Leontin
20.12.06,08:06
http://porada.sk/t26145-19ods-3-sluzby-suvisiace-s-najmom.html#post241333
odvolávam sa na nasledujúcu stránku.
Mám takýto problém. Kolega má nájomcu ktorému vystavoval faktúru za nájom (nebolo členenie na nájom + služby s nájmom spojené). Sám prenajímateľ mal záujem upraviť zmluvu na delenie nájom + služby, ale nájomca s tým nesúhlasil. Nedohodli sa na výške nájomného! Nájomca argumentuje, že zmluvu nevypovie, nakoľko mu vyhovuje. Podľa zmluvy o nájme nemá ani prenajímateľ možnosť túto vypovedať, nakoľko nájomca neporušil žiadny bod zmluvy. A zmluva je na dobu určitú! Čo poradíte, dokážu sa dohodnúť?
chlap
20.12.06,08:11
Trochu zle položená otázka - pýtaš sa nás, či sa dvaja ľudia dokážu dohodnúť ? Tak na to ti odpovedať neviem.

Viem ti ale povedať, že zmluva na dobu neurčitú sa nedá predčasne vypovedať, ak jedna zo zmluvných strán neporuší ustanovenia tejto zmluvy. A takisto sa zmluva nedá meniť bez dodatku - pokiaľ v zmluve nebolo dohodnuté inak.

Takže tvoj kolega má jedinú možnosť - dohodnúť sa s nájomcom. Ak nájomca nebude ochotný sa dohodnúť (čo predpokladám a keby som bol na jeho mieste, tiež by som sa asi nechcel dohodnúť na zvýšení nájomného), tak má tvoj kolega smolu. :(
Leontin
20.12.06,08:32
No dobre, chápem. Ale skus mi vysvetliť, ak som pozorne čítal, tak od 1.1.2006 by mala každá zmluva obsahovať výšku nájomného a výšku služieb spojených s nájmom. Musí to byť rozčlenené. O čo aj záujem prenajímateľ má, ale nájomca nie.
chlap
20.12.06,09:45
No dobre, chápem. Ale skus mi vysvetliť, ak som pozorne čítal, tak od 1.1.2006 by mala každá zmluva obsahovať výšku nájomného a výšku služieb spojených s nájmom. Musí to byť rozčlenené. O čo aj záujem prenajímateľ má, ale nájomca nie.

Tu je to rozpísané ešte lepšie: http://www.porada.sk/t34739-p3-najomna-zmluva-bytovych-priestorov.html.

Podľa tejto diskusie je zmluva, ktoré neobsahuje exaktnú definíciu toho, aké je vysoké nájomné a ako sa vypočítavajú platby za energie, neplatná.
Nájomná zmluva je platná vtedy, ak je v nej uvedené nájomné a spôsob platenia za energie a služby, alebo obsahuje iba výšku nájomného a žiadnu zmienku o službách (to v prípade, ak sú energie platené paušálne - v tomto prípade by ale mala zmluva obsahovať klauzulu o zvyšovaní nájomného o inflačný koeficient).

Ak teda máš takú nájomnú zmluvu, ktorá by podľa tohto mohla byť neplatná, môžeš tento argument použiť pri vyjednávaní s nájomcom - ak mu pohrozíš, že na súde napadneš platnosť zmluvy, môžno ho presvedčíš. Len si musíš zvážiť, či ti to stojí za to.
ALBO
01.03.07,09:26
Tu je to rozpísané ešte lepšie:
Podľa tejto diskusie je zmluva, ktoré neobsahuje exaktnú definíciu toho, aké je vysoké nájomné a ako sa vypočítavajú platby za energie, neplatná.
Nájomná zmluva je platná vtedy, ak je v nej uvedené nájomné a spôsob platenia za energie a služby, alebo obsahuje iba výšku nájomného a žiadnu zmienku o službách (to v prípade, ak sú energie platené paušálne - v tomto prípade by ale mala zmluva obsahovať klauzulu o zvyšovaní nájomného o inflačný koeficient).

Ak teda máš takú nájomnú zmluvu, ktorá by podľa tohto mohla byť neplatná, môžeš tento argument použiť pri vyjednávaní s nájomcom - ak mu pohrozíš, že na súde napadneš platnosť zmluvy, môžno ho presvedčíš. Len si musíš zvážiť, či ti to stojí za to.

Keď sme riešili problém, ako má vyzerať nájomná zmluva, obávali sme sa toho, že ke´d v jednom odstavci bude nájomné je 1000. v druhom cena za energiu bude 500, že to bude daniarov viesť k tomu, že treba E zdaniť a teda ju nemôžem oslobodiť ako súčasť nájomného. Preto v zmluvách máme len jednu sumu nájomného a napísané še súčasťou nájomného je aj cena za upratovanie, teplo, e...- nie vyčíslené.

Podľa uvedeného v prílohách by tam mali byť sumy , aký judikát o tom hovorí? zo zákona nám to nevyplynulo.
betka
01.03.07,12:50
Zmluvy sa naozaj môžu uzatvárať roznymi spôsobmi.
Keď píšem zmluvy, vždy tam dávam odstavec:

Nájomca znáša všetky náklady spojené s užívaním Predmetu nájmu, najmä dodávku energií a médií (najmä plyn, elektrická energia, odvoz odpadu) do Predmetu nájmu, ako aj Obvyklú údržbu a Drobné opravy (ďalej iba ako "Prevádzkové náklady"), okrem prípadov, ak sa na vady spôsobujúce nutnosť Drobných opráv vzťahuje záruka tretích osôb.

Ceny energií sú dosť vysoké, možno je v NZ nájomné dosť nízke, a často je prenájom pre prenajímateľa nevýhodný.

Keďže máte NZ na dobu určitú, dajte vedieť nájomcovi nejaké mesiace dopredu, že v prípade, že zmluvu predĺžite, bude nájomca platiť nájomné + energie, a samozrejme to treba dať i do zmluvy.
apo
20.06.08,12:36
Budem pokračovať v tejto téme.

Považujem za správne keď nájom je jedna položka a služby spojené s nájom druhá položka úhrady za nájom nebytového priestoru. Toto delenie je zvlášť dôležité v prípade ak prenajímateľ je platiteľom DPH a nájomca je naplatičom DPH.

Mojich klientov usmerňujem, aby takýmto spôsobom uzatvárali zmluvy o nájme nakoľko cena za služby spojené s nájom sa povyšuje o DPH.

Môj problém:
Energie prefakturujeme nájomcom, takže odpočet dane z energií nebudeme krátiť koeficientom.
Ale nemusí to byť tak jednoduché v prípade, že časť energií spotrebuje prenajímateľ ako svoju spotrebu a teda DPH odpočítaná z energií by mala byť krátená koeficientom.

Ako postupujete v takomto prípade?

Ďakujem.

apo
Vladimír Ozimý
20.06.08,12:45
Budem pokračovať v tejto téme.

Považujem za správne keď nájom je jedna položka a služby spojené s nájom druhá položka úhrady za nájom nebytového priestoru. Toto delenie je zvlášť dôležité v prípade ak prenajímateľ je platiteľom DPH a nájomca je naplatičom DPH.

Mojich klientov usmerňujem, aby takýmto spôsobom uzatvárali zmluvy o nájme nakoľko cena za služby spojené s nájom sa povyšuje o DPH.

Môj problém:
Energie prefakturujeme nájomcom, takže odpočet dane z energií nebudeme krátiť koeficientom.
Ale nemusí to byť tak jednoduché v prípade, že časť energií spotrebuje prenajímateľ ako svoju spotrebu a teda DPH odpočítaná z energií by mala byť krátená koeficientom.

Ako postupujete v takomto prípade?

Ďakujem.

apo

ano tak to je ak je energia faktúrovaná zvlášť potom je to s DPH a na vstupe si DPH nárokujem. V prípade že využíva časť nehnuteľnosti na svoj biznis, ktorý je aj aj potom to je problém v prípade že neviem presne určiť spotrebu energie pre svoju kanceláriu. Potom jednoznačne do koeficientu.
apo
21.06.08,18:25
Ďakujem.

Overil som si ako to v skutočnosti je. Prenajaté priestory sú adaptované, pričom adaptácia ďalších priestorov pokračuje. Takže voda a elektrická energia sa spotrebováva v kotolni a pri ďalších adaptáciách nebytových priestorov.

Takže budeme v koeficientovaní pokračovať. Elektrickú energiu som dával do koeficientu, ale prvý krát prišla faktúra za vodu a zostal som na pochybách.

Ďakujem pekne za radu.

apo