EkoRenka
20.05.08,19:55
Ahojte,
prosím o radu niekoho, kto má podobnú skúsenosť:
S.r.o. je v prenájme v budove, ktorú vlastní FO. V nájomnej zmluve je zakotvené, že všetky rekonštrukcie a modernizácie sú pre prenajímateľa povolené, nebude mu o túto sumu znížené nájomné, ale technické zhodnotenie, ktoré na budove urobil, môže odpisovať.
FO je v domnení, že týmto pre ňu všetko skončílo.
Ja som sa však dostala k informácii, že takéto technické zhodnotenie budovy so súhlasom prenajímateľa je na jeho strane nepaňažným príjmom a je povinný to zdaniť.

1.) Je to skutočne tak?
2.) Môžme technicky zhodnocovať budovu "donekonečna" čo sa týka doby aj výšky vynaložených finančných prostriedkov?

Ďakujem všetkým, ktorí zareagujú:).
vikinka
20.05.08,20:13
Zák.o dani z príjmu § 17 ods.22
(22) Súčasťou základu dane je aj nepeňažný príjem prenajímateľa, ktorý je vlastníkom prenajatej veci, a to vo výške výdavkov vynaložených nájomcom, po predchádzajúcom písomnom súhlase prenajímateľa, na technické zhodnotenie tejto veci nad rámec povinností dohodnutých v nájomnej zmluve a neuhradených prenajímateľom, a to v zdaňovacom období, v ktorom

a) bolo technické zhodnotenie uvedené do užívania, ak o hodnotu technického zhodnotenia vlastník zvýšil vstupnú (zostatkovú) cenu tohto majetku,
b) došlo k skončeniu nájmu; nepeňažný príjem sa určí vo výške zostatkovej ceny, ktorú by malo technické zhodnotenie pri použití rovnomerného odpisovania (§ 27).
EkoRenka
21.05.08,12:35
A čo v prípade, že vlastník nehnutľnosti - prenajímateľ - nezvýšil vstupnú (zostatkovú) cenu tohto majetku?
Vladimír Ozimý
21.05.08,12:48
A čo v prípade, že vlastník nehnutľnosti - prenajímateľ - nezvýšil vstupnú (zostatkovú) cenu tohto majetku?

treba nahlásiť na DU :D
EkoRenka
21.05.08,12:52
Celá otázka sa týka roku 2007, pretože budeme robiť dodatočné daňové priznanie k DzP PO. Keďže naša firma je nájomcom a prenajímateľ nezvýšil vstupnú (zostatkovú) cenu majetku - ani s tým už nič robiť nechce, navrli nám, aby sme náklady vynaložené na technické zhodnotenie, preúčtovali oproti nerozdelenému zistku minulých období.
Zdá sa Vám tento postup správny a korektný?
Jana Acsová
21.05.08,12:56
Zák.o dani z príjmu § 17 ods.22
(22) Súčasťou základu dane je aj nepeňažný príjem prenajímateľa ... a to v zdaňovacom období, v ktorom
b) došlo k skončeniu nájmu; nepeňažný príjem sa určí vo výške zostatkovej ceny, ktorú by malo technické zhodnotenie pri použití rovnomerného odpisovania (§ 27).


A čo v prípade, že vlastník nehnutľnosti - prenajímateľ - nezvýšil vstupnú (zostatkovú) cenu tohto majetku?

Ak k skončeniu nájmu nedošlo, nemáte zatiaľ čo upravovať.

A ostatné:
Zmluva by mala riešiť, čo s vykonaným technickým zhodnotením, ako sa vysporiada po skončení prenájmu (napr. odpredaj), v akom stave budú odovzdané prenajaté priestory (v pôvodnom, či zhodnotenom) atď.

Dôležité sú zmluvne dohodnuté podmienky, ako aj vecná stránka ich naplnenia. Na základe dohodnutých podmienok môže vzniknúť z titulu zhodnotenia nehnuteľnosti prenajímateľovi daňová povinnosť, ale nemusí ...
EkoRenka
21.05.08,14:36
Ak som teda dobre rozumela:
- prenajímateľovi počas doby prenájmu nevzniká žiadny nepeňažný príjem
- v nájomnej zmluve môžeme dohodnúť, že technické zhodnotenie zaradíme do majetku my a budeme ho odpisovať a tiež sa dohodneme, čo s ním po skončení doby prenájmu.
Ďakujem za všetky odpovede.
V súvislosti s iným ale podobným prípadom: prenajímateľ nehnuteľnosti - vlastník - prenajíma nehnuteľnosti nájomcovi č. 1, a ten ju následne prenajíma nájomcovi č. 2. Môže mať nájomca č. 1 s nájomcom č. 2 uzatvorenú zmluvu, v ktorej mu povolí robiť technické zhodnotenie napriek tomu, že nie je fyzickým vlastníkom budovy?

Ešte raz ďakujem.
Jana Acsová
22.05.08,15:57
Ak som teda dobre rozumela:
- prenajímateľovi počas doby prenájmu nevzniká žiadny nepeňažný príjem
- v nájomnej zmluve môžeme dohodnúť, že technické zhodnotenie zaradíme do majetku my a budeme ho odpisovať a tiež sa dohodneme, čo s ním po skončení doby prenájmu.Áno. Záleží na dohodnutých podmienkach. Situácia môže byť taká, akú opisujete.

V súvislosti s iným ale podobným prípadom: prenajímateľ nehnuteľnosti - vlastník - prenajíma nehnuteľnosti nájomcovi č. 1, a ten ju následne prenajíma nájomcovi č. 2. Môže mať nájomca č. 1 s nájomcom č. 2 uzatvorenú zmluvu, v ktorej mu povolí robiť technické zhodnotenie napriek tomu, že nie je fyzickým vlastníkom budovy?Čoby nie. Ak je to v súlade s prvotne dohodnutou zmluvou s vlastníkom. Vlastník povoľuje prvému nájomcovi ... ten musí postupovať v zmysle pravidiel určených zmluvou s vlastníkom aj v prípade ďalšieho prenájmu, ktorý napríklad môže, ale nemusí byť povolený, rovnako ako vykonanie zhodnotenia, úprav nehnuteľnosti. Je však jasné, že každá zmluva by mala byť dohodnutá za známych a nie znevýhodňujúcich podmienok. Je jasné, že prílišné prekombinovanie vzťahov môže komplikovať situáciu. Zároveň každý prenájom sa riadi platnými právnymi predpismi - všeobecne záväznými aj osobitnými napr. zákonom o nájme a podnájme nebytových priestorov. Práva a povinnosti sú zakotvené aj tam.
betka
23.05.08,12:12
Celá otázka sa týka roku 2007, pretože budeme robiť dodatočné daňové priznanie k DzP PO. Keďže naša firma je nájomcom a prenajímateľ nezvýšil vstupnú (zostatkovú) cenu majetku - ani s tým už nič robiť nechce, navrli nám, aby sme náklady vynaložené na technické zhodnotenie, preúčtovali oproti nerozdelenému zistku minulých období.
Zdá sa Vám tento postup správny a korektný?

Aj ja trošíčku ešte doplním príspevky a vysvetlím jednoducho:

Ak by prenajímateľ dal súhlas, že sa TZ môže uskutočniť nájomcom, to neznamená ešte, že ho nájomca môže i odpisovať. V NZ musí byť jasne upravené, (prípadne v dodatku ku zmluve) čo v prípade, ak vykonáva nájomca TZ. Osobne dávam bod do NZ:


1. Stavebné úpravy, úpravy rozvodov elektriny, vody, rozvodu tepla a telefónov, zmeny a úpravy na Predmete zmluvy, alebo ktorejkoľvek jeho časti môže nájomca vykonávať len po predchádzajúcom písomnom súhlase Prenajímateľa. Prenajímateľ sa zaväzuje vyjadriť najneskôr do ..... pracovných dní odo dňa obdržania požiadavky stavebných úprav. V prípade neobdržania písomného vyjadrenia prenajímateľa v danom termíne, považujú sa stavebné úpravy za schválené.

2. Ak na základe súhlasu Prenajímateľa v zmysle bodu .... Zmluvy vykoná Nájomca stavebné úpravy majúce charakter technického zhodnotenia objektu, je oprávnený hodnotu tohto zhodnotenia účtovne viesť a odpisovať.

Čo mi z bodov vyplýva?

1. ....., že som dala súhlas s vykonaním TZ. Ale čo ďalej. Nemusí byť v zmluve dohodnuté, že si môže TZ odpisovať nájomca, a ak sa zmluvné strany nedohodnú a prenajímateľ nesúhlasí s odpisovaním TZ (nebýva časté, ..)
Vtedy si upraví prenajímateľ VC svojej nehnuteľnosti, zvýši ju o vykonané TZ, a v roku, v kt. zvýšil cenu svojej nehnuteľnosti o vykonané TZ, je TZ nepeňažným príjmom prenajímateľa. Podľa par. 17/22/f ZDP.

2. k tomuto bodu. Ak mám v zmluve (dodatku) takýto bod, potom nezvyšujem ako prenajímateľ VC (ZC) veci. V zmluve si však dohodnem, ako sa vysporiada TZ vykonané nájomcom po ukončení NZ...... (vysvetlím v a), b), c)). Nájomca bude odpisovať vykonané TZ ako iný majetok, a zaradí ho do 4.OS, a odpisuje počas svojej doby nájmu.

UKONČENIE NZ:

a) po ukončení NZ, môže prenajímateľ prevziať TZ odplatne. Nájomca ZC zaúčtuje do nákladov, čo bude i daňový výdavok i v prípade, že ZC TZ je nižšia ako kúpna cena TZ. Prenajímateľ zvýši VC (ZC) nehnuteľnosti o TZ za čo ho kúpil. (netýka sa ho nepeňažný príjem, pretože vec bola prevzatá odplatne, teda tu nejde o par.17)

b) v prípade, že pôjde o bezodplatný prevod TZ, prenajímateľovi plynie nepeňažný príjem podľa par. 17/22/b. A nájomca si zaúčtuje ZC do nákladov, pričom pôjde o nedaňový výdavok (21/2/f.), pretože nejde o ZC podľa par.19/3/b.

Na toto treba dať pozor!

c) nájomca si dá prenajatý priestor do pôvodného stavu.

Asi tak v skratke:)
EkoRenka
25.05.08,08:27
Ďakujem za odpoveď, dozvedela som sa všetko, čo som potrebovala. Ste skvelí!
marianlukac
08.03.09,14:56
Poradte teda aj mne mam podobny problem. SRO prenajala priestor od FO najomna zmluva nestanovuje podmienky technickeho zhodnotenia ani oprav. Mam nasledujuce pripady
1, buracie prace a montaz sadrokartonovych priecok
- vobec som to nenahodil do nakladov nakolko som nechcel porusit zakon o dani z prijmov
2, vyroba a montaz baroveho pultu
- zaradil som do majetku normalne odpisujem nakolko predpokladam ze kedze sa da demontovat nieje to zhodnotenie ani oprava
3, dodavka montaz posuvnych dvier
- priamo do nakladov

Postupoval som spravne??
vjejka
09.03.09,20:46
Účtovná jednotka-sro sa rozhodla obstarať budovu, dohodla sa s vlasníkom budovy, uzatvorili zmluvu o budúcej zmluve a firma začala budovu upravovat podľa svojich predstav, nechcem to nazývať ze ju modernizovala alebo rekonštruovala, upravovala ju podla seba - výmena okien, zmena fasády, elektroinštalácia... firma nedostala uver na danu budovu, ale obstarala ju prostrednictvom financneho prenajmu, cim do tohto vztahu vstupuje banka ako vlastnik budovy. Výmena okien, elektroištalácia sú v hodnote 500 tis.Sk a všetky tieto naklady vznikli predtym nez bola budova obstaraná, môžet to účtovať do nákladov alebo ho technické zhodnotenie budovy, ked súhlas na zhodnotenie mam od pôvodného vlasnika, lebo vtedy som este nevedela, ze budova bude obstarana fin.leasingom a co ked mam suhlas na zhodnotenie od pôvodneho majitela a budova bola obstarana od neho, ale vlasni ju zatial banka...je to cele zlozite..
jane26
05.05.10,14:37
treba nahlásiť na DU :D

na zaklade akeho predpisu mam povinnost prenajimatela nahlasit na DU ????? dakujem
Lubkka
06.05.10,08:03
Mna by este zaujimala taka vec, ze ak teda prenajimatel zdani technicke zhodnotenie ktore na jeho majetku vykonal najomca, pretoze tento prenajimatel ma vlastne nepenazny prijem, tak ako bude uctovat o tejto skutocnosti ??? Obstaranie majetku oproti nejakemu vynosu 042 / 648 ? A potom si normalne toto technicke zhodnotenie zaradi do svojho majetku a bude ho odpisovat ? Dakujem