čo je v zmluve? Aký je dohodnutý sôsob fakturácie?
Aj keby to bol preddavok, náklady v súvislosti s vystavbou bytu (budúce výnosy) sa musia v PU objaviť ako nedokončená výroba. Prípadne skôr ako zákazová výroba, podľa zmluvy dokonca môže byť účtovaní o obstaraní majetku.
Takže z hľadiska dane z príjmu to vyjde skoro zajedno (nie je to samozrejme úplne pravda, nakoľko- každé riešenie má osobité dopady
1. nulový zisk
2. zisk eventuálne strata
3. čiastkový zisk podľa rozostavanej etapy (ak je dohodnutá čiastková fakturácia za dokončený objem prác)

fakturácia je dohodnutá nasledovne:
1. prvú platbu vo výške 20% ceny diela... vrátane DPH zapltí najneskôr do 14 dní odo dňa podpisu Zmluvy,
2. druhú platbu vo výške 45% ceny diela zaplatí do 14 dní odo dňa ukončenia výstavby hrubej stavby bytu,
3. tretiu platbu vo výške 20% ceny diela do 14 dní odo dňa ukončenia vnútorných inštalácii, rozvodov bytu,
4. štvrtú platbu vo výške 15% do 14 dní odo dňa právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia...
Teraz už naozaj neviem...

a je v zmluve dohodnuté, kedy sa bude fakturovať? Nie je z toho jasné, či ide len o zálohy,alebo sa bude aj fakturovať - napr. po ukončení hrubej stavby, vnútorných inštalácií alebo až na konci stavby.

v zmluve sú dohodnuté platby, keďže ide o Zmluvu o dielo, tak podľa Zákona o DPH musím fakturovať podľa týchto bodov... ale keby nešlo o DPH, tak nemusím fakturovať nič a zaplatí to iba na základe zmluvy, hm?

áno a aj keby tam bola DPH, ak zmluva splňa podmienky daňového dokladu, faktúra sa nemusí vystavovať.

no ale to stále nerieši, kedy to bude mojim výnosom...
keďže tá "stavba" je v mojom vlastníctve a ja na základe zmluvy o dielo mu postavím byt, ktorý môže užívať až po kolaudácii a musí sa podpísať kúpna zmluva, takže až podpisom zmluvy mi vzniká výnos nie?

podľa mňa výnos vzniká pri vystavení faktúry. A ak sa aj faktúra nevystaví, výnos vzniká účtovaním nedokončenej a v tomto prípade aj zákazkovej výroby, keďže stavba prechádza cez 2 roky. A ešte otázka - ide o PU alebo JU?

nooo treba bližšie špecifikovať problém ale ak dodávate dielo podľa postupov účtovania §30 ak to prechádza dvoma zdaňovacími obdobiami mali by ste to riešiť ako zákazkovú výrobu. T.j. samotný príjem ešte nemusí vyjadrovať skutočnú výšku čo vám bude vstupovať do výnosov.

ide o PÚ..
ale podmienkou zákazkovej výroby je, že realizácia sa začne až po podpísané Zmluvy o dielo... Ale ja mám pozemok a na ňom staviam a v priebehu stavby podpisujem zmluvy o dielo...
a keby som to mala dávať do výnosov, tak potom čo s nákladmi, lebo teraz dávam všetky stavebné práce, právnikov atď na 042, potom by som ich tiež musela rozpúšťať?

s tým súhlasím. Ja to robím tak, že cez rok účtujem nedokočenú výrobu, faktúry mám podľa zmluvy a na konci roka zúčtujem zákazkovú výrobu podľa par. 30,

ide o PÚ..
ale podmienkou zákazkovej výroby je, že realizácia sa začne až po podpísané Zmluvy o dielo... Ale ja mám pozemok a na ňom staviam a v priebehu stavby podpisujem zmluvy o dielo...
a keby som to mala dávať do výnosov, tak potom čo s nákladmi, lebo teraz dávam všetky stavebné práce, právnikov atď na 042, potom by som ich tiež musela rozpúšťať?
to znamená, že pri začatí stavby ešte neviete, komu to predáte?

ale vy predsa budujete byt pre niekoho t.j. majetok...podľa stupňa dokončenia by ste mali aj zahrňovať výnosy a náklady do jednotlivých zdaňovacích období.

ale vy predsa budujete byt pre niekoho t.j. majetok...podľa stupňa dokončenia by ste mali aj zahrňovať výnosy a náklady do jednotlivých zdaňovacích období.
problém má asi v tom, že na začiatku nevie, komu byt predá alebo či ho vôbec predá.

presne tak, ja staviam a popritom uzatváram zmluvy, ale výstavba nezávisí od zmlúv...

ale vy predsa budujete byt pre niekoho t.j. majetok...podľa stupňa dokončenia by ste mali aj zahrňovať výnosy a náklady do jednotlivých zdaňovacích období.

v prípade stavebných prác by to nebol problém, ale ako mám potom rozlíšiť náklady na právne služby, sprostedkovateľské provízie, notárske poplatky atď.?

presne tak, ja staviam a popritom uzatváram zmluvy, ale výstavba nezávisí od zmlúv...
tak najprv by som to dávala na 042 a keď uzatvorím zmluvu, tak by som to preúčtovala 501,518/042 a 121/611, ale nie som si istá, či je to dobre.

Ja by som to stale účtovala do nedokončenej výroby - veď ten pozemok (a následne byty) pravdepodobne nikdy nebudete potrebovať pre svoj biznis (t.j. nebudete ho odpisovať).

§ 30 využiješ a budeš používať pre už uzavreté zmluvy.

Ostatné náklady, ktoré ti vznikajú na ešte nepredaných pozemkoch budeš aktivovať 121/611 vo výške vlastných nákladov. Takto ti neovplyvnia HV bežného roka.

Skúsim príklad:

1. nákup pozemku..... 501 / 321
1a. aktivácia............ 121 / 611
2. nakup tehal.......... 501 / 321
2a. aktivacia............ 121 / 611
Uzatvorenie zmluvy (hurá, všetci sa tešíte, budú odmeny :) )
Zhruba v tomto okamihu je potrebné vypracovať rozpočet nákladov - a je potrebné doňho zahrnúť aj náklady ktoré už vznikli.
3. prijatie platby ...... 221 / 324
4. koniec roka - výpočet stupňa dokončenosti:.... 385 / 601
.
.
.
.
6. Vyfakturovanie dokončeného bytu .... 311 / 601
6a. odúčtovanie nedokončnej výroby .... 611 / 121

Je však potrebné si dohľadať ďalšie témy ohľadom nedokončenej výroby.

tak najprv by som to dávala na 042 a keď uzatvorím zmluvu, tak by som to preúčtovala 501,518/042 a 121/611, ale nie som si istá, či je to dobre.


jeden audítor mi vravel, že napr. také sprostredkovateľské provízie, ktoré firma platí realitkám za sprostredkovanie klienta, sa taktiež účtujú na 042, t.j. vstupujú do OC bytu; pretože ten byt bude najskôr v mojom vlastníctve, aj keď po jeho dokončení má nárok podľa zmluvy klient, ale on sa stane vlastníkom až po podpísaní kúpnej zmluvy...t.j. ja si byt najskôr zaradím a potom ho predám...

zabudla som doplniť, že ja to robím subdodávateľsky, ja nestaviam...

ale si ako investor?

ale si ako investor?

áno, ja som kúpila pozemok a mám uzatvorenú zmluvu o dielo so stavebnou firmou...celé "dielo" je celý čas mojím majetkom...vlastníctvom kupujúceho sa stane až vydaním kolaudačného rozhodnutia...

Takže myslím, že stavebné práce, sprostredkovateľské provízie, právnikov atď by som mala dávať účet 042 a platby od zákazníkov na výnosy BO účet 384. Keď to bude postavené /vlástníkom bude ešte stále moja firma/, tak to zaradím a potom predám zákazníkovi na základe kúpnej zmluvy, až potom by to mal byť môj výnos...

nemyslím si, že to bude výnos až na konci. Keď si predstavím, že napr. v júni začnem stavať a v júli uzatvorím zmluvu so zákazníkom, tak vtedy by som to už brala ako výrobu 121 a nie ako 042.

nemyslím si, že to bude výnos až na konci. Keď si predstavím, že napr. v júni začnem stavať a v júli uzatvorím zmluvu so zákazníkom, tak vtedy by som to už brala ako výrobu 121 a nie ako 042.

a keby som nemala Zmluvu o dielo? t.j. začala by som stavať v júni a v júli by som podpísala so zákazníkom Zmluvu o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy...

prosííím pomôžte mi:-(

tak toto neviem, možno by stálo za to obrátiť sa na daňového poradcu.

Tak v tomto ti asi nikto nedá jednoznačnú odpoveď, lebo neexistuje. Pracujem vo firme, ktorá má niečo podobné ako ty ... náklady vznikajú ešte pred uzavretím zmluvy, ale nie je isté, či zmluva bude podpísaná, takisto je dohodnutý len platobný kalendár.

Obidve riešenia však vychádzajú z toho, že ide o zákazkovú výrobu (pozri môj príspevok č. 18)

Riešenie č. 1 (historické :) ) - všetky platby sme považovali za "realizačné" faktúry, t.j. išli do výnosov. Len tie platby, ktoré boli vyslovene označené ako zálohová platba, tak tie sme účtovali ako zálohu. DPH bola priebežne účtovaná tak ako boli vystavované faktúry

Riešenie č. 2 (novinka :) ) - po preskúmaní interným daňovým poradcom bolo navrhnuté, že je nutné zistiť, kedy dochádza k prevodu vlastníckych práv. POZOR - prevod vlastníckych práv nemá nič spoločné s platobným kalendárom!!!!
Čiže praktická vykonateľnosť - všetky platby považuješ za zálohové platby. Keď príde k prevodu vlastníckych práv, vystavíš "realizačnú" faktúru, odpočítaš všetky zálohy, uplatníš DPH.


Stále si však myslím, že ide o zákazkovú výrobu. A to aj v prípade, že pri začatí stavby nemáš uzatvorené zmluvy o dielo. Jednoducho robíš niečo, čo ideš predávať a robíš všetko pre to, aby si to predala do 12 mesiacov. Tie byty nikdy nebudeš využívať pre svoje podnikanie, tie byty sú na to, aby si ich predala. Takže nie je opodstatnené používanie účtov 0*.
Tak, a teraz si vyber - obidve riešenia sú obhájiteľné :) (BTW, mali sme audit, máme daňových poradcov a využívame obidve riešenia :) )

2 riešenie je lepšie:-) prevod vlastníckych práv sa uskutoční po kolaudácii a podpísaní kúpnej zmluvy...
ja si jednoducho neviem predstaviť ako by som rozdeľovala náklady, hlavne právne služby, služby architektov atď., na niektoré byty už mám zmluvy o dielo ale na niektoré nie a napriek tomu sa stavajú... je to naozaj zložité


Tak v tomto ti asi nikto nedá jednoznačnú odpoveď, lebo neexistuje. Pracujem vo firme, ktorá má niečo podobné ako ty ... náklady vznikajú ešte pred uzavretím zmluvy, ale nie je isté, či zmluva bude podpísaná, takisto je dohodnutý len platobný kalendár.

Obidve riešenia však vychádzajú z toho, že ide o zákazkovú výrobu (pozri môj príspevok č. 18)

Riešenie č. 1 (historické :) ) - všetky platby sme považovali za "realizačné" faktúry, t.j. išli do výnosov. Len tie platby, ktoré boli vyslovene označené ako zálohová platba, tak tie sme účtovali ako zálohu. DPH bola priebežne účtovaná tak ako boli vystavované faktúry

Riešenie č. 2 (novinka :) ) - po preskúmaní interným daňovým poradcom bolo navrhnuté, že je nutné zistiť, kedy dochádza k prevodu vlastníckych práv. POZOR - prevod vlastníckych práv nemá nič spoločné s platobným kalendárom!!!!
Čiže praktická vykonateľnosť - všetky platby považuješ za zálohové platby. Keď príde k prevodu vlastníckych práv, vystavíš "realizačnú" faktúru, odpočítaš všetky zálohy, uplatníš DPH.


Stále si však myslím, že ide o zákazkovú výrobu. A to aj v prípade, že pri začatí stavby nemáš uzatvorené zmluvy o dielo. Jednoducho robíš niečo, čo ideš predávať a robíš všetko pre to, aby si to predala do 12 mesiacov. Tie byty nikdy nebudeš využívať pre svoje podnikanie, tie byty sú na to, aby si ich predala. Takže nie je opodstatnené používanie účtov 0*.
Tak, a teraz si vyber - obidve riešenia sú obhájiteľné :) (BTW, mali sme audit, máme daňových poradcov a využívame obidve riešenia :) )

dovoľte mi, prosím vás, aby som sa na vás obrátil ako na skúsenejších kolegov J, s prosbou o konzultáciu a vyjadrenie vášho názoru na daný účtovný prípad.
Potreboval by som si overiť, kedy v danom prípade vzniká výnos (kedy o výnose účtovať) a tiež kedy ho zdaňovať. Budem vám veľmi vďačný ak sa vám podarí prelúskať sa cez celý popis prípadu a budete ochotní sa so mnou podeliť o váš názor - stručne.

Podnik staval bytový dom pozostávajúci z jednotlivých bytov a spoločných priestorov do svojho vlastníctva. Zámerom bolo, po dokončení, všetky byty a spoločné priestory (ako aj priľahlé pozemky) predať. S týmto zámerom podnik získaval v priebehu výstavby zákazníkov, kupujúcich, s ktorými boli uzatvárané „zmluvy o budúcich kúpnych zmluvách“ na predaj nehnuteľností. Okrem iného, samozrejme, bolo týchto zmluvách stanovené, že cena sa bude platiť v niekoľkých splátkach už počas výstavby a konečná splátka sa zaplatí po „prevzatí nehnuteľností kupujúcim“. Tiež bol stanovený termín prevzatia. Stavba bola dokončená v oktobri 2008, kedy bola aj skolaudovaná. K prevzatiu bytov kupujúcimi došlo v novembri 2008. Z prevzatia bol urobený protokol. Na zákale protokolu o prevzatí nehnuteľností boli vystavené faktúry s dátumom dodania november 2008, kde bola vyúčtovaná kúpna cena nehnuteľností (na základe preberacieho protokolu mali nový vlastníci možnosť nakladať s bytmi – dostali kľúče a všetko bolo pripravené tak, že sa mohli sťahovať). Bola im vyfakturovaná celá suma dohodnutá v zmluvách o budúcej zmluve a z nej odrátané prvé splátky ako preddavky (DPH neriešim). Právne sa ale vlastnícky vzťah nezmenil, v zmysle zákona o vlastníctve bytov a nebyt.priestorov vlastníctvo sa nadobúda na základe zmluvy o prevode vlastníctva bytu, čo môže byť aj kúpnopredajná zmluva. K podpísaniu kúpnopredajných zmlúv ale pri prevzatí nedošlo. Asi k štyrom bytom boli konečné kúpnopredajné zmluvy podpísané v novembri 2008 a k ostatným až v roku 2009. Zmeny na listoch vlastníctva v katastri boli urobené tiež až v roku 2009.
Teda, potrebujem si ujasniť, kedy vznikol (kedy účtovať) výnos z predaja bytov. Odovzdaním bytov do užívania budúcim vlastníkom alebo podpísaním kúpnopredajných zmlúv? Ide o princíp opatrnosti a účtovanie výnosov ku dňu realizácie. Na druhej strane sa v našich podmienkach tento princíp celkom neuplatňuje, napr. zákazková výroba.

Ahojte,
mám taký problém. Staviame radové rodinné byty. Už počas stavania ich predávame rodinkám. Oni nám počas toho platia zálohou postupne celú časť sumy bytu.
My všetky náklady súvisiace so stavbou ako napr. stavebný dozor účtujeme na 042/321.
Keď nám príde záloha na účet vystavíme ostrú faktúru a zaúčtujeme to na:
311/324
311/343.
Následne sme predali všetky byty ešte pred kolaudaciou, nastala kolaudácia a ja som preddavky preúčtovala 324/602.
Neviem si rady čo s účtom 042. Mám náklady preúčtovať takto? napr. 5xx/042, môže platiť taká súvzťažnosť.
Dakujem za odpoveď.

Alebo to mam zaúčtovať 541/042? Neviem aký nákladový účet mám použiť.

Nikto mi neviete pomôcť?

Alebo to mam zaúčtovať 541/042? Neviem aký nákladový účet mám použiť.
Pozrela som si knihu "Podvojné účtovníctvo" od Cenigovej a malo by to byť správne: MD 541/D042 = predaj dlhodobého hmotného majetku neodpisovaného (vyradenie v obstarávacej cene pri predaji.

Pozrela som si knihu "Podvojné účtovníctvo" od Cenigovej a malo by to byť správne: MD 541/D042 = predaj dlhodobého hmotného majetku neodpisovaného (vyradenie v obstarávacej cene pri predaji.
podľa mňa nie je správne účtovanie na účet 042, tam sa predsa účtuje majetok, ktorý obstarávam pre seba. V tomto prípade je to nedokončená a prípadne aj zákazková výroba. Všetky náklady sa mali účtovať na príslušný nákladový účet, teda napr. 501,518/321. Nedokončená výroba 121/611, úbytok z nedokočenej 611/121, následne fakturácia 311/602,343. Ak sa uvedená stavba robila minimálne 2 roky, malo sa účtovať o zákazkovej výrobe. Je to v postupoch účtovania par. 30

....................
Neviem si rady čo s účtom 042. Mám náklady preúčtovať takto? napr. 5xx/042, môže platiť taká súvzťažnosť.
Dakujem za odpoveď.
môže byť zápis 541/042
inak súhlasím s predchádzajúcim príspevkom.
Pozor na zmeny od r.2011 - prehodnoťte si zostatky 042 a prispôsobte účtovanie novým predpisom.............

ešte by som si prehodnotila rok 2010. Ak sa stavba začala v roku 2010, nie je problém. Ale ak začala v predchádzajúcich rokoch a spľňala podmienky zákazkovej výroby, je možné, že bude ovplyvnený základ dane v predchádzajúcich rokoch.

Nemám skúsennosti s učtovaním stavieb, preto by som Vás chcela poprosiť, či by ste mi poradili. Stavali sme byty od r. 2010 , náklady som z aktivovala na nedokončenú výrobu. V r. 2011 sa polovica bytom predala a ja by som mala dostať do nákladov alikvotnú časť z tejto nedokončenej výroby. Problém je v tom, že čo mi predložili rozpočty tieto náklady budú vyššie a podľa mňa o dosť veľkú sumu ako výnosy. Môže to tak byť?

Nemám skúsennosti s učtovaním stavieb, preto by som Vás chcela poprosiť, či by ste mi poradili. Stavali sme byty od r. 2010 , náklady som z aktivovala na nedokončenú výrobu. V r. 2011 sa polovica bytom predala a ja by som mala dostať do nákladov alikvotnú časť z tejto nedokončenej výroby. Problém je v tom, že čo mi predložili rozpočty tieto náklady budú vyššie a podľa mňa o dosť veľkú sumu ako výnosy. Môže to tak byť?

nedá sa to takto narýchlo povedať, ale keďže bola stavba začatá v roku 2010, podľa mňa by išlo o zákazkovú výrobu, pri ktorej ak je rozpočtovaná strata, táto sa zohľadňuje už v prvom roku.

V roku 2010 boli náklady na stavbu z aktivované 121/624. V r. 2011 som urobila to isté. Mne len nepasuje, že to vychodí tak, že byty sa predali lacnejšie ako boli náklady na ne. Tie náklady sú o dosť veľkú sumu väčšie. Zaučtované mám tam len ozaj to čo súvisí zo stavbou, rozpočty a prepočty na jednotlivé byty mám. Chcela som vedieť či som na niečo nezabudla, alebo čo ešte bude odomňa žiadať DU keď príde na kontrolu.

V roku 2010 boli náklady na stavbu z aktivované 121/624. V r. 2011 som urobila to isté. Mne len nepasuje, že to vychodí tak, že byty sa predali lacnejšie ako boli náklady na ne. Tie náklady sú o dosť veľkú sumu väčšie. Zaučtované mám tam len ozaj to čo súvisí zo stavbou, rozpočty a prepočty na jednotlivé byty mám. Chcela som vedieť či som na niečo nezabudla, alebo čo ešte bude odomňa žiadať DU keď príde na kontrolu.

Ale nedokočená výroba nie je to isté ako zákazková. Pri nedokončenej výrobe sa aktivujú náklady, pri zákazkovej sa priradí aj časť výnosov. Treba pozrieť par. 30 postupov účtovania v PU.

Ja som ich z aktivovala, len teraz sa byty už predávali, tak to musím nejako rozpustiť a tie sumy sú väčšie ako výnos.

V roku 2010 boli náklady na stavbu z aktivované 121/624. V r. 2011 som urobila to isté. Mne len nepasuje, že to vychodí tak, že byty sa predali lacnejšie ako boli náklady na ne. Tie náklady sú o dosť veľkú sumu väčšie. Zaučtované mám tam len ozaj to čo súvisí zo stavbou, rozpočty a prepočty na jednotlivé byty mám. Chcela som vedieť či som na niečo nezabudla, alebo čo ešte bude odomňa žiadať DU keď príde na kontrolu.

.. od 1. 1. 2011 máme ku zákazkovej výrobe už iné účty ( 606, 316 ..) a postupovať by si mohla Finančného spravodajcu č. 4/1999 ... máš tam aj príklad, ako postupovať v prípade straty ...

... a ešte Finančný spravodajca 12/2010 definuje " zákazkovú výstavbu" ... a asi sa v nej nájdeš ( keď spomínaš, že by si nerada niečo pozabudla) .. či?

Ďakujem za radu, Finančný spravodaj som si preštudovala, a podľa toho som sa uistila, že je to učtovanie o zmene stavu nedokončenej výroby. Takže asi to bude správne, len ten väčší náklad ako výnos sa mi stále nepáči, no asi s tým nič neurobím. Ďakujem Vám za rady.