Ninna
24.04.07,17:44
Chcem Vás poprosiť o radu, ako postupovať v prípade ak prenajíma FI inej FI priestory ktoré nie sú ešte skolaudované. Nájomca robí zmeny potrebné na prevádzku dokončenie elektriky, maľovanie, staveb.práce. Kto si má uplatniť odpočet DPH z uvedených prác nájomca alebo prenajímateľ?
betka
24.04.07,18:00
Na koho znie FA? Ak na nájomcu a financuje to, tak nárok na odpočítanie má nájomca, ak to financuje prenajímateľ a FA je na neho, tak prenajímateľ. V NZ treba špecifikovať, čo platí nájomca, aby v budúcnosti nedošlo k sporom...
Ninna
24.04.07,18:07
V prípade že sa rozhodne nájomca dokončiť budovu aj s kolaudáciou budú ďalšie výdavky u neho daňovo uznateľné. Túto čiastku bude aj odpisovať? Prenajímateľ už preinvestoval istú sumu z ktorej si uplatnil DPH niekoľko rokov to stálo a teraz to prenajal na iné účely. Ako to účtovne najlepšie rozdeliť. Prenajímateľ je otec a nájomca je syn. Čo s tým?
betka
24.04.07,18:24
Chápem tie vzťahy. Tým financovaním sa to zamotáva, lebo je to v rodine. Problém je v tom, že nie je ešte urobená kolaudácia, a financuje raz jeden stavbu, raz druhý.
Vlastníkom nehnuteľnosti je otec, všetky výdavky, kt. zaplatil a súvisia so stavbou budú jeho OC, keď bude prenajímať môže si uplatniť buď paušálne alebo skutočné výdavky, ak si dá skutočné, zaradí nehnuteľ. do používania vo výške OC a eviduje hu. Má nárok na uplatnenie odpisov, z jeho vytvorenej OC.
Nedá mi tá kolaudácia, keď raz financuje jeden a raz druhý, uplatniť odpisy môže vlastník.
Nájomca môže uplatniť odpisy s TZ. TZ sa vykonáva až vtedy, keď je budova zaradená do používania.
Zamotané .... Rada by som počuť i názor iných.
Ninna
25.04.07,07:09
Prosím o ďalšie názory aj za Betku. Je to mimoriadne komplikovaná situácia.
andrej_rv
25.04.07,19:45
Podľa všetkého sú prenajímateľ i nájomca podnikateľské subjekty a súčasne platcovia DPH. Keďže ide o investície do zatiaľ neskolaudovanej stavby, ja by som postupoval kvôli minimalizovaniu daňových a účtovných komplikácií asi nasledovne:
- do doby skolaudovania budovy by som zatiaľ nehnuteľnosť neprenajímal. Všetky práce a náklady, ktoré na dokončenie resp. zmenu účelu stavby do doby kolaudácie vynaloží (budúci) nájomca, by som v plnej výške prefakturoval vlastníkovi - budúcemu prenajímateľovi. Náklady by sa stali súčasťou obstarávacích nákladov, ani s uplatnením DPH by nemal byť žiadny problém.
- vystavené faktúry by sa buď riadne uhradili, alebo by sa zmluvne dohodlo, že sa po kolaudácii a prenajatí priestorov budú postupne započítavať s nájomným.
- po kolaudácii sa uzavrie bežná nájomná zmluva vrátane s písomným súhlasom prenajímateľa o financovaní a odpisovaní prípadného TZ nájomcom, vyčíslené nájomné sa bude kompenzovať s neuhradeným zostatkom "investičných" faktúr, vystavovaných nájomcom pred kolaudáciou.
Keďže ide o blízke osoby, kvôli lepšej transparentnosti by bolo vhodné spôsob spolufinancovania stavby, fakturovania a započítavania faktúr s budúcim nájomným zmluvne ošetriť - napr. zmluvou o budúcej zmluve podľa § 289-292 Obchodného zákonníka.
Poznámke o nutnosti nejakého rozdelenia DPH v súvislosti so zmenou účelu budovy nie celkom rozumiem. Pokiaľ bola rozostavaná nehnuteľnosť v obchodnom majetku firmy, počas výstavby sa uplatňovala DPH a po dokončení sa bude prenajímať platcovi DPH (s uplatňovaním DPH na výstupe), nejde podľa mňa o zmenu účelu stavby pre účely DPH (z podnikateľskej na nepodnikateľskú) a nie je potrebné upravovať daň podľa § 54 ods. 1 ZDPH.