Intermezzo

Rozhodol som sa napísať tento blog z jedného jediného dôvodu a tým je slabá informovanosť obyvateľstva v oblasti realitného trhu a službách spojených s tým.
Reagujem na základe vlastnej skúsenosti a skúseností mojích klientov, ktorých menovať nemôžem. Vo väčšine prípadov mám s realitnými spoločnosťami dobré skúsenosti, ale vyskytli sa chvíľe, keď moji klienti prišli o značné množstvo peňazí, kvôli realitnému maklérovy, ktorému išlo len o prachy!
Preto neberte tento blog ako ohovoránie ale skôr ako taký návod, na čo si treba dať pozor pri kúpe alebo predaji nehnuteľnosti.

Služba a odmena

Na začiatok si treba vysvetliť jeden pojem. Realitný maklér je SZČO, teda registrovaný živnostník, ktorý nie je zamestnancom realitnej kancelárie, teda vystupuje pod vlastným menom a na vlastnú zodpovednosť! Áno, realitné kancelárie ich zastrešujú ale sú skôr ich obchodný partner.
Realitný makléri musia striktne dodržiavať interné pravidlá realitnej spoločnosti a pracovať tak aby nepoškodili meno firmy. Takže reakcie na internete skresľujú meno spoločnosti a nie su smerodatné.
Preto sa môžete stretnúť s "dobrým" a "zlým" realitným maklérom.
Každý maklér je odmeňovaný formou provízie. Provízia znamená odmena, ktorá slúži na pokrytie [B]všetkých nákladov[B] spojených s predajom, prenájmom, kúpov alebo právnymi službami ak ich realitná kancelária poskytuje! To v ľudskej reči znamená, ak kupujem alebo hľadám prenájom [B]neplatím[B] nič dobredu. V prípade kúpy nehnuteľnosti odo mňa realitný maklér nesmie požadovať finančné prostriédky za výpis z katastrálnej mapy, list vlastníctva a ani za znalecký posudok! Ten si má zabezpečiť predávajúci!
Stretol som sa s tvrdeniami realitných maklérov, že chcú pomôcť a že oni ten list vlastníctva a výpis vyberú za Vás. Ako doklad Vám má údajne slúžiť poštový doklad o kúpe kolkov. Je to hlúposť dať niekomu dopredu 60 € a viac, keď ho vôbec nepoznáte. Ak to predsa chcete len spraviť, žiadajte vystavenie minimálne pokladničného dokladu, v ktorom bude presne napísané na aký účel ste poskytli peniaze!!!


Obchodný register - dobrý pomocník

Každý realitnú kanceláriu si pozrite v [B]úplnom[B] obchodnom registry na internete. Pozrite si kto je konateľ spoločnosti - je to podstatná vec a aké má základné imanie! Do tejto sumy ručí svojím majtekom spoločnosť s ručením obmedzením.
Tak isto si skontrolujte na stránke NARKS či sa daná realitná kancelária nachádza v zozname asiociácie realitných kancelárií - je to Vaša záruka!
Ak sa tam daná spoločnosť nenachádza pravdepodobne nespĺňa kvalitu služieb a nie je ani poistená voči škode spôsobenej svojím podnikaním. Preto ruky prečo od takej realitnej kancelárie!


Typ zmluvy - exkluzivita

Krízový režim, to je spôsobené rapídnym úbytkom trhovej ceny realít a hlavne menšej dostupnosti hypotekárnych úverov! Takže klienti nemajú hotovosť a tým pádom sa realitný trh spomalil.
Preto tvrdenia typu : ak nepodpíšte exkluzívnu zmluvu, tak sa o to maklér nebude ani starať sú hlúposť! Realitné kancelárie sú stratové alebo majú znížené zisky, zarábajú kde sa dá! Ja osobne nedporúčam podpísať exkluzívnu zmluvu, skôr sa rozprávajte o kúpnej cene ak chcete rýchlo predať, pretože v takom prípade Vám exkluzivita nepomôže!
Každú zmluvu odporúčam prekontrolovať u nezávislého právnika, či už z priamo kúpno-predajnú zmluvu alebo zmluvy o sprostredkovaní predaja. Robíte to raz, možno dva-krát v živote, preto sa nebojte zplatiť dobrého právnika!

Platba dopredu - mám, či nemám?

Odpoveď na túto otázku nie je jednoznačná. Ak chce realitný maklér dopredu zálohu z odôvodnením, že spíšete zmluvu o budúcej zmluve, tak si ju naprv vyžiadajte a skontrolujte u právnika!
Stáva sa, že sú protiprávne postavené a diskriminujú kupujúceho. Ja osobne odporúčam pozrieť si danú nehnuteľnosť na internete a ako dlho je už v ponuke. Moje dlhoročné skúsenosti hovoria, že ak je nehnuteľnosť dlho v ponuke alebo ak už sa niekoľko krát znížila jej cena, zmluva o budúcej zmluve a záloha sú bezpredmetné a zbytočné, pretože takáto nehnuteľnosť sa ťažko predáva je o ňu minimálny záujem.
Ak sa len predsa rozhodnete zložiť zálohu, naprv si overte akým spôsobom to máte urobiť aby ste si to v prípade nezrealizovaného obchodu mohli vymáhať!
Z právneho hľadiska sa záloha platí výhradne prevodom z účtu, na základe zmluvy o poskytnutí preddavku! Takúto zmluvu robí len veľmi málo realitných kancelárií a preto si ju budete musieť spraviť u právnika. Ale ako sa hovorí, radšej dám právnikovy 16 € ako realitne 3400 €.
A teraz pozor! Ak zálohu od Vás žiada priamo kontateľ firmy(viď obchodný register), nemá právo a nesmie zložiť zálohu vo vlastnej realitnej kancelárií. Je to ako keď si strčíte cudzie peniaze na vlastný účet. Preto musí byť táto záloha zložená v úschove u právnika alebo notára!
Záloha musí byť uvedená v kúpno-predajnej zmluve!

Psychológia predaja

Psychológia predaja je užitočná vec, pokiaľ sa využije správnym spôsobom. Tak ako každý druh psychológie sa môže aj zneužiť!
Stretol som sa s tým, že realitný maklér hovorí nemám čas, ponáhľam sa a podobné hlúposti priamo pri obhliadke. Nie vždy je to pravda. Je to len psychológia aby ste boli v strese a nevšimli si závady na nehnuteľnosti.
Niektorí experti dokonca zavolajú večer, že : "len teraz prišiel klient zo zahraničia a može sa s Vami stretnúť len dnes!" Uvedomte si jedno, ak idete pozerať nehnuteľnosť alebo pozemok v noci tak neuvidíte absolútne nič, ani závady!
Preto sa stretnite cez deň a poriadne si prezrite to, čo kupujete. Nie je na škodu si zobrať nezainteresovaného človeka - odborníka, ktorí Vám poradí.
Realitný maklér nie je poradca! Je to predajca, ktorý potrebuje predať, preto sa nenechajte nalákať na vety typ : "chcem Vám pomôcť", alebo "poradím Vám".
Univerzálnu vety, ktorú majú naučenú hádam všetci je : "robíte to raz v živote a ja to robím každý deň". Áno táto veta je pravda, ale on predáva každý deň, zatiaľ, čo vy [B]kupujete[B] a to je obrovský rozdieľ! Obozretnosť sa vždy vypláca.
V neposlednej rade asi nemusím upozorňovať na naučený holywoodsky úsmev, ktorý sa prezradí tým, že sa pod očami nevytvoria vrásky. Ide o neuprímny úsmev a značí to, že daný človek ja naučený sa pretvarovať.

.. a na záver....

Predávajúci - Uvedomte si jedno! Dobre stanovená predajná cena znamená rýchly predaj a veľa záujemcov. Zle stanovená cena znamená, že síce to bude v ponuke ale dlho a nakoniec aj tak predáte za nižšiu cenu a prídete tak o veľa času a peňazí. Hypotéky idú od nového roka na 40 %, veľmi málo ľudí má hotovosť a preto pôjdu ceny realít rapídne dole!

Kupujúci - Ak nemáte hotovosť tak to vždy oznámte maklérovy. Hypotéka cez realitnú kanceláriu je dobrý nápad ale nie pre Vás! Makléry nie sú finančný odborníci. Nečakajte že si vybavíte kvalitný úver cez realitnú kanceláriu.

Čakám, že teraz veľa maklérov, nebude spokojných za to, čo som sem napísal ale spokojný nebudú len tý, ktorí porušujú pravidlá čistého obchodu, takže sa všetci podpíšte nech vieme na koho si máme dať pozor!

V prípade, že potrebujete poradiť v tejto alebo inej oblasti, kontaktujte ma mailom.

Peter Kráľ