Mibi79
27.05.13,06:11
Ahojte, poprosila by som o názor ohľadom DPH pri prenájme bytového priestoru.
Firma "X" s.r.o. má v obchodnom majetku budovu v ktorej prenajíma priestory na podnikanie-kancelárie + aj bytové priestory.
Teraz sa nasťahoval jeden nájomník-nezdaniteľná osoba-obyčajný občan. Nájom ako taký je podľa §38 oslobodený od dane, on je nezdaniteľná osoba-čiže jemu budeme faktúry vystavovať bez DPH. Len teraz mi ide o to, že cena nájmu vlastne obsahuje nielen samotný nájom,ale aj služby s tým spojené, čiže elektrina, teplo,voda..nie je to vo faktúre členené osobitne.. Neviem, či by som nemala nájom fakturovať osobitne bez DPH a z ceny vyčleniť služby a tie fakturovať s DPH. Musím potom robiť aj koeficient?
Ďakujem za každú radu.
Adiks
27.05.13,08:56
Ak sú v nájomnom zahrnuté aj služby spojené s prenájmom budovy (voda, elektrická energia, teplo) tak nemusíš vyčleňovať a nájomné ako celok fakturuješ bez DPH.
Mibi79
27.05.13,10:26
Ďakujem Adiks. Takže všetko bez DPH.
Mibi79
13.06.13,06:26
ešte sa opýtam, čo s koeficientom? Počítam ho? Ďakujem.
a_je_to
17.06.13,16:29
Lenka, vtedy by si určite musela počítať koeficient, lebo svoje prijaté zdaniteľné plnenia /voda, teplo, el.en./ používaš aj na svoje zdaniteľné, aj na svoje oslobodené v pomere. Ale ... ako chceš vypočítať koeficient, keď nemáš oslobodené plnenia vyčíslené osobitne ? Nebol by som si istý, že energie, ako zdaniteľné plnenie môžu byť nedeliteľnou súčasťou oslobodeného prenájmu u platiteľa DPH. Súčasťou ubytovacích služieb, ako zdaniteľného plnenia áno. Ale oslobodeného prenájmu ? Nájomné a energie treba u fakturácie radšej oddeliť a vyčísliť, ak to ide. Mám už svoje roky, ale s touto podobou fakturovania energií k prenájmu som sa ešte fakt nestretol. V našich končinách sa také niečo asi nevyskytuje. Okrem toho spotreba energií by sa mala na konci obdobia aj zúčtovať, pretože nájomník dokáže ich spotrebu ovplyvniť nahor aj nadol, Pozri aj § 19, ods. 3, ZoDPH. Faktúra pre nezdaniteľnú osobu nemusí obsahovať údaj o DPH, ale ani ju neúčtovať v účtovníctve mi neladí.
Adiks
25.07.13,17:58
a_je_to, v praxi sa vyskytujú dva prípady, prvý prípad je, že v adm.budove okrem prenajímateľa majú prenajaté kancelárie aj nájomcovia, keďže však pre celú adm.budovu meria elektrinu jeden elektromer nájomné sa stanoví tak, že je v ňom zahrnutá aj spotreba el.energie, vody a plynu, náklady na kúrenie nájomcov. Tieto položky nie sú faktúrované samostatne, sú súčasťou nájomného a o takomto prípade som písal vyššie a riešila ho Mibi 79. Druhý prípad je, že nájomcovia majú prenajaté skladové a kancelárske priestory, pričom majú svoj elektromer, ktorý meria ich spotrebu a vtedy im je mesačne, prípadne ročne prefaktúrovaná ich skutočná spotreba el.energie a plynu (v prípade ročnej prefakturácie sú od skutočnej spotreby odrátené preddavky uhradené nájomcami) Keďže túto problematiku účtujem 11 rokov tak viem presne, ako to chodí, či nechodí, preto tvoje vety "Mám už svoje roky, ale s touto podobou fakturovania energií k prenájmu som sa ešte fakt nestretol. V našich končinách sa také niečo asi nevyskytuje." nepovažujem za správnu, naopak považujem ju za neodôvodnenú a nesprávnu.
a_je_to
26.07.13,07:23
Predmetom otázky bolo, či treba oslobodené nájomné a zdaniteľné energie fakturovať osobitne a či vznikne povinnosť koeficientu. Odpoveď bola, že fakturovať ako celok a oslobodené, vrátane energií, s čím som nesúhlasil, ani nesúhlasím. Ku koeficientu nebolo odpovedané vôbec. V ďalšom tvrdíš, že ak nie je podružné meranie, tak v praxi sa používa fakturácia iba oslobodeného nájomého, v ktorom sú zahrnuté aj nezdanené – oslobodené energie. Dopady na odpočty a koeficient znova neriešiš, hoci sú jadrom pôvodnej otázky. Je Tvoja vec, že neodpovedáš na celú otázku, to sa predsa nemusí. Ale keby si sa pokúsil, tak by si sám došiel na to, že to nie je dobrá rada. Pretože :
- vedieť zo svojej 11 ročnej praxe, že ako to chodí … nie je kritérium pravdy, iba izolovanej skúsenosti, že … to lokálne prešlo bez postihu. Aj mne za celý život prešlo mnoho vecí, ktoré by som ako kontrolór určite nepustil. Tu spravidla riešime metodicky nezávadné rady a všeobecne priechodné riešenia, ktoré ostatní poraďáci argumentačne nespochybnia.
- každá fakturácia u rovnoprávnych dodávateľsko odberateľských vzťahov musí byť nejako merateľná a objektívne vyčísliteľná, inak ide o útlak nájomcu prenajímateľom. Tam kde sa na spotrebe energií podieľa viac subjektov sa spotreba energií musí objektivizovať Buď podľa podružných meraní, alebo pomerne podľa plochy, osôb, alebo inštalovaných príkonov a pod. V oboch prípadoch 12 mesačných paušálov a jedno ročné povinné vyúčtovanie podľa výslednej fakturácie, ktorá vopred nikdy nie je známa.
- ak sa na spotrebe e nergií z jedného merania a jednej fakturácie podieľajú aj zdaniteľný aj oslobodený subjekt, tak ich spotreba musí byť kvantifikovaná objektivizovanými ukazovateľmi. Ak už nie kvôli samotnej fakturácii dodávky, tak kvôli následnému kráteniu odpočtu DPH z energií v zdôvodnenom rozsahu. Lebo … ak použiješ zdaniteľné plnenie na oslobodené plnenie, nemáš nárok na odpočet z priamych dodávok vôbec a z réžijných pomerne koeficientom. A energie v tomto prípade sú priamou dodávkou. Ak nie sú fakturované s DPH /prvý lapsus voči ZoDPH/, tak aj zo vstupov by musel byť odpočet naplno krátený v rozsahu oslobodenej dodávky. Nezistenie tohto rozsahu preukazným spôsobom by bol druhý lapsus voči ZoDPH.
- V svojej argumentácii píšeš, akoby zahrnutie energií do paušálneho nájomného nejako oslobodzovalo od povinnosti ročného zúčtovania spotreby energií, aj od povinnosti zdaňovať dodanie energií. Aj to, že ide o nejaké zľahčenie administrácie. Nemôžem s tým ako diskutujúci názorovo súhlasiť. Lebo je veľký problém z faktúr za energie oddeľovať odpočet DPH k priamym /kvázi oslobodeným/ dodávkam.
- Považovanie dodávky energií nájomcovi za súčasť oslobodeného nájomného umele znižuje koeficient a spôsobuje administratívne nárast zdanenia subjektu, ktorý si zvolil túto metódu, ako nejaké racionálne riešenie. Ak je ročné nájomné trebárs 1000 Eur, energie 1200, výrobné tržby 10000 tak u Tvojej metódy vyjde koeficient 0,82 u mňou obhajovanej 0,92. Ak sú výdavky na pomerné krátenie odpočtu za 2400, tak povinné krátenie odpočtu u Tvojej je 72 Eur, u mojej je 32 Eur. Zbytočne to kráti odpočet, platí sa vyššia DPH, dosahuje sa vyšší stupeň zdanenia, tomto prípade o 40 Eur. Dosiahnu sa síce vyššie náklady o 40 Eur, ale to prinesie úsporu na dani z príjmu iba 7,60 Eur u FO a 9,20 Eur u PO, oproti 40 Eur na DPH. Iba v tomto jednom prípade. Ak sa robia väčšie opravy na budove, bude krátenie zbytočne zníženým koeficientom omnoho väčšie. Sú aj iné nevýhody tejto metódy. Ja mám jeden prípad, kde oslobodený nájom bez energií nepodlezie 0,991 nadol, aby zaokrúhlením ostal koeficient 0, 99, ktorý sa už musí ošetrovať. Ak by som tam dal ako oslobodené aj nemerané energie, tak koeficient bude aj 0,96. Lebo ide o malý gril bar s malou plochou a veľkou spotrebou energie. Ja uvažujem tak. Nuž ale … ak sa Ti to raz páči, tak, ako píšeš, tak čo tam po nejakých úsporách na dani, však ? Keby mi to účtovník urobil, tak mu to vyčíslim a položím mu pár nepríjemných otázok. Potom by záležalo už iba od toho, ako by odpovedal.
Nehnevaj sa za to na mňa, ale musel som vyjadriť, ako sa na túto tému pozerám ja. Včera som dal stručný výcuc z tohto. Ale boli tam chyby úvahy, tak som to zmazal, upravil a doplnil. Lebo táto téma si zaslúži doriešenie do dôsledkov, aby pomohla zadávateľke a nemiatla ostatných.
JAJA11
26.07.13,07:59
súhlasím s týmto tvrdením, ale nedá mi pridať ešte jednu radu, hore navrhované riešenie môže byť lacnejšie o práce účtovníka.... takže treba všetko zvážiť :-) Jednoducho je veľmi dôležité vedieť, aké percento bude tvoriť suma nájmu bez DPH z celkovej sumy nájmu.....
JAJA11
26.07.13,08:02
koeficient sa v tomto prípade bude počítať... treba zistiť, aký koeficient vychádza pri oddelení energii a pri kumulovanom nájme :-)
a_je_to
26.07.13,08:59
... mne na tom vadí, že sa prikláňaš k názoru, že je len otázkou názoru prenajímateľa, či určí nájomné an blok, alebo osobitne nájomné a osobitne energie. Prípadne, že ak chcem ušetriť za účtovníctvo, tak energie počítať nebudem ? .... občiansky zákonník v osobitných ustanoveniach pre nájom bytu v § 686 hovorí :
) Nájomná zmluva musí obsahovať označenie predmetu a rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Mala by tiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Ak sa nájomná zmluva neuzavrela písomne, vyhotoví sa o jej obsahu zápisnica. Ak je ustanovenie povinné pre nájomnú zmluvu, je povinné aj pre fakturáciu a zdaňovanie jej položiek dph. Nájomné nemožno určiť deduktívne percentom zo sumy, má iný - induktívny algoritmus výpočtu, ako spotreba energií. Hrnček nie je tým väčší, čím viac vody do neho nalejeme, ale naopak ...
.... tak je to záväzné, alebo ... žeby predsa len nie .... ?
Adiks
28.07.13,21:57
Dobre, svoj komentár si upravil, ale môj komentár (na ktorý si reagoval) zmizol úplne, hoci netvrdím, že s tým niečo máš. Ale čo už ... K tvojej úvahe len dve poznámky, po prvé skutočná spotreba el.energie je u mnohých faktúrovaná mesačne, nie ročne, po druhé tvoja úvaha má význam ak existuje nejaký nájomca (nájomcovia) občan-nezdaniteľná osoba, ktorý má nájom oslobodený od DPH a spotrebu el.energie podliehajúcu DPH, čo bez mučenia priznávam, že v tomto racionalita tvojho príspevku určite je. V prípade (ako je môj), ak máme za nájomcov iba zdaniteľné osoby to nehrá žiadnu rolu, nakoľko aj nájomné, aj (prípadná ) spotreba el.energie, vody a plynu podliehajú 20% sadzbe DPH, preto vo výške nájomného je zahrnutá aj spotreba el.energie, plynu, vody a náklady na kúrenie. Nebudeme predsa ak v administratívnej budove kde sídlia okrem nás, prenajímateľa aj piati nájomcovia sledovať koľkokrát ktorý nájomca spláchol WC, aby sme mu vedeli vyfakturovať spotrebu vody. Spotrebu el.energie, vody a plynu v celej administratívnej budove meria totiž len jeden elektromer, jeden vodomer a jeden plynomer. A nehnevaj sa, ak je zahrnutie spotreby el.energie do výšky nájomného nesystematické, určovať spotrebu el.energie podľa nejakého pomocného parametra (napr.prenajatej plochy, počtu zamestnancov a pod.) tiež nemá so skutočnou spotrebou nič spoločného, je to len fikcia, aby som, keď už mám nejakú spotrebu prefakturovať, tak aby som tam dal nejaké umelo vykonštruované číslo, veď papier znesie veľa. Ale povedzme si, že predsa nájomca, ktorý má kanceláriu s rozlohou 10 m2 s jedným zamestnancom môže mať v skutočnosti väčšiu spotrebu ako ten s rozlohou kancelárie 40 m2 a dvoma zamestnancami.
a_je_to
29.07.13,18:21
... Tvoj komentár nezmizol ... je zbalený pri predchádzajúcom príspevku ... daj si to rozbaliť, nájdeš ho. Určite máš pravdu, že bez merania je všetko relatívne a môže byť aj konraproduktívne. Ale pomerné sa všeobecne uznáva ako menšia nespravodlivosť. Aj to, že pri iba platiteľoch je menší nárok na sledovanie. Môj príspevok bol viac pre kombináciu bytu a podnikateľských priestorov pri jednom meraní. Myslím, že už sme to už spoločne doriešili.