nina6
04.02.08,15:15
Prosim pekne o radu ohladne dost komplikovanej formy predaja nehnutelnosti. Ide o prevadzkovu budovu, ktora pozostava z 2 objektov. Jeden vlastni otec ako FO, druhy vlastni otcova s.r.o. Vlastnia to uz viac ako 5 rokov, a v s.r.o. je to aj skoro uplne odpisane. Rozhodol sa to cele predat za cca 3,8 mil. sk. jednemu mlademu chalanovi, ktory podnika ako stolar, lebo ini kupcovia neboli. Problem je, ze chlapec nema hotovost a trzby ma vacsinou "na cierno", a v banke hypoteku nedostane ani nahodou. Dohodli sa, ze mu to otec preda "na splatky" pocas priblizne 12 rokov, a splatky budu zahrnat aj urok 6%, vychadza to dohromady zhruba 36 tis. sk mesacne, a namiesto do banky to bude kupujuci platit otcovi. Islo by o financny najom, po skonceni doby najmu mu to za par korun preda. No ale je to dost zlozite. Najskor svoju cast musi predat otec s.r.o-cke, aby bol predavajuci iba jedna osoba. Nie naopak, preto lebo v s.r.o. sa da lepsie narabat so schovavanim zisku z predaja.
No ale vychadza mi z toho niekolko nezrovnalosti s ktorymi si neviem rady:
1. pri obycajnom predaji by bol predaj oslobodeny od DPH, je to este socialisticka budova. Bude to platit aj pre mesacnu leasingovu "istinu"?
2. marza, t.j. urok, bude tiez bez DPH?
3. aka ma byt cena istiny? bude to dohodnuta kupna cena 3,8 mil alebo to ma byt ta miniaturna zostatkova hodnota nehnutelnosti v dobe predaja? co s tym rozdielom? kedy by sa zdanil danou z prijmov?
4. ak kupujucemu prestane podnikanie fungovat a nebude moct dalej splacat, treba to osetrit tak, aby mu otec nemusel nic vratit, a zaplatene peniaze sa budu povazovat za obycajne najomne za dobu co tam bol. resp. to bude nieco ako zmluvna pokuta za odstupenie od zmluvy. Ako sa to zauctuje a zdani potom?
5. nezabudla som na nejaky zadrhel? odpisy su mi jasne, odpisuje najomca, aj budovu v uctovnictve vedie najomca. teda alebo co sa s tym robi v jednoduchom uctovnictve, tomu ja nerozumiem.
Ak do toho niekto vidite a dali ste si tu namahu docitat to az sem, prosim poradte ako to spravit co najmenej bolestivo a pokial mozno, najlacnejsie a najbezpecnejsie pre obe strany :-).
Velka vdaka!
No ale vychadza mi z toho niekolko nezrovnalosti s ktorymi si neviem rady:
1. pri obycajnom predaji by bol predaj oslobodeny od DPH, je to este socialisticka budova. Bude to platit aj pre mesacnu leasingovu "istinu"?
2. marza, t.j. urok, bude tiez bez DPH?
3. aka ma byt cena istiny? bude to dohodnuta kupna cena 3,8 mil alebo to ma byt ta miniaturna zostatkova hodnota nehnutelnosti v dobe predaja? co s tym rozdielom? kedy by sa zdanil danou z prijmov?
4. ak kupujucemu prestane podnikanie fungovat a nebude moct dalej splacat, treba to osetrit tak, aby mu otec nemusel nic vratit, a zaplatene peniaze sa budu povazovat za obycajne najomne za dobu co tam bol. resp. to bude nieco ako zmluvna pokuta za odstupenie od zmluvy. Ako sa to zauctuje a zdani potom?
5. nezabudla som na nejaky zadrhel? odpisy su mi jasne, odpisuje najomca, aj budovu v uctovnictve vedie najomca. teda alebo co sa s tym robi v jednoduchom uctovnictve, tomu ja nerozumiem.
Ak do toho niekto vidite a dali ste si tu namahu docitat to az sem, prosim poradte ako to spravit co najmenej bolestivo a pokial mozno, najlacnejsie a najbezpecnejsie pre obe strany :-).
Velka vdaka!
Zoltán Kovács
04.02.08,14:27
A má sro v živnosti predmet činnosti: finančný prenájom s právom kúpy prenajatej veci, teda leasing?
nina6
04.02.08,14:28
nema. pravnik otcovi povedal ze pokial ide o vynimocnu jednorazovu akciu, ani nemusi mat.
Zoltán Kovács
04.02.08,14:28
Skôr by som to riešil kúpnou zmluvou so splatnosťou x rokov. S podmienkou, že k zmene vlastníka dôjde až po splatení poslednej splátky. Alebo dlhodobým prenájmom, s predkupným právom po skončení nájmu.
nina6
04.02.08,14:36
kupna zmluva splatna za X rokov - dost nevyhodne. Dan z prijmov zaplatit okamzite zo vsetkeho, a peniaze budu chodit X rokov.
dlhodoby prenajom s predkupnym pravom - no to by sa aj tak muselo uctovat ako financny leasing, nie? splnalo by to vsetky charakteristiky podla mna.
dlhodoby prenajom s predkupnym pravom - no to by sa aj tak muselo uctovat ako financny leasing, nie? splnalo by to vsetky charakteristiky podla mna.
Zoltán Kovács
04.02.08,14:40
kupna zmluva splatna za X rokov - dost nevyhodne. Dan z prijmov zaplatit okamzite zo vsetkeho, a peniaze budu chodit X rokov.
dlhodoby prenajom s predkupnym pravom - no to by sa aj tak muselo uctovat ako financny leasing, nie? splnalo by to vsetky charakteristiky podla mna.
Dlhodobý prenájom a leasing sú dve rozdielne veci. A účtujú úplne inak.
dlhodoby prenajom s predkupnym pravom - no to by sa aj tak muselo uctovat ako financny leasing, nie? splnalo by to vsetky charakteristiky podla mna.
Dlhodobý prenájom a leasing sú dve rozdielne veci. A účtujú úplne inak.
nina6
04.02.08,14:50
Viem ze u nas v robote auditori s velkou ochotou za vsetkym hladali financny leasing, stacila doba prenajmu viac ako 60% doby odpisovania a uz to bolo. V com spociva ta vyhoda, tvarit sa ze ide len o dlhodoby prenajom s predkupnym pravom, a aky je v tom pravny rozdiel?
Zoltán Kovács
04.02.08,14:53
Viem ze u nas v robote auditori s velkou ochotou za vsetkym hladali financny leasing, stacila doba prenajmu viac ako 60% doby odpisovania a uz to bolo. V com spociva ta vyhoda, tvarit sa ze ide len o dlhodoby prenajom s predkupnym pravom, a aky je v tom pravny rozdiel?
Akým paragrafom argumentovali audítori pri tých prípadoch? Je bežné prenajať nehnuteľnosť napr. na 10 rokov s predkupným právom, a zatiaľ som sa nestretol s tým, že by to klasifikovali ako finančný leasing.
Akým paragrafom argumentovali audítori pri tých prípadoch? Je bežné prenajať nehnuteľnosť napr. na 10 rokov s predkupným právom, a zatiaľ som sa nestretol s tým, že by to klasifikovali ako finančný leasing.
nina6
04.02.08,15:00
uz si nepamatam, par rokov uz neuctujem. myslim ze sa to tykalo len IFRS, a potom sme tusim museli robit kvoli tomu IFRS upravy, pretoze podla nich realita je taka, ze islo o financne leasingy. ale nasla som na jednej stranke nieco taketo:
V spomínanom zákone o dani z príjmov v prvý raz definuje pojem finančný prenájom a to ako "nájom majetku s dojednaným právom kúpy prenajatej veci, pri ktorom bez zbytočného odkladu po ukončení doby nájmu prechádza vlastnícke právo k predmetu nájmu z prenajímateľa na nájomcu a nájomca počas trvania nájmu odpisuje prenajatý majetok ...". Ďalej sa upravujú podmienky uznania nájomného do daňových výdavkov nájomcu, a týka sa to minimálnej doby nájmu, ktorá predstavuje 60 % doby odpisovania hmotného majetku *, avšak nesmie byť kratšia ako tri roky a maximálna kúpna cena, musí byť vyššia ako zostatková cena tohto majetku, ktorú by mal majetok pri rovnomernom odpisovaní podľa tohto zákona.
V spomínanom zákone o dani z príjmov v prvý raz definuje pojem finančný prenájom a to ako "nájom majetku s dojednaným právom kúpy prenajatej veci, pri ktorom bez zbytočného odkladu po ukončení doby nájmu prechádza vlastnícke právo k predmetu nájmu z prenajímateľa na nájomcu a nájomca počas trvania nájmu odpisuje prenajatý majetok ...". Ďalej sa upravujú podmienky uznania nájomného do daňových výdavkov nájomcu, a týka sa to minimálnej doby nájmu, ktorá predstavuje 60 % doby odpisovania hmotného majetku *, avšak nesmie byť kratšia ako tri roky a maximálna kúpna cena, musí byť vyššia ako zostatková cena tohto majetku, ktorú by mal majetok pri rovnomernom odpisovaní podľa tohto zákona.
nina6
05.02.08,08:46
Este som nad tym rozmyslala. Aby to nebol financny leasing, musela by byt doba najmu menej ako 12 rokov, a predajna cena by musela obsahovat nejaky zisk oproti zostatkovej cene. Ta prva podmienka je dost problem, pretoze ak sa skrati doba najmu, budu musiet byt splatky dost vysoke, a to kupujuci nemusi utiahnut. Co potom ked sa zbali a odide? A je po predaji. A ked sa daju splatky nizke, ale kupna cena za X rokov vysoka, to je zase nevyhodne pre predavajuceho, lebo lepsie je mat cim viac penazi hned. Z tohoto hladiska je financny leasing vyhodnejsi. Len musim overit hlavne to, aka DPH sa bude davat na istinu, a aka na marzu, a aka vysoka ma byt ta istina (ci sucasna uctovna cena, alebo dohodnuta cena 3,8 mil) a ci sa nema tento zisk casovo rozlisovat po celu dobu prenajmu. Az ked budem vediet vsetky vyhody a nevyhody financneho leasingu a obycajneho prenajmu, az potom sa da vybrat to najvhodnejsie.
Prosim ak mi viete niekto odpovedat, ozvite sa :-).
Dakujem
Prosim ak mi viete niekto odpovedat, ozvite sa :-).
Dakujem