posúvam

Neviem, či budete úspešní. Máte síce uzatvorenú zmluvu s iným subjektom, ale na danú bytovú jednotku. Ak vám oznámil vývalý vlastník prevod vlastníckych práv na iného vlastníka, tak zmluva sa môže považovať za naďalej platnú. Je však možné, že šikovný právnik by našiel iný pohľad, podľa ktorého by bola zmluva ukončená. Myslím, že nič nie je stratené. Ale určite to nebude jednoduché.

Napriek tomu, že medzi nájomcom a novým vlastníkom nebola uzavretá samostatná nájomná zmluva po zmene vlastníctva bytu, nemožno v žiadnom prípade hovoriť o tom, že nejestoval medzi nimi záväzkovoprávny vzťah. V súlade s § 680 ods.2 OZ totiž zmenou vlastníctva bytu nový vlastník vstúpil do právneho postavenia prenajímateľa a teda nadobudol tak všetky práva ako aj povinnosti (zmluvné i zákonné) patriace pôvodnému vlastníkovi ako prenajímateľovi. Z toho teda vyplýva, že o.i. aj právo na nájomné patrí novému vlastníkovi. Zároveň treba uviesť, že touto singulárnou sukcesiou nový vlastník nadobudol napr. aj tie povinnosti, ku ktorým sa predchádajúci vlastník zaviazal, aj keď nový vlastník by s nimi nesúhlasil.

Pri posúdení oprávnenosti nároku, ktorý by si chcel uplatňovať v súdnom konaní, teda bude rozhodujúce
a)či ku skočneniu nájomného vzťahu došlo riadne (ak vôbec došlo),
b/ či všetky nároky medzi nájomncom a prenajímateľom sú vysporiadané.

K druhej časti otázky - vymaľovanie bytu, je potrebné pristupovať z dvoch hľadísk :
1/ kedy k nemu došlo (pred alebo po zmene vlastníctva bytu, ak pred mal predchádzajúci vlastník o tom vedomosť?),
2/ § 687 ods.2 OZ odkazuje na nar. vlády 87/1995 ktoré náklady na maľovanie zaraďuje medzi náklady na bežnú údržbu bytu. Ak by nájomca preukázal nutnosť maľovania, potom podľa § 692 ods.2 OZ in fine nemohol byť nárok nového vlastníka na akúkoľvek náhradu z titulu vymaľovania úspešný. Maľovanie bytu totiž nie je ani v zmysle konštantnej judikatúry podstatnou zmenou v byte (samozrejme, pokiaľ si strany v zmluve nedohodnú že takoutu zmenou je).

po získaní najomnej zmluvy by som priložila aj tú, aby sa objasnili súvislosti

opäť posúvam do pozornosti

je to tak ako uvádza staslov, nájomná zmluva po zmene vlastníka jednoznačne trvá naďalej v zmysle citovaných ustanovení OZ nakoľko je to všeobecné ustanovenie k nájmu bytu. Zároveň sa však pýtam ak na dobúdateľ ex lege vstúpi do právneho postavenia prenajímateľa po oznámení tejto zmeny nájomcovi - je potrebné dodatočne uzatvoriť nájomnú zmluvu, kde bude označený nový prenajímateľ alebo nie je potrebné takúto zmluvu uzatvoriť a postupovať len podľa tej pôvodnej s pôvodným prenajímateľom?

Súčasťou nájomnej zmluvy je aj spôsob platenia majiteľovi bytu, keďže sa však tento menil, bolo potrebné uzatvoriť novú nájomnú zmluvu s terajším majiteľom a dohodnúť podmienky

skús si preštudovať § 677 - 711 Obč. zákonníka, určite si tam nájdeš niečo vhodné pre teba

Poznám podobný prípad, kedy majiteľ nehnuteľnosti nehnuteľnosť prenajímal. Od doby, kedy nebol vlastníkom bola uzatvorená nová zmluva s novým majiteľom. Bývalý majiteľ údajne nemal právo danú nehnuteľnosť prenajímať, ani požadovať platby. Bola to dohoda o nájme nebytových priestorov uzatvorená podľa z. 116/90 Zb. Určite však závisí aj od znenia nájomnej zmluvy.

Našla som však v Občianskom zákonníku. Toto by asi súviselo so spomínaným prenájmom.
§680 ods 3
(3) Ak dôjde ku zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci, môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca, a to aj vtedy, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú; výpoveď však musí podať v najbližšom výpovednom období, pokiaľ je zákonom alebo dohodou ustanovené. Pri zmene vlastníctva k hnuteľnej veci môže zmluvu vypovedať aj nadobúdateľ.