Ahojte poraďáci,
potrebujem radu v tejto záležitosti: naša spoločnosť uzatvorila s prenajímateľom nebytových priestorov zmluvu o podnájme na dobu určitú 6 rokov s presne vymedzeným predmetom nájmu-jednalo sa o výrobu. Po 2 rokoch sme výrobu museli zrušiť z objektívnych príčin. Nájomcovi nebytových priestorov sme poslali 2 mesačnú výpoveď v zmysle zmluvy ako aj zák.č.116/1990 Zb. § 9 ods.3, v ktorej sme oznámili stratu spôsobilosti prevádzkovať činnosť na ktorú sme si predmet prenájmu prenajali ako aj hlavný dôvod zastavenia výroby. Nájomca nám prostredníctvom právneho zástupcu oznámil, že neakceptuje našu výpoveď a trvá na platení nájomného počas celej doby platnosti zmluvy. Odmietol prevziať priestory a kľúče od nich a každý mesiac nám posiela faktúry. Faktúry mu posielame späť a oni nám ich znovu pošlu. Prosím o radu, ako máme postupovať v tomto smere? Hádzať faktúry do koša, alebo ich neustále vracať?

Ako tak pozerám, tak mám pocit, že tento spor bude mať dohru na súde. Pretože určitú pravdu máš aj ty, ale aj prenajímateľ. Dôležité je, ako sa vyloží ustanovenie § 9 ods. 3 a :

"a) stratí spôsobilosť prevádzkovať činnosť, na ktorú si nebytový priestor najal"

Keď sa na to pozerám nezávisle, tak podľa mňa strata spôsobilosti prevádzkovať činnosť je objektívna vec, teda k ukončeniu činnosti došlo nie z rozhodnutia nájomcu. Vtedy má zákon zmysel, pretože nemožno chcieť napr. od živnostníka - elektrikára, aby prevádzkoval svoju činnosť po vážnom úraze a je na vozíku. A je neúčelné, aby platil nájom počas celej doby, na ktorú to bolo dohodnuté.

U teba pravdepodobne došlo k zastaveniu výroby z rozhodnutia firmy, čo nepovažujem za "stratu spôsobilosti prevádzkovať činnosť", ale za "ukončenie činnosti", a myslím, že v tomto prípade nemáte nárok na výpoveď v zmysle toho ustanovenia. (To je ale len môj pocit, možno ste tú výrobu museli zastaviť - záleží od toho, aké sú tie objektívne príčiny).

Ale môžeš hádzať faktúry do koša, možno to prenajímateľ skoro vzdá. Ak však ide o viac peňazí alebo to bude trvať dlhšie, tak pravdepodobne žalobu podá (čim dlhšie bude posielať faktúry, tým si môžeš byť žalobou istejší).

Potom budeš potrebovať dobrého a výrečného právnika, aby ukončenie výroby prezentoval ako stratu spôsobilosti vykonávať činnosť a tie objektívne príčiny na zastavenie výroby dobre a zrozumiteľne odprezentoval sudcovi.

Súhlasím s tvojim názorom. Pre krátkosť času som napísal, že z objektívnych príčin, ktoré spočívali v tom, že výrobu sme museli zastaviť kvôli tomu, že zahraničný dodávateľ komponentov pre výrobu nám vypovedal zmluvu o dodávkach a bez nich sme nemohli viac pokračovať vo výrobe, pretože sme boli 100% závislí od nich. Teda nebolo to kvôli tomu, že firma rozhodla, že končíme, lebo nám to neide tak ako by sme chceli.

Súhlasím s tvojim názorom. Pre krátkosť času som napísal, že z objektívnych príčin, ktoré spočívali v tom, že výrobu sme museli zastaviť kvôli tomu, že zahraničný dodávateľ komponentov pre výrobu nám vypovedal zmluvu o dodávkach a bez nich sme nemohli viac pokračovať vo výrobe, pretože sme boli 100% závislí od nich. Teda nebolo to kvôli tomu, že firma rozhodla, že končíme, lebo nám to neide tak ako by sme chceli.

Mne sa to nezdá ako objektívna príčina. Veď kvôli tomu, že niekto stratí jedného odberateľa predsa nezatvorí firmu. Môžete si nájsť iného odberateľa. Leda, že by to bol tak špecifický odberateľ, že nikto iný také niečo by od vás nekúpil, napríklad šošovku na Hubblerov teleskop. (ale to je len môj názor, ktorý som si vytvoril len z napísaných informácií, preto nemusí byť správny).

Budete mať čo robiť, obhájiť to ako objektívnu príčinu....:rolleyes:

u nás je to špecifický dodávateľ, bez ktorého nie sme schopní prevádzkovať činnosť, aj keď sa jedná o prozaickejší materiál ako sú šošovky. Chcelo by to viac priestoru na opísanie celej záležitosti, lebo je tam viac faktorov, ktoré nám znemožnili pokračovať vo výrobe, okrem toho zastavenie výroby znamenalo pre nás veľkú finančnú stratu. Našou hl. činnosťou je obchod a priestory sme prenajali čiste k tomuto účelu, ale aj tak ti ďakujem za názor, ktorý zodpovedá tomu, čo o celej veci vieš. Ja som presvedčený, že na súde uspejeme, aj keď dnes nikdy nevieš...

u nás je to špecifický dodávateľ, bez ktorého nie sme schopní prevádzkovať činnosť, aj keď sa jedná o prozaickejší materiál ako sú šošovky. Chcelo by to viac priestoru na opísanie celej záležitosti, lebo je tam viac faktorov, ktoré nám znemožnili pokračovať vo výrobe, okrem toho zastavenie výroby znamenalo pre nás veľkú finančnú stratu. Našou hl. činnosťou je obchod a priestory sme prenajali čiste k tomuto účelu, ale aj tak ti ďakujem za názor, ktorý zodpovedá tomu, čo o celej veci vieš. Ja som presvedčený, že na súde uspejeme, aj keď dnes nikdy nevieš...

Ak príde k súdnemu sporu, budete si musieť pripraviť riadnu argumentáciu. Držím palec...;)

ešte ma napadá jedna vec, existuje nejaký výklad k zák. č 116/1990 Zb., ktorý vysvetľuje čo sa rozumie pod pojmom "podnájomník stratil spôsobilosť prevádzkovať činnosť...", kedy je tá strata odôvodnená a kedy už nie? Podľa mňa to je široký pojem na ktorý sa dá napasovať hocičo.

ešte ma napadá jedna vec, existuje nejaký výklad k zák. č 116/1990 Zb., ktorý vysvetľuje čo sa rozumie pod pojmom "podnájomník stratil spôsobilosť prevádzkovať činnosť...", kedy je tá strata odôvodnená a kedy už nie? Podľa mňa to je široký pojem na ktorý sa dá napasovať hocičo.

Neviem, či existuje výklad. Aj keby bol, tak to nie je záväzný, lebo komentáre k zákonom vydávajú právnici, ktorí komentujú príslušné paragrafy tak, ako to chápu oni. Zákonodarca nezvykne publikovať bližšie ustanovenia vo forme výkladu, jedine ak ho k takému niečomu zaviaže zákon, tak sa vydáva vykonávacia vyhláška. Ale k tomuto zákonu nie je vykonávacia vyhláška a je nie je taký dôležitý, aby niekto k tomu vydával publikáciu.

Môžeš skúsiť hľadať vo vydavateľstvách, či to niekto nepublikoval s komentárom, ale som presvedčený, že budeš bezúspešný (je to starší zákon - z roku 1990 a nepodstatný na rozdiel od napr. takého Zákonníka práce).

takže ukončíme to tým, že pravdu bude mať ten, kto bude mať schopnejšieho právnika.

takže ukončíme to tým, že pravdu bude mať ten, kto bude mať schopnejšieho právnika.

Potvrdilo sa mi, že nikdy nehovor nikdy. Predsa som len našiel komentár k zákonu 116/1990 a to tu:

http://www.epi.sk/Main/Default.aspx?Template=~/Main/TArticles.ascx&phContent=~/Comments/RuleComments.ascx&RuleId=11379

Bohužiaľ, ak to chceš prezrieť, musíš sa zaregistrovať (registrácia je ale bezplatná a počas testovacieho obdobia si to môžeš pozrieť). Ja som registráciu skúsil a pozeral som ten komentár, ale k tomu ustanoveniu tam nič konkrétne nie je. Nemôžem to sem skopírovať, lebo by išlo o porušenie autorských práv. Ale ak sa zaregistruješ, môžeš si to pozrieť.

Ďakujem

ja by som sa este chcela spytat, ci je mozne pri najme nebytovych priestorov priamo v zmluve dohodnúť, že sú obe strany oprávnené zmluvu vypovedať z akýchkoľvek dôvodov. je to nájom na určitú dobu, ale strany súhlasia s tým, že pred ukončení doby účinnosti zmluvy jú môžu kedykoľvek vypovedať z akéhokoľvek dôvodu. Viem, že to pri určitej dobe zákon výslovne neupravuje, ale je to možné? ďakujem.

ja by som sa este chcela spytat, ci je mozne pri najme nebytovych priestorov priamo v zmluve dohodnúť, že sú obe strany oprávnené zmluvu vypovedať z akýchkoľvek dôvodov. je to nájom na určitú dobu, ale strany súhlasia s tým, že pred ukončení doby účinnosti zmluvy jú môžu kedykoľvek vypovedať z akéhokoľvek dôvodu. Viem, že to pri určitej dobe zákon výslovne neupravuje, ale je to možné? ďakujem.

Keď ste sa tak dohodli, tak prečo by to nebolo možné...:rolleyes:?

no mozno preto by to nebolo mozne, ze to zakon neupravuje...ze proste skoncit zmluvu o najme nebytoveho priestoru je mozne len z dovodov presne uvedenych v zakone. A z dikcie zakona sa mi zda, ze su to kogentne ustanovenia - ze jednoducho takto to zakonodarca chcel a nijak inak...neviem...o dohode tam totiz zakon nic nehovori

Nie určite to nie je kogentné. Keď si to v zmluve dohodnete, tak to tak bude. Čo nie je zákonom zakázané to je povolené.