Dada 6
19.07.19,16:06
Pri kúpe bytu v bytovom dome sme „získali“ do vlastníctva aj spoluvlastnícky podiel na priľahlom pozemku, o ktorý má teraz záujem obec, len o jeho prenájom na 50 rokov (vybudovanie chodníka k autobusovej zastávke a verejného osvetlenia a nájom) s tým, že spravovať a udržiavať ho budú aj naďalej vlastníci.
Moja otázka je:
Je postup obce správny, keď zmluvu o nájme pozemku (podľa § 663 a nasl. Z. Ob. Zákonníka) uzatvára zvlášť s každým majiteľom bytu v bytovom dome (72 bytov – 80 zmlúv), ktorý má spoluvlastnícky podiel na tomto pozemku, pri čom nám dom spravuje správca?
Obec rozoslala všetkým majiteľom bytov návrh zmluvy na prenájom pozemku vo výške cca. 1,50 EUR/rok/obyvateľ – teda za symbolickú cenu. Okrem iného vlastníci s rôznym spoluvlastníckym podielom majú dostať rovnakú -nie alikvótnu - sumu za prenájom –tak to aspoň vyzerá v zmluve uvedených „matematických postupoch“.
Nemalo by sa to riešiť zmluvou cez správcu?
V zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov je uvedené, že nájomné je príjmom do fondu údržby a opráv.
Ale v tejto zmluve obec požaduje v prípade súhlasu vlastníka podpísanie zmluvy a uvedenie čísla účtu, na ktorý prevedie nájomné za celé obdobie nájmu.
Nehlasovali sme o tom na schôdzi vlastníkov, tak neviem, či je možné, ak nadpolovičná väčšina podpíše zmluvu, či sa môže pozemok prenajať. Tí, ktorí súhlasili, dostanú na osobný účet - nie do fondu - peniaze za prenájom pozemku. A čo s tými, ktorí zmluvu nepodpísali, ale ich pozemok bude nájomca užívať.
Vlastne neviem celkovo, aký by mal byť postup v takomto prípade.
Mária27
19.07.19,19:34
To je obec Fekišovce?
misoft
19.07.19,20:02
Hmmm.... fikané od obce..... 1,5€/rok/obyvateľ a k tomu "že spravovať a udržiavať ho budú aj naďalej vlastníci."
Bombový kšeft..... 50 rokov dostanete almužničku, 50 rokov budete upratovať chodník, odpratávať sneh - a budete dostávať pokuty za neupravenú komunikáciu, 50 rokov nad vami bude Damoklov meč, že ak sa niečo niekom na chodníku stane, zacálujete všetko VY. 50 rokov budete platiť dane za pozemok, ktorý i tak už nebude váš, ale obecný (bude tam vecné bremeno).

Ak to tak chcú - nech to obec ODKÚPI od vás, ale za TRHOVÚ cenu, alebo nech si trhnú ľavou zadnou.
Chobot
19.07.19,21:32
Pozemok ste mohli získať do podielového spoluvlastníctva, ale nie je predmetom správy. Správca spravuje dom, nie ostatné vlastníctvo majiteľov bytov. Takže správca s tým nič nemá. Je to čisto záležitosť vlastníkov.

V súlade so zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov správca spravuje bytový dom, ktorý je v spoluvlastníctve vlastníkov bytov. Správa iného majetku, ktorý je v spoluvlastníctve osôb, ktoré sú zhodou okolností aj vlastníkmi bytov, sa riadi obč. zákonníkom, konkrétne ustanoveniami o spoluvlastníctve (§ 163 a nasl.). Na pozemok sa neuplatňuje zákon o vlastníctve bytov.

Preto ani nájomné za prenájom pozemku nemôže byť príjmom do fondu opráv, lebo ten pozemok nesúvisí s bytovým domom - aj keď je priľahlý. Ten príjem je príjmom každého jedného vlastníka.

Taktiež rozhodovanie o veci v podielovom spoluvlastníctve sa neriadi pravidlami, ktoré platia pre bytový dom (hlasovanie, schôdza vlastníkov a pod.), ale rozhoduje sa v súlade s § 139. Podľa mňa, na to, aby si to obec mohla prenajať a postaviť chodník, by stačil súhlas nadpolovičnej väčšiny vlastníkov.

Nepoznám situáciu, ako sa teraz ten pozemok využíva a prečo práve na ňom chce obec postaviť ten chodník, preto neviem ani nechcem radiť, či s tým máte súhlasiť alebo nie. Za určitých okolností by to mohlo byť pre vás aj výhodou. Ak napr. cez ten pozemok chodíte aj vy a je bežne používaný ako prístup na zastávku, tak ten chodník by aj pre vás mohol byť prínosom. Ak ale viete ten pozemok využiť inak, tak by bola škoda ho prenajať.

Ak ho nepotrebujete, skúste sa stretnúť čo najviac spoluvlastníkov (môžete využiť aj niektorú domovú schôdzu, aj keď to nebude bod rokovania bytového domu) a mestu ponúknuť pozemok na odkúpenie.

Takže rozhodnutie je len na vás, teda väčšine vás. Vy poznáte situáciu, vy viete, čo je pre vás výhodnejšie. Postup aj kroky mesta sú zatiaľ v súlade s legislatívou.
Dada 6
20.07.19,05:46
Ďakujem pekne, som presne toho istého názoru, ale zdá sa, že nadpolovičná väčšina nie. Pripadá mi to tiež ako v obci Fekišovce.
Dada 6
20.07.19,05:58
Ďakujem za odpoveď. Vychádzala som zo Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v § 10, kde stojí - citujem:

(2) Príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv domu sú:

b) príjem za prenájom spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku.


Pozemok nám "pridelili", keď sme si kúpili byt v bytovom dome a podľa zmluvy sa musí aj tento previesť v prípade predaja bytu na nového majiteľa.
Dada 6
20.07.19,06:23
Chcela som si pozrieť ten § 163 a nasl. Obč. zákonníka, ale v zákone som ho nenašla. Možno zle hľadám.
Dada 6
20.07.19,06:39
Tak je to § 136 Občianskeho zákonníka.
Chobot
20.07.19,06:52
Sorry, je to preklep, správne má byť § 136.

Áno, príjmom môže byť prenájom priľahlého pozemku, ale takého, ktorý priamo patrí k domu a je jeho neoddeliteľnou súčasťou. Priľahlým pozemkom napr. v našom prípade (bytovka, kde som býval), bol pozemok pod schodiskom, ktoré viedlo k domu. Schodisko aj pozemok patrili priamo bytovke a mali sme to na jednom liste vlastníctva. Priložil som obrázok do horného príspevku, lebo do komentára sa nedá dať. Na mape je dom na parcele 1669/476 a priľahlým pozemkom je parcela 1669/517. Je to všetko na jednom liste vlastníctva a spôsob použitia je "Zastavaná plocha - Pozemok, na ktorom je postavená bytová budova".

V tvojom prípade asi pôjde o nejaký pozemok, ktorý je pri dome, ale nie je nevyhnutný na jeho prevádzku - teda môže existovať aj samostatne. Ešte pre upresnenie - ten pozemok máte na rovnakom liste vlastníctva, ako bytový dom? Alebo to máte na samostatnom liste vlastníctva? A aký je to druh pozemku a aký je jeho spôsob využitia? Predpokladám, že bude mať druh "ostatné pozemky", že to nebude zastavaná plocha.

A akým spoluvlastníckym podielom ste nadobudli jeho vlastníctvo? V takom pomere, ako vlastníte byty?

Bez toho, aby človek videl všetky podklady, sa nedá jednoznačne odpovedať. Moja odpoveď vychádzala z určitých predpokladov - t.j., že ten pozemok je možné, aby existoval aj samostatne - že nie je pod bytovým domom a nie je tam nič postavené, čo by slúžilo výlučne domu - napr. kotolňa.
Dada 6
20.07.19,07:38
Je mi jasné, že je veľa je faktorov, ktoré situáciu ovplyvňujú - všetky sa tu nedajú uviesť. Ale keď už niečo podpíšte, nikoho nezaujíma, že nepoznáte zákon. Ale doplňujúca informácia:
Tento pozemok je na samostatnom liste vlastníctva, ku každému bytu je rovnaký podiel pozemku - je 72 bytov - takže 1/72. Tam, kde sú 2 majitelia bytu, majú samozrejme 2x polovičný podiel - teda 2x 1/144. Na LV stojí, že je to zastavaná plocha a nádvorie - máme tam reálne detské ihrisko a zeleň. Spôsob využitia: pozemok, na ktorom je dvor. Na ďalších LV sme dostali "do vienka" aj chodníky atď. - to len pre info.
Mária27
20.07.19,20:16
Je to skutočne neférová ponuka od obce, tak finančná, ako aj všetko, čo popísal misoft. Udržiavať prenajatú vec má nájomca (§ 664 OZ).
Neviem si tiež predstaviť, ak by zmluvu na dobu určitú uzavrelo menej ako polovica vlastníkov, či by im platili 50 rokov aj keby nájom v skutočnosti nedosiahli. Tí, čo uzavreli zmluvu by mohli tvrdiť, že jej zmluvou vec odovzdali, aby ju užívala (§ 633 OZ) a nemuseli by súhlasiť s predčasným ukončením nájmu. Ostatní by to nedovolili užívať.

Podľa § 2 ods. 6 bytového zákona Spoločnými časťami domu a príslušenstvom domu, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu a pritom nie sú stavebnou súčasťou domu (ďalej len „príslušenstvo“), sa na účely tohto zákona rozumejú oplotené záhrady a stavby, najmä oplotenia, prístrešky a oplotené nádvoria, ktoré sa nachádzajú na pozemku patriacom k domu (ďalej len „priľahlý pozemok“).

Bez ohľadu na to, či sa rozhoduje podľa občianskeho zákonníka (§ 139) alebo podľa zákona o vlastníctve bytov (§ 14 ods. 1), musia rozhodnúť vlastníci spoločne väčšinou. Spoluvlastník nemôže prenajať svoj podiel, pokiaľ nie je spoluvlastnícky podiel aspoň dohodou reálne oddelený od ostatných podielov.

Bytový zákon v § 14 ods. 1 hovorí, že o priľahlom pozemku rozhodujú vlastníci na schôdzi. Ak to ďalej nerozoberá (o nájme priľahlého pozemku), platí občiansky zákonník v zmysle § 3 bytového zákona.
misoft
20.07.19,20:30
Až bude schôdza, kde sa bude o tom rozhodovať - vysvetli tým, čo "súhlasia", ako sa budú veci vyvíjať. Spomeň im, že za 50 rokov dostanú AŽ 50€ celkovo, že budú musieť čistiť chodníky podľa nájomnej zmluvy, že budú musieť platiť dane, že v prípade nehody môžu platiť poškodenému tisíce, desaťtisíce € za úraz. Nech konečne otvoria oči, že obec s nimi chce jednoducho VYDRBAŤ - užívať cudzí pozemok, skoro nič neplatiť, ale zato len hrabať od nich.
sito
20.07.19,22:22
Tibor, ja Ti neviem povedať. No čítať? Prečítal so si toto.

"Spoločenstvo a správca sú povinní, uplatňovať práva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome vyplývajúce zo zodpovednosti za vady domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva, pozemku zastavaného domom a !!! priľahlého pozemku !!! voči tretím osobám."

"Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o súhlase s úpravou bytu alebo nebytového priestoru, ktorou vlastník bytu a nebytového priestoru v dome mení vzhľad domu a zasahuje do spoločných častí domu, zasahuje do spoločných zariadení domu vrátane odpojenia od spoločných rozvodov vykurovania a teplej úžitkovej vody v dome, príslušenstva alebo !!! priľahlého pozemku,!!! ak zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy neurčuje inak,"

"Práva a povinnosti pôvodného vlastníka domu a vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktoré sa týkajú spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva, pozemku zastavaného domom a !!! priľahlého pozemku !!! prechádzajú nadobudnutím vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome na nových vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome."

" K spoločným častiam domu, spoločným zariadeniam domu, príslušenstvu a k!!! priľahlému pozemku !!! je možné zriadiť vecné bremeno."

"Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo výlučne užívať spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, príslušenstvo alebo !!! priľahlý pozemok!!!, ak sú určené na výlučné užívanie v prvej zmluve o prevode vlastníctva bytu, v prvej zmluve o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome alebo v zmluve o výstavbe, vstavbe alebo nadstavbe, alebo tak rozhodnú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome podľa odseku 8."

"Právo výlučne užívať spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, príslušenstvo alebo !!! priľahlý pozemok!!! prechádza na nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, s ktorým je spojené. Samostatný prevod alebo prechod práva výlučne užívať spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, príslušenstvo alebo !!! priľahlý pozemok !!! bez súčasného prevodu alebo prechodu bytu alebo nebytového priestoru v dome, s ktorým je spojené, nie je prípustný."

"Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome nemajú právo požadovať od vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorý má právo výlučne užívať spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, príslušenstvo alebo !!! priľahlý pozemok !!!, náhradu za toto právo."

Ak je priľahlý pozemok k domu jeden, je to spoločný priľahlý pozemok k domu. Spravuje ho správca alebo SVB.

Ak je priľahlých pozemkov k domu viac a sú zapísané k jednotlivým bytom, tak potom tie časti pozemkov sú osobným vlastníctvom jednotlivých vlastníkov bytov domu ku ktorým sú na katastri zapísané. Stará sa o ne ich vlastník, teda vlastník bytu v dom.

Dobre to napísala Marka, Fekišovce! Tam museli spievať hymnu. No toto je iná káva, spievanie je oproti tomu šunt. Úradník, guľatá hlavička a guľatá pečiatka.

:eek: Kto bude ťahať za kratší koniec????? :D
Chobot
21.07.19,00:07
Toto ale nie je priľahlý pozemok. Dada písala, že to síce nadobudli vlastníci bytov, ale každý v pomere 1/77. Nie je to v pomere, ako majú spoluvlastnícke pomery. Keby to bolo v pomere, že niekto 350/25000 a iný 580/25000, tak by som možno súhlasil, že je to priľahlý pozemok, ktorý vlastnia v pomere, ako sú spoluvlastnícke podiely na bytovke a pozemku pod bytovkou. Toto je ale úplne samostatný pozemok.

Navyše tento pozemok je na samostatnom liste vlastníctva. Podľa mňa tento pozemok nemá nič spoločné s bytovým domom. Hádam len to, že jeho vlastníkom sa stali vlastníci bytov v bytovom dome.

To je rovnaké, ako keby si všetci vlastníci kúpili nejakú záhradu vedľa bytovky. To nepatrí k bytovke. Takže ja som stále presvedčený, že to nie je priľahlý pozemok a správca s tým nemá nič spoločné. Vlastníci s týmto pozemkom môžu nakladať podľa rozhodnutia nadpolovičnej väčšiny v zmysle obč. zákonníka a nie podľa zákona o vlastníctve bytov ...

Podiel na pozemku pod bytovým domom nemôže vlastník bytu predať samostatne, bez bytu. Podiel na tomto pozemku mu ale nič nebráni predať, aj keď nebude predávať byt.
Dada 6
21.07.19,07:14
Pozrela som si Zmluvu o prevode vlastníctva a tam som zistila, že sa skutočne nejedná o priľahlý pozemok. Predmetná parcela bola označená LEN v Návrhu zmluvy ako PRIĽAHLÝ POZEMOK, ale v Zmluve o prevode je už označená všeobecne ako POZEMOK, na ktorom mám spoluvlastnícky podiel 1/72.Ospravedlňujem sa - to je to, čo laik prehliada, alebo si zle vysvetľuje. Som z toho znechutená, pretože sa budeme musieť starať o ďalší chodník, my už totiž vlastníme chodník pred bytovkou a trávnaté plochy, ktoré vlastne slúžia všetkým, ktorí tadiaľ prechádzajú.
Dada 6
21.07.19,07:38
Ďakujem pekne, v podstate je jedno, či je to priľahlý pozemok, alebo nie z toho hľadiska, čo to bude pre nás znamenať, čo sa týka ďalších starostí a ďalších nákladov. Aj ja si myslím, že je to neférová ponuka. Obec nechce nič vlastniť - ani nič spravovať, všetko chce preniesť na obyvateľov.
marjankaj
21.07.19,08:16
Veď pošli obec do prdele. Alebo ti tych 1,50 tak strašne chýba? Na druhej strane aj obec bude ústretová ak od nej budeš niečo potrebovať.
Dada 6
21.07.19,08:45
Ja to nechcem a ani sa nechystám zmluvu podpísať, len čo z toho, keď to nadpolovičná väščina chce. Úprimne, neviem, či niekto z nich aj tú zmluvu čítal a uvedomil si, čo to bude aj pre neho znamenať, alebo to len podpísal kvôli tým 74,-- EURám, ktoré dostane jednorazovo. Ďalšia možnosť, že tu bývajú len dočasne a potom po mne potopa. Chcela som poznať aj názor iných, nemusí byť ten môj správny a jediný. Ďakujem pekne.
marjankaj
21.07.19,08:50
No ak nevedia čítať, tak im tu zmluvu prečítaj na schôdzi.
sito
21.07.19,09:41
Tibor, Ak je to len pozemok, ktorý im niekto pridal k domu pri prevode bytov do osobného vlastníctva, aký mal na to dôvod? Je pravda, že potom by nemali o tom pozemku rozhodovať na domovej schôdzi konanej v ich dome. Mali by sa zísť na tom svojom pozemku a na ňom rozhodnúť podľa OZ, nie 182ky.

Ale stále je to spoločný pozemok, Dada má v každom jednom m2 jednu sedemdesiatdvojtinu. Teda ku každému m2, ktorý chce obec využívať ako chodník je jej podiel 0,0139 m2 a k tomu potrebuje aj jej súhlas. Nemôže jej obec povedať, že v tých m2, na ktorých bude vybudovaný chodník nemá žiaden podiel, či?

Stále platí toto.

:eek: Kto bude ťahať za kratší koniec????? :D

Z môjho pohľadu, obec, jej zástupca bude dvíhať ruky nad hlavu. Vlastníci pozemku si chytať rukami hlavu.

Nuž čo? Ich pozemok, ich hlavy, na nich, v ich je rozhodnutie či sa chodník spraví, a či budú všetci na ňom zdraví. Bez úrazu, ak bude, kto bude platiť gážu?
marjankaj
21.07.19,09:47
No ak by ju prehlasovali, tak sa môže obrátiť na súd o vysporiadanie spoluvlastníctva. A tým sa zbaví spoluzodpovednosti.
Ale to by chcelo vidieť doklady ako to presne vyzerá s tým priľahlým pozemkom.
Dada 6
21.07.19,10:09
Asi bude treba.
Dada 6
21.07.19,10:19
Ospravedlňujem sa, už som tu niekomu písala, že je to predsa len "pozemok", na ktorom mám spoluvlastnícky podiel 1/72- nie priľahlý pozemok - tak je to v podpísanej Zmluve o prevode vlastníckeho práva k bytu. V pôvodnom návrhu zmluvy to bolo ale označené ako priľahlý pozemok. Možno to bol nejaký zámer.
Chobot
21.07.19,11:11
Mohlo to byť:
1. kvôli tomu, aby si všetci mysleli, že to patrí k domu a aby nemali otázky, prečo to dostávajú do vlastníctva
2. možno to bola len chyba toho, čo pripravoval dokumentáciu a potom zistil, že to nie je priľahlý pozemok.

Ale teraz to je už jedno. Pozemok je váš a máte možno Čierneho Petra v ruke. Či je to výhra alebo len starosti - to viete vy.
Dada 6
21.07.19,12:01
Iste, ďakujem, zasa som sa viacero nových informácií dozvedela, ktoré by som ťažko hľadala.
Dada 6
21.07.19,12:35
Ešte mám predsa len jednu otázku. Celkovo je tu 80 vlastníkov (v 72 bytoch), ktorí ale nemajú rovnaký spoluvlastnícky podiel na pozemku, ten je uvedený v LV a je buď 1/72 alebo 1/144 - čiže polovička z 1/72. Predpokladám, že ak má niekto podiel 1/144 na pozemku, má dostať aj 1/144 z nájomného. Ak má podiel 1/72, má dostať z nájomného 1/72. Pýtam sa preto, lebo v zmluve sa uvádza napr., že mám podiel na pozemku 1/72, ale dostanem nájomné vo výške 1/80 z celkovej ceny nájomného. Dôvod nepoznám, podiel 1/80 na LV nemá zapísaný žiadny vlastník.
Neviem, či si to zjednodušili, alebo si to ja zle vysvetľujem.
marjankaj
21.07.19,13:28
No to by mal vysvetľovať ten, kto takýto návrh zmluvy urobil.
Inak 1/80 z 1,50€ je nehorázny rozdiel oproti 1/72.:eek:
Dada 6
21.07.19,13:56
Všetky údaje som nenapísala 1/80, alebo 1/72 alebo 1/144 je z celkovej čiastky na 50 rokov a tá čiastka je 5900,--.
Keď to vydelia všetkými majiteľmi (80) - akože majú rovnaký podiel - čo nemajú, tak každý dostane rovnakú čiastku. Tí čo majú ten väčší podiel, dostanú vlastne menej a tí čo majú menší podiel dostanú vlastne dvojnásobok?!?!
1/72 má 64 vlastníkov (bývajú 64 bytoch) a 1/144 má 16 vlastníkov (bývajú vo 8 bytoch).
sito
21.07.19,16:49
No, bude zaujímavé, čo tu bude napísané, ak bude zmluva platná? A čo o 50 rokov, keď bude končiť? :D
Dada 6
21.07.19,17:25
Ja osobne mám v zmluve napísané, že prenajímateľ prenecháva nájomcovi do užívania pozemok so spoluvlastníckym podielom 1/72 do dočasného užívania do 31.12.2069, za čo dostane nájomné vo výške 1/80 z celkovej ceny nájomného za každý rok nájmu vopred jednorazovo vo výške 74,-- EÚR. (pozn. celková cena nájmu je 5900,- EÚR, t. j. 118,-- EÚR/rok za celý pozemok všetkých vlastníkov x 50 rokov).Nie je mi jasné, prečo by som mala dostať len 1/80, keď im prenajmem 1/72.
Po uplynutí nájmu užívací vzťah nezaniká, ale mení sa na výpožičku. (Skrátila som to, je to v rôznych odstavcoch, aby toho nebolo veľa).
marjankaj
21.07.19,17:44
Marcel čo bude po 50 rokoch? Predsa po mne potopa. Koho to už len bude zaujímať.
sito
21.07.19,17:59
Ján, i tak še dá. No, mňa by to aj zaujímalo. Ale ... nebude mať možnosť prečítať si to to sito. :D

Noo, ale veď ten pozemok niekto zdedí, či problémy sa smrťou toho kto teraz sa upíše satanovi za 74 € zaniknú a či ešte viac rozkvitnú? :D

Je to oje, ktoré niekto bude stále ťahať za sebou. :( Alebo ojeb! :);)