k vypovedi a naslednej zmene. Nic ine nechcem za to len moznost nasledne sa o vas uchadzat v ramci vyberu ako spravca...