Dobry den,

Nasiel by sa niekto, kto by mi poradil vo veci prevodu bytu aj so zamlcanym dlhom?

Situacia je takato:

Kupila som byt od majitelov, ktori mi zamlcali, ze na byte je dlh. Dlhom je uver na zateplenie panelaku, rekonstrukcia strechy a oprava balkonov. O dlhu som sa dozvedela az uplne nakoniec, ked uz som mala list vlastnictva a vsetky zalezitosti ohladom kupy boli za mnou. Zaujimave je, ze bytove druzstvo vydalo potvrdenie, ze byt nema ziadne nedoplatky ani dlhy. Aj v kupnej zmluve je napisane, ze byt neviazu ziadne tarchy ani dlhy.

Rozhodla som sa vynalozit viac financii za byt ktory je uz zatepleny, lebo to pokladam za investiciu do buducnosti.

Predavajuci si samozrejme hodnotu zateplenia zaratali do ceny. Analogicky byt bol drahsi ako podobny byt bez zateplenia.

Nakoniec som zistila, ze za zateplenie si este raz zaplatim. Byt patril predtym ako presiel do vlastnictva predavajucim bytovemu druzstvu, a ten poskytol uver na zateplenie a rekonstrukciu strechy a balkonov celemu panelaku, ktori musia majitelia bytov splacat v mesacnych splatkach. Samozrejme zavazky byvaleho majitela bytu prechadza na noveho vlastnika, a tak ten uver mam splacat teraz ja. Uver bol poskytnuty iba minuly rok a budem ho ja splacat az do r.2017 co po 600sk/mesacne, co nerobi malu ciastku.

Z mojho pohladu je to podvod ale chcela by som sa vas opytat na nazor.

Dakujem za vase odpovede.

Nie je to podvod a bohužiaľ nič s tým nenarobíš. Už dlhší čas tu na porade (aj inde) opakujem a radím záujemcom o byt, že cena bytu nie je jediná informácia, podľa ktorej sa majú orientovať pri kúpe bytu. Záujemca by si mal u správcu zistiť aj iné veci - napr. posledné väčšie opravy, vek bytovky, stav neplatičov, koľko je vo fonde opráv, či má bytovka úver a pod. Ty si sa bohužiaľ na také veci asi nepýtala, preto si teraz prekvapkaná.;)

TO, že vydali potvrdenie, že na byt sa neviažu dlhy a záväzky majiteľa voči ostatným vlastníkom sú vyrovnané je pravdou. V čase vystavenia potvrdenia skutočne mohol mať vlastník vyrovnané záväzky, tie splátky úveru sú záväzok do budúcnosti.

Môžeš pýtať spätne od bývalého majiteľa nejakú zľavu, keďže je tam úver, ale nemusí ti to uznať a právny nárok na to nemáš.

Bohužiaľ, treba si pri kúpe bytu preveriť všetky informácie - zo všetkých strán.

Rozhodla som sa vynalozit viac financii za byt ktory je uz zatepleny, lebo to pokladam za investiciu do buducnosti.

Predavajuci si samozrejme hodnotu zateplenia zaratali do ceny. Analogicky byt bol drahsi ako podobny byt bez zateplenia.

Nakoniec som zistila, ze za zateplenie si este raz zaplatim

Absolutne nesúhlasím, že zateplenie zaplatíš dvakrát. To, že byt v zateplenom dome je drahší neznamená, že si v kúpe bytu zaplatila aj zateplenie. Byt v zateplenom dome má pridanú hodnotu v podobe tepelnej pohody v lete či zime, ušetríš náklady za teplo, nemusíš v blízkej budúcnosti vynakladať ďalšie prostriedky na obnovu domu a ďlašie a dalšie benefity. Byty v zateplených domoch sú žiadanejšie a preto aj logicky o niečo drahšie.
V konečnom dôsledku ťa ten byt v zateplenom dome bude stáť oveľa menej aj s tým úverom, ako ten "lacnejší" byt v nezateplenom dome, lebo tam v budúcnosti budú pravdepodobne investovať omnoho vyššie korunky do obnovy domu, taktiž z úverom. Tak nejak. Ja by som sa tým určite nezaoberal a považoval by som to, tak ako píšeš, za dobrú investíciu do budúcna.

Dobry den. Zda sa mi ze na Slovensku to potrva este par rokov pokial sa v obchode s nehnutelnostami zabehnu obchodne pravidla, ktore slusni ludia povazuju za samozrejme. Ak bola kupa realizovana individualne je to asi Vasa nenapravitelna chyba. Ak cez realitku, je to na zamyslenie. Profesional by toto nemal prehliadnut. Nechapem preco realitky a predavajuci vlastnici neuvadzaju realnu predajnu cenu zlozenu s ceny bytu a nesplatenej pozicky vratane urokov!!! ( napr 3 500 000.-SK+ 280 000.-Sk). Je samozrejme ze vlastnik ktory planuje byt predat, prejavuje zaujem o maximalne zhodnotenie domu bez ohladu na schopnost domu splacat uver v buducnosti. Predajom sa zbavi bytu v dobre posobiacom dome a cierny Peter zostava v ruke novemu vlastnikovi. Verim Vam, ze by ste sa minimalne snazili cenu o nieco znizit ak by ste vedeli o konecnej cene. Podla mna je pozicka naozaj sucast nadobudacej ceny ( bohuzial len z moralneho hladiska). Prirovnal by som to ku kupe noveho bytu ku ktoremu by Vam oznamili po kupe ze omietky, zateplenie a strechu budete splacat v nasledujucich 30tich rokoch...
Vo Vasom pripade asi naozaj uz zostava len utecha ze je to investicia do buducnosti.

Máš pravdu, aj keď kupujúci určite videli dom v ktorom je byt a ja nepoznám zatiaľ bytový dom, /so starším rokom výstavby/ kde mali v hotovosti niekoľko milionov na zateplenie a tak je len logické, že byt je zaťažený úverom...

...v zmluve maju isto klauzulu...kupujúci boli oboznámení so stavom nehnuteľnosti...atď, atď... Nuž niekedy sa treba iba zamyslieť :rolleyes:

Na podporu baly by som chcel uviesť, že nie celkom súhlasím s tým, čo tu zatiaľ uviedli ostatní diskutujúci.

Najprv si treba ujasniť, či záväzok splácať úver skutočne prešiel spolu s bytom na kupujúceho. Na to by som ale potreboval vedieť presne, z čoho vyplýva povinnosť niečo splácať. Z úverovej zmluvy? Ak áno, kto s kým ju uzavrel a aký je jej obsah? Na základe čoho by záväzky pôvodného vlastníka mali prejsť na nového vlastníka bytu? Prevzal snáď kupujúci písomne záväzky predošlého vlastníka?


Kým nepoznám bližšie okolnosti prípadu, môžem uviesť nasledovné:

1. Pokiaľ záväzky (na základe nejakej mne neznámej právnej skutočnosti)naozaj prešli na kupujúceho, ktorý o nich v čase kúpy nemal ani tušenia, pričom predávajúci tento omyl u kupujúceho úmyselne vyvolal alebo tento omyl úmyselne využil a vďaka tomu dostal vyššiu kúpnu cenu, možno s vysokou mierou pravdepodobnosti skonštatovať, že predávajúci sa dopustil trestného činu podvodu. Dokazovanie úmyslu by však nebolo jednoduché. Domôcť sa zľavy z kúpnej ceny, resp. náhrady škody by malo byť ľahšie (predávajúcemu netreba dokazovať úmysel) a kupujúci by na to podľa mňa jednoznačne mal právo, pretože kúpil vec s vadou (ťarchou), hoci v kúpnej zmluve bolo uvedené, že vec je bez vád (tiarch).

2. Pokiaľ neexistuje žiadna skutočnosť, na základe ktorej by záväzky prešli na kupujúceho, nech si úver pekne spláca ten, komu bol poskytnutý (t.j. predávajúci).

(Na ilustráciu uvediem: Ak si osoba A vezme od banky napr. spotrebný úver na rekonštrukciu svojho domu, následne dom zrekonštruje a potom ho predá osobe B, povinnosť splácať úver v žiadnom prípade samotnou kúpou domu neprechádza na osobu B. Vzťah z úverovej zmluvy je aj po predaji domu záväzkovým vzťahom, ktorý existuje len medzi osobou A a bankou.)

(Na ilustráciu uvediem: Ak si osoba A vezme od banky napr. spotrebný úver na rekonštrukciu svojho domu, následne dom zrekonštruje a potom ho predá osobe B, povinnosť splácať úver v žiadnom prípade samotnou kúpou domu neprechádza na osobu B. Vzťah z úverovej zmluvy je aj po predaji domu záväzkovým vzťahom, ktorý existuje len medzi osobou A a bankou.)

Nemôžeš porovnávať "svoj dom" s bytovým domom, kde je 30 vlastníkov, zákonné založné právo, prípadné ťarchy, a verím, že zmluvne je to ošetrené.

Na podporu baly by som chcel uviesť, že nie celkom súhlasím s tým, čo tu zatiaľ uviedli ostatní diskutujúci.

Najprv si treba ujasniť, či záväzok splácať úver skutočne prešiel spolu s bytom na kupujúceho. Na to by som ale potreboval vedieť presne, z čoho vyplýva povinnosť niečo splácať. Z úverovej zmluvy? Ak áno, kto s kým ju uzavrel a aký je jej obsah? Na základe čoho by záväzky pôvodného vlastníka mali prejsť na nového vlastníka bytu? Prevzal snáď kupujúci písomne záväzky predošlého vlastníka?


Kým nepoznám bližšie okolnosti prípadu, môžem uviesť nasledovné:

1. Pokiaľ záväzky (na základe nejakej mne neznámej právnej skutočnosti)naozaj prešli na kupujúceho, ktorý o nich v čase kúpy nemal ani tušenia, pričom predávajúci tento omyl u kupujúceho úmyselne vyvolal alebo tento omyl úmyselne využil a vďaka tomu dostal vyššiu kúpnu cenu, možno s vysokou mierou pravdepodobnosti skonštatovať, že predávajúci sa dopustil trestného činu podvodu. Dokazovanie úmyslu by však nebolo jednoduché. Domôcť sa zľavy z kúpnej ceny, resp. náhrady škody by malo byť ľahšie (predávajúcemu netreba dokazovať úmysel) a kupujúci by na to podľa mňa jednoznačne mal právo, pretože kúpil vec s vadou (ťarchou), hoci v kúpnej zmluve bolo uvedené, že vec je bez vád (tiarch).

2. Pokiaľ neexistuje žiadna skutočnosť, na základe ktorej by záväzky prešli na kupujúceho, nech si úver pekne spláca ten, komu bol poskytnutý (t.j. predávajúci).

(Na ilustráciu uvediem: Ak si osoba A vezme od banky napr. spotrebný úver na rekonštrukciu svojho domu, následne dom zrekonštruje a potom ho predá osobe B, povinnosť splácať úver v žiadnom prípade samotnou kúpou domu neprechádza na osobu B. Vzťah z úverovej zmluvy je aj po predaji domu záväzkovým vzťahom, ktorý existuje len medzi osobou A a bankou.)

Toto je trochu mylné vysvetlenie, pretože úver si neberú vlastníci bytov individuálne - osobne, ale ako spoločenstvo, resp. ako bytový dom v zastúpení správcu. Takže predajom bytu povinnosť splácať úver (zobratá v mene celého bytového domu) prechádza na nového majiteľa bytu, rovnako aj aj prispievať do fondu domu. lebo on sa stáva členom spoločenstva.

Rizikom môže byť niekedy aj kúpa bytu tesne po tom, čo schôdza vlastníkov odsúhlasí nejakú rekonštrukciu alebo zobratie úveru, alebo napr. povinnosť splatiť jednorazovo do fondu nejakú čiastku. Všetky veci, ktoré sa odsúhlasili, sú záväzné aj pre nového vlastníka bytu, hoci o nich nehlasoval (lebo v čase schôdze nebol majiteľom bytu).

Bohužiaľ, baly je teraz v nevýhode, jedine, že by predal ten byt niekomu inému za rovnakú cenu.

Napriek tomu ze som na strane kupujucej( verim v pravdivo popisanu situaciu), mam pocit ze nebude jednoduche dosiahnut napravu. To ste sa naozaj neinformovali pred kupou o mesacnych platbach ktore sa viazu na byt?
Je to neprijemne, ale som presvedceny, ze pristupenim k zmluve o spolocenstve prebera novy vlastnik nielen povinnost uhradzat mesacne platby, dlzobu-pozicku za svoj podiel vo fonde oprav, ale aj zavazok za ostatnych clenov SVB - teoretickych neplaticov v buducnosti ( ak ste aj clenovia druzstva, zodpovedate ako clenovia aj za jeho hospodarenie a teda aj zavazky).
Pri vybavovani pozicky pre jeden dom som pocul argument, ze sa nemusia bat jednotlivi vlastnici o svoje byty v pripade individualnych neplaticov. Pozicka je vraj viazana na fond domu a nie na jednotlive byty... Ale v pripade neplaticov tarcha zostane na platiacich vlastnikoch ( aj na tych ktori kupili byty napriklad rok po realizovanej rekonstrukcii).
Aj to je jedna stranka SVB.
Chcelo by to asi dobre nervy, vela penazi, pravnika ktoremu mozete verit a dufat v spravodlivost. Alebo si povedat, ze to aj tak stalo za to:).

Napriek tomu ze som na strane kupujucej( verim v pravdivo popisanu situaciu), mam pocit ze nebude jednoduche dosiahnut napravu. To ste sa naozaj neinformovali pred kupou o mesacnych platbach ktore sa viazu na byt?
Je to neprijemne, ale som presvedceny, ze pristupenim k zmluve o spolocenstve prebera novy vlastnik nielen povinnost uhradzat mesacne platby, dlzobu-pozicku za svoj podiel vo fonde oprav, ale aj zavazok za ostatnych clenov SVB - teoretickych neplaticov v buducnosti ( ak ste aj clenovia druzstva, zodpovedate ako clenovia aj za jeho hospodarenie a teda aj zavazky).
Pri vybavovani pozicky pre jeden dom som pocul argument, ze sa nemusia bat jednotlivi vlastnici o svoje byty v pripade individualnych neplaticov. Pozicka je vraj viazana na fond domu a nie na jednotlive byty... Ale v pripade neplaticov tarcha zostane na platiacich vlastnikoch ( aj na tych ktori kupili byty napriklad rok po realizovanej rekonstrukcii).
Aj to je jedna stranka SVB.
Chcelo by to asi dobre nervy, vela penazi, pravnika ktoremu mozete verit a dufat v spravodlivost. Alebo si povedat, ze to aj tak stalo za to:).

ja síce niesom na žiadnej strane, ale trochu pochybujem o možnosti akejsi nápravy. Súhlasím, že je trestuhodné, že predávajúci opomenul (netvrdil by som či zatajil) skutočnosť o zaťažení FPÚaO úverom. Toisté platí aj pre kupujúceho, že si nezistil tento stav.


Nechapem preco realitky a predavajuci vlastnici neuvadzaju realnu predajnu cenu zlozenu s ceny bytu a nesplatenej pozicky vratane urokov!!! ( napr 3 500 000.-SK+ 280 000.-Sk).

Podla mna je pozicka naozaj sucast nadobudacej ceny ( bohuzial len z moralneho hladiska). Prirovnal by som to ku kupe noveho bytu ku ktoremu by Vam oznamili po kupe ze omietky, zateplenie a strechu budete splacat v nasledujucich 30tich rokoch...


Ja teda neviem, keby to bolo opačne, FPÚaO by nebol zaťažený úverom, naopak boli by na ňom prostriedky, ktoré tvoril aj predchádzajúci majiteľ, bola by reálna predajná cena bytu zložená z ceny bytu - alikvotna časť FPOaÚ ? Určite nie. Úver je príjmom a splácanie výdavkom fondu o ktorom rozhodli vlastníci 2/3 väčšinou. Pri prevode nehnuteľnosti tieto prechádzajú na nového vlastníka.

Ide aj o to, že úver bol použitý účelovo na zhodnotenie nehnuteľnosti a prináša množstvo benefitov. Na Balyn byt splátka pripadá výška úveru vrátane úroku cca 65000 Sk (600*12*9). Za obdobie splácania úveru sa jej približne polovica, pravdepodobne aj viac vráti na kúrení, ďalšiu časť prostriedkov ušetrí na prípadných opravách strechy, fasády - špárovania a podobne. Preto nevidím nič zlé na tom, že bude splácať úver v podobe mesačnej platby do FPÚaO, keď benefity bude užívať aj ona.

Toto je trochu mylné vysvetlenie, pretože úver si neberú vlastníci bytov individuálne - osobne, ale ako spoločenstvo, resp. ako bytový dom v zastúpení správcu. Takže predajom bytu povinnosť splácať úver (zobratá v mene celého bytového domu) prechádza na nového majiteľa bytu, rovnako aj aj prispievať do fondu domu. lebo on sa stáva členom spoločenstva.

Rizikom môže byť niekedy aj kúpa bytu tesne po tom, čo schôdza vlastníkov odsúhlasí nejakú rekonštrukciu alebo zobratie úveru, alebo napr. povinnosť splatiť jednorazovo do fondu nejakú čiastku. Všetky veci, ktoré sa odsúhlasili, sú záväzné aj pre nového vlastníka bytu, hoci o nich nehlasoval (lebo v čase schôdze nebol majiteľom bytu).

Bohužiaľ, baly je teraz v nevýhode, jedine, že by predal ten byt niekomu inému za rovnakú cenu.

Teraz nemám čas sa tomu bližšie venovať, takže zatiaľ iba toľko: V zadaní sa nikde nespomína, že by v dome bolo zriadené spoločenstvo vlastníkov bytov. Opakujem, že je potrebné si ujasniť, kto, komu a za akých podmienok poskytol úver, resp. aký právny základ má povinnosť "splácať úver". Bytový dom si v žiadnom prípade nemôže zobrať úver, nakoľko "dom" nie je subjektom práva, ale jeho objektom. (Dom nie je osoba, ale vec.)

V pôvodnom zadaní sa nikde ani náznakom nespomínalo, že by sme sa mali baviť o príspevkoch do FPÚO, spomínal sa výslovne úver a jeho splácanie novým vlastníkom bytu. Preto by som ešte raz poprosil baly o info, kto a na základe čoho od nej žiada, aby "splácala úver".

Tiež mi je táto situácia nejasná, pretože ak by sa jednalo o spoločenstvo vlastníkov bytov, tak v katastri je v časti ťarchy zapísané, že bytový dom má úver - respektíve je na ňom ťarcha v prospech spoločnosti, ktorá poskytla úver.
Súhlasím s Celsus - je potrebné zisťit komu, za akých podmienok bol úver poskytnutý.

Pri vybavovani pozicky pre jeden dom som pocul argument, ze sa nemusia bat jednotlivi vlastnici o svoje byty v pripade individualnych neplaticov. Pozicka je vraj viazana na fond domu a nie na jednotlive byty... Ale v pripade neplaticov tarcha zostane na platiacich vlastnikoch ( aj na tych ktori kupili byty napriklad rok po realizovanej rekonstrukcii).
Aj to je jedna stranka SVB.
Chcelo by to asi dobre nervy, vela penazi, pravnika ktoremu mozete verit a dufat v spravodlivost. Alebo si povedat, ze to aj tak stalo za to:).

Felix, to nie je len vec SVB :rolleyes: to si myslíš, že všade kde majú úvery vlastníci maju SVB :)

Tiež mi je táto situácia nejasná, pretože ak by sa jednalo o spoločenstvo vlastníkov bytov, tak v katastri je v časti ťarchy zapísané, že bytový dom má úver - respektíve je na ňom ťarcha v prospech spoločnosti, ktorá poskytla úver.
Súhlasím s Celsus - je potrebné zisťit komu, za akých podmienok bol úver poskytnutý.
Uver poskytlo bytove druzstvo, pravdepodobne ide o FPÚO a splaca sa v mesacnych preddavkoch na najomne, v ktorom je zahrnuta voda, kurenie, vytah, opravy a udrzba, osvetlenie spolocnych priestorov a 'uver'.

Zmluva o uvere bola spisana byvalym vlastnikom na zaklade odsuhlasenia vacsiny vlastnikov v bytovom dome.

Pri prevode bytu zavazky byvaleho vlastnika prechadzaju na noveho vlastnika ale tie zanikaju az ich usporiadanim (tak je to aj v zmluve o výkone správy).

To ze zavazky voci byt.druzstvu prechadzaju na mna je jasne, ale skor poukazujem na to, ze som nebola upozornena zo strany predavajuceho na to, ze budem musiet splacat uver.

Dakujem za vase cenne prispevky.

Tiež mi je táto situácia nejasná, pretože ak by sa jednalo o spoločenstvo vlastníkov bytov, tak v katastri je v časti ťarchy zapísané, že bytový dom má úver - respektíve je na ňom ťarcha v prospech spoločnosti, ktorá poskytla úver.
Súhlasím s Celsus - je potrebné zisťit komu, za akých podmienok bol úver poskytnutý.
V katastri je v casti tarchy zapisane ze na bytovom dome je tarcha v prospech spolocnikov/vlastnikov bytov.

Teraz mi to je jasne ze toto som velmi podcenila a mylne som chapala co to vlastne znamena.

Da sa ale z pravneho hladiska skor chytit kupnej zmluvy, v ktorej je potom uvedena nepravda ze na byte nie su ziadne tarchy a tiez ze na kupujuceho ziadne tarchy neprechadzaju?

tá ťarcha o ktorej hovoríš, je daná zo zákona a je ňou zabezpečená aká taká návratnosť financií v prípade neplatiča.

V katastri je v casti tarchy zapisane ze na bytovom dome je tarcha v prospech spolocnikov/vlastnikov bytov.

Teraz mi to je jasne ze toto som velmi podcenila a mylne som chapala co to vlastne znamena.

Da sa ale z pravneho hladiska skor chytit kupnej zmluvy, v ktorej je potom uvedena nepravda ze na byte nie su ziadne tarchy a tiez ze na kupujuceho ziadne tarchy neprechadzaju?

Je to zákonné záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a majú ju v LV všetci, nelen tí čo majú úver...netýka sa tvojho úveru, ale zabezpečenia pohľadávok ako píše Willma. Nehnevaj sa ale mi ešte povedz, to ste si fakt mysleli, že dom sa zateplil z hotovosti? Však kde sa pohneš sa píše o úveroch a splácajú sa roky...

Uver poskytlo bytove druzstvo, pravdepodobne ide o FPÚO a splaca sa v mesacnych preddavkoch na najomne, v ktorom je zahrnuta voda, kurenie, vytah, opravy a udrzba, osvetlenie spolocnych priestorov a 'uver'.

Zmluva o uvere bola spisana byvalym vlastnikom na zaklade odsuhlasenia vacsiny vlastnikov v bytovom dome.

Máte zmluvu o úvere? Kto v nej vystupuje ako veriteľ a kto ako dlžník? Kto, kedy a ako má úver podľa znenia úverovej zmluvy splácať?

Pri prevode bytu zavazky byvaleho vlastnika prechadzaju na noveho vlastnika ale tie zanikaju az ich usporiadanim (tak je to aj v zmluve o výkone správy).

To je pravda, ale myslím, že uvedené ustanovenie by sa malo týkať len záväzkov zo zmluvy o výkone správy. Opísali ste ustanovenie presne?

To ze zavazky voci byt.druzstvu prechadzaju na mna je jasne, ale skor poukazujem na to, ze som nebola upozornena zo strany predavajuceho na to, ze budem musiet splacat uver.

Dakujem za vase cenne prispevky.

Doplnil som nejaké otázky.