Mám s.r.o., ktorá prenajíma kancelárske priestory. V zmluvách o nájme mám dohodnuté, že v prípade vypovedania zmluvy /je jedno z ktorej strany/ bude nájomca povinný uhradiť nájomné do konca výpovednej lehoty, ktorá trvá 3 mesiace a začne plynúť prvým dňom v mesiaci nasledujúcom po doručení výpovede druhej zmluvnej strane. Dôvodom je spôsobená ujma prenajímateľovi predčasným ukončením nájmu. Mám tieto tri mesiace "nájmu" fakturovať s DPH? Ide podľa Vás dodanie služby?
Ak už nebudete fakturovať nájomné, ale tvz. ujmu- náhradu škody, táto nebude predmetom dph.

prenajímateľ vypovedal zmluvu 13.6.2008, t.j. výpovedná doba je od 1.7.-30.9.2008
strany sa ale dohodli na ukončení podnájmu ku dňu 13.7.2008, kedy musí nájomca uvoľniť priestory... takže do 13.7.2008 je vlastne poskytnutý nájom, t.j. s DPH, ale od 13.7.2008 do 30.9.2008 by malo ísť o ujmu...súhlasíte?

A ešte jedna vec - Pokiaľ má zmluva a dodatok, v ktorom sa to celé dohodne všetky náležitosti faktúry, tak nemusím vystavovať faktúru? Alebo by ste radšej na obdobie do 13.7.2008 vystavili faktúru a tá ujma by šla na základe zmluvy?

prenajímateľ vypovedal zmluvu 13.6.2008, t.j. výpovedná doba je od 1.7.-30.9.2008
strany sa ale dohodli na ukončení podnájmu ku dňu 13.7.2008, kedy musí nájomca uvoľniť priestory... takže do 13.7.2008 je vlastne poskytnutý nájom, t.j. s DPH, ale od 13.7.2008 do 30.9.2008 by malo ísť o ujmu...súhlasíte? Áno, ale od 14., ak do 13. je ešte nájom. A ešte jedna vec - Pokiaľ má zmluva a dodatok, v ktorom sa to celé dohodne všetky náležitosti faktúry, tak nemusím vystavovať faktúru? Alebo by ste radšej na obdobie do 13.7.2008 vystavili faktúru a tá ujma by šla na základe zmluvy?
Neviem, či ste doteraz účtovali podľa faktúr, alebo podľa zmlúv, ono je to v podstate jedno, ak sú všetky náležitosti, tak ako majú byť. A máte aj tú náhradu škody v zmluve? ak áno, tak zvlášť faktúra nie je potrebná.

Nejde o ujmu.
Ide o nájomné, kde plynie výpovedná lehota. Nájomca je oprávnený využívať predmet nájmu do 30.9.
ak bol pre Vás nájom od dane oslobodený podľa 38, fa naďalej ako oslobodený
Ak bol nájom v režime DPH, fa i naďalej v režime DPH.

Nájom beží ďalej, konáte ako doposiaľ. Len máte v zmluve uvedené, že je výpovedná lehota 3 mesiace. Toto obdobie je ochranným obdobím, aby si prenajímateľ našiel nového nájomcu a nájomca našiel nové priestory k prenájmu. Nie je možné ukončiť nájom zo dňa na deň a teraz choď preč, lebo máš výpoveď, iba v tom prípade, ak by došlo k porušeniu podmienok zmluvy, resp. zákona, podľa kt. bola zmluva uzatvorená

nevidím prečo by sa to malo považovať za újmu alebo škodu. predsa počas výpovednej lehoty užíva priestor t.j. dochádza k poskytnutiu služby. Jedine kedy by som to nezdaňoval ak by išlo o finančné vyrovnanie na základe zmluvy a nedošlo by k poskytnutiu prenájmu

doteraz sme fakturovali a možno bude naozaj lepšie keď už ten zvyšný nájom tiež dofakturujeme...
áno tú ujmu máme v zmluve

doteraz sme fakturovali a možno bude naozaj lepšie keď už ten zvyšný nájom tiež dofakturujeme...
áno tú ujmu máme v zmluve

Dobre ujma ale aká to je ujma on bude užívať priestor do konca 30.9.? alebo skonči k 1.7. ale musí zaplatiť napriek tomu trojmesačné nájomné?

dobrá poznámka..., zabudla som napísať, že prenajímateľ vypovedal zmluvu, pretože nájomca porušil podmienku v zmluve a to, že nezaplatil dohodnutú zmluvnú zábezpeku v dohodnutom termíne ani po upomienkach...

výpovedná doba trvá od 1.7.-30.9.2008 a nájom je poskytnutý do 13.7.2008

na tom nie je nič zvláštne, predsa porušil podmienky zmluvy, tak nech platí...

ja nehovorím že je na tom niečo divné...ale treba si jasne špecifikovať a kombinácia výpovedná doba do 30.9. a nájom končí 13.7. mi nejde dokopy...proste ak je to o tom že ujma je vo výške 3 násobku nájomného je to o.k. ale nemôžem súhlasiť ak je to platba nájomného za tri mesiaca kde plynie výpovedná lehota a končí mu nájom 13.7. Potom mu asi výpovedná lehota nemôže plynúť ak skončí nájom 13.7.
Ale stále zastávam názor: Ak má právo užívať priestory do 30.9. t.j. podľa výpovednej lehoty ide o službu a je to s DPH ak sa tak rozhodne nájomca. ak je to len újma a nájom končí 13.7. bez výpovednej lehoty, nemá tu čo robiť, potom ide o finančné vyrovnanie a nie je predmetom dane, pretože nedôjde k poskytnutiu služby

ospravelňujem sa, mala som nesprávnu zmluvu... budem citovať zmluvu:
"výpovedná lehota je 1 mesiac a začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola doručená písomná výpoveď zaslaná druhej zmluvnej strane, pričom platí, že nájomca je povinný uhradiť nájomné do konca obdobia, kedy by sa skončil nájom v prípade riadneho trojmesačného vypovedania zmluvy..."
- pre vysvetlenie - hlavnou výpovednou lehotou v zmluve sú 3 mesiace, ale v prípade porušenia presne vymedzených podmienok /a tak sa stalo/ môže prenajímateľ stanoviť 1-mesačnú výpovednú lehotu
Takže správne ste podotkli, že vrámci výpovednej lehoty by mal mať nárok užívať priestor, t.j. fakturácia s DPH, v tomto prípade, keďže výpoveď bola 13.6., tak výpovedná lehota trvá do 13.7.2008 s tým, že do 30.9.2008 musí zaplatiť tú ujmu a tá by mala byť bez DPH...

Ukončenie nájmu
Nájom dojednaný na určitý čas sa skončí uplynutím času, na ktorý bol dojednaný. Pred
uplynutím tejto doby a aj nájom nebytových priestorov na neurčitý čas možno ukončiť:
1. dohodou zmluvných strán – obe zmluvné strany sa písomne dohodnú na skončení
zmluvného vzťahu, zmluvný vzťah sa ukončí dohodnutým dňom,
Page 2
2. výpoveďou - jednostranný písomný úkon, či už zo strany prenajímateľa, alebo
nájomcu – zmluvný vzťah sa ukončí uplynutím výpovednej lehoty, ktorá je v zmysle §
12 zákona č. 116/1990 Zb. tri mesiace, v prípade ak sa zmluvné strany nedohodnú na
inej dĺžke výpovednej lehoty. Výpovedná lehota sa počíta od prvého dňa mesiaca
nasledujúceho po doručení výpovede.
Podrobnosti o vypovedaní nájomnej zmluvy
Ak sa nájom uzavrie na neurčitý čas, sú prenajímateľ i nájomca oprávnení vypovedať zmluvu
písomne bez udania dôvodu, ak sa v zmluve nedohodli inak (napríklad si určia v nájomnej
zmluve výpovedné dôvody pre jednu alebo druhú stranu).
Ustanovenie § 9 ods. 2 zákona 116/1990 Zb. podrobne rozpracúva dôvody, kedy
prenajímateľ môže písomne vypovedať nájomnú zmluvu uzavretú na určitý čas pred
uplynutím času. Týmito dôvodmi sú:
a) nájomca užíva nebytový priestor v rozpore so zmluvou,
b) nájomca o viac ako jeden mesiac mešká s platením nájomného alebo za služby,
ktorých poskytovanie je spojené s nájmom,
c) nájomca, ktorý na základe zmluvy má prenajímateľovi poskytovať na úhradu
nájomného určité služby, tieto služby neposkytuje riadne a včas,
d) nájomca alebo osoby, ktoré s ním užívajú nebytový priestor, napriek písomnému
upozorneniu hrubo porušujú pokoj alebo poriadok,
e) užívanie nebytového priestoru je viazané na užívanie bytu a nájomcovi bola uložená
povinnosť byt vypratať,
f) bolo rozhodnuté o odstránení stavby alebo o zmenách stavby, čo bráni užívať
nebytový priestor,
g) nájomca prenechá nebytový priestor alebo jeho časť do podnájmu bez súhlasu
prenajímateľa,
h) ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa
zákona č. 403/1990 Zb. o zmierení následkov niektorých majetkových krívd,
i) ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti prevedenej pôvodnému vlastníkovi
podľa zákona č. 229/1991 Zb. o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a inému
poľnohospodárskemu majetku.
V § 9 ods. 3 zákon upravuje dôvody, kedy nájomca môže písomne vypovedať zmluvu
o nájme nebytových priestorov uzavretú na určitý čas pred uplynutím času. A to, ak:
a) stratí spôsobilosť prevádzkovať činnosť, na ktorú sa nebytový priestor najal,
b) nebytový priestor sa stane bez zavinenia nájomcu nespôsobilý na dohovorené

Ak máte v zmluve nejaký bod o tom, že je možné vypovedať zmluvu, ak nájomca nesplní podmienky finančnej zábezpeky, je možné zmluvu vypovedať. Ak v zmluve nemáte niečo takéto, potom zmluvu nie je možné vypovedať týmto spôsobom, pretože nájomca nemešká s platbou nájomného, ďalej bod c- zábezpeka nie je zrejme služba, kt. predstavuje službu, kt. má byť riadne a včas splnená: napr. upratovanie....(zábezpeka je nejaký preddavok, ak by sa v prípade nejakej udalosti niečo vyskytlo....)

Osobne považujem zmluvu za neplatnú, nie som však právnik, ale chudák nájomca. Výpovedná lehota je mesačná a platí tri mesiace, či ju vypovie on ako nájomca, alebo vy ako prenajímateľ. Prešlo mi xy nájomných zmlúv ale takýto odsek som nečítala.

Ak si lehoty odporujú a výp.lehota je mesačná, nájomca vyprace piestor, čo mu chcete fakturovať tie ďalšie 2 mesiace? Veď už nejde o dodávku žiadnej služby, službu mu neposkytujete.

Rada by som vediež, keby nejaký náš právnik tento odsek zmluvy potvrdil, či v prípade súdneho sporu sa zmluva považuje za platnú, alebo neplatnú. Ak by bola neplatná, postupuje sa podľa zákona 116/1990.

Asi takto v skratke.

Áno v zmluve máme zábezpeku ošetrenú. Mesačnú výpovednú lehotu + platenie 2 mesiacov "ujmy" máme v zmluve len v prípade presne vymedzených porušení a medzi nimi je aj nezaplatenie zábezpeky v dohodnutom termíne. Nájomca pri podpise zmluvy súhlasil so všetkými podmienkami a dobrovoľne ju podpísal, takže chudák nie je. Okrem toho v záujme zachovania dobrých obchodných vzťahov sme stiahli platenie 2 mesačnej ujmy na 1 mesačnú, takže sme myslím dosť poľavili.