Podľa môjho názoru zmluvy nie sú uzatvorené tak, aby boli výhodné pre obidve strany, prípadne tak nie sú uzatvorené preto, že zmluvné strany nepoznajú problematiku, ktorú v príspevkoch uvádzaš.Preto by som zvolila cestu jednania v zmysle odpovedí v podobných témach na Porade. Ak by dohoda nebola možná, musel by nájomca zvážiť, do akej miery je pre neho prenájom výhodný. Takže by som riešila opäť s prenajímateľom dve možnosti: alebo si on navýši OC majetku a v tom prípade zohľadní Vaše výdavky v nájomnom, alebu Vy budete odpisovať TZ. Všetko ostatné je vo Váš neprospech.

Áno, Danilka, vyzerá to tak. Uvažovala som nad tým, že im navrhnem, aby si dorobili dodatok k zmluve - a vyriešili jednoznačne tento problém - nájomca alebo prenajímateľ. Zarazilo ma však aj to, že keď sa dohodli na zníženom nájomnom, nie je možne si takéto TZ dať do nákladov ani formou odpisov - písal to Andrej v jednom z príspevkov. Neviem k tomu zaujať jednoznačný postoj.

A uvedomuje si prenajímateľ dôsledky § 17 ZoDP?


(22) Súčasťou základu dane je aj nepeňažný príjem prenajímateľa, ktorý je vlastníkom prenajatej veci, a to vo výške výdavkov vynaložených nájomcom, po predchádzajúcom písomnom súhlase prenajímateľa, na technické zhodnotenie tejto veci nad rámec povinností dohodnutých v nájomnej zmluve a neuhradených prenajímateľom, a to v zdaňovacom období, v ktorom
a) bolo technické zhodnotenie uvedené do užívania, ak o hodnotu technického zhodnotenia vlastník zvýšil vstupnú (zostatkovú) cenu tohto majetku,
b) došlo k skončeniu nájmu; nepeňažný príjem sa určí vo výške zostatkovej ceny, ktorú by malo technické zhodnotenie pri použití rovnomerného odpisovania (§ 27).

(23) Nepeňažným príjmom prenajímateľa sú aj výdavky vynaložené nájomcom na opravy prenajatého hmotného majetku zahrnuté do daňových výdavkov nájomcu nad rámec povinností nájomcu dohodnutých v nájomnej zmluve.80)

Janka, poviem Vám, že tento problém je pre mňa niečo nové. A mojou prioritou je vyriešiť to správne. Preto ďakujem za príspevok. Stále som v štádiu premýšľania, dnes som sa s klientom stretla, a povedala som mu, že treba dať napísať písomný súhlas na to, aby si TZ odpisoval nájomca. Nájom je určený na dobu určitú a to na 5 rokov. Samozrejme, ak by to odpisoval, nemá šancu to za 5 rokov odpísať do nuly. Ale podľa toho čo chápem, mal by v tej zostatkovej cene za 5 rokov navýšiť prenajímateľ hodnotu budovy, i keď za to nájomcovi nezaplatí. Mám ale ešte otázku: aký je rozdiel v tom, keď sa prenajímateľ dohodne s nájomcom na zníženom nájomnom prvé 3 mesiace kôli tomuto zhodnoteniu? Mám to chápať tak, že z tohto dôvodu nie je možné, aby si nájomca odpisoval tieto náklady? Niečo v takom zmysle som čítala v príspevku od Andreja / endrju /, ale nebolo tam toho veľa popísaného na to, aby som to celkom pochopila.

Zmluva je jednoznačne v prospech prenajímateľa. Skúsila by som urobiť dodatok k zmluve, kde by som to riešila tieto Vaše problémy, alebo vypracovať novú NZ.
upozorním, že pri kontrole DU sa pri nájme nehnuteľností kontrolori zameriavajú hlavne na zmlluvy a potom hľadajú, čo nie je v súlade so zmluvou, a to si potom radi vyhadzujú...

1. TZ- (zníženie stropu) prenajímateľ súhlasí s vykonaním TZ nájomcom, pričom nájomca bude toto TZ odpisovať- zaradí ho ako iný majetok a bude ho odpisovať v 4.OS ako sa odpisuje nehnuteľnosť. V NZ by malo byť jasne vymedzené ako sa prenajímateľ s nájomcom vysporiadajú s ukončením nájmu a vykonaným TZ:
a. buď prenajímateľ preplatí ZC TZ ako iného majetku. Nájomca si uplatní do daňových výdavkov ZC, pričom s predaajom TZ mu vznine príjem, kt. si zahrnie do DP. Vplyv na ZD je nulový. Odpisy vykonané v predchádzajúcich rokoch sú daňovými výdavkami nájomcu.
Prenajímateľ po odkúpení TZ zvýši ZC nehnuteľnosti (pri zrýchlenom odpisovaní ) alebo VC nehnuteľnosti.
b. môžu sa vysporiadať s odkúpením TZ v cene, kt. si dohodnú, zvačša je to cena nižšia - trhoová. Prenajímateľ znovu navýši o kúpnu cenu TZ VC, resp ZC nehnuteľnosti a bude odpisoovať v budúcich obdobiach. Nájomca si ZC TZ do daňových výdavkov, ak keď mu vznikla strata z predaja TZ prenajímateľovi (predaj TZ za cenu nižšiu ako je ZC TZ)
c. bezodplatne: Nájommca nemôže v tomto prípade zahrnúť ZC TZ do danových výdavkov a prenajímateľovi vzniká nepeňažné plnenie z bezodplatného prijatia TZ. (par. 17/22)

2. Čo sa týka opráv vykonaných nájomcom, je to trošku zložitejšie - výmena okien, dverí ...
Zmluva je v neprospech nájomcu. nájomca vykonal opravy na vlastné náklady. malo by sa to vysporiadať akousi "kompenzáciou" vykonaných opráv a nájomného.

A. Zistila by som si výšku nájomného v danej lokalite. Ak sa cena pohybuje okolo napr. 50 tis. Sk (píšete, že znížil nájom na 35 tis.- treba si prisposobiť, neviem aká je reálna cena nájmu ) vypočítam si nájom za 1 rok, t.j. 600 tis. Sk a odpočítala by som si vykonané opravy vo výške 350 tis. Sk). Do zmluvy by som dala výšku nájomného ročného 250 tis./12 mes v aktuálnom roku, kedy som vykonala opravy. A platila by som tento nájom, Pričom by som mala v daňových výdavkoch sumu nákladov vo výške 350 tis. Sk+nájom 250 tis. Sk. V ďalších rokoch by som platila ročné nájomné v sume 600 tis. Sk...
B. Alebo nech si prenajímateľ zaplatí dané opravy vo výške 350 tis. Sk a nech Vám fakturuje nájomné 50 tis/mes.


v prípade a. je potrebné počítať so znením par. 17/23 ZDP, a posúdiť aké opravy sú vykonné nad rámec povinností nájomcu.

Teda uzatvorenie zmluvy je najdôležitejšia súčasť, pretože čo je obsiahnute v zmluve, tak sa postupuje. Ako sa budete vysporiadavať s vykonanými TZ, opravami.
Do NZ by som určite dala, že napr. prenajímateľ bude vykonavať potrebné opravy v súvislosti s prenájmom nehnuteľnosti, pričom nájomca môže vykonať opravy max do výšky 20 tis. Sk na bežnú údžbu a drobné opravy.....

Erika pýtaj sa ak ešte niečo ....

Vďaka Betka, som rada, že si sa ozvala. Upresním: ten nájom je vo výške 15.000,-Sk mesačne. Takže za prvé mesiace nezaplatil 45000,-, ale 7500,- teda ten rozdiel 37500,- mal byť určený pre dôvod opráv a interiérových úprav. Výška nájmu je myslím uspokojivá, v danej lokalite sa to pohybuje asi okolo 20000,-Sk-25000,-Sk. Ešte bude nájomca dorábať toaletu - a tu prenajímateľ súhlasil z tohto titulu, že zníži mesačný nájom na 14000,-, asi dlhodobejšie/to mi povedal dnes, tak to je také rýchle info/.
K tomu TZ - v zmluve je jasná veta: bez finančnej odplaty prenajímateľa, takže tu musím rátať s tým, že mu nezaplatí nič - ale bude musieť zdaniť daňovú zostatkovú cenu po ukončení nájmu ako nepeňažný príjem.
K opravám: tie okná a dvere stáli spolu okolo 30000,-Sk, takže tu by som mohla zobrať do úvahy kompenzáciu toho zníženého nájomného /ktoré bolo vo výške o 37500,- nižšie/ - a tak túto výmenu by som mohla dať jednorázovo u nájomcu do nákladov - ako opravu prenajatých priestorov? Pretože tu sa nejednalo o TZ. Celé to bolo sčasti oprava a sčasti TZ. Vďaka Betka za každú radu.

1. bez finančnej odplaty prenajímateľa.
Získajte súhlas prenajímateľa, že si budete odpisovať vykonané TZ. po ukončení nájmu musíte rátať s tým, že ZC nebude Váš daňový výdavok a prenajímateľ prevezme TZ bezodplatne (jeho nepeňažný príjem).
Skúste sa dohodnúť v dodatku zmluvy o nejakej odplate z TZ....je to výhodné pre obe strany z hľadiska optimalizácie daňových výdavkov a nepenažného príjmu prenajímateľa....aspoň nejaká odplata..)

Príklad.
Vykonáte TZ v hodnote 100 000, Sk. Odpis Váš ročný bude 5 OOO, Sk-daňový výdavok. Po 4 rokoch sa stane, že ukončíte NZ. ZC TZ bude 80 000, Sk. Túto ZC si nemôžete potom dať do danových výdavkov, pretože ide o bezodplatný prevod, prenájímateľ bude mať nepenažný príjem 80 tis. Sk.
Ak by ste sa dohodli aspon na odplate 10 000,Sk. Bolo by TZ Vašim daňovým výdavkom a suma 10 000, Sk Váš príjem. äuž len tu v rámci daňovej optimalizácie máte usporu na daňiach 80 000, Skx19%=15200, Sk Detto prenajímateľ. Z nepeňažného príjmu by zaplatil daň 15 200, Sk. A takto by mal príjem len 10 000, Sk, z toho daň 1900, Sk. už len prenajímateľ by optimalizoval výšku 15 200, Sk-10 000 (zaplatil Vám), Sk-1900 (zaplatil by daň), Sk=úspora 3300, Sk pri súčasných 19% dane.

2. mesačný nájom by mal byť 15 000, Sk. (skutočný je 2500, sk/mes). rozdiel 37500, Sk by mal pokrývať: okná, dvere. Zaplatili ste za oopravy 30 000, sk-daňový výdavok Váš, ale len vtedy, ak máte v ruke písomný súhlas, že s opravami súhlasí. Ak by ste ho nemali, v prípade DK Vám to vyhodia z nákladov.
to, že máte zníženú cenu nájmu o 37 500, Sk za tie 3 mesiace, a vy ste zaplatili za opravy okolo 30 000, sk, máte úsporu Vaich nákladov. To je v celku dobré.

Toalety. 4,5,...xy mesiac budete platiť nájom 14 000,Sk namiesto 15 000, Sk.
ročne máte 12 000, Sk ako keby "zľavu" na ďalšom nájomnom. Ak tam budete 4 roky je to dokopy 48 OOO, Sk (pri nájme prvé 3 mesiace+ ďalších 48 mes). Teraz si musíte posúdiť, či Vaša oprava toaliet bude v tejto výške....(teraz neviem, čo znamená bude dorábať toaletu, či sa bude vymieňať WC, obklady, ...-oprava. Alebo tam povodne toaleta nebola a teda urobenie sociálok bude opať TZ)

Podľa mňa nemôžeš tieto platby kompenzovať s nájomným. To, že nájomné prenajímateľ prechodne znížil, bude musieť obhajovať daňovej kontrole. Pre teba to však nie je nijako podstatné.
Oprava okien a dverí, ak nedošlo k zväčšeniu (zmenšeniu) a bol použitý zrovnateľný materiál je opravou. V nájomnej zmluve by malo byť napísané, že opravy takéhoto typu robí nájomca. V opačnom prípade by sa to posudzovalo ako dobrovoľné plnenie (v prospech prenajímateľa).
Podhľady sú technickým zhodnotením a účtuješ ho ako iný dlhodobý majetok (odpis 20 rokov). K tomu musíš mať písomný súhlas prenajímateľa s vykonaní TZ a s jeho odpisovaním.
Súhlasím s dievčatami, že je v záujme prenajímateľa, aby bolo v zmluve tiež dohodnuté odpredanie pri ukončení nájmu, lebo aj keď to prenajímateľ nekúpi, zvýši to OC jeho majetku (oproti výnosom).

Vieš Koňo. často sa zaoberám, čo je v ZDP 17/23-a to ...nad rámec poviností nájomcu dohodnutých v NZ...
Čo si týmto vysvetlia kontrolori. Ako sa to obháji. Nájommca ak má súhlas s výkonom opravy je to OK, dańový výdavok.
A čo prenajímateľ. Je to nepeňažný príjem? ako sa to vezme. Zákon mi hovorí nad rámec povinností. Čo to je???
Ak si ako nájommca vymaľujem prenajaté priestory za 30 000, Sk na vlastné náklady, potrebujem s týmto súhlas, ak ho nemám výdavok mi vyhodia. A čo prenajímateľ, ide o nep. príjem. Je to nadrámec??

Ale je dobré do zmluvy zapracovať niečo také:
Do zmluvy by som vždy stanovila, že nájomca môže uskutočniť opravy a údržbu na nehnuteľnosti do výšky napr. 20 000, Sk, kde nebude potrebný súhlas prenajímateľa, keďže je suma zmluvne dohodnutá, tu nepojde o nepeňažný príjem prenajímateľa a pre nájomccu bude daňový výdavok aj bez súhlasu.. Krytie oboch zmluvných stán

Uf, tu je možností...

Podľa mňa nemôžeš tieto platby kompenzovať s nájomným. To, že nájomné prenajímateľ prechodne znížil, bude musieť obhajovať daňovej kontrole. Pre teba to však nie je nijako podstatné.
Oprava okien a dverí, ak nedošlo k zväčšeniu (zmenšeniu) a bol použitý zrovnateľný materiál je opravou. V nájomnej zmluve by malo byť napísané, že opravy takéhoto typu robí nájomca. V opačnom prípade by sa to posudzovalo ako dobrovoľné plnenie (v prospech prenajímateľa).
Podhľady sú technickým zhodnotením a účtuješ ho ako iný dlhodobý majetok (odpis 20 rokov). K tomu musíš mať písomný súhlas prenajímateľa s vykonaní TZ a s jeho odpisovaním.
Súhlasím s dievčatami, že je v záujme prenajímateľa, aby bolo v zmluve tiež dohodnuté odpredanie pri ukončení nájmu, lebo aj keď to prenajímateľ nekúpi, zvýši to OC jeho majetku (oproti výnosom).

S týmto by som tak nesúhlasila.
To si Erika obháji. Veď má zmluvu. Vykonala opravu, a tak cena nájmu je v prvých mesiacoch nižšia. zober si dańový dopad.
Nájom mal byť 15 000, Sk ale dohodli sa na 2 500, Sk. tých 12 500, Sk čo nezaplatí má v opravách. Nájom+oprava=daňový výdavok (zmluva)
Prenajímateľ: Príjem 2 500,Sk + 12 500 (nepeňažný príjem). Znovu má v príjmoch za jeden mesiac 15 000, Sk. Čo je tam na vyhodenie?
Jeden má príjem, druhý má výdavok.

Zase poukazujem na zmluvu, a jej význam, čo sa tam dá.

Aj keby bolo nájomné dohodnuté za 1, Sk, pretože nájomca vykonal toto, toto a toto .....(mala som raz takú komplikovanú zmluvu, že sa mi z nej hlava točila a vysomáriť sa z nej bolo ťažké. Prechodom cez jednotlivé články zmluvy a body sa z nich vysomárili aj kontrolori, nezávisle aj u nájomcu aj u prenajímateľa. a bolo to OK:))

V zmluve je súhlas prenajímateľa, dokonca je tam konkrétne vypísané, že súhlasí s opravou - výmenou okien a dverí, a interiérovými úpravami - zníženie stropu kazetovým systémom. Okrem tohto tam dával dlažbu /zistím, či tam predtým bola/. Čo sa týka tej toalety, tak tú bude robiť nanovo - teda nie je tam. Nariadila to hygiena - tak to musí urobiť. Urobí dodatok k zmluve, kde sa na tom presne dohodnú. Inak Betka, krásne si mi to napísala - veľmi zreteľne, musím Ťa pochváliť. Si fakt šikulka. Aj tie okná a dvere ešte zistím, či sa nemenili veľkosti otvorov. Dávali tam aj umývadlo s vodovodnou prípojkou - to by som asi mala zaradiť do TZ budovy.

Tie toalety budeš mať ako TZ.
Máš súhlasy na opravu, ide o Tvoj daňový výdavok na opravy. (ak pri oknách sa menili parametre, a pri dverách sa búrali priečky a osadzovali sa nové dvere, pozor vtomto prípade nepôjde o opravu, ale o TZ...
Ešte získaj súhlas s odpisovaním TZ, i keď súhlas s vykonanm TZ máš, ale nech tam máš jasne napísane, že súhlasí aj s Tvojim odpisovaním TZ, budeš krytá, ak budeš mať DK.

V zmluve musí byť dohodnutý režim užívania prenajatej nehnuteľnosti. Ak je dohodnuté, že bežnú údržbu vykonáva nájomca, potom aj cena je mierne nižšia, ako keĎ je dohodnuté, že údržbu vykonáva prenajíémateľ.
V zmluve by malo byť presne definované, čo je bežná údržba a čo už je viac. Ak to tam nie je a vykonáš to, je to tvoj nedaňový náklad a prenajímateľ má nepeňažný príjem (viď 4. príspevok). Tvoja úvaha o limitovaní cenou je dosť problematická, pretože cena môže byť rozdelená na viac faktúr alebo ak vykoná nájomca viac skutočne bežnej údržby, preskočí limit.

V zmluve musí byť dohodnutý režim užívania prenajatej nehnuteľnosti. Ak je dohodnuté, že bežnú údržbu vykonáva nájomca, potom aj cena je mierne nižšia, ako keĎ je dohodnuté, že údržbu vykonáva prenajíémateľ.
V zmluve by malo byť presne definované, čo je bežná údržba a čo už je viac. Ak to tam nie je a vykonáš to, je to tvoj nedaňový náklad a prenajímateľ má nepeňažný príjem (viď 4. príspevok). Tvoja úvaha o limitovaní cenou je dosť problematická, pretože cena môže byť rozdelená na viac faktúr alebo ak vykoná nájomca viac skutočne bežnej údržby, preskočí limit.

To čo sa malo urobiť, je jasne dojednané v zmluve, takže nič nebolo nad rámec zmluvy /cena nie je v tomto limitovaná -ale predmet opravy a technického zhodnotenia/. Je naozaj polemické, čo je nad rámec zmluvy. Ale po tejto úprave, nebude potrebné dlhšie s priestormi nič robiť. Možno o dva roky vymaľovať. V zmluve je uvedené, ak sa nájomca rozhodne počas nájmu robiť nejaké zmeny, písomne sa o tom dohodnú. Takže ani to nebude nad rámec zmluvy.

To čo sa malo urobiť, je jasne dojednané v zmluve, takže nič nebolo nad rámec zmluvy ...V tejto súvislosti aj táto pripomienka:

Co je psáno ... není vždy dáno.

A je zmluva v súlade so zákonom? Môže zmluva zaväzovať k predmetnému rozsahu opráv nájomcu? Môže to byť riešené jednoduchým súhlasom prenajímateľa? A stane sa to daňovo čistým? Som toho názoru, že nie.

Do zmluvy by som si uviedla dôležité body, keďže hradíte TZ:

-Po skončení nájmu sa predmetné technické zhodnotenie: dlažby a povrchové úpravy v celom objekte, podhľady v celom objekte, vybavenie sociálnych zariadení, ........... vysporiada formou ........(odpredaja Prenajímateľovi za cenu, ktorá bude rovná zostatkovej cene vykázanej v účtovníctve Nájomcu, ....)

- Nájomca je povinný bez zbytočného odkladu oznámiť Prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má .vykonať a umožniť vykonanie týchto a iných nevyhnutných opráv.
- Drobné opravy, bežnú údržbu a servisnú činnosť si zabezpečí nájomca na vlastný náklad. Zároveň sa Nájomca zaväzuje uhradiť náklady spôsobené neprimeraným užívaním prenajatých nebytových priestorov s príslušenstvom.
- Stavebné úpravy, úpravy rozvodov elektriny, vody, rozvodu tepla a telefónov, zmeny a úpravy na predmete zmluvy, alebo ktorejkoľvek jeho časti môže nájomca vykonávať len po predchádzajúcom písomnom súhlase prenajímateľa. prenajímateľ sa zaväzuje vyjadriť do 14 dní odo dňa obdržania požiadavky stavebných úprav. V prípade neobdržania písomného vyjadrenia prenajímateľa v danom termíne, považujú sa stavebné úpravy za schválené.

- Ak na základe súhlasu prenajímateľa vykoná nájomca stavebné úpravy majúce charakter technického zhodnotenia objektu, je oprávnený hodnotu tohto zhodnotenia účtovne viesť a odpisovať.

V tejto súvislosti aj táto pripomienka:

Co je psáno ... není vždy dáno.

A je zmluva v súlade so zákonom? Môže zmluva zaväzovať k predmetnému rozsahu opráv nájomcu? Môže to byť riešené jednoduchým súhlasom prenajímateľa? A stane sa to daňovo čistým? Som toho názoru, že nie.

To je síce pravda, ale myslím, že nebude zmluva "hodená" až do takýchto proporcií v prípade DK. Nie je to nič nelegálne, ani tu nejde o skrátenie daní. Peniaze boli fyzicky vydané - a oprávnené /môžu sa prísť pozrieť, že všetko bolo v skutočnosti vykonané - v tomto prípade musím podotknúť, že ide o podnikateľa veľmi seriózneho a poctivého/, a pokiaľ tu nejde o nejaké podozrenie, nemala by zmluva byť právne ani daňovo napadnuteľnou. Prenajímateľ je spoločnosť s.r.o., nie fyzická osoba, i keď v tom možno nie je rozdiel. No právo v malíčku nemám - takže dievčence, čo mi odporúčate? Odporučím mu dať to na skontrolovanie právnikovi?

To je síce pravda, ale myslím, že nebude zmluva "hodená" až do takýchto proporcií v prípade DK. Nie je to nič nelegálne, ani tu nejde o skrátenie daní.
Nepozerám sa na otázku z tejto strany, ale tak, či by bol nájomca aj u iného prenajímateľa v rovnakej pozícii a že zmluva ma nemôže zaväzovať k povinnostiam výrazne nad rámec zákona. To len k otázke opráv na prenajatej nehnuteľnosti.

Sme v prenajatých priestoroch. V lete sme vymieňali radiatory cena do 30.000,-, teraz sme kúpili nový kotol, cena tiež do 30.000,-. Môžem to dať do nákladov s tým, že ak odídeme kotol si zoberieme, alebo to musím odpisovať. Ako by ste to riešili? Budovu sa chystáme budúci rok odkúpiť. Poradíte? Ďakujem

Sme v prenajatých priestoroch. V lete sme vymieňali radiatory cena do 30.000,-, teraz sme kúpili nový kotol, cena tiež do 30.000,-. Môžem to dať do nákladov s tým, že ak odídeme kotol si zoberieme, alebo to musím odpisovať. Ako by ste to riešili? Budovu sa chystáme budúci rok odkúpiť. Poradíte? Ďakujem
Boli tam doteraz radiátory? Bol tam doteraz kotol?
nezmenil sa spôsob vykurovania (napr. z pevného paliva na plyn)?
Ak sú odpovede A,A,N potom ide o opravu. Ak sa zmenil spôsob vykurovania. tak ide o modernizáciu.
Prípadný záujem o kúpu na to nemá žiaden vplyv.

Boli tam doteraz radiátory? Bol tam doteraz kotol?
nezmenil sa spôsob vykurovania (napr. z pevného paliva na plyn)?
Ak sú odpovede A,A,N potom ide o opravu. Ak sa zmenil spôsob vykurovania. tak ide o modernizáciu.
Prípadný záujem o kúpu na to nemá žiaden vplyv.
A ešte dodám, že je dôležité, čo máte napísané v nájomnej zmluve... Môžete robiť na objekte opravy a TZ? Podľa toho budeš účtovať.