Zavrieť

Porady

Výdavky uplatniteľné do nákladov pri prenájme nehnuteľnosti - fyzická osoba

Dobrý deň,

chcel by som Vás požiadať o radu. Vlastním dom, v ktorom sa nachádza niekoľko bytov. Vyskytla sa možnosť rekonštruovať tieto byty a prestavať ich na ordinácie lekárov.

Zaujímalo by ma aký máte názor (skúsenosti) ako by sa to dalo urobiť najvýhodnejšie.

Prvá možnosť je prenajať nehnuteľnosť ako fyzická osoba. V tomto prípade by bol príjem z prenájmu zaťažený daňou. Od príjmu by bolo možné odpočítať náklady na energie... Predpokladam, že by nebolo možné odpočítať náklady spojené s rekonštrukciou a predstaubou. Mám prevdu?

Druhá možnosť je prenajať nehnuteľnosť ako živnostník (v tomto prípade počítam s tým, že by som ako fyzická osoba formálne za symbolickú cenu prenajal nehnuteľnosť sebe ako živnostníkovi). Už ako živnostník by som nehnuteľnosť prenajal nájomcom. Príjmom ako živnostníka by bolo nájomné. Môžem si ako živnostník do nákladov započítať nájomné, ktoré budem platiť sebe ako fyzickej osobe, energie, ktoré budú v nehnuteľnosti spotrebúvané, náklady na rekonštrukciu, ktorú budem realizovať ako živnostník?

A aby to ešte nebolo také jednoduché. Na rekonštrukciu by som si chcel zobrať úver, ručenie bude nehnuteľnosťou. Uvažujem o tom, že úver zoberiem ako živnostník. Môžem si potom dať do nákladov aj splátku z úveru, ktorú budem platiť banke?

Vopred ďakujem aj za odpovede na čiastkové otázky.

V.
Pravidlá a tipy
  • Každý móže napísať len 1 odpoveď. Neskor mozete svoju odpoveď vylepšiť.
  • Odpoveď má priniesť riešenie na otázku, vyvarujte sa hodnotenia otázky.
  • Odpoveď má byť viac o faktoch ako o názoroch.
Dalšie pravidla a tipy
    Ak potrebujete v otázke niečo upresniť, najskôr sa spýtajte na podrobnosti.
    Koncept slúži na uloženie rozpracovanej odpovede, koncept sa zobrazuje len Vám, až kým ho nezverejníte.
    Ak máte podobnú otázku, založte Novú otázku alebo Súvisiacu otázku.
    ❤ Buďte priateľskí ❤
    Sme súčasťou jednej komunity, ktorá si chce vzájomne pomáhať, rozdieľnosť je vítaná ak neubližuje!
    Usporiadať podľa času

    Sefcikova je offline (nepripojený) Sefcikova

    Sefcikova
    Viliam...
    Na rekonštrukciu by som si chcel zobrať úver, ručenie bude nehnuteľnosťou. Uvažujem o tom, že úver zoberiem ako živnostník. Môžem si potom dať do nákladov aj splátku z úveru, ktorú budem platiť banke?
    V.
    ak si zoberiete úver - je to príjem neovplyvňujúci zákl. dane, rovnako potom splátka úveru je výdaj neovplyvňujúci ZD

    Sefcikova je offline (nepripojený) Sefcikova

    Sefcikova
    Viliam...

    Prvá možnosť je prenajať nehnuteľnosť ako fyzická osoba. V tomto prípade by bol príjem z prenájmu zaťažený daňou. Od príjmu by bolo možné odpočítať náklady na energie... Predpokladam, že by nebolo možné odpočítať náklady spojené s rekonštrukciou a predstaubou. Mám prevdu?
    V.
    ak by ste aj ako FO prenajímali nehnuteľnosti iným osobám a počas 12tich po sebe nasledujúcich mes. bude váš príjem vyšší ako 1 500 000 .- Sk , stávate sa plátcom DPH - na to pozor

    pri prenájme si môžte uplatniť výdavky, ktoré spomínate . keď idete rekonštruovať aj napr. z dôvodu zlého stavu bytov, budovy a týka sa to vyslovene opravy určitých vecí, je rovnako možnosť si to uplatniť.
    napríklad : rekonštruk. WC z dôvodu zatekania, výmena okien, ktoré sú v havarijnom stave (rozbité, prasknuté), nová maľovka (zatečené steny ) ...
    ešte je dobré aby ste to nejako zdokumentovali (foto) a popis stavu, aby sa to pri obhajovaní pred DÚ dalo ľahko overiť
    ale napr. položenie dlažby, podlahové kúrenie, to sa myslím nedá uplatniť
    Naposledy upravil Sefcikova : 18.08.05 at 10:00

    Viliam... je offline (nepripojený) Viliam...

    Viliam...
    Čo sa týka tej DPH, píšete, že ak by som ako FO prenájímal nehnuteľnosť a mal by som príjem vyšši ako 1,5 mil Sk musel by som sa prihlásiť ako platca dane - toto myslím platí aj v prípade, ak by som bol živnostník, nie?

    Zita5 je offline (nepripojený) Zita5

    Nech robíme čokoľvek, má nám záležať na tom, čo robíme, nie na tom, či nás niekto vidí. Cicero ...viac Zita5
    Viliam...
    Čo sa týka tej DPH, píšete, že ak by som ako FO prenájímal nehnuteľnosť a mal by som príjem vyšši ako 1,5 mil Sk musel by som sa prihlásiť ako platca dane - toto myslím platí aj v prípade, ak by som bol živnostník, nie?
    To platí len v prípade živnostníka resp.právnickej osoby .

    Viliam... je offline (nepripojený) Viliam...

    Viliam...
    Čo sa týka uplatniteľných výdavkov:

    1) Ak by som bol FO - mohol by som si uplatniť výdavky len v prípade, ak by sa jednalo o nevyhnutnú opravu

    2) Ak by som bol živnostník, ktorý by ale danú nehnuteľnosť nevlastnil ale si len prenajímal, mohol by som si uplatniť aj iné výdavky, ktoré by slúžili na dosiahnutie príjmu? Čiže napr. výdavky na rekonštrukciu - nové podlahy, kúrenie....

    Petronela je offline (nepripojený) Petronela

    Petronela
    Informácie, ktoré tu boli podané boli trochu nepresné alebo zle vysvetlené.
    Je tu možnosť ako píšete
    1. prenajať nehnuteľnosť ako občan
    v tomto prípade si môžete uplatniť výdavky
    a/ preukazateľné- t. j. všetky výdavky napr. na opravu budovy, pozor nie však rekonštrukciu , čo z pohľadu dane z príjmu je technickým zhodnotením budovy,viď. téma porady - výmena okien ,dalej výdavky vo forme odpisov budovy, náklady na rekonštrukciu sa Vám premietnu do výdavkov vo forme zvýšených odpisov
    alebo
    b/ výdavky vo výške 25% z príjmov
    2. prenajať ako SZČO - mať nehnuteľnosť v majetku ako SZČO, úroky z úveru sú potom výdavok ovplyvňujúci daň, tiež napr. daň z nehnuteľnosti, ostatné výdavky.
    pozor ako SZČO musíte platiť odvody do poisťovní , čím sa odvody zvýšia. Po prekročení obratu 1,5 mil sa stávate plátca DPH
    3. prenajať ako SZČO- nehnuteľnosť nie je zaradená v majetku ,nie je možnosť uplatniť si úroky ako výdavok, ostatné ako v bode 2.
    Ja vidím ako najvýhodnejšiu možnosť 1.

    Viliam... je offline (nepripojený) Viliam...

    Viliam...
    V súvislosti s posledným príspevkom (Petronela) by som sa chcel opýtať:

    1) odpisy - podľa čoho je stanovená hodnota budovy (obstarávacia cena na kúpnej zmluve?), ročne si potom môžem do výdavkou zahrnúť 1/20 z OC?
    2) ak urobím technické zhodnotenie (rekonštrukciu), môžem použiť pri výpočte odpisov od mesiaca, kedy sa uskutočnilo?

    Pri prípadnom predaji budovy môžem technické zhodnotenie zahrnúť do výdavkou spolu s kúpnou cenou?

    Petronela je offline (nepripojený) Petronela

    Petronela
    K bodu 1/ áno alebo použiješ metody zrýchleného odpisovania podľa §28 ZDP.
    K bodu 2/ odpisy z daňového hľadiska sú ročné odpisy t.j. stav majetku k 31.12. Pri predaji hmotného majetku je výdavkom zostatková cena predaného majetku §19 ods.3 b/ ZDP.

    Viliam... je offline (nepripojený) Viliam...

    Viliam...
    K bodu 2)

    Ak to správne chápem. Napr. po 10 rokoch bude pri lineárnych odpisoch cena majektu polovičná v porovnaní s OC (napr. 600 000 Sk z OC = 1 200 000 Sk)

    Keď tento majetok budem chcieť predať, tak zaplatím daň z rozdielu medzi predajnou cenou (napr. 2 000 000 Sk) a zostatkovou cenou (v tomto prípade 600 000 Sk)?

    Práve pri majektu sa mi zdá toto dosť nešťastné, keďže jeho hodnota obvykle časom rastie a nie klesá ako je to napr pri hmotnom majektu.

    Viliam... je offline (nepripojený) Viliam...

    Viliam...
    Ako fyzická osoba vlastním dom, ktorých plánujem komerčne prenajímať.

    V daňovom priznaní na strane príjmov bude uvádzať príjem z prenájmu.
    Ktoré položky si môžem uvádzať na strane výdavkov, ktoré mi budú znižovať môj daňový základ?

    Zatiaľ som prišiel k týmto:

    (1) náklady za opravu nehnuteľnosti
    (2) odpisy nehnuteľnosti (lineárne, resp. nelineárne pri zrýchlenom odpisovaní)
    (3) cenu za spotrebované energie a služby (napr. odvoz odpadu, poplatok za Internet....)
    (4) zaplatenú daň za nehnuteľnosť (neviem, či mám za povinnosť nehnuteľnosť viesť ako podnikateľskú a z tejto platiť aj daň, podľa mňa toto nie je potrebné)
    (5) zaplatené poplatky mestu (napr. poplatok za odkanalizovanie zrážkovej vody

    Ak niekto viete o ďalších položkách, prosím, dajte mi vedieť. Tiež uvítam akýkoľvek komentár k už uvedeným položkám

    Ďakujem.

    Petronela je offline (nepripojený) Petronela

    Petronela
    Dá sa na to pozerať aj z iného pohľadu, že za desať rokov výhodne predáš. Takže to bola dobrá investícia.

    Muška je offline (nepripojený) Muška

    Muška
    klikni
    http://www.porada.sk/showthread.php?...nute%B5nost%ED
    Na registráciu sa vzťahuje § 31 Zákona o správe daní a poplatkov. Fyzická osoba je povinná sa registrovať:
    - ak získa povolenie alebo oprávnenie na podnikanie (vykonávanie sústavnej činnosti, samostatne a na vlastnú zodpovednosť za účelom dosiahnutia zisku)
    - začne vykonávať inú zárobkovú činnosť (z použitia práv priemyselného alebo duševného vlastníctva vrátane autorských práv, šírenia literárnych a iných diel, z činností, ktoré nie sú živnosťou ani podnikaním, znalcov, tlmočníkov)
    - ak začne vykonávať činnosť a poberať príjmy podliehajúce dani.
    Lehota na registráciu je 30 dní.
    Naposledy upravil Muška : 19.08.05 at 11:36

    Zita5 je offline (nepripojený) Zita5

    Nech robíme čokoľvek, má nám záležať na tom, čo robíme, nie na tom, či nás niekto vidí. Cicero ...viac Zita5
    Muška , ale veď to ten istý zadávateľ - detto !

    Muška je offline (nepripojený) Muška

    Muška
    Zita5
    To platí len v prípade živnostníka resp.právnickej osoby .
    Podľa zákona DPH § 3
    1) Zdaniteľná osoba je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť podľa odseku 2 bez ohľadu na účel alebo výsledky tejto činnosti.
    2) Ekonomickou činnosťou (ďalej len "podnikanie") sa rozumie každá činnosť, z ktorej sa dosahuje príjem a ktorá zahŕňa činnosť výrobcov, obchodníkov a dodávateľov služieb vrátane ťažobnej, stavebnej a poľnohospodárskej činnosti, činnosť vykonávanú ako slobodné povolanie podľa osobitných predpisov, duševnú tvorivú činnosť a športovú činnosť. Za podnikanie sa považuje aj využívanie hmotného majetku a nehmotného majetku na účel dosahovania príjmu z tohto majetku.
    ___________________
    tzn., že zákon o DPH sa môže týkať všetkých a nielen živnostíkov alebo PO

    Muška je offline (nepripojený) Muška

    Muška
    Zitka, viem, možno Vilko zistí, že by mal rozvíjať ďalej svoju pôvodnú tému

    Zita5 je offline (nepripojený) Zita5

    Nech robíme čokoľvek, má nám záležať na tom, čo robíme, nie na tom, či nás niekto vidí. Cicero ...viac Zita5
    Muška
    Podľa zákona DPH § 3
    1) Zdaniteľná osoba je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť podľa odseku 2 bez ohľadu na účel alebo výsledky tejto činnosti.
    2) Ekonomickou činnosťou (ďalej len "podnikanie") sa rozumie každá činnosť, z ktorej sa dosahuje príjem a ktorá zahŕňa činnosť výrobcov, obchodníkov a dodávateľov služieb vrátane ťažobnej, stavebnej a poľnohospodárskej činnosti, činnosť vykonávanú ako slobodné povolanie podľa osobitných predpisov, duševnú tvorivú činnosť a športovú činnosť. Za podnikanie sa považuje aj využívanie hmotného majetku a nehmotného majetku na účel dosahovania príjmu z tohto majetku.
    ___________________
    tzn., že zákon o DPH sa môže týkať všetkých a nielen živnostíkov alebo PO
    No to som prekvapená , že já ako občan/ nie ako podnikateľ/ budem prenajímať napr. RD , a ak prekročím zákonom stanovenú hranicu tak , sa musím registrovať za plátcu DPH ? Priznám sa , že to som doposiaľ ani len nepočula , ale ani som sa s tým nestretla .

    Muška je offline (nepripojený) Muška

    Muška
    Zitka, ak FO, občan, prenajíma nehnuteľnosť, z ktorej dosahuje príjem, stáva sa zdaniteľnou osobou a potom sa ho týka všetko ako podnikateľa.
    Dopĺňam:
    čiže aj štúdium zákona o DPH
    Naposledy upravil Muška : 19.08.05 at 12:00

    Zita5 je offline (nepripojený) Zita5

    Nech robíme čokoľvek, má nám záležať na tom, čo robíme, nie na tom, či nás niekto vidí. Cicero ...viac Zita5
    Muška
    Zitka, ak FO, občan, prenajíma nehnuteľnosť, z ktorej dosahuje príjem, stáva sa zdaniteľnou osobou a potom sa ho týka všetko ako podnikateľa.
    Muška , DzP je jasná , ale prekvapilo ma to DPH . Teraz neviem , či sa mám hambiť alebo tešiť , že som vôbec takúto informáciu získala vďaka Tebe . Asi oboje .

    Petronela je offline (nepripojený) Petronela

    Petronela
    Daň z nehnuteľnosti platí každý vlastník nehnuteľnosti podľa zákona 582/2004 o miestnych daniach .... podľa toho na aký účel sa využívajú. V tvojom prípade by sa jednalo o stavbu na ostatnú podnikateľskú a zárobkovú činnosť, od toho sa odvíja aj sadzba dane.

    Speter je offline (nepripojený) Speter

    Speter
    Prosím o odpoveď :
    manželia majú príjem z prenájmu(
    § 6 odst.3), v sume 100 000 Sk ročne tento príjem zahrnú rovnomerne do svojich základov dane (§ 4 odst.8), t.j. 50 000 Sk, každý z nich si odpočíta 22900 Sk pre rok 2005 a adekvátne si zníži náklady za túto odpočítateľnú položku (§ 9 odst.1pism.h), čiže sa im k základu dane zo zamestnania pripočíta

    50000-22900=27100 Sk a z tejto sumy si odpočítajú náklady podľa evidencie ktorú vedú.



    - sú zálohové platby bytovému družstvu náklady (zák. ? § ? odst.?) a ako postupovať keď OSBD spracúva vyúčtovanie k 31. máju nasledujúceho roka kedy sa dozviem skutočné náklady.

    - Čo všetko je náklad – poistka bytu, daň z bytu, zálohové platby elektro, plyn ...?

    Ďakujem Speter

    Porady, ktoré by vás mohli zaujímať

    Prihláste sa a sledujte len tie Porady, ktoré Vás zaujímajú.