Karlítko
08.10.08,07:55
Ahojte poraďáci, chcela by som Vás poprosiť o radu. Daňový subjekt, s.r.o. má uzatvorenú správcovskú zmluvu s FO, v ktorej je stanovené, že nebude platiť nájom, ale každoročne vykoná opravy v min hodnote 210 000,- SK. Táto s.r.o. užíva 35% a ostanú časť majú v nájme ostatný nájomníci. Pri daňovej kontrole preto daňovému subjektu vyhodili 65% nákladov na opravy s tým, že sa jedná o protihodnotu s tým, že to mal na na to daňový subjekt prenajímateľovi vystaviť fa. Zmluva je uzatvorená na 15 rokov s tým, že sa po jej uplynutí odpredá budova daňovému subjektu za ZC. Je možné sa proti tomuto rozhodnutiu nejako brániť?
Karlítko
08.10.08,09:05
Prosím veľmi o radu. Vo štvrtok sa má k tomu daňový subjekt vyjadriť.
vikinka
08.10.08,09:45
Pozri aj komentár k tomuto §
§ 17 ZDP
22) Súčasťou základu dane je aj nepeňažný príjem prenajímateľa, ktorý je vlastníkom prenajatej veci, a to vo výške výdavkov vynaložených nájomcom, po predchádzajúcom písomnom súhlase prenajímateľa, na technické zhodnotenie tejto veci nad rámec povinností dohodnutých v nájomnej zmluve a neuhradených prenajímateľom, a to v zdaňovacom období, v ktorom

a) bolo technické zhodnotenie uvedené do užívania, ak o hodnotu technického zhodnotenia vlastník zvýšil vstupnú (zostatkovú) cenu tohto majetku,
b) došlo k skončeniu nájmu; nepeňažný príjem sa určí vo výške zostatkovej ceny, ktorú by malo technické zhodnotenie pri použití rovnomerného odpisovania (§ 27).
Vladimír Ozimý
08.10.08,09:53
Ahojte poraďáci, chcela by som Vás poprosiť o radu. Daňový subjekt, s.r.o. má uzatvorenú správcovskú zmluvu s FO, v ktorej je stanovené, že nebude platiť nájom, ale každoročne vykoná opravy v min hodnote 210 000,- SK. Táto s.r.o. užíva 35% a ostanú časť majú v nájme ostatný nájomníci. Pri daňovej kontrole preto daňovému subjektu vyhodili 65% nákladov na opravy s tým, že sa jedná o protihodnotu s tým, že to mal na na to daňový subjekt prenajímateľovi vystaviť fa. Zmluva je uzatvorená na 15 rokov s tým, že sa po jej uplynutí odpredá budova daňovému subjektu za ZC. Je možné sa proti tomuto rozhodnutiu nejako brániť?

priznám sa že si to neviem upratať v hlave...takže s.r.o. ako nájomca vykonáva technické zhodnotenie a opravy v určite hodnote a za to nemusí platiť nájom...

no

1) potrebuje súhlas prenajímateľa o tom že technické zhodnotenie si odpisuje on - v takomto prípade nie je dôvod na prefakturáciu nákladov ak bol poskytnutý súhlas a daňovým výdavkom je to u nájomcu či už ako jednorázový do 30 tis. alebo prostredníctvom odpisov (hovorí o tom § 17 ods. 22 zákona o dani z príjmov
2) opravy na základe nájomnej zmluvy znáša nájomca (§ 17 ods. 23 zákona o dani z príjmov tam smeruj - daňový výdavok)
3) ak by som aj zúčtoval vznik pohľadávky a zaroveň vznik záväzku voči prenajímaetľovi dopad na štatny rozpočet je 0 - toto je vec čo mi tam chýba pretože je pravda ak neplatím za nájom nie je to dar? dar ale nie je predmeto dane u s.r.o. - ak však bola dohoda že nájom sa neplatí pretože tie peniaze preinvestuje potom je preukázateľne že nedošlo k daňovému úniku aj keď každá strana si mala zúčtovať pohľadávku a záväzok a započítať v rámci účtovníctva...

neviem o čo správcovi dane ide ale osobne si myslím že nebol dôvod na vylúčenie nákladov zo zdanenia...pretože keďže neevidoval faktúry za nájom od prenajímateľa nemal ani čo refaktúrovať
Karlítko
09.10.08,08:23
Myslím, že ide o to, že prenajímateľ nie je platcom DPH, zatiaľ, čo nájomca je.
betka
09.10.08,10:47
c) príjmom peňažné plnenie a nepeňažné plnenie dosiahnuté aj zámenou, ocenené cenami bežne používanými v mieste a v čase plnenia alebo spotreby, a to podľa druhu, kvality, prípadne miery opotrebenia predmetného plnenia, ak tento zákon neustanovuje inak, za nepeňažné plnenie fyzickej osoby, ktorá účtuje v sústave jednoduchého účtovníctva alebo vedie evidenciu podľa § 6 ods. 10 alebo 11, sa považuje aj prijatie zmenky ako platobného prostriedku, ktorou dlžník uhradil pohľadávku veriteľovi, ktorý je fyzickou osobou,

Správca dane uvažuje týmto smerom.

Neberie do úvahy prenajímateľa, ale nájomcu. Ak nájomca vykonal opravy v hodnote 210 tis. Sk, mohol si dať do nákladov uvedené opravy, pokiaľ si dal prenajímateľ uvedené nepoňažné plnenie do príjmov a zaplatil z neho daň. Na jednej strane vzniká náklad, na druhej výnos. Ak však prenajímateľ neuviedol do DP nepeňažné plnenie v tejto hodnote, ale uviedol nulu, má správca nárok na vhodenie týchto nákladov v hodnote 65%, pretože uspokojil týmyto opravami ostatných nájomcov. Pretože opravy ročné sú vyčíslené na celú budovu v tejto hodnote, keby bolo zmluvne upravené, že len na časti nájomcu, potom sa môžete hádať.

Čo by spravila prefakturácia?
Nájomca: nula
Prenajímateľ:
1. Tiež nula, ak má v OM zaradenú nehnuteľnosť, a tým že je nehnuteľnosť v OM, vznikajú prenajímateľovi v budúcnosti nejaké povinnosti
2. paušalista: 40%, a má ZD, z kt. zaplatí dan
Vladimír Ozimý
09.10.08,10:58
Myslím, že ide o to, že prenajímateľ nie je platcom DPH, zatiaľ, čo nájomca je.

potom by mohol ale nastať problém pretože pri refakturácii by nájomca faktúroval s DPH čo nebolo dodržané a tým pádom nebola odvedená DPH...bolo by každopádne treba to vidieť z blízka :)
Karlítko
09.10.08,11:13
Skúsim to lepšie ozrejmiť, tiež mám k tomu až teraz viac informácii a priznávam, že ma už z toho riadne bolí hlava :( . Prenajímateľ je FO, bežný občan, neplatca DPH. Má s s.r.o. uzatvorenú správcovskú zmluvu, na základe ktorej bude vykonávať správu budovy, ďalej je v nej uvedené, že nebude platiť nájom, ale je povinný preinvestovať 210 000,- do rekonštrukcie budovy. Je tam aj uvedené, že technické zhodnotenie bude odpisovať nájomca. Právnik, ktorý robil túto zmluvu tvrdí, že to má byť chápané, že nájomné je nula. Ešte chcem podotknúť, že rekonštrukcie sa týkali len tých častí, ktoré užíva s.r.o., ale to daňový úrad akosi nechce akceptovať, trvá na %.
Vladimír Ozimý
09.10.08,11:22
Skúsim to lepšie ozrejmiť, tiež mám k tomu až teraz viac informácii a priznávam, že ma už z toho riadne bolí hlava :( . Prenajímateľ je FO, bežný občan, neplatca DPH. Má s s.r.o. uzatvorenú správcovskú zmluvu, na základe ktorej bude vykonávať správu budovy, ďalej je v nej uvedené, že nebude platiť nájom, ale je povinný preinvestovať 210 000,- do rekonštrukcie budovy. Je tam aj uvedené, že technické zhodnotenie bude odpisovať nájomca. Právnik, ktorý robil túto zmluvu tvrdí, že to má byť chápané, že nájomné je nula. Ešte chcem podotknúť, že rekonštrukcie sa týkali len tých častí, ktoré užíva s.r.o., ale to daňový úrad akosi nechce akceptovať, trvá na %.

priznám sa že mám v tom guláš :). Takže FO vykonáva správu budovy a má povinnosť preinvestovať alebo tá s.r.o. má povinnosť preinvestovať a nemusia platiť FO ani korunu :)
Karlítko
09.10.08,11:44
asi som sa zle vyjadrila, tá s.r.o. má vykonávať správu a prenivestovať a nemusieť zaplatiť ani korunu
Karlítko
09.10.08,13:00
jediné riešenie k tomuto ma napadá, formulovať to pre DÚ takým spôsobom, že po ukončení nájmu získava FO nepeňažný príjem, ktorý je povinná zdnaniť, ale keďže je v zmluve stanovené, že je povinná ho odpredať s.r.o. tak bude mať peňažný príjem z predaja a tým pádom nejde o protihodnotu, len neviem či uvažujem správne a bude im to stačiť a čo s opravami, ktoré sú režijné náklady a nie sú technickým zhodnotením?
Vladimír Ozimý
09.10.08,13:16
jediné riešenie k tomuto ma napadá, formulovať to pre DÚ takým spôsobom, že po ukončení nájmu získava FO nepeňažný príjem, ktorý je povinná zdnaniť, ale keďže je v zmluve stanovené, že je povinná ho odpredať s.r.o. tak bude mať peňažný príjem z predaja a tým pádom nejde o protihodnotu, len neviem či uvažujem správne a bude im to stačiť a čo s opravami, ktoré sú režijné náklady a nie sú technickým zhodnotením?

neviem či je možné považovať že nájom je 0,- v tomto prípade je to dar si myslím...
na druhej strane nevidím dôvod aby daňový úrad vyhodil výdavky na technické zhodnotenie a opravy ak je preukázateľné že súvisia s podnikaním s.r.o. a fyzická osoba povolila odpisovanie technického zhodnotenia a dohodli sa že znášať náklady na opravu bude nájomca...
Efinečka
09.10.08,13:47
No, mám trochu iný názor. Ak mám ako s.r.o. uzavretú takúto zmluvu na správu budovy a kompenzáciu nájmu za opravy tak musím na základe zmluvy :
l. účtovať o nájme za priestory vo výške 200 tis. Sk
II. o realizovaných opravách resp. TZ a ich fakturácii majiteľovi
III. vzájomnom zápočte závazkov a pohľadávok s majiteľom budovy.

Dôvody pre tento spôsob :
a/ neporušujem vzájomnú kompenzáciu nákladov a výnosov / zákon o učtovníctve to zakazuje /
b/ neovplyňuje daň ani s.r.o. ani FO / len TZ /


Bude veľmi ťažké presvedčiť daňových kontrolórov, že celá výška opráv bola len v mnou využívaných priestoroch - ako boli opravy realizované - dodávateľsky alebo vo vlastnej réžii ? Pri prerovaní protokolu by som sa vyjadrila, že s protokolom nesúhlasím / dôvod neuvádzať/ aj sa bude treba odvolávať.
Karlítko
09.10.08,14:26
prečo dôvod neuvádzať?
Karlítko
09.10.08,14:29
Vladimír, oni nechcú vyhodiť náklady, len chú, aby s.r.o. tieto náklady prefakturovala FO.
Vladimír Ozimý
09.10.08,15:07
Vladimír, oni nechcú vyhodiť náklady, len chú, aby s.r.o. tieto náklady prefakturovala FO.

je to vec ktorú je možné posúdiť jednoznačne len ak by človek bol priamo v dianí. Oni chcú aby sa uskutočnila prefakturácia pretože využíval len 35% budovy tá s.r.o. ak som to správne pochopil. Správca dane sa tvári pri kontrole že balík peňazí vynaložených na technické zhodnotenie a opravu je v rámci celej budovy a nie len na prenajatom majetku. Tu by som postupoval spôsobom takým že ak je preukázateľné že náklady boli vynaložené len prenajatý priestor potom nie je dôvod na to aby som si nemohol daňovo uznať sto percent a nie je dôvod niečo prefaktúrovať...

ja si osobne myslím že je to celé trošku zle postavené...ale ak právnik sa tvári že nájom je 0 a je to možné tak potom jedine preukázať že náklady na opravy a technické zhodnotenie výlučne súvisia s prenajatým priestorom a nie s celou budovou. Ak to s.r.o. nepreukáže potom majú problém :)
Karlítko
09.10.08,15:46
Súhlasím s Tebou, ja osobne si myslím, že tá zmluva nie je veľmi dobre spravená, ale ten právnik tvrdí svoje a hlavný problém je v tom, že práve on je aj konateľom s.r.o., takže by to zrejme bral aj ako osobné zlyhanie.
Efinečka
10.10.08,08:36
prečo dôvod neuvádzať?
Nechala by som to až na odvolanie proti dodatočnému výmeru. Pri prerokovaní protokolu toho veľa nespravíš, treba veľmi dobre zvážiť argumenty.
Karlítko
22.10.08,10:37
Chcela by som sa ešte spýtať, pokiaľ budeme tvrdiť, že nájom je dar, nevyplývajú z toho žiadne povinnosti z hľadiska zákona o DPH?
kimart
18.02.13,10:29
Poprosím o pomoc, ako mám správne zaúčtovať dodávku okien na prenajatých priestoroch? suma je do 500€, môžem to dať na 511? Máte niekto vzor, ako by mala vyzerať zmluva s prenajímateľom, aby sme si mohli dať TZ do nákladov?
A ešte jedna otázka " ak nemáme zmluvne podchytené s prenajímateľom takéto opravy, ako to potom správne zaúčtovať?
kimart
19.02.13,11:21
posúvam, prosím pomôže mi niekdo?