No kým zarobíš na dlhy, ktoré sa vytvoria hypotékou, tak musíš popredávať veľmi veľa bytov. Zoberme si, že si požičiaš 100 000eur. Väčšinou sa spláca naspäť po 25rokoch tak 180 000. AK kúpiš byt za 70k a zrekonštruuješ za 10k, tak budeš rád ak ho predáš za 90k. Takže takýmto štýlom musíš predať 8 bytov, aby si bol na nule. Lenže v podnikaní sa VŽDY vyskytnú nečakané udalosti a tak sa bude stávať, že byt predáš aj lacnejšie, poprípade rekonštrukcia nepôjde podľa plánu a pod... Bolo by to fajn ak by si na začiatku nemusel brať hypotéku.

jasne, že sa dá, len si uvedom, že dnes sa nehnuteľnosti dosť ťažko predávajú.......kupujúci chce dať čo najnižšiu cenu a predávajúci čo najvyššiu dostať, tak to býva ale jedna nevýhoda pre teba, je veľa ponúk.......a záleží v akej lokalite by si to chcel robiť..........
byty, kt. neprešli rekonštrukciou sa lepšie predávajú- sú lacnejšie......
a ešte k tej hypotéke......banka by z teba bláznila, keby si každý rok iný byt dával do zábezpeky na ten jeden hypoúver.......:D

jasne, že sa dá, len si uvedom, že dnes sa nehnuteľnosti dosť ťažko predávajú.......kupujúci chce dať čo najnižšiu cenu a predávajúci čo najvyššiu dostať, tak to býva ale jedna nevýhoda pre teba, je veľa ponúk.......a záleží v akej lokalite by si to chcel robiť..........
byty, kt. neprešli rekonštrukciou sa lepšie predávajú- sú lacnejšie......
a ešte k tej hypotéke......banka by z teba bláznila, keby si každý rok iný byt dával do zábezpeky na ten jeden hypoúver.......:D

banka ani nie - ved za vsetko si uctuje poplatky :)

Chces si zobrat hypoteku na svoj byt. Nie uz potom na kazdy dalsi kupovany. Takze ako vstupny uver do tohto projektu zalozis svoj byt a ziskas zdroje. To sa da. Podmienkou realizovatelnosti je nakupovat velmi, velmi lacno. Chodit na drazby a podobne. A to s tou hypotekou - ekonomicky vyznam to bude mat ak zarobis viac ako bude urok na hypoteke.

ale dražby majú svoje úskalia.....napríklad je problém s vysťahovaním pôvodných vlastníkov......

ekonomicky by bolo zaujímavejšie kúpiť viac bytov a prenajímať, stať sa rentiérom, zmluvu nastaviť tak, aby si sa k svojmu bytu vedel dostať v primeranom čase..apod.

Každý, kto predáva byt ,ktorý vlastní menej ako 5 rokov platí daň z príjmu.
Ak nechces prerobit,asi aj to treba zaratat do predajnej ceny.

To máš potom asi lepšie urobiť si firmu a rekonštruovať byty na zakázku.Nemusíš splácať úžery,pardón - úvery.

Ahoj, dovoľ aby som sa aj ja ako spolumajiteľ Realitnej kancelárie pridal k príspevkom. Všetko čo hore napísali je pravda, ja osobne si myslím že buď tie dražby alebo skupovanie zadĺžených bytov by mohli byť cestou, je tam ale potrebná maximálna opatrnosť, zisťovanie histórie bytu a všetkých podlžností je zdĺhavé. Pri dražbe by som dokonca doporučil audit bytu na katastri - my to robíme cez právnikov, pretože len audit ti preverí byt 10 rokov dozadu a povie ti, či náhodou nehrozí že by po dražbe prišiel niekto s tým že byt je jeho.

Taktiež je cesta kupovanie družstevných bytov, o ktorých na 100% vieš že idú do osobného vlastníctva. Ak takéto byty kúpiš hlboko pod cenu odkúpiš a predáš so ziskom je to fajn. Ja o takých bytoch v Bratislave viem, v prípade záujmu sa ozvi.

V každom prípade ak by si do toho išiel, vopred maj jasno v tom, za akú cenu sa v danej lokalite predávajú byty, ak dáš cenu o niečo nižšie tak s väčšou istotou aj predáš, otázka je či sa naozaj zmestíš pri kúpe a rekonštrukcii do konečnej predajnej ceny tak aby si bol pod cenou trhu danej lokality a zároveň aby si mal zisky.

Zároveň ak chceš vstúpiť do trvalého a naozaj výnosného realitného sveta tak si prosím prečítaj môj príspevok vyššie s témou hľadáme investora, možno by si mal záujem.

ešte netreba zabudnúť na fakt, že keď berieš hypotéku banka vyžaduje nejaké zabezpečenie nehnuteľnosťou. Okrem súhlasu z banky pri predaji nezabúdaj na to, že takmer pri každej hypotéke máš poplatok za predčasné splatenie okolo 4% z dlžnej sumy. Pri sume 100.000 EUR máš tento popatok 4.000 EUR, čo Ti vlastne určite zhltne akýkoľvek zisk z uvedeného. Jedine ak by si založil nejakú inú nehnuteľnosť.

celé je to podľa mňa dosť náročné na realizáciu... nájsť a kúpiť byt, vybaviť hypotéku, zrekonštruovať, a nájsť kupca a trafiť sa do jeho vkusu s rekonštrukciou, predať byt a vybaviť predčasné splatenie hypotéky (nehovoriac o tom, že byt s hypotékou sa predáva ťažšie lebo je nutný súhlas banky prípadne hotovosť zo strany kupujúceho...)

to je podľa mňa jednoduchšie začať robiť rekonštrukcie s nejakou partiou, ktorá spraví podľa predstáv zákazníka a nemáš toľko papierovačiek, vieš si kalkulovať náklady ako aj zisk dopredu a nie ako pri tvojom podnikaní nevieš či nájdeš kupujúceho za cenu podľa tvojich predstáv...

len jedna zákerná otázka.. Vychádza táto myšlienka z toho, čo teraz dávajú na Jojke - Náš nový dom? kde kúpia starú barabizňu, čoto porobia a potom strelia? Ak áno, treba si uvedomiť diametrálny rozdiel prostredia USA-Slovensko - hlavne kúpyschopnosť obyvateľstva, rozdielnosť materiálov z ktorých sú domy, byrokracia, ... tisíc ďalších aspektov.
Ďalšia vec je, tento seriál začali natáčať v 2005, celkovo má 5 sérií a až posledná piata séria je zasiahnutá dopadmi krízy (točená v 2009), kedy reálne došlo k stagnácii/prepadu trhu s nehnuteľnosťami. Na Slovensku je táto stagnácia dlhodobá...

Zaujimave, ze vacsina prispevkov hovori o tom, ako by to neslo. Okrem jedneho, vsetci hladaju dovody, preco sa to neda realizovat. Stavaju autora otazky do pozicie ze o com to tu pise. Nikto nehlada sposob ako to urobit. Typicka reakcia ludi, co sami dokazali malo...

Mne sa ten napad praveze pozdava. Je len potrebne urobit zopar riadnych kalkulacii v Exceli, cele to naplanovat. Hladat, ako by to islo. Ako kupit lacnejsie byt, ako ho co najlacnejsie zrekonstruovat, ako ho zariadit tak aby bol onho zaujem...

Zaujimave, ze vacsina prispevkov hovori o tom, ako by to neslo. Okrem jedneho, vsetci hladaju dovody, preco sa to neda realizovat. Stavaju autora otazky do pozicie ze o com to tu pise. Nikto nehlada sposob ako to urobit. Typicka reakcia ludi, co sami dokazali malo...

Mne sa ten napad praveze pozdava. Je len potrebne urobit zopar riadnych kalkulacii v Exceli, cele to naplanovat. Hladat, ako by to islo. Ako kupit lacnejsie byt, ako ho co najlacnejsie zrekonstruovat, ako ho zariadit tak aby bol onho zaujem...


Nie priateľu, toto sú reakcie ľudí, ktorí už porobili pár drahých chýb a tak radia na čo si dávať pozor a na čo myslieť pred začatím realizácie. Ale však skús keď je to také jednoduché.

Zaujimave, ze vacsina prispevkov hovori o tom, ako by to neslo. Okrem jedneho, vsetci hladaju dovody, preco sa to neda realizovat. Stavaju autora otazky do pozicie ze o com to tu pise. Nikto nehlada sposob ako to urobit. Typicka reakcia ludi, co sami dokazali malo...

Mne sa ten napad praveze pozdava. Je len potrebne urobit zopar riadnych kalkulacii v Exceli, cele to naplanovat. Hladat, ako by to islo. Ako kupit lacnejsie byt, ako ho co najlacnejsie zrekonstruovat, ako ho zariadit tak aby bol onho zaujem...
Na západe je toto bežný spôsob podnikania a aj v telke dávajú o tom reláciu,ale to ty vieš.Na SR si môžeš akurát tak nabiť usta.S veľmi veľkým optimizmom by to možno šlo,keby si bol ty sám človek,čo si vystačí pri stavbe domu.Inak prerobíš pri tejto činnosti aj gate.

Zaujimave, ze vacsina prispevkov hovori o tom, ako by to neslo. Okrem jedneho, vsetci hladaju dovody, preco sa to neda realizovat. Stavaju autora otazky do pozicie ze o com to tu pise. Nikto nehlada sposob ako to urobit. Typicka reakcia ludi, co sami dokazali malo...

Mne sa ten napad praveze pozdava. Je len potrebne urobit zopar riadnych kalkulacii v Exceli, cele to naplanovat. Hladat, ako by to islo. Ako kupit lacnejsie byt, ako ho co najlacnejsie zrekonstruovat, ako ho zariadit tak aby bol onho zaujem...

Pozri sa , oni nečítajú Kiyosakiho , ani podobné knihy o investovaní do realit , tak sa nečuduj.

Naopak podozrivé by bolo, ak by s tebou väčšina suhlasila,

ak s Tebou nesuhlasia, je to jeden z dokazov, že ideš správnym smerom
a investovanie do realít sa oplatí ,

Aj A.Schwarzenneger ziskal majetok a peniaze práve v realitnom biznise.

Len si treba vyprofilovat zákazníkov a ponuku prisposobiť dopytu a realnym možnostiam potencialnych kupujúcich.

Tak si podme co to zratat ze ako to vyjde.
Obvykle pri rekonstrukcii bytu vrazis pri starsich bytoch do rekonstrukcie na vysoky standard cca. 25 percent z ceny. Uvadzam cislo pre krajske mesta a vacsie okresne mesta.
Predcasne splatenie podla aktualnych podmienok platnych pre hypoteky v EU je tusim 1 percento.
Dam zo zisku bue uz coskoro 23 percent, ak to budes robit na s.r.o.
Takze suma sumarum, vychadza to takto:

Zmysel na dnesnom trhu maju len tak zrekonstruovane reality, ktore su vynimocne. Priemernych bytov so standardnou rekonstrukciou je plny trh. Avsak este stale nie je nasyteny trh s luxusnymi rekonstrukciami. Tj. ak do bytu zabudujes virivku, bytovu saunu, krb, zabezpecis vysokorychlostny internet (aspon 50 Mbps), byt musi byt v peknom prostredi, optimalne niekde pod lesom, musi to byt kludne prostredie, standard bytu musi aspon opticky ladit s okolim a standardom bytovky. Mozes sebelepsie zrekonstruovat byt, ak bytovka je nezrekonstruovana, opadava obklad zo schodov, vytah ma 50 rokov a pod.

Pri takejto rekonstrukcii su ochotni ludia za takyto vynimocny byt zaplatit pomerne vela penazi. Lebo u tejto skupiny kupujucich rozhoduju emocie a nie kalkulacka.

Takze ak chces ist do tohto biznisu, tak ano, ma to zmysel. Ale otazne je pri akej sume. Podme trosku pocitat.
Kupis nadstandardny dvojizbovy byt za 80.000 Eur. Pri rekonstrukcii sa z neho stane luxusny apartman. Do rekonstrukcie das 20.000 Eur.
Takyto byt sa da predat asi za 120.000 Eur.
Na biznis si musel pouzit jeden krat otocenu hypotekú, takze banka ti zhltne (uvadzam priblizne prepocitane cisla):
700 Eur ako 0,7 percenta z pozicanych 100.000 ako poplatok za poskytnutie uveru.
300 Eur znalecky posudok
Kataster - dva prevody 2x 66 Eur, tj. nakup a predaj
Pri 5 percentnom uroku ak to cele zvladnes aj s predajom za 9 mesiacov, tak banka si vezme 3750 Eur.
1000 Eur ako jedno percent z hypoteky za predcasne splatenie
Takze tvoje naklady budu predstavovat cca. 105.882.
Byt predas za 120.000 Eur. Tvoj profit pred zdanenim predstavuje 14.118 Eur.
Z toho ti stat uchmatne na dani (uz coskoro 23 percent) 3247 Eur.
Ostane ti 10.781 Eur. Takze pri vsetkej svojej snahe za 9 mesiacov pomerne namahavej roboty a podstupovania velkeho rizika zarobis 10.781 Eur.
A to som vychadzal z este pomerne optimistickeho predpokladu. V prepocte na jeden mesiac tym zarobis 1207 Eur. v cistom. Ano, na bezneho Slovaka pekne. Ale otazkou znie, kedy budes mat dostatok penazi, aby si uz nemusel pouzivat hypoteku? Odpoved znie:
Za 7 rokov a 4 mesiace.
A to len za predpokladu, ze:
Udrzis priemerny 9 mesacny cyklus
Budes mat sakra stastie pri hladani vhodnych nehnutelnosti
Cena nehnutelnosti celych tych viac ako 7 rokov nebude stupat.

Kedze dobre vies, ze nominalna cena nehnutelnosti sustavne rastie kvoli sialenej inflacnej pirale, ktoru EU roztocila, tak musis ratat, tak ani nie optimisticky, ani nie pesimisticky, ze banky sa zbavis po cca. 11 rokoch. Cize po cca. 15 obratke.
Otazka znie: Stoji ti to za to?

Schwarzeneger zarobil peniaze v realitnom biznise v case ked realitny trh rastol, mal stastie ze zacal prave v casoch kedy zacinal boom a zviezol sa na vlne. A hlavne, bolo to v USA. To co funguje tam, nefunguje tu. Mozem ti to povedat z vlastnej skusenosti.

Kyosaki je fajn, avsak on reality netoci. On ich kupuje, rekonstruuje a DRZI. On to robi za ucelom prenajmu. Lenze najomny trh v USA a na Slovensku su absolutne neporovnatelne.

Tak si podme co to zratat ze ako to vyjde.
Obvykle pri rekonstrukcii bytu vrazis pri starsich bytoch do rekonstrukcie na vysoky standard cca. 25 percent z ceny. Uvadzam cislo pre krajske mesta a vacsie okresne mesta.
Predcasne splatenie podla aktualnych podmienok platnych pre hypoteky v EU je tusim 1 percento.
Dam zo zisku bue uz coskoro 23 percent, ak to budes robit na s.r.o.
Takze suma sumarum, vychadza to takto:

Zmysel na dnesnom trhu maju len tak zrekonstruovane reality, ktore su vynimocne. Priemernych bytov so standardnou rekonstrukciou je plny trh. Avsak este stale nie je nasyteny trh s luxusnymi rekonstrukciami. Tj. ak do bytu zabudujes virivku, bytovu saunu, krb, zabezpecis vysokorychlostny internet (aspon 50 Mbps), byt musi byt v peknom prostredi, optimalne niekde pod lesom, musi to byt kludne prostredie, standard bytu musi aspon opticky ladit s okolim a standardom bytovky. Mozes sebelepsie zrekonstruovat byt, ak bytovka je nezrekonstruovana, opadava obklad zo schodov, vytah ma 50 rokov a pod.

Pri takejto rekonstrukcii su ochotni ludia za takyto vynimocny byt zaplatit pomerne vela penazi. Lebo u tejto skupiny kupujucich rozhoduju emocie a nie kalkulacka.

Takze ak chces ist do tohto biznisu, tak ano, ma to zmysel. Ale otazne je pri akej sume. Podme trosku pocitat.
Kupis nadstandardny dvojizbovy byt za 80.000 Eur. Pri rekonstrukcii sa z neho stane luxusny apartman. Do rekonstrukcie das 20.000 Eur.
Takyto byt sa da predat asi za 120.000 Eur.
Na biznis si musel pouzit jeden krat otocenu hypotekú, takze banka ti zhltne (uvadzam priblizne prepocitane cisla):
700 Eur ako 0,7 percenta z pozicanych 100.000 ako poplatok za poskytnutie uveru.
300 Eur znalecky posudok
Kataster - dva prevody 2x 66 Eur, tj. nakup a predaj
Pri 5 percentnom uroku ak to cele zvladnes aj s predajom za 9 mesiacov, tak banka si vezme 3750 Eur.
1000 Eur ako jedno percent z hypoteky za predcasne splatenie
Takze tvoje naklady budu predstavovat cca. 105.882.
Byt predas za 120.000 Eur. Tvoj profit pred zdanenim predstavuje 14.118 Eur.
Z toho ti stat uchmatne na dani (uz coskoro 23 percent) 3247 Eur.
Ostane ti 10.781 Eur. Takze pri vsetkej svojej snahe za 9 mesiacov pomerne namahavej roboty a podstupovania velkeho rizika zarobis 10.781 Eur.
A to som vychadzal z este pomerne optimistickeho predpokladu. V prepocte na jeden mesiac tym zarobis 1207 Eur. v cistom. Ano, na bezneho Slovaka pekne. Ale otazkou znie, kedy budes mat dostatok penazi, aby si uz nemusel pouzivat hypoteku? Odpoved znie:
Za 7 rokov a 4 mesiace.
A to len za predpokladu, ze:
Udrzis priemerny 9 mesacny cyklus
Budes mat sakra stastie pri hladani vhodnych nehnutelnosti
Cena nehnutelnosti celych tych viac ako 7 rokov nebude stupat.

Kedze dobre vies, ze nominalna cena nehnutelnosti sustavne rastie kvoli sialenej inflacnej pirale, ktoru EU roztocila, tak musis ratat, tak ani nie optimisticky, ani nie pesimisticky, ze banky sa zbavis po cca. 11 rokoch. Cize po cca. 15 obratke.
Otazka znie: Stoji ti to za to?

toľko nezmyslov pokope :) "Avsak este stale nie je nasyteny trh s luxusnymi rekonstrukciami." práveže bohatí kupujúci sa dávno minuli a preto sa 4i a viac byty nepredávajú a všetci developeri idú do 1i a 2i bytov. Človek, ktorý si môže vyberať, nepôjde do rekonštruovaného bytu, ale kúpi si novostavbu.

Je vidieť, že je tu samý odborník na reality...

Pre zadávateľa: vôbec nemusíš rekonštruovať, ak máš hotovosť, je to tvoja veľká výhoda. Kúpiť v hotovosti nehnuteľnosť znamená pre teba ako kupujúceho zľavu, na ktorej môžeš pri predaji zarobiť (nehnuteľnosť sa predáva za 60 tis., ty ponúkneš v hotovosti 55 tis., predáš za 58 tis., zarobil si 3 tis. EUR bez rekonštrukcie)

alebo choď do dražieb, pozri si za koľko za predávajú 3i byty na Topoľčianskej a spočítaj si, keď ho kúpiš za 70 tis. a predáš za 75 tis., stále ti ho ľudia kúpia aj bez rekonštrukcie http://www.drazobnaspolocnost.sk/index.php?option=com_properties&view=properties&task=showproperty&cyid=4:bratislavsky-kraj&sid=105:bratislava-v&lid=4241:bratislava-petralka&cid=8:nehnutelny-majetok&tid=1:byty&id=2197:draba-3-izboveho-bytu-na-topoianskej-ulici-supisne-islo-3200-v-bratislave-mestska-as-petralka&Itemid=593

Co tak citat poriadne? Ja som vobec nehovoril o luxusnych 4 izbakoch. Ja som jasne pisal o luxusnych rekonstrukciach. Ak si pozries poriadne, tak uvidis konkretny pripad ako to bolo myslele. Vezmes nadstandardny dvojizbak a urobis z toho luxusny apartman. Apartmany, obzvlast s vybavou ako som uviedol som velmi ziadane. AVsak na nasom trhu v zasade vobec neexistuju. Dnes ak hlada clovek zo zahranicia nehnutelnost kde by mohol obcas zostat viac ako par dni, v prvom rade hlada apartman. Nieco ako byty, ktore sme si tu vymysleli za komunistov ako sposob byvania v kralikarnach vo vsete uz davno nefunguje. Tento trh zaspal dobu. Tu chybaju naozaj poriadne apartmany. Kazdy z ludi co za mnou pricestuju z vonku a nechc byvat v hoteli rovno kladie otazku - kde zozaniem luxusne vybaveny apartman v tichom prostredi a lahkou dostupnostou do centra? A vies aka je nutna odpoved? VO VIEDNI.
Takze trh vonkoncom nie je nasyteny. To o nasytenosti tvrdia prave ludia, co si pod luxusom predstavuju 100 m2 a viac. Ale luxus prave nie je o ploche. Je este otazkoéu velmi vela rokov, kedy sa tu vobec zacnu predavat apartmany v medzinarodnom standarde. Ale to bytovo mysliaci realitaci pochopia iba velmi tazko.

Co tak citat poriadne? Ja som vobec nehovoril o luxusnych 4 izbakoch. Ja som jasne pisal o luxusnych rekonstrukciach. Ak si pozries poriadne, tak uvidis konkretny pripad ako to bolo myslele. Vezmes nadstandardny dvojizbak a urobis z toho luxusny apartman. Apartmany, obzvlast s vybavou ako som uviedol som velmi ziadane. AVsak na nasom trhu v zasade vobec neexistuju. Dnes ak hlada clovek zo zahranicia nehnutelnost kde by mohol obcas zostat viac ako par dni, v prvom rade hlada apartman. Nieco ako byty, ktore sme si tu vymysleli za komunistov ako sposob byvania v kralikarnach vo vsete uz davno nefunguje. Tento trh zaspal dobu. Tu chybaju naozaj poriadne apartmany. Kazdy z ludi co za mnou pricestuju z vonku a nechc byvat v hoteli rovno kladie otazku - kde zozaniem luxusne vybaveny apartman v tichom prostredi a lahkou dostupnostou do centra? A vies aka je nutna odpoved? VO VIEDNI.
Takze trh vonkoncom nie je nasyteny. To o nasytenosti tvrdia prave ludia, co si pod luxusom predstavuju 100 m2 a viac. Ale luxus prave nie je o ploche. Je este otazkoéu velmi vela rokov, kedy sa tu vobec zacnu predavat apartmany v medzinarodnom standarde. Ale to bytovo mysliaci realitaci pochopia iba velmi tazko.


aha, čiže luxus nie je o ploche? :D takže bohatý človek si rád kúpi 1ibák 30m2 a luxusne si ho zrekonštruuje miesto toho, aby si kúpil novostavbu 100 m2 s 30 m2 terasou

ešte raz: bohatí ľudia nerekonštruujú...

LOKALITA A DOPYT.
DVE ZÁKLADNÉ OTÁZKY A POTOM PÝTAJ ODPOVEĎ.:)