Zábezpeka (alebo kaucia) nie je zdaniteľné plnenie. Záloha na kúpu už zdaniteľným plnením je.
Veľmi záleží na:
- tom v akom daňovom režime je nehnuteľnosť (povie predávajúci)
- tom kto je a kto nie je platiteľom DPH
- texte jednotlivých zmlúv, lebo "obsah nad formou",
preto odporúčam najprv si presne ujasniť, čo ktorá strana chce, požaduje, poskytuje, správne to dať do jednotlivých zmlúv (asi Vám bude právnik koncipovať takéto zmluvy). Na základe takýchto zmlúv sa potom dá stanoviť kedy a či prichádza k jednotlivým zdaniteľným plneniam.

Stručne trošku viac k Vášmu prípadu (ako ho chápem z Vašej otázky)-
Peniaze, ktoré dostanete sú od kupujúceho - je to vzťah medzi Vami a kupujúcim na základe rezervačnej zmluvy, kde sa jedná o tzv. kauciu, ktorej použitie je taxatívne vymedzené v tejto zmluve a v prvom rade slúži pre Vás ako zábezpeka, keby kupujúci bezdôvodne odstúpil od zmluvy na nehnuteľnosť, a v tom momente sa táto kaucia stáva zmluvnou pokutou, ktorá sa následne asi delí medzi Vás ako sprostredkovateľa a predávajúceho (a to podľa druhej zmluvy, ktorú máte zas uzatvorenú s predávajúcim). Pokuta nepodlieha DPH.

Predávajúci s Vami uzatvorí zmluvu o sprostredkovaní, kde sa zaväzuje vyplatiť Vám províziu za stanovených podmienok. Túto províziu faktúrujete Vy predávajúcemu a je to služba podliehajúca DPH (ak ste samozrejme Vy platcom DPH). Spravidla po/pri prevode vlastníctva k sprostredkovanej nehnuteľnosti.

Vy si zabezpečujete svoju províziu tak, že rezervačný poplatok príde na Váš účet (a to na základe Vášho vzťahu s kupujúcim) a v prípade úspešného podpisu kúpnej zmluvy, ste oprávnený účtovať si voči predávajúcemu províziu (na základe Vašej sprostredkovateľskej zmluvy s predávajúcim) a uzatvoríte k tomu s oboma stranami dohodu o zápočte platieb (trojzápočet).

Takisto je dôležité aké majú predávajúci a kupujúci postavenie z hľadiska DPH, či sú obaja platiteľmi, atď. a zároveň o akú nehnuteľnosť sa jedná (§38 Zák o DPH) a teda aký režim DPH sa viaže na túto nehnuteľnosť.
Pri zdaňovaných nehnuteľnostiach starších ako 5 rokov môže nastať napr. aj režim samozdanenia. Toto všetko je nutné uviesť v kúpnej zmluve.

Pri dodaní novej stavby je zas aj §4 Zák. o DPH v hre.

Všetky tieto náležitosti by mal vedieť hlavne predávajúci a oboznámiť s tým kupujúceho asi cez Vás ako sprostredkovateľa.

Kto zo zmluvných strán je platiteľom DPH, v akom daňovom režime je nehnuteľnosť (5 rokov po kolaudácii - bude sa uplatnovat DPH - §38?)

Existuje trojzápočet? Lebo všetko čo som sa o trojzápočtoch dozvedela, je to, že už taká možnosť neexistuje a trojzápočty sa robiť nedajú. Ide o to, že keď kupujúci zaplatí nám RK zábezpeku, chce na to daňový doklad, lebo vlastne zaplatil zálohu na kúpnu cenu. Čo mi veľmi nepasuje. Ale na druhej strane má pravdu, lebo táto zábezpeka od kúpnej ceny odpočítaná bude. Takže vlastne nastáva problém kedy dochádza k zdaniteľnému plneniu. A chýba mi ten trojzápočet... neviem ako ináč by som to mala vysporiadať, aby nemuselo dochádzať k vráteniu zábezpeky a vymáhaniu našej provízie od predávajúceho. Ako som hore uviedla... všetky tri strany sú platcovia DPH a jedná sa o novostavbu.

Keďže ide o novostavbu (do 5 rokov od kolaudácie) odpadá §69 (samozdanenie). Zábezpeka nie je zdaniteľné plnenie, jediný doklad môže byť zmluva a potvrdenie o prevode fin. prostriedkov.
Zápočet sa týka vzájomných pohľadávok a záväzkov jednotlivých strán a toto ide urobiť. Vy sa asi odvolávate na dikciu: "Nemožno započítať pohľadávky, ktoré nie sú vzájomné – veriteľ a dlžník nie sú totožné osoby.", čo však neznamená, že si ich napr. postúpením a následným zápočtom nemôžete vyrovnať (v hornej odpovedi som už techniku tejto transakcie nerozoberala,netýkala sa priamo Vašej otázky).
Keď si nastavíte definitívne zmluvy, ten dátum zdaniteľného plnenia jednotlivých strán Vám z toho vyskočí. Váš ako aj ich účtovník Vám to musia vedieť po prečítaní príslušných zmlúv jasne stanoviť. To Vám tu bez zmlúv nikto nevie korektne povedať bez rizika, že Vás zavedie na nesprávnu cestu.
Ako absolútne jednoduchý príklad z Vašej praxe by som dala zábezpeku jedného nájomného pri prenájme priestorov - tiež to štandardne je Kaucia, nezdaňovaná, a až momentom naplnenia príslušných ustanovení zmluvy sa toto prijaté plnenie môže stať reálnym zdaniteľným plnením. Ak by ste však uzatvorili zmluvu, kde je napísané, že nájomca uhradí vopred 2x mesačné nájomné k 1.1. (a ďalej platí od 1.2 sumu 1x mesačné nájomné; atď prispôsobené ďalšie články zmluvy), tak je všetko zdaniteľným plnením ihneď.
Snáď to bolo trochu zrozumiteľné.

Áno, je to úplne zrozumiteľné. Ďakujem za odpoveď... zatiaľ snáď najlepšia, akú som kedy na porade dostala. Pekný dník prajem