Prosím o radu.
S.r.o. kúpila budovu-kúltúrnu pamiatku aj s priľahlými pozemkami. Zmluva bola podpísaná 27.3., cena zaplatená 13.4. Cena dohodnutá v kúpnej zmluve je oveľa nižšia ako v znaleckom posudku. Budova sa bude rekonštruovať, rekonštrukcia niekoľkonásobne presiahne jej cenu, nakoľko je dosť v katastrofálnom stave. Po rekonštrukcii bude slúžiť časť ako sídlo firmy a časť bude na prenájom.
Prosím poradiť, ktorým dátum použijem na obstaranie, kedy vložím budovu do majetku a začnem odpisovať a v akej sume.
Mám budovu zaradiť do majetku až po rekonštrukcii - kolaudácii v sume rovnajúcej sa kúpnej cene + čiastke za rekonštrukcie? Akú úlohu zohráva v tomto prípade znalecký posudok a vklad do katastra, ktorý bude povolený v priebehu mesiaca apríl?
Nemám s týmto žiadne skúsenosti, budem vďačná za každú radu.

Dátum : použila by som dátum podľa kúpnej zmluvy, kde by mal byť odsek, kedy sa kupujúci stáva majiteľom nehnuteľností,
Znalecký posudok : určite v ňom bola aj historická hodnota budovy, zaradíš v cene za akú si kúpila, odporúčam zaradiť dňom kedy sa stáva tvojim majetkom,
Rekonštrukcia : celú rekonštrukciu budeš účtovať na účet 042, až po ukončení rekonštrukcie preúčtuješ na technické zhodnotenie budovy a navýšiš jej hodnotu.
Vkladom do katastra sa stávaš výlučným vlastníkom nehnuteľnosti i so zápisom.

len podotknem... je nejaké obmedzenie, čo sa týka odpisovania kultúrnej pamiatlky....

Nadobudnutie nehnuteľnosti - kultúrnej pamiatky zaúčtovať na 042.

Ak je v kúpnej zmluve vyčíslená zvlášť cena za pozemok - účtovanie 031/042 a cena za budovu - účtovanie 021/042.

Ak je v kúpnej zmluve cena pozemku a cena budovy v jednej sume použiť na výpočet podielu pozemku na celkovej cene z kúpnej zmluvy znalecký posudok. V znaleckom posudku by mala byť uvedená zvlášť hodnota pozemku a zvlášť hodnota budovy.
Pomer (%) sa vypočíta ako
hodnota pozemku podľa znaleckého posudku :
celková hodnota podľa znaleckého posudku.
Týmto % sa vynásobí celková hodnota podľa kúpnej zmluvy a vyčísli sa hodnota pozemku pre zaúčtovanie 031/042 a zvyšok ceny bude budova O42/021.

Odpisovanie kultúrnej pamiatky budovy v 4.odpisovej skupine.

Technické zhodnotenie kultúrnej pamiatky je riešené v ZdP § 22 ods.5 písm.c) - položka 2-66, odpisovanie v 2.odpisovej skupine.

ďakujem všetkým....čiže ak tomu dobre rozumiem, môžem účtovať takto:
dátum podpisu kúpnej zmluvy 042/325
úhrada kúpnej ceny 325/221
zaradenie do majetku dňom povolenia vkladu do katastra nehnuteľností (v zmluve je uvedené, že zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom rozhodnutia o povolení vkladu do katastra nehnuteľností):
pozemky 031/042
budova 021/042
Všetky rekonštrukcie dávať na 042 a po ukončení jednou sumou zaúčtovať ako technické zhodnotenie budovy.
Je to všetko správne?
Ešte mám problém s určením hodnoty pozemku a budovy. V kúpnej zmluve je len jedna suma 400 000,- Sk na budovu a 704 m2 pozemku. Znalecký posudok bol naposledy robený v roku 1996, je v ňom ohodnotená budova na 2 534 804,00 Sk, vonkajšie úpravy na 28 520,00 Sk a pozemok 471 m2 na 77 715,00 Sk. Čiže zbytok pozemkov, ktoré boli pričlenené, ani ohodnotené nie sú. Ako mám postupovať?

musíš nájsť vhodný kľúč. Vychádzajz pôvodnej hodnoty a rozčlenenia, vypočítaj percento .... alebo si to daj ohodnotiť nanovo a percentuálne upravíš cenu.

Veď práve ten nový znalecký posudok by sme sa najradšej obišli.... len neviem, či to bez neho môžem vôbec nejako určiť. To ostatné účtovanie je správne?

Ešte mám problém s určením hodnoty pozemku a budovy. V kúpnej zmluve je len jedna suma 400 000,- Sk na budovu a 704 m2 pozemku. Znalecký posudok bol naposledy robený v roku 1996, je v ňom ohodnotená budova na 2 534 804,00 Sk, vonkajšie úpravy na 28 520,00 Sk a pozemok 471 m2 na 77 715,00 Sk. Čiže zbytok pozemkov, ktoré boli pričlenené, ani ohodnotené nie sú. Ako mám postupovať?
.............................................
kedy boli tie druhé pozemky pričlenené? A aký doklad k tomu je? Boli získané bezodplatne?
............................
To pôvodné, k čomu je znalecký posudok, sa dá pristupovať nasledovne. Cenu 400000 Sk rozdeliť pomernou časťou medzi pozemok a budovu
2 534 804,00 Sk+28 520,00 Sk a pozemok 77 715,00 Sk.
Pozemok je len zlomok ceny vzhľadom k budove, takže to bude dajme tomu 3% zo 400000 Sk.
Ten pozemok naviac by som potom ocenila historickou cenou 031/648 (podľa nových postupov... ale závisí od odpovede na vyššie uvedenú otázku o spôsobe pričlenenia.
.........................
Nový znalecký posudok obídeš len vtedy, ak dostatočne spoľahlivo dokážeš určiť cenu z doterajších podkladov.
Pri celkovej cene 400000 Sk by som si s tým hlavu nelámala a postupovala tak, ako som naznačila.

Nedá mi na túto tému nereagovať. Je v nej viacero chybných odpovedí.
1. deň uskutočnenia účtovného prípadu (nadobudnutia budovy) je deň prevzatia budovy nadobúdateľom. § 2 ods. 2 postupov účtovania. Vtedy sa bude účtovať 042/321

2. zaradiť budovu (dlhodobý hmotný majetok) sa môže "uvedením do používania", t.j. splnením všetkých technických a právnych podmienok poptrebných na používanie. Ak je budova používania schopná, tak sa môže zaradiť. Mám však dojem, že je v takom stave, že ju je treba najskôr rekonštruovať. Potom by zostala na 042 a aj rekonštrukcia by sa účtovala na 042. Zaradila by sa po skončení rekonštrukcie (po vydaní užívacieho povolenia na základe kolaudácie.

3. Odpisovanie.
Z hľadiska účtovníctva je budova a jej technické zhodnotenie jeden dlhodobý hmotný majetok a účtovne sa to bude odpisovať spolu.
Z hľadiska daňového odpisovania ide o dva majetky:
- nehnuteľná kultúrna pamiatka v 4. odpisovej skupine
- technické zhodnotenie nehnuteľnej kultúrnej pamiatky v 2. odpisovej skupine.

Lida
- pozemky neviem, kedy boli priclenene, len v kupnej zmluve je spomenute nieco v tom zmysle, ze pozemok 704 m2 parcelne cislo ... bol na zaklade noveho geometrickeho planu vytvoreny z pozemkov ... vymenovane parcelne cisla a m2. Budovu sme kupili od mesta a ku kupnej zmluve nam dali iba ten stary znalecky posudok...nic viac.
Mudros
1. cize postup,ktory som napisala - zauctovat po podpise kupnej zmluvy 042/325 by mal byt spravny, nie?
2. Kedy zaradit do majetku budovu...to som sa povodne pytala. Mala som pochybnosti, ci po povoleni vkladu do katastra v kupnej cene a rekonstrucie potom ako technicke zhodnotenie, alebo po rekonstrukcii-kolaudacii v cene kupnej+rekonstrukcie. Pretoze naozaj budova sa bude uzivat az po rekonstrukcii, dovtedy nebude uzivania schopna.
Ja sa tiez priklanam k tomu, ze po rekonstrukcii...ale nie som si ista.
Skuste este niekto vyjadrit nazor. Kazdopadne dakujem vsetkym.

1. ked ste ten pozemok takto dostali, tak nechaj pozemok tak, nerieš novú výmeru. Len prekľúčuj cenu zo znaleckého posudku na tú kúpnu cenu 400000 Sk.

2. Ked budova je nepoužiteľná, zostane na 042 (len pozemok zaradíš na 031.
Všetky práce budeš účtovať až do kolaudácie na 042, taradíš po kolaudácii.

3. Uviedla si, že vlastnícke právo ste si dohodli až po zápise do katastra, takže dátumom právoplatnosti zaradíš pozemok na 031.

4. s tým odpisovaním .... nepozerala som sa, ale to má čas, ešte sa k tomu vrátuíme. Aj tak odpisovať teraz nemôžeš - to je isté.

Lida tiez ta tvoja profesia mata este vecer, alebo je to tvoj konicek??? :)
Co sa tyka pozemku - novu vymeru neriesim - len som to napisala preto, ze nemozem percentualne podelit cenu podla stareho posudku, nakolko tam nebol ohodnoteny cely pozemok. Myslis teda, ze to mozem skusit nejako preklucovat a vyhnut sa novemu znaleckemu posudku???
Ostatne - dik - pouzijem ;)

hej, zober tú cenu za pozemok zo znaleckého posudku vydeľ cenou (budova+pozemok+upravy), koeficientom vynásob 400000 Sk (celá kúpna cena)
a dostaneš sumu za pozemok.
Lenže teraz ma napadá, že predsa len v znaleckom posudku je nižšia výmera. Mohol by to byť problém. Takže vyriešme ešte aj ten rozdiel vo výmere. Napadlo ma toto : Rozdiel výmery podľa kúpnej zmluvy a pôvodnym znaleckým posudkom oceň rovnakou cenou za m2, ako ti vyjde z výpočtu.
a túto hodnotu zaúčtuj v súlade s novými postupmi 031/648.
nebude to veľká suma, a dá sa to zdôvodniť, že ste tu výmetru naviac dostali vlastne bezodplatne. Hm, nie je to pravda, lebo ste za všetko zaplatili 400000 Sk. Lenže sa chcem vyhnúť znaleckému posudku, preto ma napadol tento postup. (Prečo sa niekto nepripojí k diskusii?)

a po druhé, áno, večer sa mi nechce pracovať, som momentálne sama, TV ako kulisa, aj tak tam nič nedávajú, tak surfujem.....

Skúšam vyriešiť ten pozemok. Ak ide naozaj o malú sumu (kúsok pozemku), tak by som asi riskol nasledovný postup.
Vychádzal by som z ocenenia pozemku v znaleckom posudku. Ak som správne pochopil, v posudku je nižšia výmera pozemku. Potom by som ocenenie znalcom zvýšil o výmeru pozemku ktorý nie je v posudku X cena za m2 v znaleckom posudku. Tak by som dostal rozvrhovú základňu pre prepočet kúpnej ceny na jednotlivé nehnuteľnosti (budova, pozemky, stavebné úpravy, ...).

Dakujem vam obom za zaujem ;) . Teraz sa mi navalilo prace, ale na buduci tyzden sa s tym po DPH potrapim a potom vam napisem, ci som prisla k nejakemu vysledku :rolleyes:. Pekny vikend.

Takže ak sa chcem vyhnúť tomu novému znaleckému posudku, došla som výpočtami k takýmto údajom, vyjadrite sa mi prosím, či by to tak mohlo byť:
Znalecký posudok z r. 1996:
Budova 2 534 804,00 Sk 95,98%
Vonkajšie úpravy 28 520,00 Sk 1,08%
Pozemok 471 m2 77 715,00 Sk 2,94%
Celkom 2 641 039,00 Sk 100,00%

Kúpna zmluva z 3/2006:
Pozemok 704 m2 + budova 400 000,00 Sk 100,00%
Pozemok 471 m2 11 760,00 Sk 2,94%

Zaúčtované:
Pozemok 704 m2 (11 760 : 471) x 704 17 578,00 Sk
budova 382 422,00 Sk
Celkom 400 000,00 Sk