Kiara29
15.11.06,09:18
Ahojte,

potrebujem poradiť. Idem si kúpiť byt v hodnote 1800tis. SK a majiteľka bytu musí platiť daň. Ak ja s ňou podpíšem kúpno-predajnú zmluvu na cca 800tis. tak pri DU v marci bude pozerať len túto zmluvu alebo bude chcieť vidieť aj znalecký posudok ktorý bude na 1800tis. SK? Otázka znie:
Musí byť cena bytu podľa znaleckého posudku? Vadí to DU?
Asi je to podvod, nemám s tým skúsenosti.
Díky
Peterka
15.11.06,08:47
Daňový úrad zaujíma príjem podľa zmluvy(ak sa nejdná o spriaznenú osobu).Znalecký posudok sa nemusí ani vyhotoviť,nie je potrebný.
skaspa
15.11.06,08:56
ale na druhú stranu, ak podpíšete vy zmluvu na 800 tis. a budete chcieť v budúcnosti byt predať a nebudete spĺňať podmienky na oslobedenie od dane z príjmu z predaja takéhoto bytu, do výdavkov si budete môcť uplatniť len tých 800 tis.(ak nebudete mať na byt iné výdavky) a rozdiel z predajnej ceny (napr. predáte byt za 2. mil) a 800 tis., dodaníte potom vy(lebo na zmluve budete mať len tých 800. tis. a nie 1 800. tis.) !!! treba si to zvážiť
Kiara29
15.11.06,08:57
OK, to má neakú logiku ale ja si idem brať hypotéku a potrebujem znalecký posudok pre banku. Ona s tým nerobí problém? Lebo ja budem mať znalecký posudok na 1800tis. a beriem si z toho 70%. Ide o spriaznenú osobu.Banke dávam aj kúpno-predajnú zmluvu.Prosim porad mi este.
skaspa
15.11.06,09:12
s hypotékou nemám moc skúseností, ale ak ideš dávať banke aj kúpno-predajnú zmluvu a bude tam suma 800 000 Sk neviem, či dostaneš hypotéku na sumu 1,8 mil. (resp. 70 % z tejto sumy), podľa mňa nie; mne sa zdá, že hypotéky ti dávajú na konkrétny byt resp. sumu a preto od teba požadujú aj kúpno predajnú zmluvu, aby mali podležené, že ju celú využiješ na kúpu bytu, to by si potom mohla žiadať hypotéku aj na 3 mil. a byt by si kúpila za 1,8 mil.; myslím si, že kúpno-predajná zmluva je tu smerodajná pre výšku hypotekárneho úveru;

a zákon č. 595/2003 o dani z príjmov rieši iba zahraničné závislé osoby (§ 2 písm. r) a nasl. § 18) nie tuzemské
Viera.M.
15.11.06,09:17
OK, to má neakú logiku ale ja si idem brať hypotéku a potrebujem znalecký posudok pre banku. Ona s tým nerobí problém? Lebo ja budem mať znalecký posudok na 1800tis. a beriem si z toho 70%. Ide o spriaznenú osobu.Banke dávam aj kúpno-predajnú zmluvu.Prosim porad mi este.
Ahojte a pekný deň. Ak si na kúpu bytu berieš od banky hypotéku, je nutné predložiť banke nielen kúpno-pred. zmluvu, ale aj znalecký posudok. Ak Ti banke schváli HÚ, súčasne pred jeho "uvoľnením" si vkladá do katastra ťarchu na ten konkrétny byt.. moja dcéra si pred nedávnom brala HÚ a realizovala to týmto spôsobom... Len neviem, či nie je rozdiel medzi bankami... ale to skutočne neviem:-)
Kiara29
15.11.06,09:28
Ja som bola v banke a povedali mi ze mi dajú 70% zo sumy 1800tis. ale teraz som zostala zaskocena, lebo neviem ci ide o znalecký posudok alebo o zmluvu. Asi tam dnes este zajdem a zistim co a ako. Ak niekto ma taky isty pripad nech sa vediet dnes mam stretko s majitelkou bytu a musime nieco vymysliet.
Danovy urad mi zatial nikdy nic nedal len zobral...mimotemy
Jozef I
15.11.06,09:32
Niektoré banky poskytujú HU len na základe toho kde sa byt alebo dom nachádza. Majú tabulky a podla plochy napr. bytu si urcia hodnotu akú má pre nich. Z tej poskytnú 70% úver. Nerobia si sami a ani nepozadujú znalecký posudok.
Viera.M.
15.11.06,09:32
Ja som bola v banke a povedali mi ze mi dajú 70% zo sumy 1800tis. ale teraz som zostala zaskocena, lebo neviem ci ide o znalecký posudok alebo o zmluvu. Asi tam dnes este zajdem a zistim co a ako. Ak niekto ma taky isty pripad nech sa vediet dnes mam stretko s majitelkou bytu a musime nieco vymysliet.
Danovy urad mi zatial nikdy nic nedal len zobral...mimotemy
Ak Ti môžem ešte poradiť, skutočne najlepšie bude ak pôjdeš do banky, ktorá Ti má poskytnúť predmetný HÚ a oni Ti najlepšie poradia, čo im musíš predložiť... veď tam sa nejedná len o predloženie zmluvy, príp. ZP... iste predkladáš aj iné doklady... napr. o výške svojho príjmu...
Chobot
15.11.06,10:33
s hypotékou nemám moc skúseností, ale ak ideš dávať banke aj kúpno-predajnú zmluvu a bude tam suma 800 000 Sk neviem, či dostaneš hypotéku na sumu 1,8 mil. (resp. 70 % z tejto sumy), podľa mňa nie; mne sa zdá, že hypotéky ti dávajú na konkrétny byt resp. sumu a preto od teba požadujú aj kúpno predajnú zmluvu, aby mali podležené, že ju celú využiješ na kúpu bytu, to by si potom mohla žiadať hypotéku aj na 3 mil. a byt by si kúpila za 1,8 mil.; myslím si, že kúpno-predajná zmluva je tu smerodajná pre výšku hypotekárneho úveru;

a zákon č. 595/2003 o dani z príjmov rieši iba zahraničné závislé osoby (§ 2 písm. r) a nasl. § 18) nie tuzemské

Vidím, že začína byť v tom guláš. Trochu to uvediem na mieru.

Všetko vychádza z predpokladu, že si berieš hypotekárny úver (nie spotrebný úver založený nehnuteľnosťou, ktorý je podobný ako HÚ, ale predsa sú tam odlišnosti). To, čo klient nevidí, je skutočnosť, že banka si zabezpečuje zdroje na hypotekárne úvery prostredníctvom hypotekárnych záložných listov.

Takže podľa definície zákona o bankách č. 483/2001 je HÚ dlhodobý úver (4-30 rokov) založený/krytý nehnuteľnosťou a účelom použitia je financovanie nehnuteľností (presne je to definované v § 68 zákona).

HÚ poskytnutý klientovi musí byť zabezpečený nehnuteľnosťou. Bežne banky požadujú, aby hodnota založenej nehnuteľnosti bola vyššia ako výška úveru. Úver je poskytovaný štandardne do výšky 70% založenej nehnuteľnosti. Hodnotu nehnuteľnosti si určuje banka sama prostredníctvom svojich znalcov (§ 73 ods. 1 a 2). Takže znalecký posudok nemusíš nechávať vypracovávať. Je to aj zbytočné, pretože väčšinou banky ponúkajú vystavenie znaleckého posudku zakladanej nehnuteľnosti zadarmo, ak si berieš od nich hypotéku (čiže môžeš ušetriť 2 - 5 tisíc SKK).

Niektoré banky ponúkajú aj úvery do výšky 100% založenej nehnuteľnosti, ale podmienky potom sú prísnejšie (napr. vyššia úroková sadzba alebo potreba zdokladovania celej sumy - viď nižšie).

Ďalšou vecou je preukázanie účelového použitia prostriedkov. Tu musíš predložiť kúpno-predajnú zmluvu, kde je uvedená cena. Pre banku to je doklad o účelovom použití. Môžu to byť aj iné doklady - napr. nákup stavebníého materiálu, faktúra od stavebnej firmy za rekoštrukciu alebo iné (banka Ti dá presný prehľad akceptovaných dokladov).

Zákon neurčuje koľko percent úveru musí byť takto účelovo zdokladované, ale bežne to býva, že banka požaduje zdokladovať 80% účelového využitia úveru.

Sú banky, ktoré napíšu, že nie je potrebné zdokladovanie účelového využitia, pokiaľ úver nepresiahne 70% hodnoty založenej nehnuteľnosti (napr. SLSP). Je to však taká legálna obchádzka banky na poskytnútie HÚ, lebo to už potom nie je HÚ, ale spotrebný úver založený nehnuteľnosťou. Banky však majú veľmi širokú škálu úverov, treba sa poradiť na pobočke s úverovým špecialistom, nie bežným pracovníkom na prepážke.

Takže naspäť k Tvojmu problému:

Predpokladám ,že budeš ručiť bytom, ktorý kupuješ - potom nechaj banke, aby vpyracovala znalecký posudok na byt. Na základe tohoto Ti priznajú určitú výšku úveru (môže byť až do 100% hodnoty nehnuteľnosti). Napr. byt bude mať hodnotu 1.8 mil., tak Ti môžu poskytnúť úver 1.8 mil. Tu problém nemáš.

Problém nastane, ak Ti banka ponúkne taký úverový produkt (HÚ), kde budeš musieť zdokladovať účelové využitie prostriedkov. Na základe kúpno-predajnej zmluvy Ty budeš vedieť zdokladovať iba 800 tis. To, že niečo im zaplatíš bokom (mimo zmluvy) nebudeš vedieť preukázať banke.

Možné riešenia:
1. Zohnať ešte inú nehnuteľnosť na založenie (napr. rodičovský dom, byt), aby výška úveru bola menej než 70% založených nehnuteľností. Potom Ti niektoré banky odpustia zdokladovanie úveru (toto už ale nebude HÚ, ale spotrebný úver založený nehnuteľnosťou - klient nevidí rozdiel, lebo úrokové sazby aj splatnosti bývajú skoro rovnaké ako pri HÚ). Potom môžeš dostať celých 1.8 mil. a môžeš ich použiť ako chceš. Zmluvu potom banke ani nemusíš ukazovať.

2. Zohnať si časť prostriedkov inde tak (napr. stavebné sporenie, spotrebný úver), aby si v banke čerpala len 70% z hodnoty nehnuteľnosti. Pr.: hodnota bytu bola 1.8 mil, z banky zoberieš 70% = 1,26 mil. a 540 tis. si zoženieš inde. Potom opäť nemusíš zdokladovať účelové využitie úveru.

3. Trvať na tom, aby na zmluve bola uvedená celá kúpna cena, naoľko Ty nemôžeš inak čerpať úver.

Problém môže ešte nastať vtedy, ak banka ohodnotí byt iba na 1.5 mil. Potom Ti nemôže poskytnúť 1.8 mil bez toho, aby si neponúkla ešte iné krytie úveru.

Ak pristúpiš na podmienky predávajúceho, tak je to v každom prípadne podvod voči daňovému úradu.

Navše aj Ty môžeš mať s tým ťažkosti, ak by si chcela ten byt predať pred uplynutím 2 rokov od kúpy (ak tam máš trvalé bydlisko) alebo do 5 rokov od kúpy (ak tam nebudeš mať trvalý pobyt) - ako už bolo vyššie spomenuté.

Trochu som to rozviedol na dlšie čítanie, ale snáď si tam nájdeš odpoveď na niektoré Tvoje otázky. Ak nie, tak sa spýtaj.
Peterka
15.11.06,10:43
Plne súhlasím s Chobotom, len na doplnenie "závislosti " uvádzam:
595/2003 Z.z.
§ 2
Základné pojmy
Na účely tohto zákona sa rozumie
c) príjmom peňažné plnenie a nepeňažné plnenie dosiahnuté aj zámenou, ocenené cenami bežne používanými v mieste a v čase plnenia alebo spotreby, a to podľa druhu, kvality, prípadne miery opotrebenia predmetného plnenia, ak tento zákon neustanovuje inak,
511/1992 Z.z.
§ 29Dokazovanie
(2) Správca dane dbá, aby skutočnosti rozhodujúce pre správne určenie daňovej povinnosti boli zistené čo najúplnejšie, a nie je pri tom viazaný iba návrhmi daňových subjektov.
(4) Ako dôkaz možno použiť všetky prostriedky, ktorými možno zistiť a objasniť skutočnosti rozhodujúce pre správne určenie daňovej povinnosti a ktoré nie sú získané v rozpore so všeobecne záväznými právnymi predpismi. Ide najmä o rôzne podania daňových subjektov (priznania, hlásenia, odpovede na výzvy správcu dane a pod.), o svedecké výpovede, znalecké posudky, verejné listiny, protokoly o daňových kontrolách, zápisnice o miestnom zisťovaní a obhliadke, povinné záznamy vedené daňovými subjektmi a doklady k nim.
Kiara29
15.11.06,13:02
Ahoj

bola som teraz v banke a povedala som mojej znamej v banke o co vlastne presne ide. Takze byt stoji 1800tis., znalec mi ho ohodnoti na 1800tis. a ja si z banky beriem 1260tis. teda 70% zo znaleckeho posudku. Kúpnu zmluvu spravim na 800tis. a vystavim k tomu dodatok na 1mil.sk ktory budem mat odlozeny pre pripad. DU zdanujem len tu sumu ktora je na kupnej zmluve a to bude 800tis., banku to nezaujima. Tiez ma to prekvapilo ze banka suhlasila s kupnou zmluvou na 800tis. a da mi 1260tis.. Vraj im ide o znalecky posudok. Nech mam co zalozit. Takze uz len dohodnut podmienky s predajom a dam vam vsetkym vediet ako som dopadla. Uvidim...
andrejf
18.11.07,16:59
Dobry den,

ako je to s tym podvodom voci danovemu uradu - ked dam peniaze bokom, vinu nesie predavajuci by som povedal nie ? On dostane peniaze a musi z nich zaplatit dan.

A preco su tazkosti pri predaji do 2 (5) rokov ?

diky moc.
betka
18.11.07,18:53
Dobry den,

A preco su tazkosti pri predaji do 2 (5) rokov ?

diky moc.

Ťažkosti?
Nie sú žiadne ťažkosti z predajom bytu.
Ak si kúpim byt, môžem ho kúpiť:
1. na bývanie. Predpokladám, že v ňom budem bývať niekoľko rokov, teda dlhodobo. Ak v ňom bývam a mám trvalý pobyt aspoň 2 roky, a potom sa ho rozhodnem predať, je príjem od dane oslobodený.Neplatím daň.
môžem vlastniť i viac nehnuteľností, prečo nie. V tom konkrétnom byte však TP nemusím mať, a teda ak ho vlastním aspoň 5 rokov, tak je príjem z predaja pre mňa oslobodený od dane.

2. rozhodnem sa kúpiť a predať byt na kšeft. A teda dnes kúpim za 1 mil. Sk. Výhodná kúpa. Viem, že v byte nebudem mať TP, ani ho nebudem vlastniť dlhodobo. Mám tušák, že o takého polroka pôjdu nehnuteľnosti hore, tak ho strelím za 1.5 mil. Sk.
A pýtam sa, prečo by som nemala zdaniť 0.5 mil. Sk, veď som dosiahla zisk z predaja a za takú krátku dobu. v tomto prípade ide o príjem, kt. som povinná zdaniť. Veď kto za takú krátku dobu dosiahne zisk 0.5 mil Sk?