szonja
18.04.12,21:37
Dobrý deň, chcela by som vás požiadať o pomoc pri účtovaní+vysporiadaní DPH nasledovnej operácie:
Sro na základe kúpnej zmluvy kúpila byt v súbore novopostavených bytových domov. V súlade so zmluvou bola vystavená faktúra, na nej vyčíslená hodnota bytu bez DPH+DPH 20% a odpočítaná záloha z roku 2008 bez DPH+DPH 19%. Túto zálohu ale platil v roku 2008 tretí subjekt-pôvodný kupujúci, s ktorým bola v tom čase uzavretá zmluva o budúcej zmluve. Okrem kúpnej zmluvy mám k dispozícii dohodu o prevode práv a povinností, v ktorej sa píše, že záloha zaplatená pôvodným kupujúcim sa považuje za časť kúpnej ceny bytu uhradenej novým kupujúcim (teda mojou sro) a predávajúci nie je povinný vrátiť zaplatenú zálohu pôvodnému kupujúcemu, nakoľko túto zálohu vysporiadajú pôvodný a nový kupujúci medzi sebou, a to tak, že za prevod práv a povinností zaplatí nový kupujúci pôvodnému kupujúcemu odplatu bez DPH+DPH 20%. Táto odplata je ale iba zhruba polovica pôvodnej zálohy a nemám k nej okrem príjmového dokladu nič.
Moje otázky:
1. Má povinnosť pôvodný kupujúci vystaviť faktúru na prijatú odplatu či postačuje príjmový doklad+spomínaná dohoda na odpočítanie DPH? Túto odplatu budem účtovať do obstarávacej ceny bytu?
2. Je z hľadiska účtovného/daňového vôbec správne, aby na faktúre bola odpočítaná záloha zaplatená iným subjektom? Ak áno (hovorí o tom aj spomínaná dohoda a samotná kúpna zmluva), potom ako zaúčtujem túto faktúru? Obstarávacia cena bytu bude celková cena alebo celková cena znížená o zálohu?
3. DPH zo zálohy v roku 2008 odpočítal pôvodný kupujúci, on nemá povinnosť vrátiť túto DPH a nejakým spôsobom zúčtovať s novým kupujúcim?
Ďakujem vopred za všetky odpovede.
Sro na základe kúpnej zmluvy kúpila byt v súbore novopostavených bytových domov. V súlade so zmluvou bola vystavená faktúra, na nej vyčíslená hodnota bytu bez DPH+DPH 20% a odpočítaná záloha z roku 2008 bez DPH+DPH 19%. Túto zálohu ale platil v roku 2008 tretí subjekt-pôvodný kupujúci, s ktorým bola v tom čase uzavretá zmluva o budúcej zmluve. Okrem kúpnej zmluvy mám k dispozícii dohodu o prevode práv a povinností, v ktorej sa píše, že záloha zaplatená pôvodným kupujúcim sa považuje za časť kúpnej ceny bytu uhradenej novým kupujúcim (teda mojou sro) a predávajúci nie je povinný vrátiť zaplatenú zálohu pôvodnému kupujúcemu, nakoľko túto zálohu vysporiadajú pôvodný a nový kupujúci medzi sebou, a to tak, že za prevod práv a povinností zaplatí nový kupujúci pôvodnému kupujúcemu odplatu bez DPH+DPH 20%. Táto odplata je ale iba zhruba polovica pôvodnej zálohy a nemám k nej okrem príjmového dokladu nič.
Moje otázky:
1. Má povinnosť pôvodný kupujúci vystaviť faktúru na prijatú odplatu či postačuje príjmový doklad+spomínaná dohoda na odpočítanie DPH? Túto odplatu budem účtovať do obstarávacej ceny bytu?
2. Je z hľadiska účtovného/daňového vôbec správne, aby na faktúre bola odpočítaná záloha zaplatená iným subjektom? Ak áno (hovorí o tom aj spomínaná dohoda a samotná kúpna zmluva), potom ako zaúčtujem túto faktúru? Obstarávacia cena bytu bude celková cena alebo celková cena znížená o zálohu?
3. DPH zo zálohy v roku 2008 odpočítal pôvodný kupujúci, on nemá povinnosť vrátiť túto DPH a nejakým spôsobom zúčtovať s novým kupujúcim?
Ďakujem vopred za všetky odpovede.
IvoM
19.04.12,07:19
Najskôr by som si preveril či vôbec bude nový majiteľ mať nárok na odpočet DPH §49.3.
K otázkam:
1. Smozrejme že pôvodný kupujúci má povinnosť vystaviť daňový doklad podľa §71,
a u nového kupujúceho je to súčasťou obstarávacej ceny.
2. To rieši bod 1, tam nebude odpočítaná žiadna záloha ale na faktúre bude text podľa dohody o prevode práv.
3. Opäť ťo rieši bod 1, veď pôvodný kupujúci bude mať povinnosť z tohto nového daňového dokladu odviesť DPH.
Odpovede sú za predpokladu že pôvodný kupujúci je "platiteľ DPH!
K otázkam:
1. Smozrejme že pôvodný kupujúci má povinnosť vystaviť daňový doklad podľa §71,
a u nového kupujúceho je to súčasťou obstarávacej ceny.
2. To rieši bod 1, tam nebude odpočítaná žiadna záloha ale na faktúre bude text podľa dohody o prevode práv.
3. Opäť ťo rieši bod 1, veď pôvodný kupujúci bude mať povinnosť z tohto nového daňového dokladu odviesť DPH.
Odpovede sú za predpokladu že pôvodný kupujúci je "platiteľ DPH!
szonja
19.04.12,08:02
Najskôr by som si preveril či vôbec bude nový majiteľ mať nárok na odpočet DPH §49.3. To áno, bude mať, nakoľko byt kupuje za účelom prenájmu.
K otázkam:
1. Smozrejme že pôvodný kupujúci má povinnosť vystaviť daňový doklad podľa §71,
a u nového kupujúceho je to súčasťou obstarávacej ceny.
2. To rieši bod 1, tam nebude odpočítaná žiadna záloha ale na faktúre bude text podľa dohody o prevode práv. V dohode o prevode práv je napísané, že zaplatená záloha pôvodným kupujúcim sa považuje za zálohu zaplatenú novým kupujúcim, tak preto to tam predávajúci odpočítal.
3. Opäť ťo rieši bod 1, veď pôvodný kupujúci bude mať povinnosť z tohto nového daňového dokladu odviesť DPH. To mi bolo jasné, len odplata, na ktorú má povinnosť vystaviť faktúru, je iba polovica pôvodnej zálohy. V číslach: záloha bola 43tis, z toho v roku 2008 odpočítal 7tis DPH (túto sumu mám zúčtovanú na ostrej faktúre od predávajúceho), a odplata je iba 22tis, z toho DPH 3.600. Nie je mi jasné, akým spôsobom sa zúčtuje zvyšných 3.400, čo v roku 2008 predávajúci odviedol, pôvodný kupujúci odpočítal, a teraz mne to zarátava predávajúci na faktúre. A nie je mi jasné ani to, ako zaúčtujem celú faktúru, keď odpočítanú zálohu nemám čím vypárovať, keďže som ju neplatila ja. A navyše budem mať ďalšiu faktúru na odplatu, ktorá mi zvyšuje obstarávaciu cenu bytu.
Odpovede sú za predpokladu že pôvodný kupujúci je "platiteľ DPH! Všetci traja sú platiteľmi DPH.
K otázkam:
1. Smozrejme že pôvodný kupujúci má povinnosť vystaviť daňový doklad podľa §71,
a u nového kupujúceho je to súčasťou obstarávacej ceny.
2. To rieši bod 1, tam nebude odpočítaná žiadna záloha ale na faktúre bude text podľa dohody o prevode práv. V dohode o prevode práv je napísané, že zaplatená záloha pôvodným kupujúcim sa považuje za zálohu zaplatenú novým kupujúcim, tak preto to tam predávajúci odpočítal.
3. Opäť ťo rieši bod 1, veď pôvodný kupujúci bude mať povinnosť z tohto nového daňového dokladu odviesť DPH. To mi bolo jasné, len odplata, na ktorú má povinnosť vystaviť faktúru, je iba polovica pôvodnej zálohy. V číslach: záloha bola 43tis, z toho v roku 2008 odpočítal 7tis DPH (túto sumu mám zúčtovanú na ostrej faktúre od predávajúceho), a odplata je iba 22tis, z toho DPH 3.600. Nie je mi jasné, akým spôsobom sa zúčtuje zvyšných 3.400, čo v roku 2008 predávajúci odviedol, pôvodný kupujúci odpočítal, a teraz mne to zarátava predávajúci na faktúre. A nie je mi jasné ani to, ako zaúčtujem celú faktúru, keď odpočítanú zálohu nemám čím vypárovať, keďže som ju neplatila ja. A navyše budem mať ďalšiu faktúru na odplatu, ktorá mi zvyšuje obstarávaciu cenu bytu.
Odpovede sú za predpokladu že pôvodný kupujúci je "platiteľ DPH! Všetci traja sú platiteľmi DPH.
IvoM
19.04.12,08:58
Ak sa teda byt bude prenajímať zdaniteľnej osobe podľa §38.5 tak DPH je OK.
K bodu 2, to je v poriadku že sa voči developerovi považuje pôvodná záloha za zaplatenú novým kupujúcim, to ale nerieši to že pôvodný kupujúci ju musí finančne predsa vysporiadať s novým kupujúcim, a to sa dá jedine cez daňový doklad a podľa mňa zdaniteľné plnenie nastáva dňom uzatvorenia zmluvy o prevode práva....
K bodu 3, ak to nerieši bod 2 tak mám otázku táto suma je navyše k započítanej zálohe, alebo pôvodnú zálohu púvodný kupujúci novému znížil na túto čiastku?
K bodu 2, to je v poriadku že sa voči developerovi považuje pôvodná záloha za zaplatenú novým kupujúcim, to ale nerieši to že pôvodný kupujúci ju musí finančne predsa vysporiadať s novým kupujúcim, a to sa dá jedine cez daňový doklad a podľa mňa zdaniteľné plnenie nastáva dňom uzatvorenia zmluvy o prevode práva....
K bodu 3, ak to nerieši bod 2 tak mám otázku táto suma je navyše k započítanej zálohe, alebo pôvodnú zálohu púvodný kupujúci novému znížil na túto čiastku?
szonja
19.04.12,10:17
Bude sa to prenajímať ako ubytovacie zariadenie - krátkodobé ubytovanie pre turistov.
K bodu 3 - áno, pôvodný kupujúci predal svoju zaplatenú zálohu za polovičnú cenu novému, a toto neviem ako riešiť - účtovne aj daňovo. Chýba mi tam tá nevysporiadaná druhá časť zálohy, ktorú neviem ako zaúčtovať - či na nejaký výnosový účet ako kvázi odpustený dlh alebo či ako zľavu z ceny bytu, a taktiež neviem čo s DPH z tejto časti zálohy, ktorú podľa môjho názoru pôvodný kupujúci musí nejakým spôsobom vysporiadať, a musí sa dostať k novému kupujúcemu na odpočet.
Moc ti ďakujem aj za doterajšiu pomoc.
K bodu 3 - áno, pôvodný kupujúci predal svoju zaplatenú zálohu za polovičnú cenu novému, a toto neviem ako riešiť - účtovne aj daňovo. Chýba mi tam tá nevysporiadaná druhá časť zálohy, ktorú neviem ako zaúčtovať - či na nejaký výnosový účet ako kvázi odpustený dlh alebo či ako zľavu z ceny bytu, a taktiež neviem čo s DPH z tejto časti zálohy, ktorú podľa môjho názoru pôvodný kupujúci musí nejakým spôsobom vysporiadať, a musí sa dostať k novému kupujúcemu na odpočet.
Moc ti ďakujem aj za doterajšiu pomoc.
IvoM
19.04.12,10:32
Pozri, najdôležitejšie je presne si prečítať zmluvu, takto sa to ťažko rieši keď neviem čo v nej presne je, po Tvojom terajšom poslednom príspevku ma napadá že by mohlo ísť aj o postúpenie pohľadávky novému klientovi a potom by to s DPH nemalo nič spoločné.
szonja
19.04.12,11:14
Faktúry vyzerajú takto, prosím ťa, môžes sa mi k nim vyjadriť?
1.fa od predávajúceho:
kúpna cena bytu: 121.910,20 (042)
DPH: 24.016,82 (343)
spolu: 145.927,02 (321)
odpočet zálohy: -36.521,74 (aký účet, keď zálohu som neplatila ja? tu rozmýšľam o nejakom výnose alebo zníženie 042 alebo zníženie 042 vo výške poskytnutej odplaty pôvodnému kupujúcemu a zvyšok do výnosov ako odpustený dlh)
DPH: -6.939,13 (? pravdepodobne 343)
odpočet spolu: -43.460,87 (321)
k úhrade: 102.466,15
2.fa od pôvodného kupujúceho (zatiaľ mám iba príjmový doklad, ale trvám na vystavení faktúry):
odplata podľa dohody o prevode práv: 18.234,88 (042)
DPH: 3.646,98 (343)
spolu: 21.881,86 (321), na základe príjmového dokladu 321/211
1.fa od predávajúceho:
kúpna cena bytu: 121.910,20 (042)
DPH: 24.016,82 (343)
spolu: 145.927,02 (321)
odpočet zálohy: -36.521,74 (aký účet, keď zálohu som neplatila ja? tu rozmýšľam o nejakom výnose alebo zníženie 042 alebo zníženie 042 vo výške poskytnutej odplaty pôvodnému kupujúcemu a zvyšok do výnosov ako odpustený dlh)
DPH: -6.939,13 (? pravdepodobne 343)
odpočet spolu: -43.460,87 (321)
k úhrade: 102.466,15
2.fa od pôvodného kupujúceho (zatiaľ mám iba príjmový doklad, ale trvám na vystavení faktúry):
odplata podľa dohody o prevode práv: 18.234,88 (042)
DPH: 3.646,98 (343)
spolu: 21.881,86 (321), na základe príjmového dokladu 321/211
IvoM
19.04.12,12:09
Ako som Ti napísal bez zmluvy sa to nedá riešiť, keďže neviem či náhodou nepôje o postúpenie pohľadávky, čo Ti poradím je zaúčtovanie faktúry od developera, strana DAL je jasná to je 321AE na sumu 145 927,02
MD
042AE 121 910,20
315AE -36 521,74
343AE 17 077,69 /DPH z dofakturovanej časti//
Tú druhú stranu by som riešil až bude jasné o čo ide, určite by som tú DPH neuplatňoval keďže nemáš daňový doklad.
MD
042AE 121 910,20
315AE -36 521,74
343AE 17 077,69 /DPH z dofakturovanej časti//
Tú druhú stranu by som riešil až bude jasné o čo ide, určite by som tú DPH neuplatňoval keďže nemáš daňový doklad.
szonja
19.04.12,13:03
O postúpení pohľadávky som pôvodne rozmýšľala aj ja, ale keďže mám dohodu o prevode práv a nie o postúpení pohľadávky, navyše komplet všetky finančné vyrovnania sú vyčíslené s dopadom na DPH, zavrhla som túto alternatívu. V konečnom dôsledku tak či tak by som musela nejakú čiastku účtovať do výnosov, lebo pohľadávku (teda pôvodnú zaplatenú zálohu) som obstarala za nižšiu obstarávaciu cenu ako jej nominálna hodnota. Samozrejme, DPHčky idem odpočítať iba tie, na ktoré mám faktúru (resp. zoženiem s oneskorením), to mi ani nenapadlo čisto z príjmového dokladu.
Každopádne veľmi pekne ti ďakujem za doterajšiu pomoc. Pekný zvyšok dňa.
Každopádne veľmi pekne ti ďakujem za doterajšiu pomoc. Pekný zvyšok dňa.