Od koho si to kupoval a koľko m2? Bol ten priestor pôvodne nebytový, alebo sa zmenil zo spoločných priestorov na nebytový rozhodnutím stavebného úradu? Je totiž možné, že zmena nastala oficiálne len na časť priestoru a ostaná plocha spoločných priestorov sa iba používala s nebytovým, najmä, ak k nim nie je iný prístup.

Zákon 182/1993, § 2


(1) Bytom sa na účely tohto zákona rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky.

(2) Bytovým domom (ďalej len dom ) sa na účely tohto zákona rozumie budova, v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie a má viac ako tri byty a v ktorej byty a nebytové priestory sú za podmienok ustanovených v tomto zákone vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a spoločné časti domu a spoločné zariadenia tohto domu sú súčasne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

(3) Nebytovým priestorom sa na účely tohto zákona rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie; nebytovým priestorom nie je príslušenstvo bytu 5) ani spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu.

(4) Spoločnými časťami domu sa na účely tohto zákona rozumejú časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť, najmä základy domu, strechy, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodištia, spoločné terasy, podkrovia, povaly, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie.

(5) Spoločnými zariadeniami domu sa na účely tohto zákona rozumejú zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu, a to aj v prípade, ak sú umiestnené mimo domu. Takýmito zariadeniami sú najmä výťahy, práčovne a kotolne vrátane technologického zariadenia, sušiarne, kočíkarne, spoločné televízne antény, bleskozvody, komíny, vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické, telefónne a plynové prípojky.

(6) Spoločnými časťami domu a príslušenstvom domu, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu a pritom nie sú stavebnou súčasťou domu (ďalej len "príslušenstvo"), sa na účely tohto zákona rozumejú oplotené záhrady a stavby, najmä oplotenia, prístrešky a oplotené nádvoria, ktoré sa nachádzajú na pozemku patriacom k domu (ďalej len "priľahlý pozemok").

(7) Podlahovou plochou bytu sa na účely tohto zákona rozumie podlahová plocha všetkých miestností bytu a miestností, ktoré tvoria príslušenstvo bytu, 5) bez plochy lodžií a balkónov.
------------------------------------------------------------------
5) § 121 ods.2 Občianskeho zákonníka.

Podstatná je zmluva o kúpe nebytového priestoru, zákon definuje čo je čo? Pravdepodobne si zaplatil za to, čo ti zo zákona nemôže patriť. Takže prievan, alebo podfuk.

Niekto ti predá schodište, nezmysel, je tvoje a ostatní si majú zohnať rebrík? Alebo sa spoľahnúť na tvoju dobročinnosť, charitu?

sito, ty píšeš o spoločných častiach domu, ale nemosoft píše o spoločných priestoroch. A je skutočne nezvyčajné, aby do spoločných priestorov (napr. kočíkareň alebo práčovňa) bol prístup cez nejaký nebytový priestor, teda súkromný majetok. To je rovnaké, ako keby sa do kočíkarne chodilo cez niekoho byt.

Nebytový priestor mu môže patriť, ten aj musí patriť niekomu konkrétnemu. Takže asi nepôjde o podfuk. Len treba ísť do histórie domu a zistiť, ako sa mohlo stať, že prístup do spoločných priestorov je cez nebytový priestor. Buď je zlý projekt, alebo ako spomenula mária, nebytový priestor mohol vzniknúť zmenou účelu využitia spoločného priestoru a na tie zvyšné spoločné priestory sa pozabudlo.

Ja by som navrhoval riešenie - dohodnúť sa s ostatnými vlastníkmi na nejakom dlhodobom prenájme tých spoločných priestorov, aby si ich mohol využívať. Oni ich aj tak nemôžu využívať, lebo k nim nemajú prístup a ty nie si povinný pustiť ich do spoločných priestorov cez tvoj majetok, pokiaľ nemáš zriadené vecné bremeno prechodu.

Otázne je ešte, čo je to za spoločný priestor. Napadá mi taká situácia, že napr. tým spoločným priestorom by bola elektrorozvodňa, kde by boli elektromery pre bytový dom. Vtedy by si tieto priestory nevedel získať, ale správca by mal právo ísť do tejto miestnosti za účelom údržby či odpisu stavu elektromeru. Takže čo je v tých spoločných priestoroch?

(4) Spoločnými časťami domu sa na účely tohto zákona rozumejú časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť, najmä základy domu, strechy, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodištia, spoločné terasy, podkrovia, povaly, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie.

Skúsim takto: chodby, vchody, schodištia, spoločné terasy, podkrovia, povaly.

Podľa mňa sú to spoločné priestory, ktoré nie je možné predať individuálnemu vlastníkovi. Ak tak vlastníci rozhodnú, mali by počítať, že pri prechode týmito priestormi uhradia mýto. Predsa ten komu patrí cirkus, môže vyberať vstupné!

Alebo, ... ?

To, čo sa deje v bytových domoch sa dialo pred miliónmi rokov v jaskyniach.?

Ja si to vysvetľujem takto. Pravdu máš, že spoločnými časťami domu sú napr. chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodištia, spoločné terasy, podkrovia, povaly... a že tieto sa nemôžu nikomu predať.


Spoločné priestory sú v zákone definované v § 2 ods. 5 ako spoločné zariadenia:
(5) Spoločnými zariadeniami domu sa na účely tohto zákona rozumejú zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu, a to aj v prípade, ak sú umiestnené mimo domu. Takýmito zariadeniami sú najmä výťahy, práčovne a kotolne vrátane technologického zariadenia, sušiarne, kočíkarne, spoločné televízne antény, bleskozvody, komíny, vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické, telefónne a plynové prípojky.

Až v § 7 sa prvýkrát uvádza definícia tohto pojmu - spoločné priestory:

(1) Spoločenstvo je právnická osoba11) založená podľa tohto zákona, ktorá spravuje spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, nebytové priestory, ktoré sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďalej len "spoločné nebytové priestory")

Spoločnými priestormi sú také priestory, ktoré nie sú bytové priestory, patria všetkým vlastníkom (rovnako bytovým ako aj nebytovým priestorom), a slúžia všetkým vlastníkom napr. kočíkareň, práčovňa, nejaká iná miestnosť napr. pre bicykle a pod. Podľa mňa spoločným priestorom nebudú výťahy, kotol, anténa, komín - to sú spoločné zariadenia, ale nie je to priestor.

Toľko k pojmom. Dokonca sám zákon umožňuje prenajať nielen spoločné priestory, ale aj napr. spoločné zariadenia či spoločné časti domu v § 10 ods. 2:

(2) Príjem za prenájom spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku je príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv.

Čo sa týka premeny niektorých spoločných vecí na nebytový priestor, tak podľa mňa je možné na nebytový priestor zmeniť jedine nejaký spoločný nebytový priestor. Takže je možné, ak sa napr. nevyužíva miestnosť pre bicykle na prízem, že sa z nej spraví nebytový priestor, preklasifikuje sa účel jeho využitia a predá sa ako nebytový priestor, kde sa môže zriadiť napr. holičstvo. Vyžaduje to len takú "maličkosť" - súhlas všetkých spoluvlastníkov.

Ak raz takýto priestor bol predaný ako nebytový priestor, tak ho nemosoft kľudne mohol kúpiť ako nejakú prevádzku. On určite nekúpil spoločné zariadenie (napr. výťah) alebo spoločnú časť domu (ako napr. schodisko alebo obvodový múr). To sa podľa mňa ani nedá predať, lebo to technicky nie je možné.

Takže stále zostáva otázka - čo sú to za spoločné priestory, do ktorých je prístup len cez nebytový priestor, čo vlastní nemosoft.

Chobot, to čo si napísal, súhlasím!

Takže stále zostáva otázka - čo sú to za spoločné priestory, do ktorých je prístup len cez nebytový priestor, čo vlastní nemosoft.

Zadávateľ:

Môj celkový priestor je cca 161m2. Na katastri je zapísané 118m2 ako nebytový a ostatné ako spoločné priestory. Tieto sú aj vyznačené na pôdoryse avšak dostať sa k ním môže len cez moje priestory. Vie mi niekto prosím súrne poradiť ako to dať do poriadku? Priestor som prerobil ale nemôžem ho skolaudovať. Ďakujem.

Rozdiel 43 m2, to je tak jednoizbový byt. Čo sú to za spoločné priestory???

Priestor som prerobil ale nemôžem ho skolaudovať.

Tu bude problém, podfuk. On si tých 161 m2 prispôsobil svojím predstavám, no nie predstavám a realite rozmýšľania ostatných vlastníkov, ktorí spoločné priestory predtým používali bežne, ako spoločné priestory domu , nie nebytové priestory.

Takže niekto mu predal 43 m2, ktoré si stavebnými úpravami podľa ( kúpnej zmluvy ???? ), nie listom vlastníctva, prisvojil ako jeho nebytový priestor.

V tom vidím ten prúser v dome ja. Ten pôdorys by povedal hodne, ale nie je.

Otázne je, koľko zaplatil za jeden m2, ktorý mu nepatrí podľa listu vlastníctva. Podfuk a cena podfuku, prievanu.

Stačí zavrieť okno a prievan nebude.

Aha! Tak to som prehliadol, že on ten spoločný priestor kúpil... Kým je to spoločný priestor, tak to kúpiť nemohol. Leda, že by mu to boli predali všetci spoluvlastíci, ktorým ten priestor patril. Potom by potreboval zmeniť účel využitia týchto priestorov a preklasifikovať ich zo spoločných priestorov na nebytové priestory.

Takže bez upresnenia zadávateľa sa ďalej nepohneme. Kúpil skutočne tie spoločné priestory? Patria naozaj jemu?

zákon nepozná pojem sploočný priestor. Ako správne napísal sito zrejme ide o spoločné časti domu. Nie celkom ale súhlasím s názorom, že nie je ich možné predať individuálnemu vlastníkovi. Podľa § 19 (1) Spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu a príslušenstvo sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak sa nedohodnú vlastníci inak.
Kataster zapísal do LV len nebytový priestor o ploche 118m2 na základe zmluvy o prevede NP, ale spoločné časti kataster nazapísal na základe tejto zmluvy, pretože pravdepodobne tam nebol súhlas vlastníkov bytov ako spoluvlastníkov spoločných častí. Samozrejme, že nedoriešenou otázkou je či je potrebných 100% všetkých vl.

V dome v suteréne máme dva spoločné priestory vedľa seba: cez bicykláreň sa ide do dielne. Vlastne to ani neprehradili stenou, len stĺpmi a želenými mrežami.
Oba priestory boli prenajaté jednému obchodníkovi na sklad. Potom si do prvého priestoru dal iný obchodník nejaké zariadenie (obchod je nad ním) a neskôr mal ten prvý priestor prenajatý sám. Neskôr ho chcel odkúpiť. Medzitým druhý obchodník vypovedal nájom a druhý priestor je voľný. Takto sa to nejak muselo stať aj v dome zadávateľa.

Spoločné priestory môžu byť tak spoločné časti ako aj spoločné zariadenia. Spoločné časti sú nevyhnutné na podstatu domu (oporné), v zariadeniach sa už niečo zriadilo (alebo plánovalo zariadiť). Chodba je spoločná časť domu, môže sa však prehradiť a časť z nej môže využívať len jeden vlastník - vznikol spoločný priestor.

Dohodou vlastníkov a schválením stavebným úradom môže zo spoločných priestorov (častí či zariadení) vzniknúť spoločný nebytový priestor. Keď je to už nebytový priestor, môže sa predať.

Zadávateľ musí upresniť jeho situáciu, ako som napísala na začiatku.

Ale pozná, len presný názov je "spoločný nebytový priestor" pozri si § 7 ods. 1:

(1) Spoločenstvo je právnická osoba11) založená podľa tohto zákona, ktorá spravuje spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, nebytové priestory, ktoré sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďalej len "spoločné nebytové priestory")

Tak to práve nevieme, či odkúpil aj ten spoločný priestor, tých 43 m2.

Na predaj spoločného priestoru je potrebný súhlas všetkých vlastníkov, lebo ide o vlastnícke právo. Tiež sme chceli predať jednu spoločnú miestnosť, do ktorej je vchod zvonku a je definovaná ako miestnosť pre bicykle a mopedy, ale narazili sme práve na túto podmienku - súhlasu všetkých vlastníkov s predajom. Kúpnu zmluvu by museli podpísať všetci.

Odkúpil, kúpil, zaplatil za nebytový priestor ( aký ??? ). Je presvedčený, že priestor má výmeru 161 m2. V domnení, že tých 161 m2 mu patrí, spravil stavebné úpravy nebytového priestoru.

No, ale ohlásil sa minimálne jeden vlastník, ktorý vie, že s tých 161 m2 má podiel ma 118 m2, teda svojvoľnou úpravou mu tento podiel odobral.

Keď si zisťoval ako to vlastne je na liste vlastníctva, zistil, že ten vlastník, alebo vlastníci majú pravdu.

Nie priestor, ale nebytový a spoločný priestor som prerobil, ale nikto nechce podpísať kolaudačné rozhodnutie. Ak sa jedná o kaviareň, nemôže ju prevádzkovať. Takže zbytočná investícia, ale nemusí to byť kaviareň.

Vie mi niekto prosím súrne poradiť ako to dať do poriadku?

1. Vrátiť do pôvodného stavu pred prerobením. ???

2. Odkúpiť spoločné priestory od ich skutočných vlastníkov s prevedenými prerábkami, úravami.

3. Vymáhať spôsobenú škodu od predávajúceho nebytového priestoru, ktorý ho uviedol v omyl, že sa jedná o nebytový priestor 161 m2 a nie len o 118 m2, rozdiel vlastní niekto iný.


Vlastníci majetku si majetok môžu predať, hocikomu. Ale v tomto prípade, ak niečo nepredajú, a predajú si k tomu prístupovú cestu, tak niečo nemajú v hlave v poriadku. Preto to mýto!

Teória. Pozná niekto skutočný stav v dome? Tí, čo v ňom bývajú, isto.

Je zbytočné tu ďalej polemizovať, zadávateľ nech doplní informácie.

Absolútny súhlas....

Nesúhlasím, zákon nepozná pojem spoločný priestor. "(spoločný nebytový priestor)" je skrátená forma pojmu nebytový priestor, ktorý je v spoluvlastníctve vlastníkov §7 ods.(1). Miestnosti ako sú práčovne, sušiarne, kočíkárne, miestnosti na mopedy namáčarne, sú zvyčajne zapísané na LV ako spoločné časti domu a nie ako nebytové priestory, ak neboli kolaudované ako nebytové priestory §2 ods.(3). Pod spoločným priestorom by som logicky chápal okrem práčovní, sušiarní alebo kočíkární aj napr. chodby, schodišia čo sú jednoznačne spoločné časti domu podľa §2 ods.(4). Preto zákon zrejme nedefinuje pojem "spoločný priestor". Zadávateľ píše, že rozdiel plochy je v katastri zapísaný ako spoločný priestor, čo nevieme či ide, buď o nebytový priestor v spoluvlastníctve vlastníkov, alebo skôr ide o spoločné časti domu. Ani v jednom prípade mu kataster bez súhlasu vlastníkov nemohol zapísať tieto priestory do LV. Zadávateľ si musí riadne pozrieť zmluvu o prevode nebytového priestoru a informovať sa na katastri.

Tiež si myslím, že je potrebný súhlas všetkých vlastníkov, ale práve nedokonalosťou zákona v §19 ods.(1) "Spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu a príslušenstvo sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak sa nedohodnú vlastníci inak" je, že vlastníci o spoločných častiach a zariadeniach rozhodujú na schôdzi vlastníkov podľa §14. Aj pre tieto problémy ohľadom spoluvlastníckych podielov je údajne tento zákon na ústavnom súde, písalo sa o tom v tejto téme. Preto som písal, že je to otázne aj keď si myslím, že je potrebný súhlas všetkých vlastníkov.

Zaujíjala ma táto veta: Chodba je spoločná časť domu, môže sa však prehradiť a časť z nej môže využívať len jeden vlastník - vznikol spoločný priestor... a ten vzniknutý spol. priestor je koho?. Plati do Fondu?
V niektorých blokoch som videla, že majú oddelené dverami kúsok chodby, kde sú tri byty. Koho je to priestor? Po pravde by sa plocha mala im prenajať a za osvetlenie ako? Nemali by za tú plochuplatiť, (lebo za osvetlenie priestorov platia spoločne všetci teda ich priestory a to si tam strčia zápalku a svietia niekedy aj celý deň. Je to nespravodlivé voči ostatným. A ešte by ma zaujímalo, v tej "ich predsieni bytov" sú vedenia elektro a dokonca aj hydrantová skriňa a pri jednom byte asi napájanie sa pri požiari. Čo na to požiarníci? A majú to zamknuté, čiže ak nie sú doma, čo potoom? keby horelo? Pani, čo si to dala urobiť povedala, že nech rozbijú sklo v prípade ohňa. Kto dáva na také veci súhlas? ak je to čierňava, tak sa dá právne napadnúť?

Lyduška, čokoľvek sa robí so spoločnými časťami či zariadeniami domu, vyžaduje súhlas spoluvlastníkov, aj keď v niektorých prípadoch stačí tichý súhlas. Ak však spoluvlastníci majú námietky, treba vec riešiť najskôr v dome, ak sa to nevyrieši, jedine súdnou cestou.

Podľa zákona sa však môžno dohodnúť, že niektoré spoločné časti či zariadenia domu budú využívať len niektorí vlastníci. Tu sa dá od nich požadovať nájomné alebo iná dohodnutá úhrada za výlučné využívanie priestoru.

Podobne je treba v dome riešiť všetky ostatné problémy. My tu môžeme len poradiť, ako na to ísť, samotný problém nevyriešime.

Nízke nájomné či výpoveď nájomného z kočikárne treba tiež riešiť. Podnet možno podať správcovi alebo zástupcovi vlastníkov, prípadne priamo na schôdzi. Navrhovateľa možno aj uchovať v anonymite, len nech sa to dostane na schôdzu a rieši. Čo sa potom odhlasuje, rozhodnú vlastníci.

Chobot, tak s týmto som, nejak som to nepredpokladal, že, ale napísal si.

Dakujem za prispevky. Priestor bolo treba vysporiadat ci uz odkupenim alebo len dobrovolnym podpisanim vsetkych najomnikov. Jednalo sa mi o to ze toto bola chyba ktoru spravilo druzstvo ked sa predavali podiely, byty a nebytove priestory jednotlivim majitelom. Mne zle na katastri zapisali podiely a tak mi vzniklo v mojich priestoroch par metrov stvorcovych spolocnych priestorov. Potreboval som suhlas 100% najomnikov. Jedna sa ale cukla a povedala ze za to chce peniaze, na co ma logicky pravo. Len si vypytala vela ale uz som to vyriesil. Prajem jej prijemne vianoce lebo si o 1000 eur prilepsila. Este raz dakujem...