tictac7
04.07.12,09:13
Ahojte poraďáci,
mám takýto problém. Robili sme dosť veľkú investíciu na našom BD. Všetko prebehlo v poriadku až do včera... Pri realizácii zateplenia sa prišlo na to, že okapový chodník okolo celého domu je v absolútne nevyhovujúcom stave, resp. miestami nebol žiadny. Tento bol teda dorobený (aj z technologického hľadiska jeho realizácia bola potrebná). Vedel o tom stavebný dozor, zástupca vlastníkov, aj správca (raz za týždeň - 10 dní boli kontrolné dni, kde sa riešili veci...). Včera bolo odovzdanie ukončeného diela + záverečná faktúra. Samozrejme, že realizátor vyfakturoval aj tento nešťastný okapový chodník. A nastal problém. Celkovo fakturovaná suma je vyššia o necelých 4.400 EUR, čo je o 1,05% vyššia suma, ako bola v zmluve dohodnutá a odsúhlasená na schôdzi vlastníkov.
Správca teraz od nás požaduje, aby sme zorganizovali písomné hlasovanie o navýšení tejto sumy, inak nechce uhradiť faktúru. A o čom dáme hlasovať? O tom, či sa môže okapový chodník vybudovať? O tom, či ho môže správca zaplatiť?
Podľa nášho názoru, by sa mal s realizátorom len spísať dodatok k zmluve. Jedná sa o vyvolanú investíciu, o ktorej sa dopredu nevedelo (v projekte o okapovom chodníku nie je žiadna zmienka).
Prosím o vaše názory, ako sa toto dá riešiť (odvolávky na zákony tiež nebudú na zahodenie :) )
Vďaka za pomoc
tictac7
04.07.12,13:27
...skúsim posunúť...
PASKOV
04.07.12,14:23
O nákladech na opravu BD musí rozhodnout jen vlastníci.


PS
Bohužel často vyhrává chytračení a neúplné informace a potom zateplení stojí i o 100 % více, než je běžná cena.
majkii
04.07.12,14:56
Správca postupuje správne, ak neuhradí faktúru navýšenú o práce, ktoré boli vykonané nad rámec zmluvy. Ak by takúto faktúru uhradil, mohol by sa vystaviť riziku zneužitia FO. Nerozumiem ale, prečo od Vás požaduje aby ste zorganizovali písomné hlasovanie, keď je to v jeho kompetencii a sám môže vyhlásiť písomné hlasovanie (§14 ods.6 zákona o vlastníctve bytov). Rovnako tak môže urobiť aj zástupca vlastníkov. Hlasovať dáte o celkovej sume za zateplenie, ktorá bude obsahovať aj dodatočné práce na okapovom chodníku. Presnú formuláciu otázky nech urobí správca a nech aj vykoná písomné hlasovanie, je za to platený z príspevku na správu.
220870
04.07.12,15:39
Okapový chodník nieje nutný na zateplenie respektíve nemá nič spoločné zo zateplením.Dá sa urobiť aj dodatočne.Inou firmou iným výberovým konaním.
lubica_02
04.07.12,20:56
V prípade vykonania prác, ktoré neboli predmetom ZOD mal v predstihu - teda pred vykonaním opravy odkvapového chodníka vo vašom prípade vykonať potrebné kroky správca - teda zvolať schôdzu vlastníkov a predložiť im návrh vykonania prác z dôvodu ich nutnosti a potreby - takéto investície sa prejednajú s vlastníkmi vopred, nie až po ukončení prác. V zmysle zákona má dodávateľ nárok na vyplatenie náladov spojených s touto prácou, nakoľko je preukázateľne vykonaná - sporná môže byť v tomto prípade len cena za vykonanie prác, toto je vecou dohody obidvoch strán, t.z. vlastníci majú povinnosť uhradiť náklady za práce aj mimo ZOD. Zásadnú chybu tu urobil správca domu svojou nečinnosťou pri vykonávaní prác mimo rozsahu ZOD.
tictac7
05.07.12,15:18
Okapový chodník nieje nutný na zateplenie respektíve nemá nič spoločné zo zateplením.Dá sa urobiť aj dodatočne.Inou firmou iným výberovým konaním.

...nie som stavbár, ale čosi s ukončením fasády to náhodou nemá spoločné? ...že sokel nie je kde ukončiť?
tictac7
05.07.12,15:32
....inak, všetkým za reakcie ďakujem. Viem, že je to vecou správcu (aby položil otázku, vypísal písomné hlasovanie....,avšak ak by sme sa na nášho správcu mali spoliehať, tak dom nemáme zateplený ešte dnes - alebo máme ale od fušerskej firmy za tie isté peniaze...). A presne o to tu ide - správca doteraz nekonal, hoci o tom, že treba aj okapový chodník, ktorý je mimo projektu a rozpočtu urobiť, vedel už niekedy v októbri-novembri. A teraz sa tvári - tu je problém - ak ho chcete vyriešiť - tak si to riešte. Všetko hádže na zástupcov vlastníkov. Už sme jedno písomné hlasovanie mali v priebehu realizácie (kvôli schodiskovým oknám), a to tiež zabezpečovali len zástupcovia vlastníkov.... Lenže, keď si vezmem, že síce každý je rád, že aký máme pekný dom, ale....to zateplenie na schôdzi prešlo o jeden hlas a schodiskové okná o dva hlasy (len z dôvodu absolútnej pasivity vlastníkov), osobne mám obavu, hlavne aj na dovolenkové obdobie - či bude dosť ľudí ZA.
...a stále neviem - ako položiť otázku - "Súhlasíte s celkovým navýšením ceny za celkovú obnovu domu, vrátane odstránenia systémových porúch loggií a balkónov a za zateplenie strechy zo sumy xxx.xxx,xx EUR na sumu xxx.xxx,xx EUR z dôvodu realizácie okapového chodníka, ktorý nebol rozpočtovaný?" A čo keď výsledok bude NIE? Potom tej firme povieme, nech si ho rozbije a zoberie so sebou? Alebo neuhradíme faktúru - dajú nás na súd a teda v konečnom dôsledku tú faktúru aj tak budeme musieť uhradiť ešte aj navýšenú o súdne poplatky, úrok z omeškania, právne zastúpenie.....
tictac7
05.07.12,15:51
O nákladech na opravu BD musí rozhodnout jen vlastníci.


PS
Bohužel často vyhrává chytračení a neúplné informace a potom zateplení stojí i o 100 % více, než je běžná cena.

...nakoľko poznáme nášho správcu, toto nebol náš prípad. Z 56 bytov sme mali 6-člennú pracovnú skupinu, ktorá riešila výber dodávateľa a úver a všetko okolo. Bola som členkou, takže viem, ako to celé bolo. Správcovi bolo všetko jedno, zmluvu sme my naháňali, my sme pripomienkovali.....(teda vlaste najviac jedna oficiálna zástupkyňa vlastníkov - u nej v byte aj všetky rokovania prebiehali). Nechci vedieť koľko hodín sme sa tomu venovali. 3-4 krát do týždňa sme sedeli celé večery, či už sami, alebo s neskôr už vybratým dodávateľom a človekom, ktorý nám aj stavebný dozor robil, aby sme všetko prešli. Boli sme laici, peňazí málo.... A ten okapový chodník...ako som už vyššie písala - nie som stavbár, ale konateľ firmy, ktorý s nami pred podpisom zmluvy nekonečné hodiny presedel, nám ešte vonku ukazoval (na všetko sme sa pýtali, čo bolo v rozpočte a čomu sme nerozumeli), že ten okapový chodník tam je, len je hlinou zahádzaný. Áno, tam, kde nám ho ukazoval, tam bol, aj pri druhom vchode bol, ale že nie je pocelej zadnej strane domu a po boku a po prednej strane je len na niektorých miestach, to naozaj nikto tušiť nemohol....

...takže tu si naozaj musím dodávateľa zastať - dostali sme úplné informácie, ktoré v tej chvíli boli známe aj jemu. ...a v konečnom dôsledku, ak by sa nevyskytol tento problém, tak celková suma je o 3000 EUR NIŽŠIA, ako bolo rozpočtované....

...inak, toto bola jediná firma, zo všetkých oslovených, ktorá v návrhu zmluvy nemala klauzulu, že "konečná cena môže byť o 5% vyššia, ako je cena kalkulovaná z dôvodu vyššej ceny materiálu"....
sito
05.07.12,17:00
...nie som stavbár, ale čosi s ukončením fasády to náhodou nemá spoločné? ...že sokel nie je kde ukončiť?

Tak - tak! Nedaj sa. Zateplený, vynovený dom, bez toho chodníčka je ako umelec vo fraku s gumákmi na nohách.

A taký správca vám je na čo? :);)
tictac7
05.07.12,17:12
Tak - tak! Nedaj sa. Zateplený, vynovený dom, bez toho chodníčka je ako umelec vo fraku s gumákmi na nohách.

A taký správca vám je na čo? :);)

Vďaka, sito, za podporu :) ...myslím, že nejde len o estetiku, ale aj o účel.

....a na čo je nám taký správca? Netuším, a ak mám pravdu povedať, neviem, či chcem, aby ma to ešte dnes zaujímalo - ľudia nie sú ochotní raz do roka prísť na schôdzu v normálnom počte - ak už naozaj niečo "horí", tak ich z bytov vyťahujeme s prosíkom, že na chvíľu by mohli ráčiť - aby sme mohli niečo odsúhlasiť. Stále to nechápu... Takže, vlastníci majú v konečnom dôsledku takého správcu, akého si zaslúžia.
sito
05.07.12,17:22
To Ti verím. Potom si pletú pojmy s dojmami, že všetko je ich, aj to čo nie je.

Správca? Ale majú ho aj tí, čo vybavovali zateplenie.
tictac7
05.07.12,17:28
Správca? Ale majú ho aj tí, čo vybavovali zateplenie. - to sú šiesti z 56.....
tictac7
05.07.12,20:05
V prípade vykonania prác, ktoré neboli predmetom ZOD mal v predstihu - teda pred vykonaním opravy odkvapového chodníka vo vašom prípade vykonať potrebné kroky správca - teda zvolať schôdzu vlastníkov a predložiť im návrh vykonania prác z dôvodu ich nutnosti a potreby - takéto investície sa prejednajú s vlastníkmi vopred, nie až po ukončení prác. V zmysle zákona má dodávateľ nárok na vyplatenie náladov spojených s touto prácou, nakoľko je preukázateľne vykonaná - sporná môže byť v tomto prípade len cena za vykonanie prác, toto je vecou dohody obidvoch strán, t.z. vlastníci majú povinnosť uhradiť náklady za práce aj mimo ZOD. Zásadnú chybu tu urobil správca domu svojou nečinnosťou pri vykonávaní prác mimo rozsahu ZOD.

...hmmm, toto mi je jasné, veď o to tu ide. Ako sa teraz z toho vymotať... Preto sme to rozmýšľali "uhrať" na "dodatočne vyvolanú investíciu",ktorá by bola "riešená" dodatkom k pôvodnej Zmluve o dielo.
...ak neexistuje iná právna cesta von - budem sa zase opakovať - ako má znieť otázka (chodník je už vybudovaný)? A čo v prípade, ak bude hlasovanie neúspešné?
tictac7
06.07.12,07:58
...skúsim na slniečko vytiahnuť - možno niekto dobrý nápad bude mať....
nunenko
06.07.12,09:23
Pri realizácii zateplenia sa prišlo na to, že okapový chodník okolo celého domu je v absolútne nevyhovujúcom stave, resp. miestami nebol žiadny. Tento bol teda dorobený (aj z technologického hľadiska jeho realizácia bola potrebná)

Ak ide niekto zatepľovať dom, a s niekym sa dohodne na konečnej cene, tak je to problém toho, čo zatepľoval a s cenou súhlasil, respektíve ju určil on. Zrazu by zistil, že potrebuje na zateplenie viac času a pracovníkov a teda viac peňazí, aj to by bolo OK? Ak z technologického hľadiska jeho realizácia bola potrebná, tak mal byť zahrnutý v cene zateplenia.
Toto je bežná finta, ako vyhrať zákazku a potom navyšovať cenu, zodpovednosť nesú tí čo sa nechali oklamať, ale zaplatia to všetci vlastníci.
tictac7
06.07.12,10:14
Ak ide niekto zatepľovať dom, a s niekym sa dohodne na konečnej cene, tak je to problém toho, čo zatepľoval a s cenou súhlasil, respektíve ju určil on. Zrazu by zistil, že potrebuje na zateplenie viac času a pracovníkov a teda viac peňazí, aj to by bolo OK? Ak z technologického hľadiska jeho realizácia bola potrebná, tak mal byť zahrnutý v cene zateplenia.
Toto je bežná finta, ako vyhrať zákazku a potom navyšovať cenu, zodpovednosť nesú tí čo sa nechali oklamať, ale zaplatia to všetci vlastníci.



vďaka za názor. Neviem, či si čítal všetko, ale aj to je názor. Firma nebola najlacnejšia. Takže žiadna finta na zvyšovanie ceny to nie je. ...a všetko, čo píšeš, vrátane nedodržania termínu vykonania prác sme mali v zmluve ošetrené. Cena bola stanovená podľa projektu. Takže chyba je niekde úplne inde - proste v projekte o okapovom chodníku tiež nie je zmienka.... Chyba je u správcu - písomné hlasovanie malo byť dávno urobené.
Opakujem sa, ako z tohto von bez nutnosti písomného hlasovania?
verkaz
06.07.12,10:47
Ja by som to riešila tak, že dodatočne zistené a potrebné práce by mali byť faktúrované zvlášť. Zaplatiť by ste mali sumu dohodnutú na zateplenie a navýšené práce , ktoré bolo potrebné urobiť, je treba dať odsúhlasiť vlastníkmi bytov. Či to už urobíte písomným hlasovaním alebo na schôdzi, na tom nezáleží.
Keď to správca neurobil vtedy keď sa zistilo a neupozornil na to, bola to chyba aj z jeho strany a aj projekt sa mal o toto doplniť. Vždy sa predsa necháva nejaká rezerva pre prípad, že by sa vyskytli nejaké skryté závady.
Stretla som sa s podobným prípadom, keď sme opravovali pukliny v paneloch. Bolo dohodnuté, že práce budú vykonané zľanovaním. Máme strechu zateplenú - Nobasilom- a pri začatí prác dodávateľ chcel zrušiť zmluvu o dielo, lebo by skobami mohla byť poškodená strecha. Museli sa práce vykonať z lešenia a tým sa práce predražili skoro o 3000€. Vlastníci si aj toto odsúhlasili písomným hlasovaním,
Lotarka
07.07.12,16:49
Ak by navýšená suma nebola uhrádzaná z prostriedkov úveru, tak nie je možné použiť tento spôsob odsúhlasenia?:

§ 14
(2) Pri hlasovaní na schôdzi vlastníkov sa rozhoduje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak tento zákon neustanovuje inak. Ak počet zúčastnených vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome neumožňuje hodinu po začatí schôdze vlastníkov právoplatné hlasovanie, rozhoduje sa nadpolovičnou väčšinou zúčastnených ; to neplatí, ak ide o hlasovanie podľa odseku 3, § 7a ods. 1, § 7c ods. 2 písm. i) a ods. 3, § 8a ods. 1 a 6, § 8b ods. 2 písm. i), § 10 ods. 1 a § 16 ods. 3 a 4.
lubica_02
07.07.12,20:28
Vymotať by sa mal v prvom rade správca a začať konať, zvolať schôdzu vlastníkov bytov, vysvetliť nutnosť vykonania prác, pre dokončenie obnovy domu ( aj keď mi je trochu záhadou čo videl - nevidel projektant, správca, stavebný dozor a dodávateľ pri obhliadke a odovzdaní stavby ....), v prípade nedostatočného počtu vlastníkov na schôdzi vyhlásiť písomné hlasovanie ??? aj keď je to vlastne úplne naopak, v tomto prípade by som volila odsúhlasenie úhrady faktúry nadpolovičnou väčšinou hlasov vlastníkov na schôdzi ( faktúra by mala byť samostatná mimo ZOD - všetko sa dá vyriešiť, len ten zodpovedný musí mať záujem a vôľu ...
lubica_02
07.07.12,20:47
Nemusí to byť finta, jednoducho si mohli vlastníci v ZOD dohodnúť len práce v nej uvedené, neviem , či bol robený výkaz s výmerom, ktorý obsahoval presné množstvo a druh systémového materiálu. Dodávateľ sa mal síce zaujímať o zlý technický stav odkvapové
felix1
07.07.12,21:55
Vymotať by sa mal v prvom rade správca a začať konať, zvolať schôdzu vlastníkov bytov, vysvetliť nutnosť vykonania prác, pre dokončenie obnovy domu ( aj keď mi je trochu záhadou čo videl - nevidel projektant, správca, stavebný dozor a dodávateľ pri obhliadke a odovzdaní stavby ....), v prípade nedostatočného počtu vlastníkov na schôdzi vyhlásiť písomné hlasovanie ??? aj keď je to vlastne úplne naopak, v tomto prípade by som volila odsúhlasenie úhrady faktúry nadpolovičnou väčšinou hlasov vlastníkov na schôdzi ( faktúra by mala byť samostatná mimo ZOD - všetko sa dá vyriešiť, len ten zodpovedný musí mať záujem a vôľu ...

Naozaj sa z toho musi vymotat hlavne spravca. Co sa robilo pocas zateplenia??? To sa na to doslo tyzden pred dokoncenim??? Ak toto cele spravca a dodavatel dopackali, nech uctuje dodavatel len cenu materialu a par 10% obstaravacie neklady bez ceny za prácu a svoj zisk. Ten ma predsa dodavatel na zatepleni. Bude to jeho gesto pri ktorom urcite neskrachuje a ukaze ze mu islo o dobre odvedenu pracu. Minimalne to bude postacovat spravcovi aby sa vyvinil z podozrenia ...
evula0
08.07.12,20:47
Myslím,že to zbytočne komplikujete. Ak nebol ok.chodník v zmluve tak na základe čoho ho dodávateľ urobil? Mal byť odsúhlasený dodatok o rozsahu naviac prác včítane ceny pred začatím práce a dodávateľ bez tohto nemal robiť žiadne naviac práce. Ak to urobil po dohode s nejakým povereným zástupcom/ správca?,komisia?,stavebný dozor?/, malo to byť aspoň zapísané v stavebnom denníku a podpísané týmto zástupcom. Ak to bolo aj dohodnuté len ústne, kto za Vás to dohodol a mal také právomoci? Správca sa Vám hrá na slepú babu, aké mal on úlohy?
Ak Ste to už takto domrvili a naozaj to nie je finta zo strany dodávateľa, seriózne by bolo odsúhlasiť a poveriť správcu úhradou faktúry. Nevymýšľajte všelijaké zdôvodnenia ale jednoducho odsúhlaste zhromaždením príkaz správcovi. Sú to Vaše peniaze a zodpovedáte sa sami sebe a nie správcovi.Ten má robiť to,čím ho vlastníci poveria.
tictac7
09.07.12,13:30
Ďakujem všetkým :) Dnešný záver - správca zvolá schôdzu.